Индивидуально определенное здание

Типы жилых домов

Индивидуально определенное здание

Жилойдом– индивидуально-определенное здание,которое состоит из комнат, а такжепомещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворениягражданами бытовых и иных нужд, связанныхс их проживанием в таком здании.

.Индивидуальныйжилой дом– это индивидуально-определенноездание, состоящее из комнат, а такжепомещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворениягражданами бытовых и иных нужд, связанныхс их проживанием в нем.

Такимобразом, чтобы жилой дом считалсяиндивидуальным, должна иметь местосовокупность трех условий:

1.Дом должен быть отдельно стоящий.

2.Количество этажей не должно превышатьтри

3.Дом должен быть предназначен дляпроживания одной семьи.

Одно-,двухквартирные жилые дома с приусадебнымииндивидуальными участками и вспомогательнымихозяйственными постройками принятоназывать усадебными. Индивидуальныедома делятся на: дачные; городскиекоттеджи; сельские усадебные дома;отдельно стоящие; блокированные.

Планировка должна предусматриватьчёткое функциональное деление квартирына две зоны: жилую и хозяйственную. Жилаяи хозяйственная зоны должны бытьобязательно разделены. В жилой зоневыделяют: зону дневного нахождения изону ночного пребывания.

В домах,состоящих из нескольких этажей и мансард,такое разделение возможно по этажам.Зона дневного нахождения – передняя,холл, общая комната, столовая, веранда,туалет; Зона ночного пребывания -разделена на зону для взрослых и зонудля детей, для гостей.

В хозяйственнойзоне располагаются гараж, хозяйственныепостройки, мастерские.

Блокированныедома, жилые блоки которых являютсяавтономными и рассматриваются какотдельные одноквартирные дома.

Блокированныйдом – это, прежде всего многоквартирныйдом, но в котором все квартиры имеютсамостоятельные входы. Так же для каждойквартиры дома предусмотрен примыкающийк входу (обычно второму – дворовому)земельный участок.

Блоком в таком домеявляется квартира (блок-квартира).Минимальное количество блоков — два,а максимальное определяется проектомзастройки, исходя из рельефа местности,расположения зеленых насаждений,проездов и других условий.

Вообщес технической точки зрения блокированнымдомом могут называться здания, которыесостоят из обособленных ячеек-боков(т.е. отдельных квартир), этажностью 2-3этажа.

Функциональное зонирование жилой ячейки

Планировочнаяорганизация жилого дома. Основной приемпланировки жилого дома — зонирование,т. е. четкое планировочное выделениегрупп помещений, имеющих однородныефункции и внутренние взаимосвязи/Домазонируют по функции, тепловому режиму,по освещенности, ориентации.

Припроектировании для упорядочиваниясвязей между помещениями применяютфункциональное зонирование. Функциональноезонирование — это действенный способпланировочной организации жилых домов,усадеб и целых поселков. Зонированиеспособствует образованию наиболеекоротких связей и независимостифункционирования зон при этом.

Функциональное зонирование вносит вархитектурно-планировочное решениеясность, четкость, способствует уточнениюкомпозиционных и конструктивных схем.Зонирование может проводиться в одномобъеме или по зданиям единого архитектурногокомплекса — усадьбы.

Функциональноезонирование жилого дома осуществляетсяна основе общей идеи организациипомещений.

Развитоефункциональное зонирование жилища ивыделение каждого жизненного процессав отдельную зону способствует болеекомфортному проживанию. В свете постоянноувеличивающихся требований населенияк жилищу, необходимо не только механическиувеличивать площадь жилой ячейки, но иразвивать планировочные решения

Основныминаправлениями развития современногокомфортного жилища, когда речь идёт ожилой ячейке, являются дифференциацияфункциональных зон, обеспечение наиболеекомфортных взаимосвязей разных зон,развитие вспомогательных и подсобныхзон.

Дифференциацияфункциональных зон достигается путемвыделения каждому жизненному процессусобственной зоны или помещения вквартире. Если для некоторых зон возможносовмещение даже в элитном жилище(гостиная-видеозал), то некоторые требуютвыделения в отдельное помещение (кухня,хозяйственная комната).

Это связано снегативными факторами, влияющими налюдей, не занятых в процессе выполненияконкретной хозяйственной задачи. Чемсильнее выражена дифференциацияфункциональных зон, тем выше комфортностьпроживания.

Этот принцип лежит в основеопределения планировочных показателей:количества комнат, наличия определенныхпомещений, их площадей и пропорциональныхсоотношений.

Функциональноезонирование односемейного жилого дома.В практике проектирования жилых зданийшироко применяют двухчастное и трехчастноефункциональное зонирование.

Двухчастноезонирование — наиболее распространенныйвид функционального зонирования внедорогих экономичных домах, коттеджах.Обычно дом делят на две части: дневногои ночного пребывания или общесемейногои личного использования, на жилые ихозяйственные помещения.

Таким образомобеспечивают требуемую взаимосвязь иизоляцию процессов жизнедеятельностисемьи, а именно: активного и пассивногоотдыха, общения и уединения. Зона дневногопребывания (общесемейного назначения)содержит следующие помещения: переднюю,общую жилую комнату, кухню, уборную икладовую (гостиную, столовую, кабинет).

Зона ночного пребывания (индивидуальногоназначения) включает в себя личные жилыекомнаты (спальни), ванную, гардероб икоридор.

Водноэтажном доме у входа размещают зонудневного пребывания, в глубине постройки— зону ночного пребывания. Независимостьиспользования обеспечиваетсянепосредственной связью каждой зоныдома с передней. Все многообразиепланировочных приемов двухчастногозонирования в одноэтажных домах можносвести к трем основным вариантам.

Прирасположении дома в двух уровняхпринимается поэтажное (вертикальное)зонирование: на первом этаже размещаютобщесемейные помещения — переднюю,общую комнату и кухню, на втором этаже— личные жилые комнаты (спальни) игигиенический блок. Практика жилищногостроительства дает два вариантавертикального двухчастного зонирования.

В первом случае в общесемейной зоне(дневного пребывания) размещают личноепомещение супружеской пары, либовзрослого члена семьи (сына или дочери,бабушки), которое непосредственносвязано с передней.

Во втором случае вличной зоне (ночного пребывания)проектируют общесемейное помещение(игровую, комнату для занятий, библиотеку),образуя вспомогательное планировочноеядро в глубине дома.

Трехчастноезонирование дома предполагает егоразделение на три части по принципуоднородности бытовых процессов.

Водноэтажных односемейных домах выделяюттри части:общесемейную, индивидуальную ихозяйственно-бытовую. Первые две частивключают в себя общую комнату, столовуюи спальни соответственно.

Третью образуютвходной узел, кухня, кла-я довые, санузлы,рабочие комнаты и т. п.

Зонухозяйственно-бытового назначениярасполагают в центре дома, она служитбуфером между общесемейными и личнымипомещениями, а также входом в дом.

Вмногоуровневых односемейных домахпомещениязонируют относительно уровня земли натри этажа: цокольный или подземный этажииспользуют для подсобных помещений(гараж, мастерская, кладовые, топочнаяи др.)»напервом этаже размещают общесемейныекомнаты и кабинет, на втором этаже —личные жилые и подсобные помещения(спальни и санузлы).

Функциональныезоны располагают относительно входа вдом. Это требует расположения у входаобщесемейных помещений (общей комнаты,гостиной, столовой, кухни), а в глубинеквартиры — личных помещений.

В экономичномжилище общая комната должна заниматьцентральное положение в квартире,находясь рядом с передней. В комфортабельномжилище у входа проектируют гостиную, вцентральной части дома — столовую.

Спальни следует располагать в наиболееизолированной части дома, в его глубине,в отдалении от кухни и лестницы. Онидолжны быть удобно связаны с санузлами.

Планировочныеприемы. Наряду с принципом функциональногозонирования при проектировании жилыхдомов используют вариантную, свободнуюи гибкую планировки.

Вариантнаяпланировка— разработка ряда вариантов планировочныхрешений одного помещения или всего домав одних и тех же конструктивных габаритах.Необходима для продления моральногостарения планировки жилого дома.

Свободнаяпланировкахарактеризуется использованиемфункциональных зон в качестве структурногоэлемента построения плана дома, которыесвободно размещают в жилом пространстве.,В результате образуется большое,нерасчлененное пространство зальноготипа многофункционального использования.Свободная планировка применяется вособняках и виллах в общесемейной части.

Гибкаяпланировкадает возможность как раздельногоиспользования комнат, так и объединенияих в одно большое помещение. Суть гибкойпланировки — изменяемость в течениесуток и часов в зависимости от измененияпотребностей жителей. Для гибкойпланировки применяют трансформируемыеперегородки (границы) и мебель (предметы).Гибкая планировка эффективна в экономичноми комфортабельном жилище.

Планировочнаяорганизация усадебного дома.Усадебный жилой дом располагаетсясвободно на участке усадьбы, поэтомуего проектируют, во-первых, какиндивидуальный дом, во-вторых, как частьжилого пространства усадебного участка.

Органическая связь дома с участком ихозяйственными строениями, неразрывностьфункциональных связей между нимипредопределяет целостность всейструктуры усадьбы.

Таким образом,архитектурное решение односемейногожилого дома должно объединять тривзаимосвязанные части — собственножилое здание, благоустроенный участоки надворные хозяйственные постройки

Жилойдом может содержать 2-5 и более жилыхкомнат для семей из трех и более человек.

Планировочное решение усадебного домадолжно дать возможность поэтапногорасширения путем использования чердачногопространства, надстройки или пристройкидополнительных помещений.

Вжилых домах предусматривают элементы,учитывающие специфику и образ жизнисельского населения — хозяйственныепомещения, подсобные помещения дляхранения инвентаря и сельскохозяйственнойпродукции.

Построениежилой части индивидуального дома всвоей основе аналогично городскойквартире.

Однако имеются некоторыеотличия от квартир: наличие придомовогоучастка личного пользования большойвеличины с садом и огородом; развитыйвходной узел большой площади с устройствомшкафов для верхней одежды; кладовые длятоплива, садово-огородного инвентаря,хранения продуктов; гараж и мастерская;в усадебном доме — надворные постройкидля скота, птицы, хранения корма;совмещение двух функций: проживания ихозяйствования (уход за домом, участком).

Односемейныедома в одном уровне имеют две, три, четыреи более жилых комнаты. При малом участкепоследние проектируют в двух уровнях.

По своим планировочным качествампланировка в одноэтажном доме можетнаилучшим образом отвечать предъявляемымтребованиям: иметь удобную форму планаи хорошие пропорции комнат, рациональноеразмещение световых проемов, хорошуюориентацию по сторонам света, наилучшуюсвязь с участком.

Эксплуатационныеудобства повышает отсутствие лестницыи непосредственная связь с участком.

Важныйэлемент построения плана — решениевхода в дом: расположение входов и ихколичество. В отличие от городскогодома сельский и загородный дома имеют,как правило, два входа: главный, обращенныйна улицу, и второстепенный, объединяющийдом с садом либо с жилым двором.

Однаконадо иметь в виду, что два и более входав дом увеличивают теплопотери приэксплуатации. В сельском жилище второйвход — хозяйственный, связывает подсобныепомещения дома с хоздвором. В летнеевремя второй вход может быть основным.

Вход сбоку или с заднего (дворового)фасада устраивают в экономичных домах,входы со стороны главного фасада и сдворового (заднего) фасада проектируютв комфортабельных домах.

Ориентацияжилых помещений — восток, юг, юго-восток;подсобных помещений — север, запад.

Источник: https://studfile.net/preview/5631221/

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Индивидуально определенное здание

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.

5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.

ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  • Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  • Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  • К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.

Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками.

Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.

Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.

Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.

Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/po-kakim-kriteriiam-dom-priznaetsia-mnogokvartirnym-5f0c4df3b156c6111e3d9d0b

Отличия МКД от жилого дома — Audit-it.ru

Индивидуально определенное здание

Н. Н. Максимова

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 12/2016

В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

Понятийный аппарат

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п.

 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Строительные нормы и правила

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
  • имеют самостоятельные системы вентиляции;
  • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Выводы

Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

  • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
  • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/892514.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.