Индивидуально определенный объект недвижимости

Понятие и признаки недвижимого имущества

Индивидуально определенный объект недвижимости

Попов, С. А. Понятие и признаки недвижимого имущества / С. А. Попов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 3 (83). — С. 681-683. — URL: https://moluch.ru/archive/83/15226/ (дата обращения: 15.10.2020).

Действующее российское законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный еще с древности, — связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Под критерием обычно понимается мерило оценки, суждения, мерило чего-нибудь. Система критериев отнесения имущества к недвижимому включает в себя группу критериев как юридического, так и технического характера, большинство из которых законодательством не предусмотрены, либо формулировка закона допускает возможность двоякого, неоднозначного толкования [1].

Предусмотренные Гражданским кодексом критерии крайне скудны и не учитывают большинство технических критериев. Имеющийся пробел в законодательстве восполняется судебными актами, прежде всего Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.1999 N 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества указана принадлежность строения к капитальным [2].

Необходимо признать, что технические критерии капитальности строений не всегда согласуются с практикой строительства.

За прошедшие годы появилось много инновационных технологий строительства, в том числе строительства жилых домов, нежилых сооружений, которые не соответствуют требованиям капитальности [3].

Например, так называемые купольные дома по существующим критериям не являются капитальными, между тем такие сооружения позволяют человеку комфортно жить в самых суровых климатических условиях, т. е. круглогодично, их можно использовать и для коммерческих целей также в круглогодичном режиме [4].

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ст. ст.

130, 131 ГК РФ, определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимость получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.

Следует отметить, что использование деления на движимость (движимое имущество) и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Г. Ф. Шершеневич указывал, что «собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые» [5].

Таким образом, можно констатировать, что термин «имущество», используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является.

Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

В качестве основных признаков недвижимости можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости) [6].

Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Иногда (главным образом — в специальной литературе по градостроительству и архитектуре) прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимости.

Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то оно имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации. Думается, следует согласиться с Б. М.

 Гонгало, утверждающим: «В данном случае используется такое технико-юридическое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту» [7].

При рассмотрении признака прочной связи с землей, следует отметить, что проблема состоит в том, что используемые критерии прочности и связи объекта с землей носят оценочный характер. Развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью.

По мнению Е. Ю. Петрова, ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае.

Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т. п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к движимому имуществу.

Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно [8].

Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

Представляется целесообразным ввести в ст. 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3.

В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, а также существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности».

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/83/15226/

Определение признаков недвижимого имущества

Индивидуально определенный объект недвижимости

Актуальность темы исследования. В соответствии со ст. 130, 132, ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

  • Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
  • Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т.д.);
  • Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение, на первый взгляд, понятное, вызывает множество вопросов, особенно в части выявления признаков недвижимого имущества у третьей группы объектов.

В частности остается неясным, являются ли недвижимым имуществом, например, резервуары, асфальтные площадки, железнодорожные пути и прочие, аналогичные им сооружения.
Из указанной нормы закона следует, что основными критериями отнесения вещей к недвижимости являются, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Современный уровень развития науки и техники позволяет перемещать с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.).

Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированны как движимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.
Судебной практикой выработан также ряд дополнительных критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу.

Так, в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации выделены следующие признаки недвижимого имущества:

  • Монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
  • Подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
  • Принадлежность строения к капитальным;
  • Характер работ по привязке фундамента к местности по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).

Указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются на основе технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

Однако следует учитывать, что прохождение объектов технической инвентаризации и изготовление технического паспорта не является бесспорным основанием признания объекта недвижимым имуществом.

Настоящая методика определения признаков недвижимого имущества разработана на основе действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практике, научных трудов и нормативно-технической документации, основываясь при этом на специальных познаниях в области строительной и оценочной деятельности, ранее проведенных экспертизах, в целях повышения производства экспертиз.

Цели и задачи экспертного исследования. Целью методики является разработка модели решения задачи определения принадлежности объекта исследования к недвижимому имуществу. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

  • Разработать общие принципы решения задачи, определения принадлежности объекта к недвижимому имуществу;
  • Сформулировать критерии наличия у объекта экспертного исследования признаков недвижимого имущества;
  • Рассмотреть и обосновать подходы и методы оценки имущества в целях определения возможности его перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Объекты исследования: строение, технический паспорт на строение, проектная и иная техническая документация на строение и коммуникации.

Исследуемое оборудование, инструменты и материалы:

1.Измерительный инструмент:

  • лазерный прибор;
  • мерная лента (рулетка) с ценой деления 1мм, длиной 10м;

2.Фиксирующие инструменты и материалы:

3.Оборудование:

  • персональный компьютер с установленной операционной системой Windows 7;
  • сметная программа Smeta WIZARD 3,5;
  • многофункциональное устройство с функцией лазерного принтера «hp».

Используемые научные методы.

При производстве экспертиз по определению признаков недвижимого имущества необходимо применять следующие научные методы:

  • документально-описательный;
  • органолептический;
  • расчетный;
  • синтезирующий;
  • идентификационный;
  • классификационный;
  • атрибутивный (в целях установления свойств объекта);
  • нормативистский (установления соответствия или несоответствия чего-либо специальным правилам);
  • актуалистический (в ходе которых устанавливается действительное положение вещей);
  • оценочный.

Нормативная, техническая, справочная, методическая литература, используемая при проведении исследования.

  • Гражданский кодекс Российской Федерации.
  • Земельный кодекс Российской Федерации.
  • Градостроительный кодекс Российской Федерации.
  • Жилищный кодекс Российской Федерации.
  • Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г.
  • Закон «О государственной регистрации прав на недвижиое имущество и сделок» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
  • Закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» ,N” 73-фз от 31.05.2001 г.
  • Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-фз от 26.07.1998 г.
  • Закон «Об архитектурной деятельности» от 01.01.96 г. М., 1996.
  • Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1; ФСО № 2; ФСО № 3), утвержденные приказом Минэкономразвития № 255 от 20.07.2007 г.
  • Земляные сооружения, основания и фундаменты: СНиП 3.02.01-87. М., 2002.
  • Постановление Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».
  • Приказ Минэкономразвития № 244 от 17.08.2006 г. «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».

Источник: http://ugsudexpert.ru/ekspertnye-metodiki/priznaki-nedvizhimogo-imushhestva/metodika-po-opredeleniyu-priznakov-nedvizhimogo-imushestva/

Недвижимость, или нет? Только суд решит

Индивидуально определенный объект недвижимости

Александр Зрелов

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

Концепция разделения вещей на движимые и недвижимые применялась еще во времена классического Римского гражданского права (III век до н. э. — III век н. э.).

На современном этапе нередко признается, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость – основа национального богатства страны.

Объекты недвижимости не только важнейший товар, но одновременно и капитал в вещевой форме, приносящий доход.

Казалось бы, за исчисляемую тысячелететиями историю развития данного правового института все основные его элементы должны быть уже досконально проработаны. Но современная правоприменительная практика показывает, что это далеко не так.

Как это ни странно звучит, но даже вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимостью или нет, может вызвать затруднения у специалистов.

Шансы успешного судебного оспаривания экспертных заключений по таким вопросам достаточно велики, но и сама судебная практика также противоречива.

Нормативную основу для разграничения объектов гражданских прав на движимые и недвижимые в России устанавливает ст. 130 ГК РФ.

За прошедшие 25 лет с момента вступления в силу части первой ГК РФ в эту статью неоднократно вносились уточнения и дополнения (одно из последних было внесено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ).

Вместе с тем, можно также и признать, что за прошедший период кардинальных изменений в установленных этой статьей принципах разграничения движимых и недвижимых вещей не произошло.

Напомним, что согласно данной статье:

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке”.

Вроде бы все достаточно понятно и четко изложено.

Хорошо, тогда проверьте себя, и попробуйте на основе изложенных правил дать однозначный ответ, являются ли движимыми или недвижимыми вещами такие объекты как: автомобильные дороги и железнодорожные пути, автостоянки и открытые складские площадки, торговые павильоны и ангары, трубопроводы, опоры освещения, сооружения связи (например, базовые станции сотовой связи), капитальные и некапитальные ограждения земельных участков, спортивные поля стадионов, и, даже, объекты размещения различных отходов.

На бытовом уровне с проблемой отнесения конкретного объекта к движимому или недвижимому имуществу могут столкнуться собственники гаражей, дачных домиков и некоторых иных хозяйственных построек (например, сараев, хозблоков, теплиц и т.п.)
Согласитесь, ответ на поставленный вопрос оказался не таким легким, как казалось вначале?

Но и на этом проблема не заканчивается.

Как показывают материалы современной правоприменительной практики, даже владельцы упоминаемых в ст. 130 ГК РФ зданий, строений и сооружений, конструктивно “прочно связанных с землей” и поставленных на государственный учет именно как объекты недвижимости, все равно рискуют получить судебное решение, по которому их объект будет признан движимым имуществом.

Дело в том, что современная правоприменительная практика не признает какой-либо из упоминаемых в ст. 130 ГК РФ признаков в качестве определяющего и первостепенного при отнесении объекта к недвижимости.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу № А42-4761/2011).

Как было отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п.1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Собственные позиции о том, что следует, а что не следует признавать недвижимостью, также содержат ведомственные ненормативные разъяснения Минэкономразвития России (например, Письмо от 21 марта 2019 г. № Д23и-8958), Росреестра (письмо от 23 апреля 2014 г. № 14-исх/04566-ГЕ/14), ФНС России (письмо от 30 июля 2019 г. № БС-4-21/14997).

Однако следует помнить, что возможность отнесения объекта к сооружениям для целей бухгалтерского, статистического или иного учета не может рассматриваться как основание для признания данного объекта недвижимым имуществом как объекта гражданских прав (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 марта 2007 г.

по делу № А13-3729/2006-29).

На современном этапе достаточно распространенным является мнение, что главным признаком недвижимости являются именно такие конструктивные решения объекта строительства, которые подтверждают наличие его прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. Однако не все объекты прочно связанные с землей могут считаться недвижимым имуществом (определение ВАС РФ от 24 июня 2013 г. № ВАС-1160/13 по делу № А76-1598/2012).

Нет в действующем законодательстве и прямых указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 августа 2006 г. № А19-1967/06-7-Ф02-3981/06-С2 по делу № А19-1967/06-7/).

Само по себе возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как достаточное доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений.

Установка же временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости.

Не является недвижимостью и установленный на фундамент объект, внутреннее пространство которого образовано из быстровозводимых, сборно-разборных конструкций, которые возможно переместить с последующим использованием в соответствии с их целевым назначением (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. по делу № А12-7472/2009).

Наличие подведенных коммуникацией само по себе также не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (постановление ФАС УО от 8 июня 2007 г.

№ Ф09-4441/07-С6 по делу № А60-865/2007)
Следует также обратить внимание, что критерий “прочности связи объекта с землей” имеет определенную степень относительности. Этот критерий предполагает именно трудность, а не полную невозможность перемещения объекта недвижимости.

К примеру, как отмечалось в некоторых судебных решениях по данному поводу, “известно, что в XX веке в городе Москве нередко производилось перемещение многоэтажных зданий (например, передвижка в 1937 г. дома на ул.

Серафимовича); дом снимался с фундамента, ставился на катки и по уложенным рельсам со шпалами перемещался на расстояние до нескольких сотен метров на новый заранее подготовленный фундамент” (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2013 г. по делу № А40-53007/12). Конечно же, после такого перемещения здания не утрачивали своего статуса недвижимости.

Таким образом, неразрывная связь с землей или невозможность перемещения не являются единственными и достаточными признаками недвижимого имущества.

Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2018 г.

№ Ф06-36102/2018 по делу № А57-24658/2017) Соответственно, для признания недвижимым имущества необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (Определение ВАС РФ от 6 июня 2012 г. № ВАС-6598/12 по делу № А57-6778/2011). Исключение из этого правила составляют только случаи признание права собственности на самовольные постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Государственная регистрация права на вещь по общему правилу не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Наличие или отсутствие государственной регистрации права, наличие или отсутствие разрешения на строительство сами по себе не предопределяют признание спорного объекта недвижимым (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2017 г. № 02АП-928/2017 по делу № А82-9079/2016).

Еще одним из признаков объекта недвижимости является наличие у объекта самостоятельного назначения, отличного от назначения и возможных целей использования земельного участка, на котором располагается объект (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу №А42-4761/2011).

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, недвижимостью не признаются (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. № 15АП-22098/2015 по делу № А32-9449/2015).

Высшие судебные инстанции Российской Федерации также придерживаются позиции, что объекты выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком. (Определение ВАС РФ от 24 марта2014 г. № ВАС-1147/13 по делу № А76-4713/2012, Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 306-КГ15-6732 по делу № А65-27590/2013)

Таким образом, поскольку понятие “недвижимое имущество” является правовой категорией, при отнесении строения к объектам недвижимости судом используются, в первую очередь, правовые, а не технические категории. Признание объекта недвижимостью фактически является оценочной категорией.

Как отмечается в Письме Минэкономразвития России от 29 июля 2019 г. № Д23и-25714 действующее российское законодательство не наделяет какие-либо органы власти или организации полномочиями по разграничению движимых и недвижимых вещей.

Соответственно, в современных условиях только суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может сделать вывод, отвечает ли конкретный объект признакам объекта недвижимости или нет (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 апреля 2019 г. № Ф10-1152/2019 по делу № А09-4478/2018).

Представленные суду экспертные заключения также не будут иметь предопределяющего значения, поскольку считается, что вопрос об отнесении вещи к объектам движимого или недвижимого имущества, требует специальных познаний в области не строительства, а юриспруденции, каковыми обладает сам суд (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2012 г.

№ 09АП-30432/2011-ГК по делу № А40-131251/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/zrelov/1380885/

Виды объектов недвижимого имущества

Индивидуально определенный объект недвижимости

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки. участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

  • недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
  • прочно связана с землей как физически, так и юридически;
  • долговечность объекта инвестирования;
  • стоимость недвижимости высока;
  • каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
  • потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
  • новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
  • строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
  • способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

  • полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
  • фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
  • стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
  • неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
  • ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение);
  • обособленные водные объекты;
  • многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети;
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости. земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 – Звонки из всех регионов бесплатно! Это быстро и бесплатно!

  • земельные участки, предназначенные под застройку;
  • природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций.

Какие существуют виды и типы недвижимости

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи.

Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано.

Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • обособленные водные объекты,
  • леса,
  • многолетние насаждения,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства,
  • все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

  • земля,
  • административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
  • сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

  • редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
  • стоимость прилегающих земель, зданий,
  • территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
  • целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

  • для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
  • для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
  • для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
  • для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
  • для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

  • созданные природой без участия труда человека,
  • являющиеся результатом труда человека,
  • созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Как ни странно, к недвижимости закон также относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники. Это связано со сложной процедурой регистрации такой техники. А вот деревья из специальных питомников и дома, предназначенные под снос, недвижимостью не являются.

Но мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Так что для большинства людей недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения.

Функции, происхождение, готовность

Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.

По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).

По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.

А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Ко второй группе относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке.

Источник: https://pravootveta.ru/vidy-obektov-nedvizhimogo-imushhestva/

Проблемы индивидуально-определённых вещей и недвижимости в гражданском праве

Индивидуально определенный объект недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

1. Понятие индивидуально-определенной вещи

1.1 Судебная практика: индивидуально-определенные вещи

2. Земельный участок, как индивидуально-определенная вещь

3. Проблемы недвижимости в гражданском праве

1. Понятие индивидуально-определенной вещи

Гражданский кодекс РФ не содержит понятия индивидуально определенной вещи. Вместе с тем опосредованно это понятие присутствует в ст. 398 ГК РФ, согласно которой урегулированы последствия неисполнения обязательства передать индивидуально- определённую вещь.

Индивидуально-определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей.

Как справедливо на наш взгляд, отмечает С.В. Моргунов: «…деление вещей на индивидуально – определенные и родовые есть результат насущной потребности вовлечения в имущественный оборот одинаковых по естественным свойствам вещей.

Под естественными свойствами вещей подразумеваются качества вещи, присущие ей от природы, а не возникшие как плоды деятельности человека.

Необходимость подобной дифференциации вещей усилилась, когда человек в своей хозяйственной деятельности стал производить материальные объекты, сходные по своим внешним характеристикам и целевому предназначению»[3].

В практике часто возникают вопросы, касающиеся возможности в качестве предмета займа получить определенные непотребляемые вещи. В ст.

807 ГК РФ установлено, что «предметом договора займа могут быть только вещи, определенные родовыми признаками». Родовой признак означает, что вещи не могут быть выделены из общей массы таких же однородных вещей.

Другими словами, родовые вещи невозможно индивидуализировать. Это положение подтверждается и судебной практикой.

Кроме того, использование денежных средств и иных вещей, определяемых родовыми признаками, возможно только путем их потребления.

Непотребляемые вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Например, земельные участки, иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Так, например, по договорам займа заимодавец передал заемщику индивидуально-определенные вещи – автотранспортные средства. Автомашины имеют идентификационные номера, которые служат индивидуализацией изделия на весь период эксплуатации, паспорта транспортного средства, имеющие сведения о производителе, порядковый номер, год выпуска.

Кроме того, по договору займа подлежит возврату именно другая вещь того же рода и качества. По смыслу нормы статьи 807 ГК РФ предметом займа могут быть деньги или вещи, которые имеют только родовые признаки.

Таким образом, в связи с тем, что условия договоров о предмете займа противоречат общим положениям Гражданского кодекса РФ о договоре займа, эти договоры в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ признаются недействительными (п. 1 ст. 807 ГК РФ). Такие сделки не порождают правовых последствий.

1.1 Судебная практика: индивидуально-определенные вещи

Пример из практики: суд признал договор займа недействительным, так как его предмет – индивидуально-определенные вещи ЗАО «А.» (заимодавец) и ООО «А.» (заемщик) заключили договор займа. Заимодавец передал газодинамические установки ГДУ-400 (вещи) в количестве 3 штук с указанием заводских номеров.

Поскольку заемщик не вернул установки в установленный срок, ЗАО «А.» обратилось с иском в суд о взыскании 1 350 000 руб. долга по договору займа. Суд установил, что по договору займа заемщик получил индивидуально-определенные вещи – установки. Установки имели индивидуальные номера. Наличие индивидуальных признаков у установок подтверждают технические условия.

Установка должна иметь паспорт изделия, маркировку, имеющую сведения о производителе товара, порядковый номер, год выпуска, сведения о сертификации. Маркировка наносится способом клеймения или гравировки и служит индивидуализацией изделия, которая присвоена ей на весь период эксплуатации. Ссылку заявителя на возможность замены деталей установки суд по внимание не принял.

Такие изменения в комплектации не влияют на целостность установки как индивидуально-определенной вещи и не изменяют ее номерную маркировку.

Суд пришел к выводу о «недействительности договора займа, поскольку в данном случае предметом указанного договора являются индивидуально-определенные вещи, не обладающие родовыми признаками, что противоречит юридической природе договора займа»[1].

Источник: https://abium24.ru/problemy-individualno-opredeljonnykh-veshchej-i-nedvizhimosti-v-grazhdanskom-prave

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.