Инвентаризационная стоимость что это

Инвентаризационная и кадастровая стоимость: Понятия и отличия, как и где можно узнать?

Инвентаризационная стоимость что это

Инвентаризационная и кадастровая стоимость — это два разных понятия. Рассмотрим, в чем их отличия и где они используются. 

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость — это себестоимость жилья, которую рассчитывают, исходя из использованных для постройки материалов.

Также учитывается износ здания, который с каждым годом становится все больше, поэтому инвентарная стоимость постепенно снижается.

При оценке не учитывается престижность района, наличие инфраструктуры или ремонта. То есть для расчетов используется минимум параметров. 

Для чего нужна

С 2015 года вступил в силу закон, согласно которому практически для всех операций с недвижимым имуществом стали повсеместно использовать кадастровую стоимость. Но наряду с ней инвентаризационная применялась в следующих случаях:

  • расчет налоговой ставки на недвижимость (дома, квартиры, земельные участки) для физлиц;
  • приватизация (цена, высчитанная при инвентаризации, указывается в документах);
  • при покупке и продаже недвижимого имущества по инвентарной стоимости рассчитывался размер налогообложения;
  • расчет налога при заключении договора мены или дарения;
  • наследование жилья или участка (справка с инвентаризационной стоимостью требуется нотариусу).

Также справка с указанием инвентаризационной стоимости может потребоваться для госорганов. 

На что влияет

Инвентаризационная стоимость влияет на расчет налоговых платежей за недвижимость. С 2013 года в основу расчетов бралась кадастровая величина, указанная в нормативно-правовых актах.

При этом учитывали цену, полученную при инвентаризационной оценке объекта недвижимости. Она умножалась на дефлятор — специальный коэффициент, установленный Минэкономразвития.

В 2015 году этот показатель составлял 1,147. 

Инвентаризационная стоимость использовалась в некоторых регионах до 2020 года. Далее вместо нее стала применяться только кадастровая. 

Что такое кадастровая стоимость 

Кадастровая стоимость — это цена недвижимого имущества, которую определило государство в результате проведения массовой оценки. Занимаются этим сотрудники госорганизации, которая выбирается Росреестром или местными властями. При оценивании недвижимости учитывается много различных параметров, поэтому кадастровая цена более точна, чем инвентаризационная.

Среди основных факторов, которые учитываются при расчете:

  1. Населенный пункт и район, где располагается недвижимость. В Москве квартира с аналогичными параметрами будет стоить дороже, чем в пгт. В одном и том же городе цена одинакового жилья может различаться в зависимости от престижности района: центр всегда дороже окраины.
  2. Этажность здания, расположение квартиры на этаже.
  3. Состояние инфраструктуры. Ценность жилья увеличивается, если рядом расположены магазины, школы, детские сады, поликлиники.
  4. Благоустройство многоэтажного дома и придомовой площади. Учитывается наличие грузовых и пассажирских лифтов, детской площадки, парковки, зеленой зоны. 
  5. Для земельных участков и частных домов дополнительно учитывается размер надела, доступ коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация).
  6. Рыночная цена на аналогичные объекты в данном населенном пункте, конкретном районе города.

Все дома, построенные после 2014 года, учитывались только по кадастру, инвентаризационная цена для них перестала быть актуальной. Не стоит путать кадастровую цену с рыночной, они всегда отличаются. 

Кадастровая цена нужна для расчета налогообложения в тех же случаях, что и инвентаризационная.

Отличия кадастровой и инвентаризационной стоимости

У представленных определений есть существенные различия. Инвентаризационная стоимость давно устарела, поэтому в 2016 году оценка недвижимости стала производиться согласно Федеральному закону №237-ФЗ. Рассмотрим основные отличия.

Налогообложение

Налог, начисляемый на инвентаризационную стоимость, был меньше, чем аналогичный при введении кадастровой цены. Разница в этих величинах могла составлять 30 и более раз. Это было обусловлено тем, что для расчетов использовался только год возведения здания и степень его износа. Но в то же время льготы получили владельцы жилья с маленькой площадью:

  • квартира — до 20 кв. м;
  • комната в коммунальном жилье — до 10 кв. м;
  • частный дом — до 50 кв. м.

На указанную площадь налог вообще не начисляется, если размеры жилища больше, то указанные площади вычитаются, а на остальное жилье налог начисляется на общих основаниях. 

Как рассчитать 

Инвентаризационную стоимость можно узнать в БТИ, для ее расчета использовалась формула: 

Си = Св * (1- Ифиз / 100 * Ки)

В ней используются следующие условные обозначения:

  • Си — конечный результат расчетов;
  • Св — восстановительная цена (себестоимость затраченных материалов);
  • Ифиз — коэффициент физического износа;
  • К — коэффициент дифференциации. 

Также для расчетов инвентаризационной цены применяются следующие методы:

  1. Сравнительный. Оценщик анализирует цены на подобное жилье на рынке, а затем на их основе производит расчеты.
  2. Затратный. Этот способ используется в основном для новостроек. Специалист при составлении оценки учитывает затраты на стройматериалы и проведение работ, а также цену земельного участка под зданием.
  3. Доходный. Этот метод применяется реже всего, когда цена стройматериалов неизвестна. Тогда оценщик берет в расчет стоимость аренды и прибыль, полученную от нее.

Для расчетов кадастровой стоимости используются сложные формулы, в которых учитываются многие факторы, влияющее на колебания цен.

Разница с рыночной ценой

Инвентаризационная практически никак не привязана к рыночной цене, она может быть ниже в 10 и более раз. Тем более, что каждый год она еще больше снижается из-за износа, в то время как рыночная повышается из-за инфляции, либо престижности района, стремительного развития в нем инфраструктуры. 

Рыночная обычно больше кадастровой в 1,5 — 3 раза, к тому же она может изменяться практически каждый месяц, в том время как кадастровая пересматривается раз в 5 лет, либо раз в 2-3 года. Но часто можно увидеть и обратную ситуацию, где кадастровая стоимость выше рыночной. 

Как оспорить

Оспорить инвентаризационную стоимость можно в судебном порядке в любое время. А кадастровую оценку оспаривают либо при участии специальной комиссии Росреестра, либо в суде. Но делать это надо не позднее, чем через полгода после ее получения. В обоих случаях придется привлекать независимого эксперта для проведения оценивания.

Порядок оценки

При определении инвентаризационной стоимости производятся следующие работы:

  1. Производится расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества.
  2. Пересчитываются цены с учетом коэффициента для текущего года.
  3. Определяется процент износа, а также его эквивалент в рублях.
  4. Производится окончательный расчет инвентаризационной стоимости по формуле, указанной выше.
  5. Рассчитывается налоговая ставка.

Кадастровая оценка проходит по следующему алгоритму:

  1. Принимается решение о проведении очередной или внеочередной кадастровой оценке.
  2. Определяется перечень объектов, которые надо оценить.
  3. Проводится конкурс для организаций, занимающихся кадастровой оценкой, определяется победитель.
  4. Проводится массовая оценка на основе данных, указанных в нормативных документах. При этом учитываются актуальные коэффициенты.
  5. Составляется отчет, который проверяется экспертами. Он находится на официальном сайте Росреестра, любой желающий может предложить внести коррективы.
  6. Результаты оценивания публикуются и заносятся в базы данных Росреестра.

Переоценка

Инвентаризационную оценку сотрудники БТИ должны предоставлять до 1 марта ежегодно. Кадастровая переоценка производится каждые 5 лет (иногда этот срок сокращают до трех лет), в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — раз в 2 года. При изменении законодательства переоценка проводится внепланово. 

Как и где узнать инвентаризационную стоимость

Для получения справки с инвентаризационной стоимостью следует обращаться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или Многофункциональный центр, также ее можно посмотреть ее на портале Госуслуг. 

Но в основном сейчас нужна выписка о кадастровой стоимости, которую взять в отделении Росреестра, МФЦ или онлайн на сайте ЕГРНка. 

Оформление справки на портале ЕГРНка занимает несколько минут и не требует физического присутствия в уполномоченной инстанции. Выписка придет на указанный электронный адрес, после онлайн оплаты. Для заказа справки из Государственного Реестра с информацией о недвижимом имуществе нужно выполнить следующие шаги:

1. В строке поиска ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости и нажать кнопку “Найти”.

2. Если данные по объекту недвижимости занесены в базу Росреести,  после завершения поиска система предложит выбирать нужный объект. Выбираем нужны и кликаем на кнопку “Подробнее”.

3. Перейдя по кнопке подробнее, вы увидете общедоступные сведения об объекте имущества и доступные варианты оформления справок ЕГРН.

Бесплатно получить расширенные сведенья об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидить все данные объекта недвижимости, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида виписки.

4. После выбора требуемого вида документа, заполнения адреса электронной почты и нажатия на кнопку “Заказать документы”.

5. Появится форма оплаты заказа. После оплаты, заверенную электронной цифровой подписью справку в электронном формате, отправим на указанный почтовый адрес, сразу же как сайт Росреестра обработает запрос. Обычно это происходит в течении 10-15 минут, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за которого срок может увеличиться до 24 часов.

Стоит учитывать, что при обращении в МФЦ или на сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронный документ заверенный ЭЦП — он обладает одинаковой юридической силой, что бумажный вариант.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/inventarizacionnaya-i-kadastrovaya-stoimost/

Источник: https://EGRNka.ru/info/inventarizacionnaya-i-kadastrovaya-stoimost/

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость что это

Вопрос о том, что такое инвентаризационная стоимость квартиры начинает иметь значение в ситуации исчисления налогов. Различие в стоимости по инвентаризации и по рыночной цене составляет порой до 10%, а иногда и в 70-80%.

Так, если производить расчёты налога, исходя из рыночных показателей цены на жильё, он станет непомерным.

 В то же время методики оценки стоимости по инвентаризации далеки от совершенства, а посему был принят закон, определяющий исчисление налогов, как по цене инвентаризационной, так по цене кадастровой. А период до 2020 года является переходным в этом процессе.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость (ИС) объекта недвижимости?

Значение данного вида оценки недвижимых объектов при исчислении налогов приведено в качестве примера, чтобы пояснить для чего в основном используется этот критерий, так как сталкиваются с налогами все.

Помимо расчёта налоговых отчислений, вопрос о размерах инвентаризационной цены возникает и при осуществлении ряда иных сделок:

  • Изменение типа недвижимости: переводы жилых объектов в нежилые и наоборот;
  • Оформление прав на наследственную недвижимость;
  • Заключение соглашений о мене жилья;
  • Дарении квартир и домов;
  • Продажа, особенно, если речь идёт об ипотеке.

Исходя из размеров инвентаризационной стоимости, при осуществлении данных сделок рассчитывают:

  • госпошлину,
  • нотариальный сбор,
  • размер суммы ипотеки и суммы оплаты государственных услуг.

Что это такое?

В официальных методиках и нормативных актах под инвентаризационной ценой объекта недвижимости принято понимать его оценочную стоимость, исходя из заключения аккредитованных оценщиков отделений Бюро технической инвентаризации.

По сути, это восстановительная оценка инвентаризационной стоимости квартиры или другого недвижимого объекта, с учётом степени его изношенности роста цен на строительные материалы и работы.

Оценку производит БТИ, о чём выдаётся соответствующего содержания и образца справка.

Тонкости расчёта и его порядок

Нормативно-правовым обеспечением порядка расчёта является 87 приказ Минстроя от 1992 года, который определяет принцип расчётных работ и поэтапно его процедуру.

Последняя заключена в следующих моментах:

  1. В ходе исчислений выясняется восстановительная цена недвижимого объекта.
  2. Полученный результат пересчитывается с учётом цен на стройматериалы и работы 1991 года;
  3. Полученное значение множится на коэффициент динамики роста цен на материалы и работы на год расчётов в регионе расположения объекта. Коэффициент пересчитывается региональными властями ежегодно;
  4. Далее исчисляется размер износа, он является произведением двух величин – установленного процента изношенности зданий и восстановительной стоимости;
  5. В завершении исчисляется ИС, являющаяся разницей между ценой восстановительной и размерами износа, по сути, из первого показателя вычитаются данные второй величины.

Таким образом, ИС – это цена восстановления недвижимого объекта за вычетом процента его износа.

Где получить информацию и документ?

Правом выдачи документального подтверждения ИС объекта по инвентаризации обладают территориальные Бюро технических инвентаризаций. Орган уполномочен к проведению выдачи оценочных документов и справок, подтверждающих размеры стоимости жилья. Для ускорения процедуры необходимо представить индивидуальный номер по кадастру.

ИС – это цена восстановления объекта за вычетом процента его износа.

Для обращения данный орган обязательно следует подтвердить свою личность и право обладания оцениваемым объектом недвижимости. Сам момент необходимости проведения процедуры обозначается подачей соответствующей формы. Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры на сайте Росреестра подробнее тут.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость, в чём разница?

Инвентаризационную стоимость можно считать условной. Последнее определено тем, что методики её определения несколько устарели, да и ранее были далеки от совершенства. По сути, инвентаризацией определяется себестоимость жилья.

Расчёт кадастровой цены производится по несколько иным принципам, кроме того, она больше приближена к рыночному показателю. Что такое цена недвижимости по кадастру, и в чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости узнайте здесь. Информация о том, где узнать кадастровую стоимость квартиры в этой статье.

Можно ли оспорить?

Если выводы БТИ не устраивают владельца жилья, то необходимо поинтересоваться: а возможно ли оспаривание результатов? Как показывает закон, возможно, но для этого нужно иметь основание.

Таких, по мнению законодательства, может быть два:

  1. Цена от БТИ равна или даже превышает рыночную. Исключение – только что отстроенные дома, в этом случае показатели будут равны для обеих категорий;
  2. Расчёт был произведён с использованием недостоверной информации.

Если указанные причины имеют место быть, то собственник имеет право оспорить результат, выданный специалистами БТИ.

Но куда обратиться с претензиями? Законодательство говорит, что сделать это можно в двух инстанциях. Для начала обращаемся в ту организацию, которая и проводила расчёты, т. е. в БТИ.

В заявлении указываем:

  • что не согласны с указанным в отчёте результатом,
  • основания,
  • требование проведения повторных расчётов.

В случае отказа работников центра пойти навстречу, идём в суд, в арбитражный.

Основания для судебного оспаривания ИС должны быть весомыми. При этом необходимо корректное составление иска с приложением всех требуемых документов.

Важные условия для обращения в судебную инстанцию:

  • Должны наличествовать основания для жалобы;
  • Собираем пакет документации;
  • Плюсом будет, если вы укажете, что инициировали проведение оценки стоимости жилья независимой комиссией. Если же этого не будет, то не беда. Она будет назначена судом.

Вот перечень необходимой документации:

  • Акт с некорректными сведениями;
  • Доказательство того, что вы обращались в БТИ, для решения вопроса в досудебном порядке. Это может быть ваше заявление, ответ БТИ в письменном виде;
  • Если есть, то показания свидетелей, что вы обращались в БТИ;
  • Ваше удостоверение личности;
  • Документы на недвижимость;
  • Если вы успели провести независимую оценку, то её итоги;
  • Исковое заявление (количество копий по числу участников);
  • Квитанция, что вы уплатили госпошлину.

Дополнительная информация о расчёте налога на имущество с учётом ИС в этом видео:

Таким образом, инвентаризационная стоимость недвижимых объектов является определяющей при налогообложении, исчислении государственных пошлин в рамках судебных исков, размеров вознаграждения нотариуса, и даже при определении рисков и расчётов ипотечных кредитов. Отсюда приобретает значимость точность и достоверность расчётов данной величины. Последнее нередко становится основанием для разбирательств в суде.

Как изменить кадастровую стоимость недвижимости читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/chto-takoe-inventarizatsionnaya-stoimost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.