Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости это
Содержание
- 1 Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой
- 1.1 Инвентаризационная стоимость и её характеристики
- 1.2 Кадастровая стоимость и её характеристики
- 1.3 Кадастр недвижимости VS БТИ
- 1.4 Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой
- 1.5 Разница в количественном выражении
- 1.6 Порядок оценки
- 1.7 Кто выдаёт
- 1.8 Разница в расчёте налога
- 1.9 Как оспорить
- 1.10 Что в итоге?
- 2 Инвентарная и кадастровая стоимость разница – Все о юриспруденции
- 2.1 Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение
- 2.2 Что такое кадастровая стоимость квартиры
- 2.3 Как узнать кадастровую стоимость
- 2.4 Пересмотр кадастровой стоимости
- 2.5 Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта
- 2.6 Виды ИС
- 2.7 Кто определяет ИС
- 2.8 Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры
- 2.9 Применение КС и ИС в налогообложении
- 2.10 Какая цена указывается в договоре
Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой
В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе.
Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ.
Сейчас в налоговом кодексе действует поправка, которая расценивается экспертами как первый шаг к налоговым реформам, которые увеличат налоговую нагрузку граждан на двадцать процентов. Совсем скоро реформы будут завершены, расчеты БТИ сместятся кадастровой системой.
В чём главные отличия двух методик? Чем отличаются кадастровая стоимость от инвентаризационной? Собственники частного жилья уже сейчас задают вопросы и делают совершенно обоснованно. Важно как минимум поверхностно понимать, в чём состоит разница.
Инвентаризационная стоимость и её характеристики
Инвентаризационная стоимость недвижимости – сумма, в которую специалисты БТИ оценили объект недвижимости по следующим характеристикам: возраст здания, площадь жилья, наличие или отсутствие удобств, хозяйственных помещений, лоджии или балкона и т.п. Информация об этой стоимости отражена в техническом паспорте. Значение, определяемое по этим параметрам, гораздо ниже реальной цены объекта.
Информация об инвентаризационной стоимости необходима физическому лицу в следующих ситуациях:
data-matched-content-ui-type=”text_card”
- когда оформляется наследство;
- при приватизации жилья;
- для расчёта налоги, если недвижимое имущество не внесено в реестр ГКН.
Выяснить инвентаризационный номинал можно в БТИ. Для этого в организации заказывается справка.
Если физическое лицо обращается в суд или оформляет наследство, обязательно потребуется документальное подтверждение инвентаризационной оценки
Кадастровая стоимость и её характеристики
Для определения кадастровой стоимости в расчёт берутся те же показатели, что для инвентаризационной, с некоторыми дополнениями. Кроме конкретных характеристик объекта оценки учитываются:
- район, в котором расположена недвижимость;
- территориальное расположение дома в этом районе;
- близость остановок общественного транспорта;
- отсутствие/присутствие в шаговой доступности школ, детских садов, магазинов и других объектов инфраструктуры;
- наличие парковки вблизи дома, какая парковка – крытая или под открытым небом;
- дороговизна земли, на которой стоит дом и т.д.
Результаты оценки БТИ могут отличаться от кадастрового значения в несколько раз.
Кадастр недвижимости VS БТИ
До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.
Пример.
Квартира постройки советских времён в историческом центре районного города N (земля, на которой стоит дом дорогая), ясли-сад и школа во дворе, магазины в шаговой доступности, но без ремонта, по расчётам БТИ стоит дешевле, чем квартира на окраине города N в новостройке. При этом нужно учесть, что вторая квартира превосходит первую по площади в разы, но уступает по территориальному размещению. Соответственно, и налог на первую квартиру меньше, чем на вторую.
Морально устаревшая и недостаточно эффективная методика инвентаризационной оценки была заменена на способ расчёта по кадастру, приближающего ставки налога к настоящей цене объекта на рынке. Чтобы уровнять величину налоговых платежей и была введена кадастровая стоимость.
Кадастровая оценка недвижимости даёт более точное представление о реальной её стоимости. Поэтому именно этот показатель используется в расчёте налога на недвижимость
Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой
Разница между этими двумя показателями не только в отличии сумм, которые занесены в реестр. Более подробно об этом ниже.
Разница в количественном выражении
Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница.
Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости.
Вторая – по сути представляет собой себестоимость квадратных метров объекта недвижимости, рассчитанную исходя из затрат на строительство и учитывая износ здания.Если сравнивать рыночную цену, например, квартиры, с её оценкой БТИ и по кадастру, то инвентаризационная стоимость будет меньше в 10 раз, а кадастровая в 1,5 раза.
Порядок оценки
Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:
- определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
- рассчитывается инвентаризационный показатель.
Кадастровую оценку формировать значительно проще и быстрее:
- решение о проведении оценки принимается региональными властями;
- проводится конкурс, по результатам которого выбирается компания для проведения процедуры оценки;
- проводятся расчёты в соответствии с актуальной законодательной базой;
- анализируется итоговый отчёт о проведении кадастрового оценивания;
- итоговые данные в дальнейшем проходят утверждение в государственных органах и публикуются;
- заключительный этап – занесение информации в общую базу.
БТИ производит расчёты в зависимости от себестоимости недвижимого объекта, учитывает затраты на возведение и снос. Стоимость в конечном счёте не соответствует рыночной и даже не приближена к этим цифрам. Кадастр более актуален для налогообложения, так как берёт в расчёт больший перечень показателей
Кто выдаёт
Узнать информацию об инвентаризационной стоимости можно в БТИ, для этого следует сделать запрос о выдаче справки. На руки документ выдаётся исключительно собственнику.
Документ о кадастровой стоимости можно получить от Кадастровой палаты, ЕГРП или дистанционно, с помощью веб-ресурса организации Росеестр.
Разница в расчёте налога
Налоги рассчитываются на основании инвентаризационной стоимости по следующей формуле:
ИС=СВ*(1-ПИЖ/100+ПДЖ),
в этой формуле ИС – инвентаризационная стоимость, СВ – восстановительная стоимость, ПИЖ – показатель износа жилья, ПДЖ – показатель дифференциации жилья. Данные о расположении дома в расчёт не берутся.
По кадастровой стоимости более сложная система расчёта налога, учитывается гораздо больше параметров, в том числе и расположение дома.
Сумма налога формируется следующим образом: вычитается из общей площади квартиры двадцать метров и облагаются налогом оставшиеся метры; если квартира коммунальная, то вычитается 10 метров; если речь идет о частном доме – 50 метров.
Кроме того, сумма начислений за первый налоговый период умножается на понижающий коэффициент 0,2, второй – на 0,4, третий – на 0,6.
Неважно, сколько собственников у объекта, поэтому владельцам можно в равной степени поделить между собой финансовую нагрузку
Как оспорить
Инвентаризационная стоимость и кадастровая могут быть оспорены по желанию собственника. Но перед тем, как начинать спор, нужно получить справки из соответствующих органов, где указаны эти суммы. Затем нужно собрать все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие бумаги, отчёт независимого оценщика) и обратиться в соответствующее учреждение с просьбой о переоценке объекта.
Оспорить инвентаризационную сумму можно по двум причинам:
- данные при расчётах использовались не совсем верные или точные;
- инвентаризационный курс выше или равен рыночным показателям.
Высокая цена объекта по результатам инвентаризации ведет к формированию неподъёмных платежей в пользу государства
Справка от БТИ оспаривается путем подачи искового заявления в суд.
Для оспаривания кадастровой оценки следует обращаться в региональное отделение Росреестра и требовать пересмотра сформированных коэффициентов.
Что в итоге?
Временная граница использования сведений БТИ при расчёте налога – 2020 год. После этот показатель ликвидируется, и в расчёт будет браться исключительно сведения кадастра.
Разница между двумя способами оценки (старым и новым), заключается в системах подсчёта и налоговых ставках. При инвентаризации берётся в расчёт главным образом возраст здания, степень его износа, расходы на возведение и снос.
Основа кадастровых расчётов – необходимые показатели, помноженные на коэффициенты. При расчёте учитывается инфраструктура, местоположение здания и ряд других параметров.
Кадастровая стоимость ниже рыночной примерно в три раза, инвентаризационная – может отличаться даже в 10 раз. Но это не означает, что теперь граждане будут платить налог на имущество втрое больше, чем раньше.Государство установило ограничения на налоговую ставку. Для объектов дешевле 300 миллионов рублей она составляет всего 0,1 процента.
Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/otlichie-bti-ot-kadastra
Инвентарная и кадастровая стоимость разница – Все о юриспруденции
Оценка недвижимости, налогообложение в РФ в основном проводится по кадастровой (или рыночной) стоимости. Однако до сих пор имеет хождение и инвентаризационная цена, по которой оценивались объекты вплоть до 2015 года.
Она является учетной составляющей и принимается во внимание при расчетах, проводимых государственными организациями и органами. Также привлекают инвентаризационную ст-сть при исчислении налога, если неизвестна кадастровая.
В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью — об этом пойдет речь в настоящей статье.
Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение
Кадастровая стоимость (КС) определяется исключительно для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, земельных участков, то есть она может быть только у недвижимых объектов (НО).
Инвентаризационная стоимость (ИС) может быть как у движимого, так и недвижимого имущества (кроме земельных участков). Так, немыслимо без ИС и периодически проводимых инвентаризаций имущество государственных учреждений и организаций.
Попробуем понять детальей, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость недвижимости определяется в соответствии с ФСО № 4, утвержденным приказом № 508 Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г.
, на основании ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в РФ”.
КС устанавливается в настоящее время только при помощи государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой уполномоченными кадастровыми органами.
По определению Минэкономразвития, кадастровая стоимость — это рыночная цена недвижимости, установленная методом массовой ГКО или в индивидуальном порядке для конкретного объекта.
Кадастровая стоимость устанавливается государством при помощи независимых экспертов, привлекаемых на конкурсной основе. После 2010 г.
разница между кадастровой и рыночной стоимостью официально исчезла.
Но из-за несовпадения проведения массовых и индивидуальных оценок во времени кадастровая и рыночная цена по факту могут существенно отличаться друг от друга, при этом первая даже может быть больше.
В методологию определения КС заложены:
- массовая оценка объектов недвижимости, сведения о которых имеются в гос. кадастре недвижимости (ныне Росреестр) на дату проведения ГКО;
- анализ информации о рынке и о ценах;
- выбор оценочной модели;
- расчет КС.
Как узнать кадастровую стоимость
Сведения о КС содержатся в ЕГРН. Получить данные о кадастровой цене можно в виде выписки по форме, утвержденной Минэкономразвития, вместе с остальной информацией об объекте. Выписка предоставляется по запросу любого лица при прямом обращении, либо использовании:
- ИТС (интернета, портала госуслуги, межведомственных электронных систем);
- информационной системы ЕГРН;
- других тех. средств связи.
Выписка имеет силу юридического документа.
В то же время на справочных интернет-ресурсах, например, на публичной кадастровой карте, можно узнать полную информацию об интересующем объекте. Поиск осуществляется по кадастровому номеру. Такая информация не является документальной и не имеет правового значения.
Кадастровая выписка о земельном участке может содержать следующие данные:
- местоположение ЗУ;
- площадь;
- категорию земли;
- ВРИ;
- кадастровую цену;
- наименование территориального органа, где участок находится на учете;
- фамилию кадастрового инженера.
Пересмотр кадастровой стоимости
На основании ФЗ № 135, а также ст. 24.
18 Закона о ГКО и создании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, она может быть пересмотрена по инициативе физического, юридического лица, государственных органов и ОМСУ.
Физические лица могут обращаться с исковым заявлением прямиком в суд. Юридические вначале должны подать заявление в комиссию по рассмотрению споров, а если оно будет отклонено, то только потом в судебные органы.
Кадастровая стоимость может быть оспорена в двух случаях:
- если ее расчёт основывался на неверных сведениях (о методе определения можно узнать в филиале ФГБУ);
- на момент проведения кадастровой оценки было установлено иное значение рыночной цены, отличающееся от КС.
Иск обычно подают налогоплательщики, которым налоги были начислены по кадастровой цене, которая выше рыночной. К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:
- выписку из ЕГРН о КС;
- копию правоустанавливающего либо подтверждающего документа о правах на объект, заверенную у нотариуса;
- документ, который подтверждает неверность использованных для определения КС сведений;
- отчёт об оценке рыночной стоимости на дату проведения ГКО.
Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта
Инвентаризационной называют восстановительную стоимость на момент последней инвентаризации, с учётом амортизации (износа) объекта и инфляции цен на стройматериалы, услуги, а также работы. При расчете применяют повышательные коэффициенты-дефляторы (КД). В 2019 г. КД, например, равен 1.518.
Виды ИС
ИС бывает:
- первичной, когда объект впервые ставится на учёт, и на него в БТИ выдаётся технический паспорт;
- плановой, проводимой в порядке повторной описи в установленные сроки для внесения изменений в техдокументацию;
- внеплановой, осуществляемой по требованию собственника недвижимости.
Кто определяет ИС
Начиная с 2004 г., инвентаризация недвижимости проводится не муниципальными, а государственными органами власти. Это позволило учитывать ИС как можно ближе к настоящим реалиям и кадастровой цене.
Ведь на многие объекты инвентаризационные цены устанавливались ещё по результатам первичной инвентаризации 1991 г.
Расчёты с учётом повышающих коэффициентов на местах проводились не всегда корректно, что давало возможность продавать по документам недвижимость по бросовым ценам, ради уплаты низкого налога. В настоящее время эта лавочка прикрыта.
Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно в БТИ. Сведения о ней содержатся в техническом паспорте объекта (не путать с кадастровым паспортом) или в справке об ИС.Обновленное значение КС передаётся в налоговые органы в начале каждого года.
Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры
Надобность в ИС жилья в последнее время возникает все реже, так как в кадастре жилой недвижимости практически выполнен переход с инвентаризационной цены на кадастровую.
Справка об ИС может понадобиться, например:
- при приватизации или обмене квартиры государственного или муниципального фонда.
- при наследовании неприватизированного жилья;
- разделе имущества участниками долевой собственности, кадастровая цена которого неизвестна (например, организации или предприятия).
Применение КС и ИС в налогообложении
- Кадастровая и инвентаризационная стоимость являются правовыми категориями налогового законодательства. Если в сведениях об объекте отсутствует КС, то вместо неё может браться за основу инвентаризационная цена.
- Обе стоимости используются в качестве налоговой базы (НБ) для расчета ИНФЛ — налога, который обязаны платить все собственники имущества.
- Налоговые ставки при известной КС зависят от типа помещения, а если известна ИС — от его стоимости:
- для жилых домов и помещений, чья оценка произведена по КС, ставка равна 0.
1 %;
- если оценка жилой недвижимости производилась по ИС, ставка меняется в зависимости от стоимости (0.1 % — при цене недвижимости не выше 500 тыс. руб; 0.3 % — при ст-сти, превышающей 500 тыс. руб.).
- для жилых домов и помещений, чья оценка произведена по КС, ставка равна 0.
- Кадастровая цена влияет на размер налоговой базы при продаже недвижимости, нижняя граница которого установлена на уровне 70% от КС.
В 2020 г. в налогообложении осуществится окончательный переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую.
Какая цена указывается в договоре
В договоре купли-продажи между физическими лицами указывается обычно та цена, по которой договорились стороны (но не менее 70 % от кадастровой цены — меньшее значение будет проигнорировано при начислении налога).
Однако никто не запрещает отталкиваться от инвентаризационной цены, установленной при последней плановой инвентаризации.
- Инвентаризационная цена обычно значительно ниже кадастровой, поэтому для налогоплательщиков она несомненно выгодна.
- Если ИС высокая, это говорит о том, что БТИ произвело учет, корректируя его с рынком. То есть фактически это тот этап, на котором переводят инвентаризационную стоимость на кадастровую.
- ИС также, как и КС, может быть оспорена.
Заключение
Можно сделать выводы относительно того, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной:
- Кадастровая стоимость имеет сегодня высший приоритет, так как используется при постановке вновь созданных объектов на учет в ЕГРН.
- Инвентаризационная стоимость сегодня играет роль технических данных, хотя раньше она учитывалась при регистрации недвижимости в ЕГРП.
- Инвентаризационная и кадастровая стоимость участвуют в налогообложении. Исчисление налога по инвентаризационной цене ведется в случае отсутствия сведений о КС.
- В сфере жилой недвижимости практически состоялся переход на кадастровую стоимость.
- При оценке имущества предприятий и организаций, продолжает активно использоваться инвентаризационная цена.
- Кадастровая стоимость может превышать инвентаризационную в 5 — 10 раз.
Источник: https://newijurist.ru/inventarnaja-i-kadastrovaja-stoimost-raznica.html