Ипотечная сделка через нотариуса
Содержание
- 1 Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля
- 1.1 Общие моменты
- 1.2 Пошаговая инструкция
- 1.3 Выбор специальных программ в банке
- 1.4 Подача заявки на кредит
- 1.5 Выбор объекта для ипотечного кредита
- 1.6 Заключение кредитного договора и выдача кредита
- 1.7 Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки
- 1.8 Регистрация сделки
- 1.9 Особенности ипотечных программ
- 2 Четыре варианта ипотеки, для которых теперь нужен нотариус
- 3 Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке
- 4 Ипотека: когда необходимы услуги нотариуса?
- 5 Особенности покупки квартиры с участием нотариуса
Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля
Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.
Общие моменты
Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.
Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.
В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.
Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.
После того как обязательства погашены, обременение снимается.
Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.
При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.
Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.
Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.
Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.
Пошаговая инструкция
Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:
- поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
- выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
- подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
- регистрация сделки, оформление жилья в собственность.
Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.
Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.
Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.
При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:
- определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
- узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
- определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
- запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
- уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
- определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.
Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.
Выбор специальных программ в банке
Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:
- военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
- ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
- ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
- ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).
На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:
- комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
- размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
- стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.
Подача заявки на кредит
Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:
- паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
- документы о семейном положении,
- документы, подтверждающие доход,
- справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).
Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.
Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.
Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.
Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.
Выбор объекта для ипотечного кредита
При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.
Документы по объекту для предоставления в банк:
- предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
- документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.
Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.
В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:
- правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
- копии паспортов продавцов,
- копию лицевого счета,
- технический, кадастровый паспорт,
- выписку из ЕГРП.
Также могут запросить:
- документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
- справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
- иные документы.
Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.
После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.
Заключение кредитного договора и выдача кредита
Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.
До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.
В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.
В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.
Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки
При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.
Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.
После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.
Регистрация сделки
Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.
К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.
Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.
Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.
Особенности ипотечных программ
- Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья
Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.
Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.
Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.
- Покупка недвижимости в новостройке
Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.
Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.
Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.
- Приобретение доли, комнаты
Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.
- Покупка дома и земельного участка
Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.
С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.
Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html
Четыре варианта ипотеки, для которых теперь нужен нотариус
Федеральный закон N 338-ФЗ, опубликованный 8 августа 2018 года, делает нотариуса, едва ли не главной фигурой на рынке недвижимости. Нотариусы теперь будут не только визировать сделки с «долевой» недвижимостью, но и проверять их законность, заверять договоры ипотеки, а также возьмут на себя часть функций МФЦ.
Четыре варианта ипотеки, для которых теперь нужен нотариус
Начиная с 2016 года, в обязательном порядке в России нотариально удостоверяются все сделки с недвижимостью несовершеннолетних, а также операции с объектами, находящимися в долевой собственности.
Причём, если изначально через нотариуса обязательно проводились только сделки купли-продажи долей в недвижимом имуществе, то вскоре обязательным стало нотариальное удостоверение таких операций с долями, как меня и дарение.
В августе 2018 года свет увидел закон 338-ФЗ, который ещё более расширил список операций с недвижимостью, требующих обязательного нотариального заверения. Теперь это еще и ипотека.
Большая часть положений упомянутого закона 338-ФЗ вступает в силу в 2019 и 2020 годах. И эти положения уже неоднократно комментировали юристы и политики. Однако почти без внимания экспертного общества остались нормы, уже вступившие в силу.
В частности, речь идёт об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на объект недвижимости. Закон 228-ФЗ внёс изменение в часть 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости».
Теперь в нём есть фраза: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество… подлежат нотариальному удостоверению».
Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Обычно при покупке квартиры с привлечением банковского кредита ипотека возникает в силу закона, то есть отдельный договор ипотеки при такой сделке не заключается. Достаточно договора купли-продажи (или договора долевого участия) и кредитного договора.
Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности или новые собственники будут владеть долями в ней, то договор купли-продажи удостоверяет нотариус. При этом кредитный договор – в результате которого квартира попадает к банку в залог – заключается в банке и, конечно, к нотариусу с ним не идут.
Упомянутая в 338-ФЗ норма о нотариальном заверении договора ипотеки касается только случаев, когда ипотека (залог жилья) возникает при подписании специального ипотечного договора. Эксперты насчитали четыре распространённых ситуации, в которых необходимо подписание ипотечного договора.
Если в любой из этих ситуаций фигурирует долевая собственность, то ипотечный договор теперь в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.
Ситуация 1. Рефинансирование ипотеки
При оформлении нового ипотечного кредита для перекредитования старого ипотека в силу закона не возникает, так как на момент оформления нового кредита квартира ещё находится в залоге у «старого» банка.
Поэтому после погашения старого кредита составляется отдельный ипотечный договор. Если квартира находится в долевой собственности (например, супругов), то по новым правилам ипотечный договор визирует нотариус.
Ситуация 2. Кредит под залог имеющегося жилья
Под залог уже имеющегося жилья человек может получить кредит на покупку недвижимости или на любые цели. Так как кредит оформляется не на покупку объекта, идущего в залог, то ипотека в силу закона не наступает и необходим отдельный ипотечный договор. Если оформляемая в залог квартира имеет нескольких долевых совладельцев, то ипотечный договор заверяется нотариально.
Ситуация 3. Новая квартира под залог старой
Это один из вариантов trade-in, иногда предлагаемый застройщиками. Клиент заключает договор долевого участия, а для оплаты по нему берёт кредит под залог имеющейся у него квартиры (с оформлением ипотечного договора).
Если у квартиры несколько долевых совладельцев, то ипотечный договор регистрируется нотариально… Во время строительства клиент продолжает жить в своей квартире.
После окончания строительства старая квартира продаётся, полученные средства идут на погашение ранее взятого кредита.
Ситуация 4. Выкуп последней доли в квартире
Если у квартиры имеются два совладельца, то один из них может выкупить чужую долю и стать единоличным собственником квартиры. Для выкупа можно использовать ипотечный кредит.
Обычно при оформлении такого кредита ипотека в силу закона не возникает, так как за средства кредита приобретается только часть квартиры (доля), а в залог оформляется целая квартира.
В подобной ситуации оформляется ипотечный договор, ну а так как предметом купли-продажи является доля, то договор необходимо оформлять у нотариуса.
Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:
Из указанных ситуаций наиболее распространённая – рефинансирование ипотеки. Впрочем, и остальные три встречаются нередко. После вступления в силу закона 338-ФЗ договоры ипотеки необходимо удостоверять у нотариуса.Уже приходится сталкиваться с тем, что условия банка и требования нотариуса не совпадают и банк не готов корректировать свои условия под требования нотариуса.
В свою очередь юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова замечает, что ещё до вступления в силу 338-ФЗ, договоры ипотеки при сделках с долевой собственностью, как правило, заверялись нотариально. Тем не менее, данная норма не была прописана официально, и могли быть случаи, когда ипотечный договор проходил мимо нотариуса.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о сделках с жильём, оформляемых через нотариуса.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс 5,1 тыс. руб. за «техработы».
Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25,1 тыс. руб. Нотариальное удостоверение договора ипотеки долей в праве общей собственности на квартиру или жилой дом обойдётся в 8,2 тыс.руб.
Нотариальная проверка квартиры станет глубже
Следует упомянуть ещё несколько нововведений, которые в сферу недвижимости принёс закон 338-ФЗ. Они не расширяют присутствие нотариуса на рынке, но уточняют его функции при удостоверении сделок с недвижимостью.
В частности, поправки, внесённые 338-ФЗ в закон о нотариате, предусматривают проведение углублённой проверки сделки, заверяемой нотариально. В частности, уже вступивший в силу п. 5 ст.
1 закона 338-ФЗ содержит фразу: «Нотариусу, занимающемуся частной практикой,… оплачиваются услуги правового и технического характера, включающие в себя правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации…».
В феврале 2019 года вступят в силу ещё несколько пунктов 338-ФЗ, в которых говорится о нотариальной проверке сделки с недвижимостью.
Как пояснили в «Содружестве земельных юристов», если сегодня нотариус, удостоверяя сделку, проверяет только принадлежность имущества, то согласно новым нормам, нотариус должен дополнительно проверить обстоятельства, которые могут помешать сделке, например, обременения или ограничения.
Следует отметить, что все перечисленные выше моменты (принадлежность имущества, ограничения и т.д.) покупатель квартиры может проверить и сам (и с минимальными затратами) с помощью инструкции по проверке квартиры на чистоту, размещённой на портале METRTV.ru.
Тем не менее, участие в сделке нотариуса может быть полезным, так как он несёт полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Хотя обольщаться тоже не стоит. Страховая компания, в которой застрахована профессиональная ответственность нотариуса, постарается признать проблемную сделку нестраховым случаем.Тогда человеку, понесшему ущерб в результате нотариальной сделки, придётся судиться со страховой компанией, а возможно, и с нотариусом.
Нотариусов обяжут проводить сделку до конца
А еще благодаря новому закону нотариусы будут доводить сделку с недвижимостью до ее логического завершения. Одна из норм, вступающих в силу в феврале 2019 года, предписывает нотариусу в обязательном порядке после удостоверения сделки передать сведения о ней в Росреестр.
То есть, если сегодня услуга по передаче документов в регистрирующий орган является самостоятельным нотариальным действием и оплачивается отдельно, то со следующего года она будет входить в состав единого нотариального действия и станет бесплатной для граждан. Фактически нотариус станет оказывать услуги по удостоверению и регистрации сделки в режиме «одного окна».
Это избавит продавца и покупателя объекта от необходимости после визита к нотариусу лично посещать еще и офис МФЦ, чтобы сдать бумаги в Росреестр.
Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте Нотариальной палаты Свердловской области.
И ещё раз напоминаем, в обязательном нотариальном удостоверении нуждаются сделки с объектами, находящимися ТОЛЬКО в долевой собственности и сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним (или лицам находящимся под опекой). Совершеннолетний гражданин, владеющий недвижимостью единолично, любые сделки со своим имуществом (продажа, дарение, оформление ипотеки и пр.) может проводить без нотариуса.
Ранее по теме:
- Нотариальные сделки с жильем: изменения 2016 года
- Проверка квартиры «на чистоту». Инструкция в 6 шагов
- Лучшие предложения по рефинансированию ипотеки в Екатеринбурге
- Вступил в силу новый закон о госрегистрации недвижимости: ключевые изменения
Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/chetyre-varianta-ipoteki-dlia-kotoryh-teper-nujen-notarius-5b8f7a14be15b400aed1dca6
Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке
Нужен ли нотариус при ипотеке или нет? По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение – не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус – свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев – это выбор покупателя.
Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же – заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так: «Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора – обязательно.» Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» – потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает – единицы.
Хорошо когда есть выбор
Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить? Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально. Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.
Виды договоров при ипотеке
Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию – возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал). В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.
- Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку. В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
- Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога – выбирает банк. При этом,
- если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) – это выбор покупателя-заемщика.
- возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
- Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
- возможны варианты:
- Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
- Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
- Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.
Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.
Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
- ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ – данное название договора используется все реже по двум причинам:
- данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения,… и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
- договор – соглашение двух сторон из которых одна – продает, другая – покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ – для трехсторонних договоров.
возможны и другие названия. Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.
Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ». Закладная – это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной – не требуется.
Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора – не требуется.
: 4.83 Всего : 6
Источник: https://www.ipotek.ru/notar.php
Ипотека: когда необходимы услуги нотариуса?
Каждому желающему приобрести жилье в ипотеку на том или ином этапе потребуются услуги нотариуса, ведь иначе банк, а иногда и продавец жилья не согласятся на сделку.
Вообще, понятия ипотека и нотариус всегда неразрывно связаны, и хотя закон «Об ипотеке» предусматривает только обязательную государственную регистрацию ипотечного договора, на практике ипотека без нотариуса является невозможной.
Помните, что нотариальное удостоверение сделки – не является обязательным, согласно Федеральному закону.
Договор ипотеки – обязателен ли нотариус?
Нотариальные услуги всегда означают дополнительные расходы, однако стоимость услуг нотариуса в большинстве случаев вполне доступна для заемщиков.
К тому же, нотариальное удостоверение пакета необходимых документов, который требует банк или продавец квартиры, гарантирует избежание целого ряда возможных проблем.
С этой точки зрения кредитные организации, требующие заверения договора ипотеки у нотариуса, вполне можно понять.
Таким образом, ипотека и нотариус вместе взятые служат хорошей гарантией взятых обязательств и защиты от различного недоразумений.
Но иногда кредиторы значительно завышают запросы, когда требуют нотариального заверения практически каждого документа.
Давайте разберемся, в каких ситуациях ипотека может обойтись без нотариуса, а когда банк или продавец недвижимости обосновано требуют от заемщика или покупателя обратиться за услугами к нотариусу.
Нужен ли нотариус при ипотеке?
Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусом действий от имени Российской Федерации, предусмотренных законом С 1 февраля 2014 года в 13 субъектах РФ был начат эксперимент по обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимостью. Поэтому во многих регионах России заемщикам уже точно не избежать сотрудничества с нотариальным агентством. В Московской и Ленинградской областях, пока что договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
К услугам нотариуса при ипотеке прибегают по соглашению сторон – банка, продавца жилья и покупателя. Чаще всего, кредитная организация, в которой оформляется ипотека, указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым сотрудничает банк.
Заверение нотариусом договора купли-продажи жилья при ипотеке составляет около 1% от сделки. При этом, тарифы на данную услугу нотариуса утверждены законодательно. Иногда банк требует только составления договора купли-продажи нотариусом.
За эту услугу нотариус также взимает фиксированную плату в размере 3 000 — 10 000 рублей.При покупке жилья в ипотеку также могут потребоваться услуги нотариуса, например, при оформлении доверенностей, согласия супруга на приобретение жилья, заверение копий разнообразных документов и пр.
Иногда кредитная организация предлагает клиенту другую крайность – отказ от нотариального удостоверения ипотеки. В этом случае банк настаивает на оформлении ипотечного договора в простой письменной форме.
Для заемщика – это экономия денег, но если продавец жилья настаивает на обязательном заверении договора со стороны нотариуса, то сделка может сорваться.
Как заключить ипотечный договор, прибегая к услугам нотариуса?
Виды договоров ипотеки и нотариус
Как вы знаете, ипотека может быть разной. Бывает покупка квартиры в ипотеку с одновременным ее залогом, бывает ипотека собственного жилья с целью получения целевого или нецелевого кредита.
Все условия выдачи ипотечного займа оговариваются в договоре ипотеки, который заключается между заемщиком и банком.
Рассмотрим основные виды ипотечных договоров, и узнаем, какие услуги нотариуса могут потребоваться в каждом отдельном случае:
- Ипотека на нецелевой кредит. В этом случае клиент банка получает наличные деньги на любые цели, в качестве гарантии закладывает имеющееся или приобретаемое жилье. Здесь банк может потребовать обязательного заверения договора залога
- Ипотека на целевой кредит. Заемщик получает деньги для приобретения жилья под залог имеющейся недвижимости. Форма заключения договора (нотариальная или без нотариуса) определяется конкретным банком
- Классическая ипотека. Банк выдает деньги под залог приобретение квартиры с одновременной регистрацией залога и договора купли-продажи. В этом случае банк может выступать третьей стороной договора купли-продажи, и соответственно он может потребовать нотариального заверения сделки-купли продажи.
Во всех рассмотренных случаях именно банк (или продавец) определяет, обязательно ли заверять договор у нотариуса или нет.
При оформлении ипотечного займа, кроме договора ипотеки, часто оформляется еще один документ — закладная, которая представляет собой дополнительное подтверждение состоявшейся ипотеки и права собственности на недвижимость, переданную в ипотеку.
Заключается она в форме специальной ценной бумаги. Если при покупке квартиры по требованию кредитора составляется закладная, то это делается в присутствии нотариуса. Он сшивает закладную, а также нумерует листы и заверяет своей подписью и печатью.
Ипотека и нотариус – это гарантия соблюдения всех пунктов договора, который прошел заверку. И даже если банк захочет что-то изменить в договоре, заверенном нотариусом, без согласования с заемщиком сделать ему это будет очень сложно.
(5 3,00 из 5)
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/zakony/uslugi-notariusa.html
Особенности покупки квартиры с участием нотариуса
Покупка квартиры предполагает значительные материальные вложения, поэтому стороны сделок стремятся защититься от рисков. Нотариальные конторы осуществляют юридическое сопровождение и удостоверение сделок по покупке жилья, проверяя отчуждаемые объекты и предоставляя сторонам государственные гарантии законности таких сделок.
Понятие нотариальной сделки
Нотариальная сделка по покупке квартиры – это сделка, сопровождаемая и удостоверяемая нотариусом. Нотариусы – это государственные юристы, состоящие на учете в Юридических министерствах субъектов федерации и осуществляющие свою деятельность в соответствии с законом о нотариате № 4462.
Нотариальная сделка покупки квартиры предполагает посредничество нотариуса с целью:
- проверки наличия обременений на жилье;
- оценки возможных рисков расторжения сделки в будущем;
- проверки текста договора на противоречащие закону условия;
- сопровождение сторон в суде при возникновении споров.
При нотариальной сделке составление договора и регистрация осуществляется нотариусам, а сторонам необходимо только договориться об условиях в нотариальной конторе и подписать договор, составленный специалистами.
Порядок процедуры
Покупка квартиры с участием нотариуса включает в себя следующие этапы:
- Стороны сделки по покупке квартиры обращаются в нотариальную контору.
- Происходит проверка личностей сторон и объекта продажи.
- Составляется проект договора.
- Нотариус разъясняет сторонам их права и последствия подписания договора.
- В договор вносятся коррективы, и стороны подписывают окончательный вариант.
- Сделка регистрируется в Росреестре.
Нотариальная контора и отчуждаемая квартира должны располагаться в одном субъекте федерации (ст. 56 закона о нотариате).
На этапе обсуждения условий с нотариусом в договор вносятся пункты, защищающие стороны в случае недобросовестных действий контрагента.
Например, обязательство продавца возместить убытки в случае возникновения законных претензий третьих лиц на уже проданную квартиру.
Регистрация нотариальной покупки в Росреестре не требует присутствия сторон – заявление может подаваться нотариусом.
Оплата услуг нотариуса в большинстве случаев происходит за счет средств покупателя квартиры, так как он более заинтересован в надежности процедуры, а продавец получает заранее названную цену за вычетом коммунальных долгов.
Плюсы и минусы
Нотариальное сопровождение сделки по покупке жилья существенно снижает риски покупки обремененной недвижимости, так как нотариус имеет доступ к базам данных Росреестра и может проследить все имеющиеся обременения, включая:
Кроме того, нотариус несет личную материальную ответственность за собственные ошибки, и в случае признания сделки недействительной возмещает убытки пострадавшей стороне (компенсации). Также нотариус представляет стороны в споре со своими контрагентами уже после передачи прав собственности.
К минусам нотариального заверения сделки относится высокая стоимость тарифа. Например, при сопровождении продажи жилья стоимостью 5 млн. рублей тариф составит 11000 рублей. При наличии высокого уровня грамотности и доверия между сторонами можно оформить сделку самостоятельно.
При этом стоит учитывать, что для близких родственников сопровождение сделки будет происходить по облегченному тарифу, дополнительные уменьшения цен могут быть приняты региональными правительствами.
Можно ли обойтись без нотариуса
Обращение к нотариусу является добровольным решением сторон, но существуют случаи, когда нотариальное заверение продажи квартиры требуется по закону.
К таким случаям относятся:
- покупка квартиры по договору ренты;
- покупка квартиры с ребенком-собственником;
- покупка долей квартиры.
К последнему случаю относится также отчуждение квартиры, находящейся в общей неразделенной собственности супругов.
Кроме того, нотариальное удостоверение покупки квартиры необходимо при оформлении большинства ипотечных кредитов, данное требование выдвигается кредитной организацией как необходимое условие одобрения ипотеки.
Заключение
Нотариальное сопровождение может существенно повысить надежность сделки, так как позволяет быстро вскрыть большинство недостатков покупаемой квартиры. Перед принятием решения о совершении нотариальной сделки важно ознакомиться с тарифами нотариусов в регионе покупки жилья и с возможными льготами.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/notarialnaja-sdelka.html