Ипотека цессия

Содержание

Как использовать цессию если не хватает на первоначальный взнос по ипотеке

Ипотека цессия

Читателей интересует, соглашаться или нет на схему с участием договора цессии (переуступки), если не хватает на первоначальный взнос по ипотеке. Чтобы непонятное слово не вводило в заблуждение, а также, чтобы максимально обезопасить себя от возможных проблем, рассмотрим подробнее, как цессия используется в России и что это вообще такое.

Вся глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена вопросам перемены лиц в обязательствах https://www.zakonrf.info/gk/gl24/.

Коротко и понятно – долги заемщика кредитор может передать другому лицу (физическому, юридическому) в счет погашения своих долгов (например). Цессия – самое распространенное слово в среде банкиров.

Но используется и предприятиями, организациями, ИП, в том числе и застройщиками, риэлторами в процессе своих денежно-имущественно-долговых отношениях и кредитах.

Определение понятия цессия – уступка прав требований, имущества, прав собственности, если есть подтверждающий документ (титул). Цессию используют и государства, но по договоренности относительно территорий.

Банки, в своей деятельности, очень часто заключают договор уступки с третьими лицами.

Например, вы знаете, почему коллекторы выбивают долги? Какое они имеют отношение к кредитору банка? Самое прямое, если банк в договоре с заемщиком установил пункт, по которому имеет право передать долговые обязательства по договору цессии третьим лицам. Согласно такой уступке, заемщик должен уже не банку, а коллекторскому агентству. Обязательства по кредитному договору продают или передают бесплатно:

  • уступающий право – цедент;
  • приобретающий – цессионарий.

Важно! Перед подписанием кредитного (ипотечного) договора внимательно прочтите текст и уточните – оставил ли банк за собой право составить договор цессии.

Заемщик может вернуть деньги своему изначальному кредитору (цеденту). Тот должен обязательно оповестить об этом цессионария в письменном виде – отослать уведомление. Обоим платить не нужно.

Если коллекторы не оставляют вас в покое, даже после внесения всей суммы долга, обратитесь сначала в банк с требованием уведомить цессионария о том, что вы уже рассчитались.

Если ситуация не изменится – обращайтесь в Арбитражный суд с исковым заявлением.

Цессия используется не только в столь печальных ситуациях. Например, широко применяется предприятиями – передается дебиторская задолженность.

Разберём ситуацию: строится многоквартирный дом.

Действующие лица:

  • Застройщик – имеет земельный участок и хочет построить здание (естественно, с выгодой для себя). Обязуется полностью расплатиться со строительной организацией (подрядчиком), вовремя обеспечивать стройматериалом, или оплатить все работы и возместить расходы по приобретению строительных материалов.
  • Подрядчик – умеет строить и возводить здания. Делает это успешно, согласно заключенному с застройщиком договору.

Все было бы прекрасно, если бы у застройщика оказалось несколько сот миллионов свободных рублей. Но их нет. Зато есть покупатели, которые хотят купить квартиры в строящемся доме.

Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы дольщиков было как можно больше.

Тогда появятся свободные деньги – на них можно закончить строительство, расплатиться с подрядчиком и вовремя вносить платежи по кредиту в банк (застройщики тоже берут кредиты).

Покупатели – обычные граждане, чаще семейные и с детьми. Эта категория населения сталкивается с проблемой: «хочу взять ипотеку и купить квартиру в новостройке, но не хватает на первый взнос». Как только человек обращается с этими словами к застройщику, проблема становится общей.

В этот момент хорошее образование и грамотные юристы компании-застройщика и предлагают «провернуть» схему цессии. Но уже не в интересах банка, а для выгоды покупателя и застройщика.

Естественно, третий участник будет иметь комиссию или прямую выгоду (если это заказчик, риэлтор, подрядчик и т. п.

Квартира изначально стоит 1,5 млн. руб. Застройщик оформляет ДДУ с покупателем (дольщиком). Потом составляет цессию (уступку), например, с подрядчиком. Но в договоре цессии уже указывается другая цена, к примеру, 1,9 млн. руб. То есть, 400 тыс. руб. уже «лишние».

Договор отправляется в банк. Одобрение почти стопроцентное. В офисе подрядчика подписывается договор переуступки, вы делаете первый взнос по ДДУ в кассу. Подрядчик отдает разницу – 400 тыс. руб. на руки.

Это в банк, как недостающая часть вашего первого взноса по ипотеке.

Объяснять, зачем это нужно застройщику и подрядчику – это вникнуть в бухучет, налоговую отчетность и специфику ведения строительного бизнеса в рамках закона и требований.

Скорее всего, вам (если вы не специалист в этой области), такие подробности не к чему. Почему банки молчат? Банкам тоже выгодно, чтоб вы купили эту квартиру. Застройщик – его заемщик.

Только сумма кредита исчисляется далеко не шестью нулями. Сумма вашей ипотеки – это детский лепет.

Что же нужно обязательно знать и проверять покупателю-участнику ДДУ:

  1. Договор долевого участия с указанной в нем стоимостью.
  2. Все документы, удостоверяющие имущественные права застройщика на квартиры.
  3. В ДДУ должно быть указано, что застройщик имеет право провести цессию с третьим лицом.
  4. Цессионарий должен показать документ об уступке – цессию.
  5. Застройщик обязан предъявить вам справку на фирменном бланке со всеми печатями, о том что согласен и действительно совершил уступку.
  6. Покупатель – участник ДДУ после получения одобрения банка подписывает обязательство (цессию) и передает первый взнос за квартиру.
  7. Цессионарий (в настоящей статье – это подрядчик) должен уведомить цедента (тут – застройщика), о том, что сделка совершена и деньги переданы после внесения вами первого взноса цеденту.
  8. Тут же, цессионарий – подрядчик отдает вам разницу в цене по договорам (в примере – это 400 тыс. руб.).
  9. То, что уведомление получено застройщиком вам необходимо знать. Поехать к застройщику и получить справку на фирменном бланке с печатями застройщика, о том, что цессия благополучно свершилась.
  10. Главное во всей этой схеме – надежность застройщика. Обязательно нужно удостовериться, что он имеет имущественные права на строящуюся недвижимость.

Еще один момент, о котором нужно знать: если договор займа, ДДУ, купли-продажи заверены нотариусом, то цессия тоже должна быть заверена нотариусом. Если совершена запись в Росреестрах (любых), то и уступка регистрируется в том же реестре.

Иногда схему с цессией покупателям, которым не хватает на первый взнос, предлагают риэлторы. В этом случае важно, чтобы не было обмана. Проверяйте застройщика, его имущественные права.

Уточните, знает ли он о том что участвует в схеме.

Бывает, что некоторые сотрудники, имеющие доступ к печатям и фирменным бланкам, перед увольнением «штампуют» несколько цессий и мошенническим путем получают с доверчивых компаний и людей деньги.

Если вы не уверены в том, что сможете проверить все, что нужно и проконтролировать процесс – обратитесь к юристу по недвижимости.

Схема использования цессии при покупке от застройщика используется в России очень часто.

Источник: https://ipoteka.finance/oformlenie/kak-ispolzovat-cessiju-esli-ne-hvataet-na.html

Уступка прав по ипотеке на квартиру

Ипотека цессия

Уступка права требования — это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его залог. Кроме того, для физических лиц имеется возможность взять ипотеку по переуступке в банке.

Уступка прав требования залогодержателем

Согласно ст.

47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель, которым является кредитное учреждение, может уступать свое право требования по ипотечному договору, если это не противоречит нормам закона или положениям соглашения. То лицо, которому передаются права, становится на место изначального залогодержателя по такому соглашению.

По общему правилу, лицо, которому передаются полномочия по основному обязательству, получает также права, которые необходимы для обеспечения его исполнения. Отметим отдельные особенности такой перемены лиц в обязательстве:

  1. На нее не требуется согласия ипотечного заемщика, если иное не предусмотрено договором. Если же в договоре уступка запрещена, но все же была совершена, то должник может подать иск о признании ее недействительной (но лишь при условии, что противоположная сторона сделки знала либо должна была знать о таком запрете).
  2. Должник должен быть письменно уведомлен о том, что состоялся переход прав кредитора к иному лицу. Это может быть сделано как первоначальным, так и новым кредитором.
  3. Права залогодержателя переходят к новому кредитору в том объеме, а также на тех условиях, которые имели место в момент перехода права.

Банк-залогодержатель, уступая свои права по ипотеке, не отвечает перед новым кредитором за неисполнение соответствующего требования должником (лицом, взявшим кредит под залог жилья). Исключения составляют случаи, когда банк становится поручителем должника.

Иногда ипотечный договор заключают в форме закладной, что значительно упрощает и ускоряет оборот недвижимости. Этот документ представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца получить исполнение по тому денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также удостоверяющую право залога на имущество.

В ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано на то, что не допускается уступка права требования по ипотеке, права по которой удостоверены закладной. Даже если такая сделка будет совершена, она будет считаться ничтожной. Однако допускается передача прав на закладную, равно как и ее залог.

Согласно ст.

48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сделка по передаче прав на закладную может совершаться в простой письменной форме (то есть не требует нотариального удостоверения либо госрегистрации).

Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о том, кто является новым ее владельцем. При этом необходимо точно и полно указать имя (либо наименование) нового держателя закладной. Далее, залогодержатель подписывает закладную.

После этого, к новому владельцу переходит вся совокупность прав, удостоверяемых данным документом. Кредитное учреждение может передать права на закладную любым третьим лицам. Если на ней имеются надписи, запрещающие передачу, то они являются ничтожными.

При передаче прав по закладной также происходит передача персональных данных физического лица-залогодателя. При этом согласие такого физического лица на эту передачу не является обязательным.

Также, согласно ст. 49 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможен залог закладной. Ее разрешается закладывать по соответствующему договору, как с передачей, так и без передачи ее другому лицу (залогодержателю). Делается это для обеспечения обязательств.

Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда.

Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.

Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться:

  • об обращении взыскания на заложенное имущество в том порядке, который предусмотрен в ст. 349 ГК РФ;
  • о передаче прав по закладной на тех условиях, в том порядке и с теми последствиями, которые установлены в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • о том, что изначальный (ипотечный) залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись, которая даст ему право через определенное время продать закладную для того, чтобы из вырученных денег удержать сумму обязательства, обеспеченного данным документом.

Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.

Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру

Как указано в ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права по ипотеке на квартиру уступаются в той форме, в которую было обличено основное обязательство. Того же требует и п. 1 ст.

389 ГК РФ, где сказано, что уступка права требования по той сделке, которая требует госрегистрации (а именно — ипотека), должна быть зарегистрирована в том порядке, который установлен для регистрации такой сделки.

Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.

2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации.

Оно несет ответственность за их возможное разглашение.

Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры

Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав.

Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.

Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:

  1. Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
  2. Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.

Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:

  • застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
  • участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.

Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.

Пример

А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен.

Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).

Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.

Заключение

Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.

Главное — соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.

Подтверждение уступки прав по ипотеке

Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?

Ответ

Да, Вы имеете полное право этого требовать. Вам как должнику новый кредитор обязан доказать свои права требования.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/ustupka-prav-po-dogovoru/

Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях

Ипотека цессия

Переуступка прав (цессия) по договору ипотеки уже стала довольно распространённой, её используют с каждым годом всё чаще благодаря тому, что она может принести выгоду обеим сторонам. Но согласовать все нюансы не так просто, поскольку требуется согласие не только продавца и покупателя, а ещё и банка, а для недостроенного жилья – застройщика.

Понятие переуступки

Переуступка ипотеки – передача прав на квартиру, взятую с использованием кредитных средств, при еще не до конца выплаченном долге.

Таким образом новый владелец получит как право собственности на недвижимость, так и обязанности по погашению оставшейся части ипотеки. Отдельно он выплачивает уступившему права некоторую сумму по договорённости, чтобы компенсировать понесённые им затраты.

Описанный вариант – переуступка по инициативе заёмщика, но также она возможна и по предложению банка. Подобное случается при невыполнении заёмщиком обязательств по договору ипотечного кредитования. Банк может забрать права на недвижимость, после чего либо реализовать её на аукционе, либо переуступить права другому покупателю.

Возможен и вариант продажи долга иному банку либо коллекторскому агентству. В данном случае переуступаются права кредитора.

Если такая уступка происходит не из-за нарушений со стороны заёмщика, то он иногда даже и не сразу узнаёт о том, что она случилась, поскольку для него никаких изменений в условиях выплаты долга не произойдёт, просто его выплаты будут переводиться на счета нового владельца долга.

Либо клиента могут предупредить о смене кредитора и попросить делать выплаты на другой счёт. Конечно, такое уведомление необходимо сначала проверить, сделав звонок в банк, в котором вы взяли ипотеку.

Получение согласия банка

Это важная особенность, ведь если банк не даст согласие, то переуступка будет невозможна.

Иногда именно на этом этапе приходится прервать переговоры, поскольку, даже если банк соглашается работать с другим клиентом, вместо договора переуступки он предлагает заключить полностью новый.

Условия по нему могут оказаться другими, зачастую хуже, и потому из-за позиции банка сделка может сорваться.

Возможные причины

Случаи, в которых приходится прибегать к переуступке прав, достаточно разнообразны. Перечислим наиболее частые из них:

  • Потребовалось срочно продать недвижимость, например, планы изменились или возникла срочная нужда в деньгах. Тогда самый простой способ сделать это – договор переуступки.
  • Заёмщик оказался не в состоянии совершать платежи вовремя и в нужных объёмах.
  • Произошёл развод, после чего один из супругов отказался от своей доли и обязательства по ипотеке целиком перешли ко второму, а он не в состоянии их выполнять.
  • Наследство – заёмщик умер, и к его наследникам перешли не только права на недвижимость, но и обязанности завершить выплаты за неё, чего они делать не хотят, или не могут.
  • Права переуступает кредитор – это может произойти из-за того, что кредит передаётся коллекторам либо другому банку переходит весь ипотечный портфель.

Процедура оформления

Алгоритм, по которому проводится и оформляется переуступка, выглядит так:

  1. Заёмщик проводит поиск покупателя на недвижимость.
  2. После нахождения они совместно должны явиться в банк и составить заявление о намерениях.
  3. Банком осуществляется проверка, после чего выносится решение относительно того, может ли сделка быть заключена.
  4. Покупатель заключает договор с финансовым учреждением.
  5. Переход прав собственности регистрируется в Росреестре.
  6. Проводятся расчёты между покупателем и продавцом.
  7. Покупатель начинает выплачивать ипотеку.

Необходимые документы

Если удалось получить предварительное согласие банка, значит, покупателю прав на недвижимость необходимо будет пройти полную проверку, такую же, какую проходил продавец для подписания договора ипотеки. Таким образом банк сможет убедиться в том, что новый клиент платёжеспособен, имеет хорошую кредитную историю и так далее – в общем, высока вероятность, что он отдаст ипотеку.

Для этого потребуется предоставить полный пакет документов, требующихся для оформления ипотеки, хотя процесс всё-таки будет проще, чем для оформлявшего ипотеку изначально за счёт того, что оценка недвижимости уже проведена и все документы относительно неё банку предоставлены. Благодаря этому экономятся деньги и время.

Потребуются же следующие документы:

  • паспорт (обязательно иметь гражданство РФ);
  • заявление;
  • сведения о занятости;
  • справки о доходе.

Заключение договора

Составляется договор по стандартному образцу, который прилагается к статье.

Обязанности продавца при заключении договора переуступки:

  • расплатиться по долгам, если они есть, и зафиксировать, что больше их не имеет;
  • при необходимости взять согласие у супруга и нотариально заверить его;
  • оформить согласие банка на переуступку либо погасить долг и получить документы об этом;
  • при долевом строительстве также необходимо уведомить застройщика и получить его согласие на переуступку.

Риски и выгоды

При переуступке ипотеки обе стороны получают выгоду, но вместе с тем и несут риски.

Отметим, что оправданность сделки в сравнении с остальными вариантами купить квартиру для покупателя сильно зависит от ситуации, а вот у продавца зачастую просто нет иных приемлемых вариантов. Ещё один значимый плюс – высокий уровень безопасности сделки, поскольку недвижимость уже прошла проверку банка.

Для покупателя

Основной плюс заключения договора переуступки для покупателя – так можно получить жильё значительно дешевле его рыночной стоимости.

Нередко продавец оказывается вынужден расстаться с недвижимостью, и если не сделает этого вовремя, то ему будут грозить штрафы и прочие неприятности. В результате скидка может достигать 10-25%.

Ещё один значимый плюс – приобретаемая недвижимость уже прошла проверку банка, а значит, минимален риск, что с ней окажется что-то не так.

Вместе с тем некоторые присущие договору переуступки черты для покупателя стоит отнести к недостаткам:

  • Его оформление обойдётся весьма недёшево – примерно в 5-8% от цены, за которую покупается само жильё.
  • Признание сделки недействительной – чтобы избежать его, необходимо провести тщательную подготовку документов, а также заручиться разрешением на переуступку от банка, а если недвижимость ещё не сдана, то и от застройщика, если соответствующий пункт имеется в договоре долевого участия. И даже если банк или застройщик не будет настаивать на признании договора недействительным, можно запросто потерять право на выплату неустоек при возникновении каких-либо проблем.
  • Штрафы – следует заранее проверить, не были ли они наложены на продавца и, если да, узнать, будут ли перенесены банком на нового заёмщика.
  • Банк составит для нового клиента новый договор, условия которого могут существенно отличаться от прежнего. Например, ставка окажется выше, появятся дополнительные комиссии, будет снижен срок кредитования – вероятность всех этих мер есть. А значит, сначала необходимо увидеть новые условия, и лишь затем договариваться о сумме, которую получит продавец, как и в случае со штрафами. То же самое и с договором страхования, ведь его тоже придётся заключать заново.
  • Продавец-мошенник – иногда покупатели сталкиваются с явными аферистами, переуступающими права сразу нескольким гражданам. Но технически это сложно осуществить, а должный уровень осмотрительности и проверки документов уберегает от этого риска. Совершенно его исключает зарегистрированный в Росреестре договор.

Для продавца

Главный плюс для продавца очевиден – переуступка для него наиболее быстрый способ получить деньги, если в них есть срочная необходимость.

Тем более, если нет возможности вовремя внести платежи и имеется риск, что банк разорвёт договор и выставит недвижимость на аукцион.

Тогда полученная сумма, скорее всего, будет ниже, чем при переуступке, к тому же придётся заплатить штрафы за просрочку.

Если же вложения делались в строящуюся недвижимость, а к моменту переуступки она завершена или близка к этому, то и вовсе можно получить прибыль – иногда квартира продаётся дороже на 30-40%, чем когда подписывался договор долевого участия (ДДУ).

И это всё равно остаётся выгодным и для покупателя тоже, потому что рыночные цены на жильё на аналогичном этапе готовности ещё выше.

Переуступка при долевом участии в строительстве

Когда застройщик только начинает возводить новостройку, он может предложить много свободных квартир, но по мере строительства, мало того, что растёт цена, уменьшается и предложение. В результате на каком-то этапе свободные квартиры могут просто кончиться, но всё ещё остаётся возможность получить жильё при помощи переуступки.

Необходимо заключить достаточно сложный юридически договор с множеством тонких нюансов, а кроме того, заручиться согласием застройщика. Ещё сложнее сделка станет, если квартира приобреталась в ипотеку, но всё-таки и тогда будет осуществимой.

Банки вообще с осторожностью относятся к предоставлению ипотеки не под залог уже построенной квартиры, а лишь строящейся, и это понятно, ведь риск при таком займе выше.

И тем более с подозрением они относятся к последующей переуступке прав – а без разрешения кредитора её нельзя будет провести.

Облегчить процесс получения одобрения банка может получиться, если переуступку прав поддержит застройщик, тогда можно будет обратиться к сотрудничающему с ним банку.

Хотя в первую очередь подобная переуступка – вынужденный шаг, но также её использование может входить в схему инвестирования и быть запланировано заранее. В таком случае договор с застройщиком заключается на как можно более раннем этапе, а после ввода жилья в эксплуатацию оно продаётся.

Это может быть сделано как на свои средства, так и при помощи ипотеки, однако, второй вариант сложнее, кроме того, потребуется платить проценты банку. Но в случае успешного завершения строительства прибыль обычно оказывается в разы выше – то есть, инвестор получает своеобразную премию за риск.

Переуступка строящегося жилья особенно выгодна для покупателя:

  • Можно приобрести квартиру уже после того, как у нужного застройщика закончились предложения.
  • В сравнении с рыночной ценой обычно достигается довольно внушительная экономия, если приобретать недвижимость у участника долевого строительства.
  • При этом переуступка чаще всего делается ближе к финальному этапу стройки, в результате чего риск возникновения проблем с ним ниже, и ждать завершения придётся меньше.
  • При переуступке уже построенной квартиры от физического лица достигается высокая степень юридической чистоты, и можно особенно не волноваться, что жильё окажется «проблемным», поскольку оно уже прошло скрупулёзную проверку банка.

Но добавляются и неудобства:

  • Необходимо тщательно изучить всю документацию при покупке прав на строящееся жильё, для чего следует привлечь компетентного юриста, а это опять-таки будет стоить денег.
  • Тем не менее эти дополнительные затраты чаще всего перевешиваются выгодой, которую можно получить, перекупив ипотеку на покупку жильё дешевле его рыночной стоимости – иногда на 10-20%.
  • Но всё же остаётся и риск, связанный с застройщиком, пусть он и ниже, чем если покупать жильё на стадии котлована. Следует учитывать, что нынешний владелец после переуступки прав уже не будет нести никакой ответственности за срыв сроков сдачи и прочие проблемы. Потому стоит подумать о том, по какой причине он готов расстаться с приобретённой квартирой. Возможно, ему стало известно о проблемах застройщика. Например, сроки сдачи срываются, стройка идёт крайне вяло, дом не соответствует плану, по которому начиналось строительство, у застройщика много долгов, и тому подобных.

Чтобы снизить этот риск, необходимо провести тщательное изучение застройщика перед подписанием документов, проверить его репутацию, историю. Возможно, даже посетить сданные объекты, и уж тем более наведаться на строительную площадку, где возводится дом, в котором располагается приобретаемая квартира.

У переуступки ипотеки есть как явные плюсы, так и возможные минусы, и потому, стоит ли прибегать к ней, решать нужно в каждой конкретной ситуации по обстоятельствам. Продавца она иногда может буквально спасти от штрафов и огромных расходов, которые всё равно не предотвратят потерю строящейся недвижимости.

Покупателю может быть интересна квартира именно в этом здании, притом что свободных уже нет. Тогда найти лицо, готовое уступить свои права, может быть лучшим выходом. В ином случае, при готовности рисковать, лучше приобрести строящуюся недвижимость на более раннем этапе, а при отсутствии таковой – уже сданный в эксплуатацию объект.

Тем более что и оформление покупки и ипотеки будет проще.

Образцы документов

Образец договора переуступки права требования

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/pereustupka/

Переуступка прав по ипотеке в 2020 году

Ипотека цессия

Переуступка ипотеки – это один из доступных вариантов приобретения недвижимости.

И хотя такая схема совершения сделок недостаточно распространена среди населения страны и пока ещё с повышенной осторожностью воспринимается кредитными организациями, действующим законодательством регламентирована процедура их оформления, оговорены взаимные обязательства на всех этапах действия договора. Это неплохая возможность купить жильё на довольно выгодных условиях как в новостройке, так и объект, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Что такое переуступка ипотеки?

Договор ипотечного кредитования предполагает соблюдение перечня прав и обязательств со стороны должника и со стороны банковской организации, оформившей заём.

Каждый участник процесса в рамках действия нормативно-правовых документов, регулирующих подобные сделки, имеет законную возможность передачи данных прав и обязательств третьей стороне. Данная процедура в юридической практике получила определение «ипотека по договору переуступки».

Такие сделки являются основным вариантом аннулирования требований и прав у данного лица с их полной передачей другой стороне.

Процедура позволит заёмщику освободиться от долга, покупателю прибрести квартиру по выгодной стоимости, а банку — вернуть свои средства в полном объёме (плюс проценты по кредитным начислениям). Как проходит оформление, и что для этого необходимо – давайте разбираться.

Для чего нужна переуступка прав на ипотеку?

Основной заёмщик имеет право передачи владения объектом недвижимости стороннему лицу вместе со своими финансовыми обязательствами перед банком в рамках действия услуги ипотечного кредитования. Необходимость переуступки прав собственности может потребоваться при следующих обстоятельствах:

  1. Супруги разводятся — при этом один из них готов добровольно отказаться от своего долевого владения квартирой. В таком случае все договорные кредитные обязательства принимает на себя вторая сторона.
  2. Потребность в срочной продаже – если нужно срочное закрытие кредита, соглашение переуступки – лучшее решение. Оно оформляется намного проще и быстрее, чем, например, снятие обременения с последующей продажей или досрочная выплата кредита в полном объёме.
  3. Получение наследства – в случае, если заёмщик умирает, лицо, имеющее право наследования, в полной мере приобретает не только объект недвижимости, но и финансовые обязательства по обслуживанию и оплате кредитного соглашения.
  4. Потребность в срочном закрытии кредита – например, в силу сложной материальной ситуации и дальнейшей невозможностью или нежеланием выплачивать остаточную сумму долга.
  5. Банк переуступает свои обязательства другой компании, являющейся юридическим лицом. Процедура может реализоваться двумя способами – в рамках торгов ипотечного портфеля либо полной продажей долгов коллекторам.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?

Ипотека на переуступку прав по ДДУ в случае продажи квартиры оформляется следующим образом. Покупатель изучает репутацию компании, ведущей строительство, а продавец собирает необходимые документы:

  • договор долевого права собственности на объект;
  • согласие застройщика на оформление сделки – его необходимо предварительно получить (исключение – оформление завещания);
  • если собственник квартиры состоит в законном браке – письменное согласие второго супруга на переоформление прав владения (данный документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса);
  • квитанции, подтверждающие все перечисленные ранее текущие платежи по ипотеке.

После того, как все документы будут готовы, продавец должен получить у застройщика официальное подтверждение остаточной суммы долга либо её полного отсутствия в случае, если такие обязательства взял на себя банк, оформивший ипотеку. Следующий шаг – обратиться в Госреестр и заказать там выписку по ЕГРН.

С полным пакетом документов продавец и покупатель обращаются в кредитную организацию и заключают соглашение о переуступке прав владения. После того, как бумага будет подписана всеми сторонами-участниками процесса, её следует официально зарегистрировать в Едином государственном реестре. Для этого новому собственнику надлежит обратиться в МФЦ.

На регистрацию договора по закону отводится не более 10 рабочих дней.

Риски для нового собственника

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги. Следующий момент – налоги.

В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной.

В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Кроме того, новый собственник недвижимости в случае переуступки прав по ипотеке несёт следующие риски:

  1. Объект сдаётся в эксплуатацию с нарушением договорных сроков.
  2. Покупка прав требования без предварительного согласия на сделку застройщика неминуемо приведёт к тому, что цессионное соглашение будет признано недействительным. Законодательством РФ не предусмотрены обязанности согласования подобных сделок с застройщиком, но при этом большинство из них прописывают данное требование как один из пунктов действия договора — в этом случае его придётся исполнять.

Финансовая выгода от такого приобретения состоит в возможности купить квартиру дешевле её реальной цены, пока она пребывает в стадии незавершённого строительства. Особенно низкой будет её стоимость на начальных стадиях выполнения проекта – например, на этапе котлована. Но и риски в данном случае самые серьёзные.

Причины, по которым переуступка прав не особенно распространена:

  • сложность в поиске банка, готового совершить подобную сделку (поскольку компания берёт на себя практически те же риски, что и покупатель недвижимости);
  • сложная экономическая ситуация и кризис в отрасли жилищного строительства – всё это даёт возможность человеку найти вариант с более простым способом оформления, но все основные риски будут присутствовать.

Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

по теме

Источник: https://mnogo-kreditov.ru/ipoteka/pereustupka-prav-po-ipoteke-v-2018-godu.html

Переуступка ипотеки на квартиру

Ипотека цессия

При оформлении ипотеки покупаемая квартира или другой объект недвижимости фактически пребывает в обладании гражданина-заемщика, но жилплощадь при этом передается в залог банку-кредитору.

Заемщик утрачивает право на распоряжение квартирой до момента погашения ипотечного займа, о чем указано в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке». Залогодатель (гражданин) имеет право на пользование недвижимостью в соответствии с его назначением.

Для продажи квартиры, находящейся в залоге, ему необходимо получить согласие банка, который не во всех случаях его дает.

Что это за сделка и кому выгодна

Часто граждане, желающие приобрести свою жилплощадь, задаются вопросом, что такое переуступка.

Данный термин означает переход 3-му лицу прав и обязанностей по ранее заключенному договору от первоначальной стороны сделки.

Договор цессии представляет собой юридическую сделку, при которой одна сторона лишается прав и обязанностей, они возникают у другого лица, с которым заключено соглашение об уступке.

Договор переуступки прав по ипотечному кредиту может быть выгодна:

 Заемщику, который испытывает трудности с выплатойежемесячных платежей перед кредитором, приобретя уплаченную ему денежную сумму
 Последующему заемщикукоторый становится собственником жилья по доступной цене
 Кредиторувозвратить предоставленные денежные средства по ипотеке вместе с процентами

Совершение сделки по переуступке имеет преимущества для всех ее сторон, поэтому подобные соглашения в настоящее время достаточно распространены в России.

Переход прав заемщика

В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.

Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик, купивший на кредитные средства квартиру, может уступить права в отношении неё, при условии наличия в договоре ипотечного кредита соответствующего права.

Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.

При продаже заемщиком или кредитным учреждением права собственности приобретаемого по ипотеке жилища, оно переходит другому лицу наряду с обязательствами.

С чего начать

Заемщику, задолжавшему по ипотечному кредиту, первым делом нужно получить согласие банка на переуступку своих прав на жильё.

При выдаче банком письменного согласия, он сможет на легальных основаниях заключить договор уступки права на квартиру.

В этом случае оформляется договор с новым приобретателем, который впоследствии станет заемщиком перед кредитором. Однако банки часто нехотя идут на согласование договора цессии.

Переуступка квартиры по ипотеке

Несмотря на то, что законодателем принимаются меры к упрощению покупки жилья через ипотеку, она пока является достаточно непростой правовой процедурой.

Сложности могут происходить как на стадии поиска жилплощади, так и при получении ипотечного кредитования.

Оптимальным выходом из такого положения является покупка прав на жилое помещение квартиры по договору уступки.

Однако приобретателю необходимо сначала проанализировать свои возможности, преимущества и недостатки данной сделки.

Сделанная физическим лицом

В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ (условия уступки требования), передать свои права может как заемщик, так и банковское учреждение.

При этом заемщику нужно получить согласие банка на осуществление договора уступки собственности на жилье по ипотечному кредиту, которое приобретено на заемные средства.

Это требование содержится в нормах ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несоблюдение физическим лицом определенного в законе порядка может стать итогом негативных последствий, к которым относятся следующие:

  Сделка переуступки ипотеки может быть признана недействительнойа договор цессии признается несостоявшимся, т.е. не порождающим юридических последствий
 Банк может досрочно потребовать выданные заемщику  кредитные средствав том числе проценты по ипотечному кредиту
 Банк может потребовать обращение взыскания на залоговую недвижимостьа именно на квартиру, купленную на кредитные средства, не учитывая позицию заемщика и нового обладателя жилья

При проведении регистрации договора, жилплощадь поступает во владение другого лица, на которого переходит обязанность по погашению задолженности перед кредитором.

Новый собственник также должен покрыть все возникшие убытки банка, в том числе штрафы и пени.

Условия перехода прав должны содержаться в договоре цессии, который подписывают стороны.

По инициативе банка

Осуществление кредитором договора уступки прав по ипотечному кредиту не требует получения согласия у должника.

Но перед банком стоит обязанность по уведомлению заемщика о том, что в договор ипотеки внесены изменения.

Банк направляет заемщику извещение о перемене кредитора, в случае продолжительного срока действия ипотечного займа. Иначе, банк может не сделать такое уведомление.

Уведомление должника должно включать в себя сведения:

  • Порядок осуществления оплаты;
  • измененные реквизиты для перечисления ежемесячных платежей;
  • измененные обязательства банка и заемщика.

При нарушении принятых на себя обязательств по договору ипотеки, банк может потребовать продажи квартиры, которая является залоговым обеспечением, с торгов и, тем самым, покрыть свои убытки.

В некоторых случаях кредитор реализует права на жилплощадь, не учитывая наличие долгов по кредиту, другому кредитору.

Данная процедура может совершаться, если должник не исполнял свои обязанности по погашению ипотеки, выданной банком, что явилось причиной просрочки.

В новостройке

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке необходима для смены дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве с застройщиком.

Банки с осмотрительностью относятся к предоставлению денежных средств на покупку еще не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Такой объект не существует в реальности.

С большей заинтересованностью кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку вторичного жилья, чем на жилплощадь в новостройке.

Квартиры на вторичном рынке уже имеют собственника и проходили процедуру государственной регистрации в ФКП Ростреестра.

Как правило, кредиторы выдают средства в случае аккредитации строительной фирмы в банке. Между застройщиком и банком заключено соглашение о сотрудничестве.

Будущему заемщику нужно осведомиться, имеется ли у застройщика партнерское соглашение с каким-либо банком до подписания с ним договора долевого участия.

Алгоритм оформления необходимых для заключения сделки по переуступке прав документов зависит от размера уплаченных средств.

Если сумма по договору полностью внесена, то согласия на осуществление договора цессии не нужно. Это намного упрощает ее оформление.

Что такое переуступка по ДДУ на квартиру смотрите в статье: переуступка прав по ДДУ.

Последствия для нового владельца квартиры

Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.

Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.

Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.

К преимуществам сделки относятся:

 Совершение сделкибез проведения оценки квартиры
 Покупка жилья по ипотечному кредитуне требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса
 Полный комплект бумаг на приобретаемое жильеи получение ипотеки без оплаты комиссии

При этом в некоторых случаях банк может увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту после приобретения заемщиком права собственности на жилье. Например, в результате экономического кризиса.

Сделка по переуступке жилплощади в новостройке также связана с некоторыми рисками для приобретателя в результате действий строительной фирмы.

Следует понимать, что продавец не может полностью гарантировать удачного окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома к назначенному сроку. В этом случае приобретатель останется без жилья, а также будет обязан выплачивать кредит в пользу банка.

Риски покупателя квартиры в порядке переуступки ипотеки снижаются, если строительство находится на завершающем этапе.

Риски, имеющиеся при заключении сделки переуступки жилья, купленного по ипотеке:

  1. Увеличение банком процентов по кредиту.
  2. Снижение срока ипотеки.
  3. Применение разнообразных комиссий, которые не были включены в договор.

Данные изменения могут существенно повысить величину ежемесячного платежа по кредиту, который в соответствии с договором ипотечного кредитования должен уплачиваться кредитору.

Кроме того, возможна вероятность мошенничества со стороны лица, уступившего право на квартиру в новостройке.

Спустя какое-либо время он может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Подобное исковое требование может подаваться и кредитором-банком, которого не устраивает договор.

Порядок оформления

Договор цессии связан с выполнением следующих действий:

Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателяа также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав
 Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданинакоторому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение
  Заключение нового договора ипотекимежду покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора
 Совершение регистрации права требования за новым заемщикомон становится новым собственником жилья
 Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступкиоплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка

Обязанность уплаты налогов

Покупаемая жилплощадь в порядке переуступки по ипотеке облагается налогом согласно положениям налогового кодекса РФ.

После заключения договора продажи жилплощади, на продавца ложится обязанность по оплате налога, который составляет 13% от полученного дохода.

Эта норма права действует на недвижимость, которой владеют физические лица менее трех лет.

Допускается снижение налоговой ставки с помощью налогового вычета, положенного по закону. Величина вычета равна 1 млн. руб.

Налог подлежит уплате с разницы между начальной стоимостью квартиры и суммой, полученной от покупателя.

При продаже по первоначальной стоимости, гражданин освобождается от внесения налога в бюджет.

: Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.