Ипотека если есть жилье в собственности

Содержание

Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее

Ипотека если есть жилье в собственности

По данным на конец 2019 года, улучшить свои жилищные условия хотели 24,3 млн, или 40%, российских семей. При этом две трети из них планировали для этого купить квартиру. И в такой ситуации нередко встает вопрос, что лучше — ипотека или арендовать, пока копишь на покупку.

Условия и подсчеты

Условия. Разберем семью из двух человек, которые планируют завести ребенка, и рассматривают покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. И если остановимся на москвичах, то, по данным Росстата на май 2020 года, это будет 91 823 рубля.

Допустим, наша семья готова выделить половину общего дохода — как раз чью-то одну зарплату — на ипотеку или съем плюс накопления. Хотя это и не самая безопасная бюджетная стратегия — эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали вообще все имеющиеся обязательства: и кредиты, и оплату ЖКУ, и проезд в транспорте и т.п.

Первый сценарий. Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но предположим, пара выбрала “евротрешку” (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей.

В кредит наши герои взяли 5,6 млн рублей и успели воспользоваться льготной “коронавирусной” ипотекой под 6,5%. Пока официально программа заканчивается 1 ноября, но президент России Владимир Путин уже предложил продлить ее минимум до 1 июля 2021 года, а Минфин — до конца 2021 года.

Ежемесячно заемщики готовы платить 91,8 тыс. рублей.

В этом случае за шесть лет и три месяца (всего 75 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 8 216 379 рублей (1,4 млн первоначального взноса плюс 6,816 млн выплат по кредиту). И это включая переплату 1 216 379 рублей.

Есть ипотечные программы и с меньшим первоначальным взносом — та же “коронавирусная” ипотека допускает его снижение до 15% от стоимости жилья. Но более привычные 20% остаются оптимальным вариантом, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Это своего рода косвенное подтверждение для банка платежеспособности и дисциплинированности клиента.

Второй сценарий. Стоимость аренды — так же, как и покупки, — может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Так, по данным сайта Domofond.ru на август 2020 года, аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется в 43 тыс. рублей.

Замдиректора департамента аренды квартир агентства “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова назвала цену 42 тыс. рублей для двухкомнатной квартиры и 31 тыс. рублей — для однокомнатной. В аналитическом центре ЦИАН уточнили, что, по их данным, снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит 39,1 тыс.

рублей, в городах-миллионниках поменьше — 28,2 тыс. рублей.

Но допустим, наша пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей.

Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей, например 2,5 тыс. рублей в месяц. Тогда получается: 91,8 – 32,5 – 2,5 = 56,8 тыс. рублей.

Столько семья сможет откладывать на покупку квартиры.

Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Последние постепенно теряют популярность среди населения — из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян (по данным ЦБ на начало августа 2020 года).

Максимальная ставка по вкладам на середину сентября составила 4,39%. Ее и возьмем за основу. К такому уровню показатель привела политика ЦБ, который в 2020 году уменьшил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. О том, как она связана с процентами по депозитам и кредитам, можно прочитать здесь.

Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей.

При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов.

При этом “переплата” на аренду составит 2,8 млн рублей ((32,5+2,5)*80), а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей (1,4 млн + 56,8*80). То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.

Третий сценарий. У пары в принципе нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры. При тех же условиях вклада, но с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей процесс накопления затянется еще на два года и займет восемь лет и пять месяцев.

Что выгоднее?

Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели, где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.

При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2020 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2021 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.

В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.

В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. “Стоимость аренды продолжит восстановление после “коронакризиса” минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки.

Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2021 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина.

По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2019 года по октябрь 2020 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%.

Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.

Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2014 — начале 2015 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2015 года спрос стал заметно повышаться, а в 2016 году ситуация стабилизировалась.

Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2020 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки.

Хотя в 2021 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина.

Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства “Инком-Недвижимость” Сергей Шлома.

То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.

С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п

В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2020 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей.

Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей. То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год.

Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости.

При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2018 по сентябрь 2019 года он вырос только на 500 тыс. рублей.

Для стратегии “аренда плюс накопления” лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.

Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?

Плюсы и минусы двух вариантов

Собственность.

“Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: если наниматель во многом зависит от жизненной ситуации арендодателя, который может расторгнуть договор найма, из-за чего съемщику придется искать новое место жительства, то после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры”, — отметил Сергей Шлома.

Стоит только помнить, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. И например, продать ее без его ведома не получится. Но вот в какой цвет вы покрасите стены и заведете ли питомца, кредитной организации все равно.

Платежи.

Ипотечный платеж не растет, может даже уменьшаться, если вы вдруг заключили договор с дифференцированным видом (сокращается по мере уменьшения задолженности), а не аннуитетным (платежи одинаковые на протяжении всего срока). А вот с арендной платой все наоборот. И даже если сейчас вы найдете выгодный вариант съема, по мере восстановления экономики стоимость аренды, скорее всего, тоже будет расти.

С другой стороны, при прочих равных условиях ипотечный платеж чаще всего выше арендной платы. Даже в примере, который мы рассматривали, он составил 91,8 тыс. рублей против 32,5 тыс. рублей аренды.

Дополнительные расходы. Квартиросъемщики, как правило, кроме непосредственно арендной платы тратятся еще только на оплату электричества и потребления воды. Взносы на капремонт, обслуживание общедомового имущества, налог на недвижимость, страховка квартиры и т.п. их зачастую не касаются и остаются за собственником недвижимости.

Впрочем, переезды тоже требует денег.

Уровень арендного рынка в России. Он остается довольно низким, и это, пожалуй один из главных минусов найма жилья в стране. В Сети можно найти множество ресурсов с взаимными жалобами квартиросъемщиков и собственников недвижимости.

По данным Минстроя, в арендном бизнесе сейчас находится около 5,2 млн квартир, или 246 млн кв. м жилплощади, по всей стране. При этом 97% аренды приходится на частных владельцев и краткосрочные договоры аренды. При легализации этого рынка бюджет мог бы получать до 200 млрд рублей в год.

Но это вопрос не только сбора налогов, но и низкой юридической защищенности граждан с обеих сторон сделки.

Психологический комфорт. Владелец квартиры буквально в любой момент может попросить жильцов с вещами на выход. Все зависит от условий договора, но на российском рынке они, как правило, стандартные — обеим сторонам достаточно за месяц предупредить другую, если либо жильцы хотят съехать, либо арендодатель просит освободить жилплощадь.

Ипотека, впрочем, дарит другой вид тревоги — а что если вы вдруг не сможете больше платить по кредиту? Обычно при взыскании долгов кредиторы не могут взыскивать жилье должника, если оно у него единственное. Но ипотечной недвижимости это не касается, исключение — только если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Избежать таких острых ситуаций может помочь страховка, которая гарантирует, что страховая компания выплатит за вас долг в случае, например, болезни. Здесь мы рассказывали, без какой страховки при оформлении ипотеки не обойтись.

Мобильность. Съемное жилье позволяет сравнительно легко сменить район и даже город проживания, если, например, вам предложили новое место работы или не устроило что-то в самой квартире. С собственностью расстаться, как правило, бывает сложнее. В этом случае от тех же шумных соседей просто так не съедешь.

Еще факторы, на которые стоит обратить внимание

Стабильность и официальность доходов. Если доходы и стабильные, и официальные, то ипотека выглядит хорошим вариантом. Ведь тогда вам ее выдадут на лучших условиях. При этом если заработок вдруг просядет, его официальный статус позволит подтвердить это. А значит, и претендовать на реструктуризацию долга или “ипотечные каникулы”.

Вот если доходы мало того что неофициальные, так еще и непостоянные, то ипотеку если и одобрят, то, скорее всего, с довольно высокой ставкой.

Динамика ключевой ставки ЦБ. Чем она ниже, тем закономерно ниже и ставки по кредитам, в том числе по ипотеке. Что сегодня и демонстрирует рынок. Цель властей, заложенная в нацпроектах, — среднерыночные 8% к 2024 году.

Будет ли регулятор и дальше снижать ставку и как долго? Сооснователь онлайн-школы по личным финансам и инвестированию Наталья Смирнова в блоге предложила ориентироваться на ФРС США — та ранее заявляла, что не планирует повышать собственную ставку до конца 2022 года. Сейчас она находится на уровне 0–0,25%.

Подход российского ЦБ, по мнению эксперта, не сильно отличается от американского. Так что она прогнозирует еще год-полтора низких ставок.

Но стоит помнить, что низкая ключевая ставка провоцирует инфляцию. И как только показатель пойдет вверх, к целевым 4%, ключевую ставку тоже, вероятно, начнут повышать.

Место и условия проживания. Определите, в каком жилье вы бы хотели остаться: площадь, город, район и т.д. И посмотрите, сколько будет стоить его аренда, а сколько — ипотека. Если они сопоставимы, то ипотека более предпочтительный вариант. Ведь на выходе вы получите недвижимость в собственность, а с арендой — нет.

Арина Раксина

Источник: https://tass.ru/nedvizhimost/9710939

Кому дают ипотеку на квартиру: кто может взять ипотеку на покупку жилья и на каких условиях

Ипотека если есть жилье в собственности

Интересно! Минимальные требования по стажу выдвигает банк Дельтакредит и ВТБ — от 1 месяца на последнем месте трудоустройства, и АК Барс банк и Уралсиб — от 3 месяцев общего трудового стажа.

Гражданство. По условиям большинства банков РФ оформить ипотеку могут только граждане страны.

Кто может взять ипотеку на жилье с господдержкой или на льготных условиях

Источник: https://J.Etagi.com/ps/komu-dayut-ipoteku/

Кто является собственником квартиры при ипотеке?

Ипотека если есть жилье в собственности

Бытует мнение, что до момента полного погашения долга перед банком квартира не является собственностью заемщика и только после полной выплаты ему переходит право владения.

С юридической точки зрения эта трактовка считается неверной. Купленная в ипотеку квартира принадлежит заемщику уже с момента подписания договора, но пока долг не будет выплачен, она просто находится под залогом.

Обременение не делает собственником жилплощади банк, а лишь немного ограничивает права владельца. К примеру, ему не так просто будет продать жилье, особенно если не уведомить об этом кредитора, прописывать на территории троюродного брата тоже не разрешается.

Поэтому во избежание путаницы отметим сразу, что собственник квартиры, купленной в ипотеку – только сам покупатель, оплативший первоначальный взнос и проставивший подпись на кредитном договоре.

Иногда банк получает право отобрать жилье

Если заемщик не исполняет свои обязанности согласно ипотечного договора, банк получает право расторгнуть его (как правило в одностороннем порядке).

Чаще всего ипотечные квартиры отбирают за серьёзные просрочки и долги, при этом на реализацию этого имущества с торгов в таком случае по закону согласие самого заемщика не требуется.

Но даже в таком случае уже на второй день просрочки квартиру еще никто отбирать не станет.

Каждый заёмщик все еще может договориться с банком, уплатив пеню или штраф за просрочку, после чего дальше в установленном порядке продолжать гасить кредит за свой дом.

Советуем материал: Как выбрать банк для ипотеки?

Имеет ли право на квартиру созаемщик в сделке?

Вопрос, является ли созаемщик по ипотеке собственником квартиры, требует особенно детального рассмотрения.

По закону созаемщиком может быть даже лицо, которое с заемщиком родственными связами не связано. Чаще всего в сделке созаемщиком выступает супруга или супруг заемщика, также им могут быть совершеннолетние дети или родители.

Привлечение такого человека позволит в несколько раз увеличить доход (поскольку рассматриваться будет совокупный), а это значит, что банк получает дополнительную страховку и может выдать желающему большую сумму денег, чем если бы в сделке принимал участие он один.

Можно ли по итогам погашенного долга оформить купленную квартиру в равную собственность для всех участников или претендовать на нее может только человек, принявший решение взять ипотеку?

Для этого изучим российское законодательство в сфере жилищного кредитования.

Закон гласит, что раз созаемщик и заемщик перед кредитором несут равную ответственность по договору, то в любом случае они оба могут претендовать на равную часть доли в купленной квартире. И еще ряд прав и обязанностей созаемщика:

  1. вносить только ту сумму платежей, которая была оговорена кредитным договором;
  2. если он в браке с заемщиком на момент взятия ипотеки, у него есть право на долю купленного жилья;
  3. даже если созаемщик не состоит в браке с заемщиком, право на долю в квартире (соразмерную сумме внесенных платежей) он все равно имеет в любом случае;
  4. если созаемщик принимает решение отказаться от своей доли в квартире, от обязанности выплачивать кредит его это не освобождает.

Если у вас возникли сомнения, вы всегда можете обратиться к юристу и уточнить у него, кто собственник купленной в ипотеку квартиры.

Таким образом закон в этом вопросе однозначен – право на долю созаемщик имеет, но он не будет полноправным собственником всего дома. Разве что заемщик вообще откажется платить по ипотеке и всю сумму погасит созаемщик, после чего право собственности на квартиру полностью переходит ему.

Семейные вопросы и купленная до брака недвижимость

Единолично человек владеет только той недвижимостью, которую он купил в ипотеку до брака, после чего сам же ее и погасил. Даже развод в таком случае не дает право бывшей половинке претендовать на раздел, долю в доме или часть денег от проданной квартиры.

Собственником квартиры при ипотеке является только оформивший ее до брака человек, и он же им останется после расторжения брака.

Ситуация в корне меняется, если во время брака второй супруг тоже вносил часть денег из получаемого им дохода в счет погашения кредитных обязательств.

Теперь первый супруг обязан выплатить второму часть денег, равную потраченной им на выплату ежемесячных платежей (при условии, что факт совершения этих платежей можно доказать соответствующими чеками и квитанциями) либо же он обязан выделить ему долю в квартире соразмерно внесенном им суммы.

Невозможно просто забрать квартиру, не вернуть бывшему супругу деньги или не выделить долю. Такие вопросы будут решаться в суде и суд всегда на стороне пострадавшего, в отношении которого нарушен закон.

Взятая уже после заключения официального брака ипотека теперь принадлежит обеим супругам, при этом часто второй из них обязан выступать созаемщиком. Если даже при этом второй супруг не имел дохода, занимался только домашним хозяйством или ребенком, а все бремя выплат ложилось только на плечи второго – это еще придется доказать.

Судебная практика показывает, что при разводе необходимо собрать как можно больше документов, только так получится не отдавать неработающему (или к примеру пьянствующему человеку) часть доли в купленной квартире.

Если к тому же у пары за время брака родился ребенок, который на момент развода несовершеннолетний, то большую долю в ипотечной квартире суд выделит тому родителю, с которым малыш и останется.

Все для того, чтобы не нарушать права маленького гражданина.

Что в итоге?

Не слушайте доброжелателей, говорящих, что кредит вам погашать даже не за вашу квартиру. По закону уже с момента подписания договора она принадлежит только вам, но еще находится под залогом.

Залог не лишает вас права собственности, но немного ограничивает ваши права в отношении распоряжения этой недвижимостью.

Если же участие в погашении долга принимал созаемщик, он тоже может претендовать на долю и это его законное право.

Кредит от Альфа БанкаОформить кредит
  • Срок до 5 лет;
  • Кредит до 1.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 11,99%.
Кредит от Тинькофф банкаОформить кредит
  • По паспорту, без справок;

Источник: https://moneybrain.ru/ipoteka/sobstvennik-kvartiry/

Ипотека на новостройку в 2020 году: эксперт дал полезные советы

Ипотека если есть жилье в собственности

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека.

Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2020 году.

На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Чем отличается «первичка» от «вторички»

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

•      первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

•      вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства.

В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи.

Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

•      ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру.

В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

•      По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ.

Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ.

Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

•      Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор.

Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории.

Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму.

Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Требования к заемщику

Ипотека — это своего рода крупный кредит, поэтому в этом случае без участия банка не обойтись. Не всегда люди получают ипотеку, поскольку они не соответствуют определенным требования кредитной организации:

•      хорошая кредитная история, отсутствие непогашенных долгов и просрочек по другим кредитам;

•      гражданство России;

•      возраст не менее 18 лет и не более 75 на момент полного погашения ипотеки;

•      хороший трудовой стаж — одни банки рассматривают в качестве заемщиков только тех граждан, чей трудовой стаж начинается от года, другим же вполне достаточно и трех месяцев;

•      стабильный и высокий доход, который хотя бы на 40% превышает сумму ежемесячных выплат.

Как нам рассказал эксперт, заемщику необходимо предоставить первоначальный взнос по ипотеке. Для банков, по его словам, это определенный показатель платежеспособности клиента.

Самым оптимальным вариантом можно назвать 20% от стоимости жилья. Эта цифра взята не с потолка — ее рекомендовал Центробанк России как самую выгодную и удобную для заемщика.

А вот ипотека в новостройке без первоначального взноса сейчас будет вряд ли возможна.

Но если ипотека в новостройке нужна молодой семье с маленьким ребенком? Не проблема, сейчас в России существует возможность использовать материнский капитал. С помощью него можно сделать первоначальный взнос или же наоборот погасить оставшийся ипотечный долг. Все подробности можно узнать в материале про ипотеку с материнским капиталом.

Плюсы и минусы ипотеки в новостройке

После того как нам стали известны нюансы оформления договоров и требования к заемщикам предлагаем изучить существующие достоинства и недостатки ипотеки на первичное жилье. Как оказалось, их тут немаленькое количество. Начнем с плюсов:

•      сравнительно низкие цены на недвижимость;

•      возможность приобрести квартиру в новом современном доме;

•      застройщик предоставляет весьма низкие ставки.

На минусы тоже стоит обратить внимание:

•      существует риск банкротства застройщика. В том случае, если не был открыт эскроу-счет, заемщику

•      если строительство дома еще не завершено, то придется потратиться не только на выплаты по новой квартире, но и на съем временного жилья;

•      невозможность взять ипотеку при отсутствии первоначального взноса.

Поэтому советуем тщательно изучить рынок недвижимости, узнать об условиях ипотеки в 2020 году у разных банков, обратиться к хорошему риэлтору, который посоветует надежного застройщика и начать поиск жилья своей мечты. Главное соблюдать все установленные банком правила и не допускать просрочек по платежам

Источник: https://riafan.ru/1320578-oformlyaem-ipoteku-na-novostroiku-nyuansy-plyusy-i-minusy-pokupki-pervichnogo-zhilya

Наш семейный опыт ипотеки, может будет кому полезно

Ипотека если есть жилье в собственности

И вот еще одна молодя ячейка общества решила обзавестись собственным жильем, продав душу дьяволу и взяв ипотеку. Итак начнем по порядку.

1. Надо ли вообще брать ипотеку, или снимать квартиру и копить деньги.

Свой угол нужен каждой молодой семье, жить с родителями супруги или супруга конечно можно, но очень часто такое соседство, особенно если площадь квартиры маленькая, приводит к скандалам, ругани и возможному разводу, в силу разных характеров и привычек сожителей. И тут встает вопрос куда идти, на съемное жилье или брать ипотеку, а может уехать в лес?:)

Однозначного ответа тут не существует, но я попробую привести свою логику при решении данной дилеммы.

Сейчас банки дают ипотеку на 10-15-20 лет. Но реально ипотеку можно брать есть Вы в состоянии ее выплатить за 5-7 лет. Если платить ипотеку все 20 лет, без досрочного погашения то по итогу Вы купите 2, а то и 3 квартиры.

Если сумма ежемесячного платежа по ипотеке на 20 лет для вас существенна (50% от вашего семейного бюджета), то я бы в принципе не рекомендовал Вам брать ипотеку, или же смотреть более дешевые варианты жилья.

Так же если у Вас отсутствует стартовый взнос на ипотеку от 30%, то имеет смысл снимать  жилье эконом класса и копить на взнос, так без стартового капитала и отсутствия белой з/п тяжело получить ипотеку, тем более с нормальными процентами.

Плюс своей квартиры, пускай и заложенной в банке очевиден, она своя, делай что хочешь и никто тебя не выгонит, особенно если у тебя на руках грудничок.

Есть свою плюсы и съемном жилье: Если Вас сократят на работе, случатся проблемы со здоровьем, или просто понадобиться кеш, он у Вас всегда будет на черный день, но и копить становится сложнее, больше соблазнов.

 Взвесив все за и против, было решено брать квартиру в ипотеку.(она же своя, никто не выгонит и т.д.) Свой стартовый капитал я копил с 18 лет (на момент взятия ипотеки мне было 24, и  я очень хотел свое жилье)  плюс добавили родители итого у нас с супругой на  руках была сумма 1 600 000руб

2. Выбор варианта ипотеки. Подбор жилья.

Выбор сделан, семейный совет постановил что нужно брать. Следующим шагом был подбор вариантов квартир с параллельной подачей заявления на ипотеку.

Про выбор квартиры особенно рассказывать не буду, т.к. это тема для отдельной статьи. Скажу кратко, нам подфортило и мы взяли квартиру в доме который был сдан 1 год назад, и квартиры там продавал застройщик напрямую. А так остерегайтесь риэлторов и все договора читайте по нескольку раз, если что то не нравятся и Вам не хотят объяснять, сразу шлите лесом.

Сначала пошли подавать заявления на ипотеку в ВТБ, там был ниже процент, 12,5% по мойму. Т.к. мне было на тот момент 24 года, а заявление принимались от лиц старше 25 лет, то заявку оформляли на супругу.

 Сумма займа 1,4 млн (2,8 стоит квартира + 0,2 на бомже-ремонт без мебели). Срок 15 лет, чтобы был меньше платеж, удобно на период ремонта, а так же подстраховка на черный день. Сумма общего дохода с супругой 60т.р. Справки не требовались.

 Но без объяснения причин нам отказали.

Дальше мы пошли к зеленым демонам)). исходные данные оставили такие же. Спустя 5 дней с нами связался менеджер и мы сообщил что наш кредит одобрен, но на сумму 1,281млн.

Параллельно мы посетили офис застройщика, нам показали план квартиры, посетили стройку, посмотрели в живую. Так же нами был оставлен залог в 100т.р.

за квартиру, чтобы ее не продавали пока мы ждали 100% подтверждения по ипотеке. (ни в коем случае не отдавайте деньги риэлтору).

 Затем мы понесли кипу бумаг для банка (список можно посмотреть на сайте сбера), для оформления договора ипотеки уже под конкретный объект недвижимости.

Про страховку: Объект залога (квартира) страхуется в обязательном порядке по закону, страхование жизни заемщика это уже по желанию, но нам сразу сказали что без страхования жизни % будет уже 14. Мы прикинули, получается примерно одинаково.

Спустя неделю нам позвонили с банка и сказали что все хорошо и договор одобрен. а на дворе был декабрь 2014, курс евро 100, паника и т.д., мы очень переживали что нам резко поднимут % по ипотеке т.к.

ЦБ РФ поднял ставку рефенансирования, но все обошлось и наши изначальные 13% остались в силе.

Следующим этапом мы оплатили застройщику остающуюся часть наличкой  и пошли в банк для подписания договора и перевода “ипотечного платежа”.

Платеж совершен. На следующий день поехали подписывать акт приемки передачи квартиры и получать ключи.

На дворе 31 декабря, на радостях мы даже толком не проверяли в квартире ничего, нам конечно повезло и серьезных косяков не всплыло, но так делать не стоит. Застройщик оказался порядочный.

Они дальше застраивают микрорайон и если есть какие-то недочеты(окна не открываются и т.д.) то без проблем приходили и устраняли косяк.

Весь процесс по выбору квартиры и подготовке документов занял 2 месяца. Из них долго ждали ответа по ипотеке с втб, а потом еще месяц чтобы  повторно подать документы,  но так же получили отказ. Выбор квартиры занял неделю.

Затем мы с застройщиком пошли в рег центр и зарегистрировали наш договор (можно идти в мфц.) и получили свидетельство о собственности. Следующим шагом была оформление закладной на квартиру для банка.

3. Выплата ипотеки.

Наш ежемесячный платеж составил  16 800р. Первые 3 месяца  мы платили ровно такую сумму, пока делали ремонт (2 месяца, своими силами) и месяц мы искали б/у мебель для квартиры. На чем можно сэкономить если денег впритык:

Мебель,например кухня, взяли на авито б/у гарнитур за 5т.р. (новая кухня как нам понравилась в магазине стоит 200т.р. ) живем уже 2,5 года с эти гарнитуром и ничего, только купил новую столешницу туда.

Потолки, у нас планировались натяжные потолки начали делать только месяца через 4 после того как въехали, и до сих пор еще не везде натянули:)

Обои во всей квартире мы доклеивали только спустя 8 месяцев, когда в гости приезжала тещя, до этого стены были просто зашпаклеваны.

На первом этапе ремонта мы сделали  туалет/ванную,  полы по всей квартире, зашпаклевали стены, поклеили обои в спальне и на кухне, поставили двери в туалет и ванную, а так же дополнительно наставили розеток по всем углам. Купили минимальный набор мебели и бытовой техники. Полы и стены не выравнивали. итого потратили где 120.

На ремонте в туалете и ванной советую не экономить, т.к. там уже через 3 года просто так обои не переклеишь, нужно делать хорошо и надолго.

После этого начались раздумья, купить домой занавески или закинуть 5 т.р.  в ипотеку:), а может  новые динамики купить в машину?, да не закину в ипотеку.

Итого наш  месячный бюджет:

Доход  – 60 т.р.

Комуналка – 3,5-5 т.р. в зависимости от сезона

Еда на 2 человека  – 10 т.р.  в месяц (питаемся нормально, но особо не шикуем)

Покупка одежды, вещей в дом и т.д. – 5 т.р.

В заначку на черный день – 5 т.р.

Итого остается 35 т.р.

4. Досрочные погашения.

Раньше каждый месяц ходили в банк и просили списать со счета сумму для досрочного погашения, сейчас все это можно сделать через сбербанк онлайн не выходя из дома, главное чтобы на счету были необходимые средства.

И так каждый месяц  стоял выбор  купить что-то себе или заплатить банку, чаще всего желание побыстрей избавиться от кабалы преобладало, поэтому старались каждый месяц все “лишние деньги” отправлять в счет ипотеки.

Работа сезонная, и есть возможность летом работать от зари до зари и зарабатывать чуть больше. Жена конечно обижается, но все равно понимает для чего все это. Сейчас когда родился ребенок конечно сложнее ездить на халтуры. но все равно приходится.

Планировали мы рассчитаться с кредитом за 5 лет, но благодаря халтурам, и помощи от родителей  планируем закрыть долг  этой осенью, если интересно то как рассчитаемся то напишу пост про закрытие долга и снятие обременения.

Резюмируем:

К решению брать ипотеку нужно подходить очень ответственно, и четко понимать свои возможности, а так же возможное появление детей и как следствие сокращение этих возможностей. Сбер и ВТБ это не говно банки, они ипотеку коллекторам не продадут, а быстро заберут жилье себе и пустят его с молотка.

Так же нужно быть готовым планировать свои расходы (мы например ведем бюджет расходов на продукты) и умерить аппетит на всякого рода развлечения.

У меня есть друг у которого з/п примерно такая же как моя и он постоянно говорит что хочу дом, хочу дом надоело жить с семьей и ребенком по съемным хатам, но при этом вместо того чтобы начать копить деньги и воплощать свою мечту, он проедает и пропивает (не бухает) эти деньги. Он же не раб, и должен отдыхать и жить в свое удовольствие.

Сорри за ошибки, и сумятицу в тексте.

p.s. хороший калькулятор для расчета % по ипотеке. http://mobile-testing.ru/ipotechnii_kreditnii_kalkulator_onl…

Источник: https://pikabu.ru/story/nash_semeynyiy_opyit_ipoteki_mozhet_budet_komu_polezno_4346989

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.