Ипотека и сдача квартиры в аренду

Содержание

Можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку

Ипотека и сдача квартиры в аренду

Цели покупки жилья в ипотеку могут быть разными. Для одних – это возможность приобрести собственную квартиру, жить там и не платить за съем.

Для других – это является средством вложения денег с целью заработать.

Казалось бы, где связь между выплатой по ипотеке и заработком? А вот в чем: ипотечная квартира сдается в аренду, а поступающие платежи в виде арендной платы идут на погашение ипотеки.

Ситуация идеальная:  срок идет, ипотека погашается, квартира переходит в собственность клиента. К примеру, однокомнатная квартира в спальном районе Москвы стоит 3 млн.р. Клиент вносит  500 т.р. ПВ, а остальное оформляет в ипотеку (при этом у него есть, где жить). Платеж на 15 лет – примерно 31 т.р. (если взять ставку 13%). Стоимость аренды: 36 т.р.

Как видно, что арендная плата полностью перекрывает платеж, и даже остается на коммунальные платежи.

На первый взгляд – схема идеальная, но здесь можно столкнуться с некоторыми нюансами, которые нельзя игнорировать, чтобы не возникло еще больше сложностей.

Рассмотрим подробнее, можно ли вообще сдавать ипотечную квартиру в аренду, когда возникает такая необходимость, нужно ли уведомлять банк, и может ли банк накладывать какие-то ограничения?

Сдача ипотечной квартиры

Мысль о сдаче своей квартиры в аренду возникает у ипотечных заемщиков при различных ситуациях. Для одних – это способ заработать, а для других – выплачивать ипотеку даже в сложных финансовых ситуациях.

Причины сдачи ипотечной квартиры в аренду:

  • Способ вложения денег и погашения ипотеки. Это возникает в том случае, когда у клиента уже есть жилье (свое или он проживает с родителями, с мужем/женой и проч.), а имеющиеся средства вкладываются в приобретаемую квартиру. Поступающие арендные платежи идут на погашение ипотеки. Клиент также может платить из своих средств, чтобы ускорить погашение. Даже если у заемщика возникнет сложная финансовая ситуация, ипотека будет погашаться за счет арендаторов. С другой стороны, посторонние лица могут повредить квартиру (затопить, спалить и проч.), что повлечет большие растраты для владельца.
  • Способ погашения ипотеки в сложной финансовой ситуации. Поскольку срок ипотеки всегда длительный, финансовое положение клиента может меняться. Плохо, когда оно ухудшается (увольнение с работы, снижение дохода и др.). Здесь заемщик решает сдавать квартиру в съем, а самому жить у кого-то, чтобы переждать «плохие» времена. Это позволяет исполнять обязательства перед кредитором и не портить кредитную историю. Однако и здесь существуют вышеуказанные риски поселения в квартире посторонних людей.

Несмотря на кажущуюся выгоду, статус ипотечного заемщика и арендатора квартиры может не понравиться третьей стороне – банку, который является залогодержателем квартиры. Он может воспрепятствовать, чтобы с залоговой квартирой что-то делали, поскольку потенциальные риски могут нанести ему ущерб.

ФЗ №40 «Об ипотеке» гласит, что заемщик вправе сдавать залог в съем, если иное не предусмотрено ипотечным договором. Именно этим «если» пользуются банки и включают в договор статью о том, чтобы все действия с ипотечной квартирой проводились только  с их письменного согласия.

Нужно ли согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Данный пункт обычно прописывается во всех ипотечных договорах. Обычно он гласит о том, что клиент невправе совершать какие-либо действия с ипотечной квартирой без предварительного получения письменного согласия банка, вплоть до того, что для прописки также требуется получение согласия.

Это стремление тотального контроля со стороны банка вполне объяснимо: залог является обеспечением по выплате долга, поэтому он должен быть огражден от возможных повреждений, ухудшения состояния и проч.

Именно по этой причине многие банки не разрешают сдавать залог в съем, либо делают это после тщательной оценки будущих квартиросъемщиков.

Несмотря на существующие запреты, 95% заемщиков не уведомляют банк о сдаче квартиры в аренду, поскольку делают это нелегально (договор заключается устно, чтобы не платить налогов и не иметь проблем с банком). В теории кредитор может в любой момент проверить, в каком состоянии находится жилье, кто там живет, но на практике это происходит крайне редко в виду огромного числа заемщиков.

Таким образом, официальная аренда потребует обязательного согласия со стороны банка, тогда как про неофициальную можно скрыть. Однако, рисковать с таким делом – чревато для себя, поскольку в договоре могут быть прописаны штрафы за нарушение условий пользования залоговым имуществом.

Что будет, если банк узнает о несогласованной аренде?

Возможные санкции и штрафы обычно прописываются в договоре. Если таковых нет, то банк будет руководствоваться федеральными законами.

В самом лучшем случае за не санкционированную аренду заемщик может получить предупреждение, а в худшем – требование о досрочном погашении долга.

Последнее почти не встречается в банковской практике, поскольку кредитору не выгодно портить отношения с заемщиком, который, хотя и сдает залог в аренду, но вовремя платить по кредиту.

Из возможных санкций можно выделить: штраф, пени, платеж с повышенным коэффициентом, повышенная страховка, предоставление дополнительного обеспечения. Банк не будет придираться, если клиент докажет, что залогу ничего не угрожает.

Заемщик должен поставить банк в известность о своем намерении, чтобы потом к нему не было претензий. Что скрывать, более 90% случаев сдачи квартиры в аренду проводятся неофициально, чтобы не платить налогов. Стороны договариваются об оплате устно или с составлением договора аренды, выбирают способ оплаты.

Таких случаев довольно много, и банки закрывают глаза, если клиент исправно вносит платежи.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/ssuda_zaim/mozhno-li-sdat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku.html

Сдача в аренду ипотечной квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Ипотека и сдача квартиры в аренду

Многие заемщики приобретают недвижимость в кредит с целью инвестирования. Особенно это актуально для граждан, которые уже имеют собственное жилье.

Купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду, тем самым покрыв полностью или частично расходы по внесению ежемесячных платежей. Но можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — серьезный вопрос.

Недвижимость будет служить залогом, поэтому банки и страховые компании могут накладывать ограничения или вовсе запрещать такие сделки.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Проблема в том, что пока ипотечный кредит не погашен, квартира не находится в полноправной собственности заемщика.

Она служит обеспечением сделки: если заемщик не будет платить, банк заберет недвижимость с целью реализации и закрытия долга.

Кредитору важно, чтобы объект был ликвидным, имел товарный вид и не был испорчен в течение выплаты ипотеки, из-за этого и возникают некоторые ограничения.

Точный ответ на вопрос, можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке, Вы найдете в кредитном договоре. В нем отражаются все аспекты взаимодействия заемщика и кредитора. Если банк против сдачи ипотечного жилья в аренду, он пропишет это в кредитном договоре. И здесь же будут отражены санкции, накладываемые на заемщика, который не соблюдает условия кредитования.

Каждый банк по-своему относится к таким сделкам, обычно на рынке встречаются три типа ограничений или их отсутствия:

  • банк не указывает никаких запретов. Соответственно, при таком раскладе вы можете без проблем сдать ипотечную квартиру в аренду;
  • банк допускает сдачу недвижимости в наем, но только при обязательном уведомлении банка и получении от него разрешения;
  • полный запрет на сдачу заложенной недвижимости в аренду. Если этот запрет нарушен, банк может применить штрафные санкции и даже повысить процентную ставку по ипотеке, так как проживание в квартире третьих лиц провоцирует повышение рисков.

Чаще всего в договорах ипотечного кредитования фигурируют запреты или ограничения относительно этого вопроса. Тем не менее, сдачей в аренду ипотечной квартиры занимаются многие заемщики.

Граждане пользуются тем, что банки не особо контролируют этот вопрос.

Проверки квартир, выступающих в роли залога, встречаются крайне редко, поэтому покупка квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду — цель многих граждан, оформляющих жилищный кредит.

Законна ли сдача ипотечной недвижимости

Нет закона, который бы запрещал сдачу в аренду ипотечной недвижимости. Но если подобные ограничения прописаны в кредитном договоре, заемщик обязан их соблюдать. Чаще всего в договорах фигурирует условие, что заемщик может сдавать недвижимость в наем, но он обязан уведомить об этом банк.

Ничего страшного в таком уведомлении нет, получить его довольно просто. Обратитесь в отдел ипотечного кредитования банка, предоставьте паспорт и кредитный договор. При этом может потребоваться проект договора аренды.

Такие ситуации решаются индивидуально, единого сценария нет, поэтому предварительно позвоните на телефон горячей линии банка и узнайте, какие документы и куда нужно принести для рассмотрения этого вопроса.

Возможно, банк потребует присутствие и арендатора — такое не исключается.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Об этом можно узнать только непосредственно в отделе ипотечного кредитования банка. Если этот вопрос принципиален, ищите банк, который не устанавливает строгий запрет. Если сдача в аренду ипотечной квартиры допустима с разрешения банка, уточняйте, что именно нужно для получения этого разрешения.

Важно! Обратите внимание, что банк может потребовать предоставить и согласие страховой компании на такую сделку. Страховщик не должен отказать в возмещении убытков, если вдруг по вине арендатора с заложенной квартирой что-то случится. Так что, запрет может звучать и со стороны страховой компании.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Если условия банка или страховой компании ставят крест на возможности сдать ипотечную квартиру в наем, есть только два выхода:

  1. Подчиниться запретам и не сдавать жилье. Ну или в крайнем случае самому в нее переехать, а собственную квартиру или дом сдать в аренду.
  2. Нарушить запрет и сдать квартиру.

Стоит ли рисковать, нарушая запрет

Практика показывает, что банки не спешат проверять заложенное имущество. По условиям договора они могут раз в год выезжать на объект и его осматривать. Цель осмотра — убедиться, что с объектом все в порядке, в том числе при такой проверке может быть выявлена сдача квартиры в аренду.

Но если заемщик благополучно погашает ипотечный кредит, не совершая просрочек, если он без проблем ежегодно продлевает договор со страховой компанией, никаких выездов банк не совершает. Выезды — это дополнительные затраты, которые кредиторы нести не желают.

Многие заемщики даже не задумываются, можно ли сдать ипотечное жилье. Они просто находят арендатора и заключают с ним договор на правах собственника. И в подавляющем большинстве случаев ничего им за это не бывает.

Но риски исключать нельзя. Кто знает, какую кредитную политику будет вести в дальнейшем банк. Вдруг в какой-то момент он решит проверить заложенную массу имущества. Тогда можно ждать следующих санкций:

  • принудительное выселение арендатора, даже если срок аренды еще не закончился;
  • накладывание на заемщика штрафа;
  • требование досрочно погасить ипотечный кредит.

По факту банкам не выгодно расторгать с благополучным заемщиком отношения или портить их (вдруг тот решит перевести ссуду в другой более лояльный банк в рамках рефинансирования), поэтому жестких санкций ожидать не стоит.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Граждане совершают покупку квартиры в ипотеку для сдачи в аренду, потому что это выгодно. Арендные платежи перекрывают ежемесячные выплаты. В итоге получается, что заемщик практически не тратит собственные средства на обслуживание жилищного кредита и при этом в перспективе имеет собственное жилье. После выплаты ипотеки он будет получать уже реальную прибыль от сдачи.

Часто граждане используют такую схему для обеспечения жильем маленьких пока что детей. Пока ребенок растет, ипотека постепенно погашается, в том числе за счет арендных платежей. В итоге к моменту взросления ребенка кредит может быть полностью выплачен, чадо будет обеспечено крышей над головой, при этом родители не несли серьезных финансовых затрат.

Чтобы определить, стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, можно прибегнуть к расчетам. Возьмем обычный город РФ, пусть это будет Пермь. Двухкомнатную квартиру в районах, приближенных к центру и даже в центре можно купить за 2,5 млн. рублей. С учетом, что заемщик вносит минимальный первый взнос 15%, в кредит уйдет сумма 2 125 000 рублей.

Что получается:

  1. Если оформить ипотеку в Сбербанке под 9,4% годовых, то ежемесячно на выплату кредита будет уходить 22000 рублей. Заложим в эту сумму и коммунальные платежи, в общем расходы на квартиру составят ежемесячно 26000 рублей, плюс добавим еще 1000 за страхование (оплачивается раз в год), получится 27000 рублей ежемесячных трат.
  2. Сдать же эту квартиру можно за 18000-20000 рублей в месяц.

В итоге получается, что за обслуживание ипотечного кредита заемщик фактически будет платить только 7000-9000 рублей.

Аренда жилья постепенно будет дорожать, но будут дорожать и коммунальные услуги, поэтому в течение срока выплаты жилищной ссуды реальная сумма расходов мало изменится.

А если вы хотите полностью закрыть ипотеку за счет аренды, оформите ипотеку на 20-25 лет, тогда арендные платежи покроют все расходы.

Как выбрать хорошего арендатора

В ваших интересах найти честного и порядочного арендатора, который не будет нарушать покой соседей и не испортит ипотечную квартиру. Действуйте самостоятельно или привлекайте агентство. Идеальный вариант — сдача квартиры семье с детьми, одинокие граждане или молодые бездетные семьи могут нарушать покой соседей, что повлечет за собой проблемы.

Прежде чем взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, рассмотрите все плюсы и минусы. Плюсов, больше, но и риски присутствуют, если банк не одобряет такие сделки.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru-v-arendu

Взять льготную ипотеку и погасить ее за счет сдачи квартиры в аренду. А так можно?

Ипотека и сдача квартиры в аренду

По оценке аналитиков Циан, 63% квартир (расчеты выполнены для однокомнатных квартир. — Прим. ред.) в новостройках в крупных городах (с населением более 500 тыс. жителей) реально купить по льготной ипотеке.

Бюджет покупки ограничен 3,75 млн рублей в регионах и 10 млн рублей — в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга (с учетом минимального первого взноса 20% и установленных лимитов).

Средняя площадь квартиры, которая подходит под условия программы, составляет 49 кв. м. Этот вариант интересен тем, кто приобретает свое первое жилье, и инвесторам, которые собираются погашать ипотечные платежи за счет дохода от аренды.

Полмиллионом рублей меньше

Дом.РФ подсчитал, что за месяц после старта программы российские банки выдали 10,2 тыс. кредитов на сумму более 26,5 млрд рублей. Средняя сумма займа составила порядка 2,6 млн рублей (на 0,5 млн руб. меньше, чем средняя сумма кредита год назад).

Снижение суммы займа объясняется ужесточением требований к первоначальному взносу — некоторые банки требуют от потенциальных заемщиков не 20%, а 30–35% собственных средств.

Новость о льготной ипотеке вызвала значительный рост поисковых запросов на покупку новостроек сразу после выступления президента 16 апреля, утверждают эксперты Циан. Россияне активно мониторят рынок в поисках подходящих вариантов.

К примеру, в Москве за три недели самоизоляции до новости о субсидировании количество просмотров объявлений новостроек снизилось на 18% в годовой динамике. После анонсирования льготной ипотеки за три недели потенциальный спрос (количество просмотров) вырос на первичном рынке на 57% по сравнению с прошлым годом.

Количество просмотров объявлений в новостройках Москвы

По данным Аналитического центра Циан

После новости о запуске льготной ипотеки интерес к новостройкам зафиксирован во всех городах-миллионниках. В половине из них падение просмотров относительно прошлого года сменилось ростом.

Динамика просмотров объявлений в новостройках
до и после анонса программы льготной ипотеки

Город26 марта–15 апреля 2020/2019 гг.16 апреля–6 мая 2020/2019 гг.
Омск-74%-27%
Уфа-65%-20%
Пермь-65%-30%
Казань-59%-13%
Краснодар-55%-41%
Челябинск-50%-6%
Самара-49%4%
Волгоград-48%0%
Новосибирск-47%-7%
Воронеж-42%21%
Нижний Новгород-38%17%
Екатеринбург-33%14%
Красноярск-28%26%
Санкт-Петербург-27%42%
Ростов-на-Дону-22%64%
Москва-17%57%

По данным Аналитического центра Циан

Ипотека за счет аренды

Удастся ли за счет сдачи жилья в аренду компенсировать платежи по льготной ипотеке? Аналитики Циан рассчитали средний бюджет покупки однокомнатных квартир, а также среднюю ставку аренды таких объектов.

В качестве первого взноса у условного инвестора или будущего новосела есть 20%, остальную сумму он берет в кредит под 6,5% на 20 лет — это максимальный срок кредита по программе. В исследование попали 29 городов с населением от 500 тыс. жителей и статистически значимой выборкой квартир в новостройках от 100 лотов, а также Московская и Ленинградская области.

Первого взноса 20% хватит не всем

Условия льготной ипотеки — обозначенный лимит 3 и 8 млн рублей по сумме кредита — поставили жителей регионов в неравное положение. Минимального допустимого взноса 20% стоимости не хватит для приобретения однокомнатной квартиры во Владивостоке и Сочи, где оставшиеся 80% бюджета покупки превышают ипотечный лимит.

Во Владивостоке в среднем нужно внести 25,2% стоимости «однушки», или 1,01 млн рублей. В Сочи придется отдать уже 42,7% цены, или примерно 2,24 млн рублей. В остальных регионах первоначального взноса 20% с учетом максимального лимита выдачи будет достаточно для покупки «однушки» под 6,5%.

Сколько надо накопить

Минимальный 20%-ный взнос для жителей Саратова составляет всего 290 тыс. рублей. От 300 до 400 тыс. в качестве первоначального взноса на покупку однокомнатной квартиры нужно внести в Махачкале, Кирове, Ульяновске, Челябинске, Липецке, Барнауле, Самаре, Рязани.

Самые большие вложения потребуются жителям Сочи (2,24 млн рублей). Москва — на втором месте благодаря увеличенному лимиту: первый взнос 20% для средней однокомнатной квартиры равен 1,6 млн рублей. В число лидеров также входят Санкт-Петербург (1,4 млн рублей) и Владивосток (1,01 млн). В остальных субъектах для первого взноса на однокомнатную квартиру понадобится от 400 тыс. до 1 млн рублей.

Где арендная ставка выше платежа по льготной ипотеке

По подсчетам Циан, ежемесячный платеж по льготной ипотеке на 20 лет при минимальном первоначальном взносе в 23 городах и областях из 31 субъекта (с населением более 500 тыс. человек) оказывается ниже средней арендной ставки. Следовательно, программа субсидируемой ипотеки вписывается в бизнес-план рантье, собирающихся погасить ипотеку арендой.

Выгоднее всего сдавать квартиру и покрывать за счет аренды льготную ипотеку в Сочи, где от аренды рантье получает сверху еще 6,3 тыс. рублей в месяц. Но для покупки придется вложить более 40% стоимости жилья.

На втором месте — Краснодар (разница между арендной ставкой и платежом по льготной ипотеке — 5,9 тыс. рублей). На третьем месте Ростов-на-Дону, где рантье остается еще 5,1 тыс. рублей от аренды после погашения ежемесячного ипотечного платежа. От 3 до 5 тыс. рублей ежемесячно реально заработать на сдаче внаем ипотечной квартиры в Воронеже, Липецке, Самаре, Махачкале, Саратове, Волгограде.

В 8 субъектах аренда оказывается ниже ипотечного платежа: придется доплачивать определенную сумму помимо стоимости аренды, чтобы закрыть ежемесячный платеж по кредиту. Больше всего не хватает жителям Москвы (7 тыс. рублей в месяц), Санкт-Петербурга (3,5 тыс. рублей), Астрахани (2,6 тыс. рублей).

А если ипотека на 10 лет?

Если заемщик намерен рассчитаться за ипотеку на однокомнатную квартиру в два раза быстрее — за 10 лет, то поступлений от сдачи в аренду не хватит на полное покрытие ипотеки ни в одном крупном городе.

Меньше всего придется доплачивать к аренде даже при 10-летней ипотеке в Краснодаре, Саратове, Махачкале (не более 1,5 тыс. рублей ежемесячно). Больше всего — в Москве (32 тыс.), Санкт-Петербурге (19,7 тыс.

) и Владивостоке (13,2 тыс. рублей в месяц).

Кто не успел — тот опоздал

Пример с условным инвестором допустимо экстраполировать и на покупателя недвижимости для собственного проживания. В половине крупных городов выгоднее взять ипотеку, чем арендовать жилье за ту же сумму.

Льготная ипотека действует до 1 ноября. На то, чтобы собрать минимальный взнос по ипотеке, осталось всего пять месяцев. Эксперты Циан отмечают, что если у потенциального заемщика нет определенных сбережений уже сейчас, скопить на первоначальный взнос для льготной ипотеки с нуля не получится.

Аналитики рассчитали среднюю заработную плату «на руки» по крупным городам. Даже если семья из двух работающих человек будет откладывать ежемесячно половину своих доходов, этой суммы не хватит для первого взноса к 1 ноября.

Ближе всех окажутся к цели жители Саратова, которые накопят на первый взнос в среднем за 8,8 месяца. Семья в Челябинске потратит на это 9,7 месяца, в Липецке — 10,1 месяца.

Дольше всего копить сочинцам (4,9 года из-за первого взноса более 40% для соответствия лимиту).

В Москве на первый взнос семья накопит в среднем за 20,4 месяца, в Санкт-Петербурге — за 19,5 месяца, Владивостоке — за 19 месяцев.

Не только низкая ставка, но и хороший дисконт

«Ипотека под 6,5% годовых — минимальная за всю историю ставка, доступная массовому покупателю, — подчеркиваетруководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Эта программа позволяет непрофессиональному инвестору, имеющему несколько сотен тысяч рублей, выйти на рынок недвижимости, а тем, кто до этого арендовал жилье, — приобрести свою первую небольшую квартиру».

По мнению эксперта, наиболее выгодная стратегия — получать пассивный доход. А вот покупка для перепродажи рискованна тем, что уплаченные проценты по ипотеке даже под 6,5% годовых не окупятся.

На рынке непростая ситуация: падение спроса началось еще до самоизоляции и эпидемии коронавируса, продолжает Алексей Попов. «За I квартал 2020 года количество сделок в Москве снизилось на 12% в годовой динамике.

Доходы населения не успевают за ростом стоимости новостроек, поэтому в среднесрочной перспективе цены будут стагнировать, застройщикам придется активнее предлагать скидки, компенсируя провал в продажах во время самоизоляции», — прогнозирует он.

Именно поэтому в ближайшие месяцы, считает аналитик, удастся купить квартиру не только по самой низкой ставке, но и с хорошим дисконтом.

Разница аренды и платежа по льготной ипотеке под 6,5% для однокомнатных квартир

ГородСр. бюджет, млн руб.Min перв. взнос, тыс. руб.Ставка аренды*, тыс. руб.Ежемес. платеж на 20 лет, тыс. руб.Аренда vs ипотека на 20 лет, тыс. руб. в мес.Ежемес. платеж на 10 лет, тыс. руб.Аренда vs ипотека на 10 лет, тыс. руб. в мес.Копить min взнос, мес.
Сочи5,24223728,722,46,3234,1-5,3959,11
Краснодар2,1843618,9135,919,8-0,910,45
Ростов-на-Дону2,164321812,95,1219,6-1,6210,96
Воронеж2,1142217,312,64,7219,2-1,8712,06
Липецк1,8837615,711,24,4917,1-1,3810,13
Самара1,9739416,111,84,3517,9-1,810,16
Махачкала1,6633213,89,93,915,1-1,2812,1
Саратов1,4529012,28,63,5513,2-0,978,82
Волгоград2,2344616,713,33,420,3-3,5613,55
Московская обл.3,7575025,322,42,9334,1-8,7618,84
Рязань1,9839614,511,82,6918-3,4911,26
Ульяновск1,7635212,510,5216-3,4911,4
Пермь2,4549016,514,61,8922,3-5,7612,14
Челябинск1,836012,610,71,8616,4-3,759,74
Ярославль2,0440813,512,21,3318,5-5,0311,12
Киров1,734011,410,11,2615,4-4,0410,58
Барнаул1,8837612,411,21,1917,1-4,6811,91
Ленинград. обл.3,1663219,918,81,0528,7-8,813,22
Новосибирск3,0761419,218,30,8927,9-8,6914,67
Екатеринбург3,3567020,8200,8230,4-9,6314,56
Красноярск2,615221615,60,4323,7-7,7111,33
Ижевск2,3146213,913,80,1221-7,0813,16
Пенза2,1142212,712,60,1119,2-6,4713,57
Нижний Новгород3,1362617,818,7-0,8728,4-10,6315,02
Уфа2,9158216,217,4-1,1626,4-10,2313,56
Тюмень2,8957815,917,2-1,3426,3-10,3510,85
Владивосток4,01101120,822,4-1,5634,1-13,2619,09
Казань3,5170218,820,9-2,1431,9-13,0817,84
Астрахань3,1462816,118,7-2,6328,5-12,4218,69
Санкт-Петербург5,21104227,631,1-3,4847,3-19,7319,51
Москва8160040,747,7-7,0272,7-31,9720,43

*ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года

По данным Аналитического центра Циан

Источник: https://www.cian.ru/stati-vzjat-lgotnuju-ipoteku-i-pogasit-ee-za-schet-sdachi-kvartiry-v-arendu-a-tak-mozhno-305976/

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотека и сдача квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:
  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке: способы, риски

Ипотека и сдача квартиры в аренду

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации.

Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников.

По закону:если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к.

договор не сможет расторгнуть даже банк;

лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

  1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
  2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду даже при запрете банка

Рассмотрим несколько вариантов, как это сделать:

  • это попахивает шантажом или деловым предложением банковской организации, когда вы предложите внести правки в договор, которые будут содержать разрешение вам, как собственнику сдавать квартиру в аренду. В заявлении можете указать, что причина банальна — иначе отказ платить за ипотечный кредит без просрочек или вовсе его оплачивать;
  • второй вариант, можно сдавать квартиру, купленную по ипотеке без уведомления об этом кредитной организации.

Важно: помимо одобрения банка, вы должны получить одобрение страховой организации!

Риски в ипотеке и аренде
Будущий заемщик в праве не информировать кредитора о том, что планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку и часто так и происходит, особенно при приобретении недвижимости в новостройках, которые заведомо приобретаются под сдачу в найм.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по договору аренды или найма? Если он будет заключен устно, а оплата производится наличными без транзакций онлайн. В этом случае кредитной организации сложно доказать факт сдачи в аренду.

Риски арендатора
Если ипотечник решил сдавать квартиру в ипотеке, то арендатор принимает все риски на себя, т.к. его могут выселить, признав договоренность об аренде (найме) ничтожным, в связи с наличием пункта в кредитном договоре, ограничивающим собственнику подобные действия.

Поэтому прежде чем заключать устный или письменный договор с арендодателем, поинтересуйтесь, может ли он сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке и пусть предоставить копию или оригинал ипотечного контракта для ознакомления.

По закону к арендатора есть 30 дней, чтобы освободить квартиру, поэтому месяц можно подыскивать новое жилье и не беспокоиться.

При заключении письменного соглашения найма арендодатель, по вине которого досрочно выселяют арендатора (по требованию банка) выплачивает все причитающиеся деньги за непрожитые в жилье месяцы, депозит и неустойку, если она оговорена в соглашении.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Когда Сбербанк может проверить квартиру:Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.

Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.

Рабочие варианты:

  • предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
  • изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
  • заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
  • сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

  • прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
  • написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
  • получение согласия кредитора и страховой;
  • заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора? Например, пугать заемщика досрочным расторжением, в случае нарушения условия, запрещающего сдачу в найм.

В последнее время банковские организации разрешают сдавать недвижимость в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.

Вы узнали можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке по закону официально и не официально, в ипотеке Сбербанка и любой другой кредитной организации, риски, условия, процедуру.

Источник: https://www.HabRealty.ru/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.