Ипотека недействительна в отношении последующего покупателя

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания

Ипотека недействительна в отношении последующего покупателя

«Проблемные вопросы, возникающие при рассмотрении сделок в делах о банкротстве»

(обобщение судебной практики за 2017г.)

Целью обобщения судебной практики, сложившейся в суде при рассмотрении споров, связанных с обжалованием сделок в рамках дел о банкротстве, является выявление и анализ теоретических  проблем правоприменительной практики суда, выделение и устранение ошибок и различий применения судом законодательства, выявление причин и условий, способствовавших этому.

Об актуальности темы свидетельствует тот факт, что только за 2017г. в суд поступило 138 заявлений об оспаривании сделок в рамках дел о банкротстве.

Добросовестные кредиторы, в интересах которых выступают конкурсные управляющие, обжалуя в рамках дел о банкротстве  сделки, ранее заключенные между должником и его отдельными контрагентами с целью незаконного выведения имущества должника из конкурсной массы, имеют возможность реально пополнить конкурсную массу и получить удовлетворение своих имущественных требований.

Правовым инструментом по борьбе с недобросовестным поведением должника является оспаривание совершенных им сделок в порядке главы III.1 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, данных в  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”

Следует отметить, что сделками, которые оспариваются в рамках дел о банкротстве чаще остальных, являются договоры поручительства, залога, купли-продажи, цессии.

В настоящем обобщении приведены отдельные вопросы, вызвавшие затруднения при разрешении споров указанной категории.

  1. При признании недействительной сделкой соглашения об отступном, права требования одной из сторон по которому было обеспечено залогом, применении последствий его недействительности необходимо проверить наличие залогового имущества, установить его стоимость, разницу между стоимостью имущества и размером обязательств кредитора, погашенных с предпочтением, учесть размер требований кредиторов первой и второй очереди при установлении разницы между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств кредитора, погашенных с предпочтением.

В рамках дела о банкротстве Общества – застройщика конкурсный управляющий должника обратился в суд со следующими требованиями: признать недействительной сделкой соглашение об отступном, заключенным между Должником и Банком ( ст. 61.2,61.3 Закона о банкротстве) ; применить последствия недействительности сделок в виде возврата Обществу нежилых помещений.

Из материалов дела усматривается, что в результате заключения соглашения об отступном Общество взамен исполнения обязательств, вытекающих из договоров о кредитной линии, передало Банку спорное недвижимое имущество ( несколько объектов недвижимости), находившееся у Банка в ипотеке.

Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

Суды, признав отсутствие оснований для применения статьи 61.2 Закона о банкротстве и, удовлетворили заявленные требования по статье 61.3 Закона о банкротстве.

В качестве последствий признания сделки недействительной применена двусторонняя реституция в виде  возврата Обществу спорного недвижимого имущества; восстановления задолженность Общества перед Банком по кредитным договорам.

Постановлением арбитражного суда округа названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты, суд округа указал на неправильное применение последствий недействительности сделки.

В соответствии с пунктом 29.3 постановления N 63 при оспаривании на основании статьи 61.

3 Закона о банкротстве сделок по удовлетворению требования, обеспеченного залогом имущества должника, уплаты денег (в том числе вырученных посредством продажи предмета залога залогодателем с согласия залогодержателя или при обращении взыскания на предмет залога в исполнительном производстве) либо передачи предмета залога в качестве отступного (в том числе при оставлении его за собой в ходе исполнительного производства) – необходимо учитывать следующее.

Такая сделка может быть признана недействительной на основании абзаца пятого пункта 1 и пункта 3 статьи 61.

3 Закона о банкротстве, лишь если залогодержателю было либо должно было быть известно не только о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества заемщика, но и о том, что вследствие этой сделки залогодержатель получил удовлетворение большее, чем он получил бы при банкротстве по правилам статьи 138 Закона о банкротстве, а именно хотя бы об одном из следующих условий, указывающих на наличие признаков предпочтительности: а) после совершения оспариваемой сделки у должника не останется имущества, достаточного для полного погашения имеющихся у него обязательств, относящихся при банкротстве к первой и второй очереди, и (или) для финансирования процедуры банкротства за счет текущих платежей, указанных в статье 138 Закона о банкротстве; б) оспариваемой сделкой прекращено, в том числе обеспеченное залогом обязательство по уплате неустоек или иных финансовых санкций, и после совершения оспариваемой сделки у должника не останется имущества, достаточного для полного погашения имеющихся у должника обязательств перед другими кредиторами в части основного долга и причитающихся процентов.

Принимая решения, которые были в дальнейшем отменены, судебные инстанции не учли следующее.

Из материалов дела следует, что обязательства должника перед Банком по кредитным договорам обеспечены залогом имущества должника.

В соответствии пунктом 29.3 постановления N 63 последствия признания недействительной сделки по передаче предмета залога в качестве отступного, согласно пункту 1 статьи 61.

6 Закона о банкротстве, заключаются в возложении на залогодержателя обязанности по возврату его в конкурсную массу и восстановлении задолженности перед ним; также восстанавливается право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применяя последствия недействительности оспариваемых сделок, в нарушение положений указанного пункта постановления N 63, суды  не восстановили банку право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требования залогового кредитора в части, обеспеченной залогом, погашаются в приоритетном порядке перед остальными кредиторами, за изъятиями, установленными законом. Такие изъятия предусмотрены законодательством о банкротстве.

В силу статьи 131 Закона о банкротстве после открытия конкурсного производства заложенное имущество включается в конкурсную массу. Статьей 134 Закона о банкротстве определена очередность удовлетворения требований кредиторов, а статьей 138 названного Закона – особенности погашения требований кредиторов, обеспеченных залогом.

В силу положений пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога, гарантированно направляется на погашение требований кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника (в пределах непогашенных сумм кредита и процентов за пользование кредитом).

Оставшиеся 20 процентов резервируются на специальном банковском счете должника для погашения: требований кредиторов первой и второй очереди (независимо от момента возникновения указанных требований) на случай недостаточности иного имущества должника для проведения расчетов по этим требованиям (15 процентов средств), а также названных в Законе видов текущих платежей (5 процентов средств).

Из разъяснений, содержащихся в предпоследнем абзаце пункта 29.

3 постановления N 63, следует, что при оспаривании полученного залоговым кредитором платежа суд признает его недействительным только в части, соответствующей размеру обязательств, погашенных с предпочтением. По смыслу указанного абзаца пункта 29.

3 постановления N 63 оспариванию в судебном порядке в качестве сделки подлежит именно фактически полученный залоговым кредитором платеж в части, соответствующей размеру обязательств, погашенных с предпочтением.

Таким образом, применяя последствия недействительности сделки, суды должны были указать, в какой части сделка совершена с предпочтением (с учетом наличия или отсутствия первой и второй очереди кредиторов), в какой части следует применить последствия недействительности сделки.

Кроме того, если залоговому кредитору передано в качестве отступного несколько разных заложенных вещей, то, руководствуясь положениями предпоследнего абзаца пункта 29.3 постановления N 63, суд может в рассматриваемом споре признать недействительной передачу собственности только на некоторые из них в пределах предпочтения.

Таким образом, двусторонняя реституция, в случае если она должна быть применена,  может состояться в том числе, в форме восстановления залога и возврата имущества, составляющего 20% залоговой стоимости. Если это множество объектов, то возвращается один из объектов, чья стоимость составляет 20% от стоимости всего заложенного имущества, а не все имущество.

Судом округа указано, что при новом рассмотрении дела суду необходимо проверить наличие либо отсутствие кредиторов первой и второй очереди, предмета залога; при наличии залогового имущества установить его стоимость, а также определить разницу между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств ответчика, погашенных с предпочтением; учесть размер требований кредиторов первой и второй очереди при установлении разницы между общей стоимостью недвижимого имущества и размером обязательств ответчика, погашенных с предпочтением.

{Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.11.2017 N Ф08-8369/2017 по делу N А61-3413/2015 {КонсультантПлюс}}

  1. В признании недействительным совместного заявления банка и должника о прекращении регистрационных записей и восстановлении права залога (ипотеки) по договору отказано, поскольку пропущен срок исковой давности для оспаривания сделки. При оценке начала течения срока исковой давности оценивается также  эффективность действий конкурсного управляющего.

В рамках дела о признании акционерного коммерческого банка  несостоятельным (банкротом) в суд обратился конкурсный управляющий должника в лице государственной корпорации “Агентство по страхованию вкладов” (далее – конкурсный управляющий, Агентство) с заявлением: о признании недействительным совместного заявления Банка и Общества о прекращении регистрационной записи  в отношении предмета ипотеки. Кроме того, Агентство просило применить последствия недействительности сделки, обязав восстановить право залога (ипотеки) банка по договору ипотеки

Определением суда,  оставленным без изменения постановлением апелляционного суда и кассационной инстанции  в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано исходя из следующего. 

Как видно из материалов дела, Банк (кредитор) и Общество (заемщик) заключили кредитный договор, по условиям которого Обществу предоставлен кредит. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору Банк и Общество заключили договор ипотеки и зарегистрировали его в установленном порядке.

До возбуждения дела о банкротстве на основании совместного обращения Банка и Общества Управлением Росреестра в ЕГРП погашена зарегистрированная в пользу банка ипотека в отношении спорных объектов недвижимости.

В дальнейшем Общество заключило договор купли – продажи с гражданином К, а тот, в свою очередь перепродал объект бывшей ипотеки гражданину Г.   Договор купли-продажи недвижимости с Г. зарегистрирован.

Решением арбитражного суда от 27.12.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

Источник: https://alania.arbitr.ru/node/13489

Вс напомнил, что для разрешения судьбы залога необходимо исследовать вопрос добросовестности залогодержателя

Ипотека недействительна в отношении последующего покупателя

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 307-ЭС20-5284 по делу об оспаривании финансовым управляющим гражданина-банкрота сделок по продаже квартиры, впоследствии приобретенной в ипотеку и находящейся в залоге у банка.

У Елены Янкойц имелись обязательства перед ПАО «Сбербанк России» и «Банк “Санкт-Петербург”» в виде поручительства по кредитным обязательствам ЗАО «Алитет». По решению третейского суда с женщины была взыскана задолженность в пользу «Сбербанка» в размере 61 млн руб.

Это стало основанием для возбуждения в ее отношении процедуры банкротства в апреле 2017 г. Впоследствии суд взыскал солидарно с должника в пользу другого банка задолженность по кредитному договору (дело № 2-2660/2017), требование этой кредитной организации на сумму в 164 млн руб.

было включено в реестр требований кредиторов должника.

В рамках дела о банкротстве Елены Янкойц финансовый управляющий ее имуществом обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи санкт-петербургской квартиры должника Андрею Гущину за 4,2 млн руб.

Финансовый управляющий также оспорил последующую реализацию этой недвижимости другому покупателю. Он просил суд восстановить право собственности должника на квартиру.

Свои требования заявитель обосновал тем, что спорная недвижимость была продана Еленой Янкойц менее чем за месяц до возбуждения процедуры банкротства в отсутствие доказательств оплаты и в целях причинения вреда кредиторам должника.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что последний собственник квартиры купил ее в ипотеку на кредитные средства, предоставленные банком «ДельтаКредит». Таким образом, квартира перешла этому банку в залог в силу закона. 

Суд признал сделки по отчуждению квартиры недействительными, прекратил ее залог в пользу банка и обязал конечного собственника вернуть ее в конкурсную массу должника.

При этом в удовлетворении заявления финансового управляющего в части признания за должником права собственности на квартиру было отказано.

Суд исходил из притворности сделок, прикрывающих вывод актива из конкурсной массы во вред кредиторам, с заинтересованным и осведомленным о неплатежеспособности должника лицом.

Удовлетворяя требования о прекращении банковского залога на квартиру, суд первой инстанции не исследовал вопрос добросовестности банка и исходил из того, что последующая сделка, в рамках которой был установлен залог, не порождает правовых последствий ввиду признания недействительной как самой по себе, так и вследствие недействительности первоначальной сделки. 

На стадии судопроизводства в апелляции было произведено процессуальное правопреемство с банка «ДельтаКредит» на его правопреемника ПАО «РосБанк». Отказывая в удовлетворении жалобы банка, апелляция указала на проявленную неосмотрительность при заключении кредитного договора.

Поскольку заявитель не является стороной оспариваемых сделок купли-продажи квартиры, суд округа счел, что характер действий кредитной организации при выдаче кредита и оценка их на предмет добросовестности не имеют правового значения для разрешения спора.

Суд округа поддержал нижестоящие инстанции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд «РосБанк» просил изменить вынесенные по делу судебные акты и сохранить за ним залог. 

После изучения материалов дела № А56-23506/2017 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2011 г. № ВАС-2763/2011 по делу № А56-24071/2010, ипотека в отношении добросовестного залогодержателя  сохраняется, в том числе,  если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность, указал Суд. В противном случае на это лицо необоснованно будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований текущего законодательства.

Высшая судебная инстанция со ссылкой на ст. 10 и абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ отметила, что недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

«Исходя из предусмотренной законом презумпции добросовестности залогодержателя, выбытия спорной квартиры из владения должника по его воле, суд апелляционной инстанции, вменяя залогодержателю поведение, отличное от обычного поведения кредитной организации, должен был установить конкретные обстоятельства, касающиеся реальной осведомленности банка “ДельтаКредит” о порочности отчуждения квартиры, переход права собственности на которую был в установленном законом порядке зарегистрирован в публичном реестре, – отмечено в определении. – При таких обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для прекращения права залога банка “ДельтаКредит” на квартиру являются преждевременными, основанными на неверном применении норм права».

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов в части прекращения залога на спорную квартиру и отправил в этой части дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении суду, в частности, предстоит рассмотреть возможность изменения процессуального статуса залогодержателя с третьего лица на ответчика, дать оценку доводам заявителя и других участников обособленного спора о наличии или отсутствии в действиях залогодержателя признаков недобросовестности.

Руководитель арбитражной практики АБ «Халимон и Партнеры» Игорь Ершов назвал важными выводы Суда, однако отметил, что подход о необходимости определять юридическую судьбу залога при признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности, если спорное имущество обременено действующим залогом, не новаторский. Как рассказал юрист, аналогичную позицию Экономколлегия занимала в Определении от 28 апреля 2016 г. № 301-ЭС15-20282 по делу № А43-5100/2014 и в Определении от 29 апреля 2016 г. № 304-ЭС15-20061 по делу № А46-12910/2013. 

«Сформулированный правовой подход справедлив, поскольку направлен на обеспечение баланса прав и законных интересов залогодержателя, кредиторов, сторон сделки и должника.

Кредитная организация, как и иной залогодержатель, предоставляя кредитные (заемные) средства и обеспечивая долговое обязательство залогом, не должна страдать от недобросовестных действий участников сделки купли-продажи и от будущих правовых последствий таких действий, если, конечно, ее действия добросовестны. Формула проста и понятна», – полагает Игорь Ершов.

Эксперт также задался вопросом, почему суды нижестоящих инстанций совершают такие простые ошибки: «Это происходит из-за низкой профессиональной квалификации некоторых представителей судейского корпуса или же одновременно из-за низкой квалификации судей арбитражных судов субъектов и из-за невнимательности и неизучения судьями судов апелляционной и кассационной инстанций? Видится элементарным во избежание ошибок при рассмотрении спора и вынесении судебного акта обращение судьи к справочно-правовым системам или к общедоступной базе “Решения арбитражных судов”».

Комментируя определение, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев отметил, что споры о сохранении залогового права – не редкость в судебной практике. В рассматриваемом деле, отметил юрист, невозможно разрешить судьбу залога без исследования вопроса добросовестности залогодержателя. 

«Следует учитывать, что добросовестность является абстрактной, оценочной категорией, а суды обладают высокой дискрецией при квалификации тех или иных действий сторон через призму добросовестности.

Например, суды указывали, что разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества может вызвать частая смена собственников (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.)», – заметил он.

Юрист добавил: суды неоднократно подчеркивали, что кредитная организация, являясь профессиональным залогодержателем, при заключении обеспечительных договоров в виде залога, в целях проверки качества предлагаемого заемщиком обеспечения и исключения рисков, связанных с кредитованием, исходя из обычаев делового оборота, выполняет документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2019 г. № Ф08-1910/2019 по делу № А32-22695/2018; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 декабря 2018 г. № Ф01-5224/2018 по делу № А11-2332/2017). 

«Как видим, при оценке добросовестности действий залогодержателя к банку как к профессиональному участнику рынка предъявляется повышенный стандарт доказывания.

Ответ на вопрос, являлось ли поведение банка при заключении сделки добросовестным, будет зависеть от того, какие именно действия были предприняты для проверки прав залогодателя на имущество, вероятно, одного лишь факта наличия зарегистрированного права залогодателя на имущество в публичном реестре будет недостаточно», – заключил Дмитрий Усольцев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-chto-dlya-razresheniya-sudby-zaloga-neobkhodimo-issledovat-vopros-dobrosovestnosti-zalogoderzhatelya/

Ипотека недействительна в отношении последующего покупателя

Ипотека недействительна в отношении последующего покупателя

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем.

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики.

Как закон регулирует отношения между заемщиком и банком

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/, ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805, ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/, УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Чтобы признать сделку купли-продажи

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны.

Но вдруг появляется повестка в суд.

На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

  • при составлении нарушен какой-либо закон РФ;
  • противоречит нравственности и правопорядку;
  • сделка фиктивная;
  • одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек;
  • подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП;
  • договор заключил человек, который не осознавал свои действия;
  • подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.);
  • подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

  • покупатель;
  • продавец;
  • родители несовершеннолетнего;
  • органы ОиП;
  • законные наследники, имеющие право на недвижимость;
  • прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;
  • продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.

Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.

Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости

  1. Если в договоре одна сумма, а фактически вы заплатили больше, то разницу вам никто не вернет – по закону продавец должен вернуть те деньги, о которых прописано в договоре.
  2. Ипотека взята, кредит выплачивается, а продавец забрал квартиру обратно через суд. В лучшем случае, вам вернут деньги полностью и вы погасите какую-то часть кредита.

  3. Продавец заявит, что деньги потрачены. Если сумму будут списывать с его зарплаты, то вы очень долго будет возвращать свое.

  4. Договор купли должен быть подписан собственником, который имеет на это права – совершеннолетний, дееспособный, действует в здравом уме и твердой памяти открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, дольщики) знают о сделке купли-продажи и согласны. письменное согласие, заверенное нотариусом обязательно.

  1. Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали в собственность покупателю свою недвижимость и не оговорили, что спор (какой-либо) будете решать в судебном порядке, то не сможете подать в суд. Ваш иск могут принять, только если у вас неоспоримые факты каких-либо нарушений.
  2. Придется возвращать деньги.

    По закону, этот процесс можно растянуть на несколько лет, но покупатели бывают разные. Некоторые требуют вернуть срочно и в полном объеме.

  3. Если вы договорились с покупателем, что фактически он заплатит вам больше, чем по договору, то можете не получить всей суммы. И в суде никак не докажете обратное. Все должно быть задокументировано и подписано нотариусом.

  4. Если покупатель попросил вас сделать ремонт, после подписания договора на определенную сумму, обещал покрыть расходы устно, а после вступления в право собственности не сдержал обещание, вы, без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.

Судебная практика

Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.

Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).

Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.

Источник: https://money-gain.ru/info/ipoteka-nedejstvitelna-v-otnoshenii/

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

Ипотека недействительна в отношении последующего покупателя

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Бутырский районный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирьянова А.С. к ПАО «Росевробанк»», Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о признании договора недействительным залога квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ПАО «Росевробанк», ООО «Альянс» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.01.

2011 года между истцом и ПАО «Росевробанк», в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м.

, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, в обоснование иска указал следующее.

Между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому он получил кредит денежные средства в сумме 2500000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды. Одновременно в качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований с ООО «Альянс», согласно которому, в том числе, перешло право требования по указанному договору залога недвижимого имущества.

Истец считает договор залога недвижимого имущества недействительным, поскольку он не соответствует положениям закона, в соответствии с которым не допускается обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина -должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Поскольку данная сделка является недействительной, то, соответственно, она не влечет никаких правовых последствий.

В связи с вышеизложенным истец и обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца адвокат Жукова О.С. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, привела в обоснование доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском им не пропущен, поскольку данная сделка является ничтожной как несоответствующая положениям закона.

Представитель ответчика ПАО «Росевробанк» в судебном заседании исковые требования не признал, полагал заявленные требования необоснованными, просил применить к заявленному иску срок исковой давности, поскольку оспариваемая сделка не является ничтожной, а является оспоримой сделкой.

Представитель ответчика ООО «Альянс» в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ответчика ПАО «Росевробанк», также просил применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по городу Москве в судебное заседании не явился, о дне рассмотрения дела извещался.

Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы исполнительного производства в отношении истца об обращении взыскании на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому истец получил в кредит денежные средства в сумме 2 500 000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды.

В качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по городу Москве.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований от с ООО «Альянс», согласно которому перешло право требования к истцу по кредитному договору, а также по договору залога недвижимого имущества.

Решением Бутырского районного суда города от 10.09.2014 года в пользу ООО «Альянс» с истца Кирьянова и поручителя Свияжского в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере основного долга, процентов, неустойки, госпошлины, расходов по оплате экспертизы. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Москва, Бутырская, 6.

По мнению суда, заявленные в настоящем деле исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/reshenie-o-priznanii-nedejstvitelnym-dogovora-ipoteki-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.