Ипотека под аренду квартиры

Выйти в ноль

Ипотека под аренду квартиры

Риелторы рассказали, при каких условиях это выгодно, какое жилье нужно выбирать и какими должны быть условия кредитования

Ведомости/ТАСС

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его.

Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб.

Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб.

, в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать.

«Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше.

Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб.

 — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант.

Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет.

Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ.

Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб.

С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса.

Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c79088a9a79470ef4492c4e

Взять льготную ипотеку и погасить ее за счет сдачи квартиры в аренду. А так можно?

Ипотека под аренду квартиры

По оценке аналитиков Циан, 63% квартир (расчеты выполнены для однокомнатных квартир. — Прим. ред.) в новостройках в крупных городах (с населением более 500 тыс. жителей) реально купить по льготной ипотеке.

Бюджет покупки ограничен 3,75 млн рублей в регионах и 10 млн рублей — в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга (с учетом минимального первого взноса 20% и установленных лимитов).

Средняя площадь квартиры, которая подходит под условия программы, составляет 49 кв. м. Этот вариант интересен тем, кто приобретает свое первое жилье, и инвесторам, которые собираются погашать ипотечные платежи за счет дохода от аренды.

Полмиллионом рублей меньше

Дом.РФ подсчитал, что за месяц после старта программы российские банки выдали 10,2 тыс. кредитов на сумму более 26,5 млрд рублей. Средняя сумма займа составила порядка 2,6 млн рублей (на 0,5 млн руб. меньше, чем средняя сумма кредита год назад).

Снижение суммы займа объясняется ужесточением требований к первоначальному взносу — некоторые банки требуют от потенциальных заемщиков не 20%, а 30–35% собственных средств.

Новость о льготной ипотеке вызвала значительный рост поисковых запросов на покупку новостроек сразу после выступления президента 16 апреля, утверждают эксперты Циан. Россияне активно мониторят рынок в поисках подходящих вариантов.

К примеру, в Москве за три недели самоизоляции до новости о субсидировании количество просмотров объявлений новостроек снизилось на 18% в годовой динамике. После анонсирования льготной ипотеки за три недели потенциальный спрос (количество просмотров) вырос на первичном рынке на 57% по сравнению с прошлым годом.

Количество просмотров объявлений в новостройках Москвы

По данным Аналитического центра Циан

После новости о запуске льготной ипотеки интерес к новостройкам зафиксирован во всех городах-миллионниках. В половине из них падение просмотров относительно прошлого года сменилось ростом.

Динамика просмотров объявлений в новостройках
до и после анонса программы льготной ипотеки

Город26 марта–15 апреля 2020/2019 гг.16 апреля–6 мая 2020/2019 гг.
Омск-74%-27%
Уфа-65%-20%
Пермь-65%-30%
Казань-59%-13%
Краснодар-55%-41%
Челябинск-50%-6%
Самара-49%4%
Волгоград-48%0%
Новосибирск-47%-7%
Воронеж-42%21%
Нижний Новгород-38%17%
Екатеринбург-33%14%
Красноярск-28%26%
Санкт-Петербург-27%42%
Ростов-на-Дону-22%64%
Москва-17%57%

По данным Аналитического центра Циан

Ипотека за счет аренды

Удастся ли за счет сдачи жилья в аренду компенсировать платежи по льготной ипотеке? Аналитики Циан рассчитали средний бюджет покупки однокомнатных квартир, а также среднюю ставку аренды таких объектов.

В качестве первого взноса у условного инвестора или будущего новосела есть 20%, остальную сумму он берет в кредит под 6,5% на 20 лет — это максимальный срок кредита по программе. В исследование попали 29 городов с населением от 500 тыс. жителей и статистически значимой выборкой квартир в новостройках от 100 лотов, а также Московская и Ленинградская области.

Первого взноса 20% хватит не всем

Условия льготной ипотеки — обозначенный лимит 3 и 8 млн рублей по сумме кредита — поставили жителей регионов в неравное положение. Минимального допустимого взноса 20% стоимости не хватит для приобретения однокомнатной квартиры во Владивостоке и Сочи, где оставшиеся 80% бюджета покупки превышают ипотечный лимит.

Во Владивостоке в среднем нужно внести 25,2% стоимости «однушки», или 1,01 млн рублей. В Сочи придется отдать уже 42,7% цены, или примерно 2,24 млн рублей. В остальных регионах первоначального взноса 20% с учетом максимального лимита выдачи будет достаточно для покупки «однушки» под 6,5%.

Сколько надо накопить

Минимальный 20%-ный взнос для жителей Саратова составляет всего 290 тыс. рублей. От 300 до 400 тыс. в качестве первоначального взноса на покупку однокомнатной квартиры нужно внести в Махачкале, Кирове, Ульяновске, Челябинске, Липецке, Барнауле, Самаре, Рязани.

Самые большие вложения потребуются жителям Сочи (2,24 млн рублей). Москва — на втором месте благодаря увеличенному лимиту: первый взнос 20% для средней однокомнатной квартиры равен 1,6 млн рублей. В число лидеров также входят Санкт-Петербург (1,4 млн рублей) и Владивосток (1,01 млн). В остальных субъектах для первого взноса на однокомнатную квартиру понадобится от 400 тыс. до 1 млн рублей.

Где арендная ставка выше платежа по льготной ипотеке

По подсчетам Циан, ежемесячный платеж по льготной ипотеке на 20 лет при минимальном первоначальном взносе в 23 городах и областях из 31 субъекта (с населением более 500 тыс. человек) оказывается ниже средней арендной ставки. Следовательно, программа субсидируемой ипотеки вписывается в бизнес-план рантье, собирающихся погасить ипотеку арендой.

Выгоднее всего сдавать квартиру и покрывать за счет аренды льготную ипотеку в Сочи, где от аренды рантье получает сверху еще 6,3 тыс. рублей в месяц. Но для покупки придется вложить более 40% стоимости жилья.

На втором месте — Краснодар (разница между арендной ставкой и платежом по льготной ипотеке — 5,9 тыс. рублей). На третьем месте Ростов-на-Дону, где рантье остается еще 5,1 тыс. рублей от аренды после погашения ежемесячного ипотечного платежа. От 3 до 5 тыс. рублей ежемесячно реально заработать на сдаче внаем ипотечной квартиры в Воронеже, Липецке, Самаре, Махачкале, Саратове, Волгограде.

В 8 субъектах аренда оказывается ниже ипотечного платежа: придется доплачивать определенную сумму помимо стоимости аренды, чтобы закрыть ежемесячный платеж по кредиту. Больше всего не хватает жителям Москвы (7 тыс. рублей в месяц), Санкт-Петербурга (3,5 тыс. рублей), Астрахани (2,6 тыс. рублей).

А если ипотека на 10 лет?

Если заемщик намерен рассчитаться за ипотеку на однокомнатную квартиру в два раза быстрее — за 10 лет, то поступлений от сдачи в аренду не хватит на полное покрытие ипотеки ни в одном крупном городе.

Меньше всего придется доплачивать к аренде даже при 10-летней ипотеке в Краснодаре, Саратове, Махачкале (не более 1,5 тыс. рублей ежемесячно). Больше всего — в Москве (32 тыс.), Санкт-Петербурге (19,7 тыс.

) и Владивостоке (13,2 тыс. рублей в месяц).

Кто не успел — тот опоздал

Пример с условным инвестором допустимо экстраполировать и на покупателя недвижимости для собственного проживания. В половине крупных городов выгоднее взять ипотеку, чем арендовать жилье за ту же сумму.

Льготная ипотека действует до 1 ноября. На то, чтобы собрать минимальный взнос по ипотеке, осталось всего пять месяцев. Эксперты Циан отмечают, что если у потенциального заемщика нет определенных сбережений уже сейчас, скопить на первоначальный взнос для льготной ипотеки с нуля не получится.

Аналитики рассчитали среднюю заработную плату «на руки» по крупным городам. Даже если семья из двух работающих человек будет откладывать ежемесячно половину своих доходов, этой суммы не хватит для первого взноса к 1 ноября.

Ближе всех окажутся к цели жители Саратова, которые накопят на первый взнос в среднем за 8,8 месяца. Семья в Челябинске потратит на это 9,7 месяца, в Липецке — 10,1 месяца.

Дольше всего копить сочинцам (4,9 года из-за первого взноса более 40% для соответствия лимиту).

В Москве на первый взнос семья накопит в среднем за 20,4 месяца, в Санкт-Петербурге — за 19,5 месяца, Владивостоке — за 19 месяцев.

Не только низкая ставка, но и хороший дисконт

«Ипотека под 6,5% годовых — минимальная за всю историю ставка, доступная массовому покупателю, — подчеркиваетруководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Эта программа позволяет непрофессиональному инвестору, имеющему несколько сотен тысяч рублей, выйти на рынок недвижимости, а тем, кто до этого арендовал жилье, — приобрести свою первую небольшую квартиру».

По мнению эксперта, наиболее выгодная стратегия — получать пассивный доход. А вот покупка для перепродажи рискованна тем, что уплаченные проценты по ипотеке даже под 6,5% годовых не окупятся.

На рынке непростая ситуация: падение спроса началось еще до самоизоляции и эпидемии коронавируса, продолжает Алексей Попов. «За I квартал 2020 года количество сделок в Москве снизилось на 12% в годовой динамике.

Доходы населения не успевают за ростом стоимости новостроек, поэтому в среднесрочной перспективе цены будут стагнировать, застройщикам придется активнее предлагать скидки, компенсируя провал в продажах во время самоизоляции», — прогнозирует он.

Именно поэтому в ближайшие месяцы, считает аналитик, удастся купить квартиру не только по самой низкой ставке, но и с хорошим дисконтом.

Разница аренды и платежа по льготной ипотеке под 6,5% для однокомнатных квартир

ГородСр. бюджет, млн руб.Min перв. взнос, тыс. руб.Ставка аренды*, тыс. руб.Ежемес. платеж на 20 лет, тыс. руб.Аренда vs ипотека на 20 лет, тыс. руб. в мес.Ежемес. платеж на 10 лет, тыс. руб.Аренда vs ипотека на 10 лет, тыс. руб. в мес.Копить min взнос, мес.
Сочи5,24223728,722,46,3234,1-5,3959,11
Краснодар2,1843618,9135,919,8-0,910,45
Ростов-на-Дону2,164321812,95,1219,6-1,6210,96
Воронеж2,1142217,312,64,7219,2-1,8712,06
Липецк1,8837615,711,24,4917,1-1,3810,13
Самара1,9739416,111,84,3517,9-1,810,16
Махачкала1,6633213,89,93,915,1-1,2812,1
Саратов1,4529012,28,63,5513,2-0,978,82
Волгоград2,2344616,713,33,420,3-3,5613,55
Московская обл.3,7575025,322,42,9334,1-8,7618,84
Рязань1,9839614,511,82,6918-3,4911,26
Ульяновск1,7635212,510,5216-3,4911,4
Пермь2,4549016,514,61,8922,3-5,7612,14
Челябинск1,836012,610,71,8616,4-3,759,74
Ярославль2,0440813,512,21,3318,5-5,0311,12
Киров1,734011,410,11,2615,4-4,0410,58
Барнаул1,8837612,411,21,1917,1-4,6811,91
Ленинград. обл.3,1663219,918,81,0528,7-8,813,22
Новосибирск3,0761419,218,30,8927,9-8,6914,67
Екатеринбург3,3567020,8200,8230,4-9,6314,56
Красноярск2,615221615,60,4323,7-7,7111,33
Ижевск2,3146213,913,80,1221-7,0813,16
Пенза2,1142212,712,60,1119,2-6,4713,57
Нижний Новгород3,1362617,818,7-0,8728,4-10,6315,02
Уфа2,9158216,217,4-1,1626,4-10,2313,56
Тюмень2,8957815,917,2-1,3426,3-10,3510,85
Владивосток4,01101120,822,4-1,5634,1-13,2619,09
Казань3,5170218,820,9-2,1431,9-13,0817,84
Астрахань3,1462816,118,7-2,6328,5-12,4218,69
Санкт-Петербург5,21104227,631,1-3,4847,3-19,7319,51
Москва8160040,747,7-7,0272,7-31,9720,43

*ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года

По данным Аналитического центра Циан

Источник: https://www.cian.ru/stati-vzjat-lgotnuju-ipoteku-i-pogasit-ee-za-schet-sdachi-kvartiry-v-arendu-a-tak-mozhno-305976/

Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

Ипотека под аренду квартиры

https://realty.ria.ru/20190627/1555969467.html

Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки. Но что если квартира покупается не для… Недвижимость РИА Новости, 27.06.2019

2019-06-27T13:21

2019-06-27T13:21

2019-06-27T13:21

андрей стригалев

владимир каширцев

мария литинецкая

ипотека

жилье

практические советы – полезное

азбука жилья

ндв-недвижимость

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/155596/88/1555968869_0:161:3071:1888_1400x0_80_0_0_912a22f9f3c492539a591eff72013ff4.jpg

МОСКВА, 27 июн – РИА Недвижимость, Анна СМИРНОВА. Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки.

Но что если квартира покупается не для того, чтобы проживать в ней немедленно, а “про запас”.

Сайт “РИА Недвижимость” решил узнать у риелторов, насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и выгодна. Отсроченная выгодаПо мнению риелторов, вариант сдачи в аренду ипотечной квартиры в принципе возможен, если покупатель собирается оставить квартиру, например, в наследство детям или сделать им такой подарок к окончанию университета.

Также такой вариант может рассматриваться будущими пенсионерами в качестве инвестиции “в будущее”. Впрочем, для сугубо инвестиционных целей этот вариант малоподходящий, считает директор компании “НДВ-Девелопмент” Андрей Стригалев. “Отталкиваемся от суммы 8 миллионов рублей.

За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тысяч рублей в месяц”, – рассуждает он. Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет.

С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше – около 20 лет, что соответствует доходности – 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем – 10%.

“Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику”, – объясняет эксперт из “НДВ-Недвижимость”.

Еще одним негативным фактором, способным помешать планам инвестора, является тот факт, что, к примеру, рынок жилья в столице сейчас несколько перегрет. “Как ни странно, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль.

Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города.

Поэтому сегодня за 40-45 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово”, – говорит Стригалев.

Невидимые расходыВ общем и целом, чем дешевле объект, тем он выгоднее для погашения ипотеки за счет аренды, говорят риелторы.При этом, они, конечно, они советуют не забывать, что за время сдачи возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт.

Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев.”Нужно всегда иметь финансовую подушку безопасности на случай отсутствия арендатора в размере примерно трех-четырех ежемесячных платежей по кредиту”, – советует управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Не стоит забывать и о дополнительных тратах, которые возникнут сразу (если вы покупаете новостройку) или со временем.

В их число нужно включить стоимость ремонта (примерно 12 тысяч рублей за квадратный метр при эконом-варианте), стоимость меблировки (примерно 400-500 тысяч рублей), ежемесячные коммунальные услуги (без учета индивидуального потребления счетчиков) – еще примерно 2-3 тысяч рублей в месяц, капремонт (раз в месяц – 18,19 рублей за квадратный метр на сегодняшний день).

“Кроме того, стоит иметь сумму в размере примерно одного арендного платежа для проведения мелкого и косметического ремонта”, – советует Литинецкая.И, конечно, никто не отменяет форс-мажоры, когда арендаторы сбежали, не заплатив, залили соседей, разнесли всю квартиру или оставили в ней горы мусора.

Банк не всегда “за”Иногда идея сдавать купленную в ипотеку квартиру может не найти понимания со стороны банка, в котором покупатель берет соответствующий кредит.Конечно, это случается не так часто. В основном при одобрении или неодобрении ипотечного кредита банки смотрят на основные доходы, которые уже есть, то есть доходы от постоянной работы, возможность сдачи в аренду идет, скорее, как бонус.

“В каждом ипотечном договоре прописано, возможно ли сдавать такую квартиру. Некоторые банки не разрешают”, – говорит генеральный директор компании “Азбука Жилья” Владимир Каширцев.Но чаще всего в ипотечном договоре банки прописывают пункт, согласно которому заемщик обязан уведомить кредитора о сдаче объекта в аренду. Фактически, по словам риелторов, так никто не делает. Представители банка не могут уличить клиента в нарушении договора, так как никаких выездных проверок, конечно же, не проводится. “Хотя если бы банк заранее знал, что в квартире будут проживать посторонние, возможно, он мог отказать в выдаче кредита”, – добавляет Литинецкая.

https://realty.ria.ru/20181019/1531049710.html

https://realty.ria.ru/20150925/406182981.html

https://realty.ria.ru/20180710/1524291049.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/155596/88/1555968869_171:0:2902:2048_1400x0_80_0_0_31491bb2915a879df9a55568d80b0c2d.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

андрей стригалев, владимир каширцев, мария литинецкая, ипотека, жилье, практические советы – полезное, азбука жилья, ндв-недвижимость

МОСКВА, 27 июн – РИА Недвижимость, Анна СМИРНОВА. Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки.

Но что если квартира покупается не для того, чтобы проживать в ней немедленно, а “про запас”.

Сайт “РИА Недвижимость” решил узнать у риелторов, насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и выгодна.

Отсроченная выгода

По мнению риелторов, вариант сдачи в аренду ипотечной квартиры в принципе возможен, если покупатель собирается оставить квартиру, например, в наследство детям или сделать им такой подарок к окончанию университета. Также такой вариант может рассматриваться будущими пенсионерами в качестве инвестиции “в будущее”.

Впрочем, для сугубо инвестиционных целей этот вариант малоподходящий, считает директор компании “НДВ-Девелопмент” Андрей Стригалев. “Отталкиваемся от суммы 8 миллионов рублей. За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тысяч рублей в месяц”, – рассуждает он.

19 октября 2018, 13:58

“Соломка” для пенсионера: как обеспечить безбедную старость за счет жильяПенсионная реформа, увеличившая возраст выхода на пенсию, заставила многих людей, пока еще далеких от пенсионного возраста, задуматься, на какие средства они будут жить после того, как, наконец, выйдут на заслуженный отдых. Сайт “РИА Недвижимость” решил изучить, какие есть варианты обеспечить себе безбедную старость при помощи жилья.

Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет.

С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше – около 20 лет, что соответствует доходности – 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем – 10%.

“Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику”, – объясняет эксперт из “НДВ-Недвижимость”.

Еще одним негативным фактором, способным помешать планам инвестора, является тот факт, что, к примеру, рынок жилья в столице сейчас несколько перегрет. “Как ни странно, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль.

Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города.

Поэтому сегодня за 40-45 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово”, – говорит Стригалев.

Невидимые расходы

В общем и целом, чем дешевле объект, тем он выгоднее для погашения ипотеки за счет аренды, говорят риелторы.

При этом, они, конечно, они советуют не забывать, что за время сдачи возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт. Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев.

“Нужно всегда иметь финансовую подушку безопасности на случай отсутствия арендатора в размере примерно трех-четырех ежемесячных платежей по кредиту”, – советует управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Не стоит забывать и о дополнительных тратах, которые возникнут сразу (если вы покупаете новостройку) или со временем.

В их число нужно включить стоимость ремонта (примерно 12 тысяч рублей за квадратный метр при эконом-варианте), стоимость меблировки (примерно 400-500 тысяч рублей), ежемесячные коммунальные услуги (без учета индивидуального потребления счетчиков) – еще примерно 2-3 тысяч рублей в месяц, капремонт (раз в месяц – 18,19 рублей за квадратный метр на сегодняшний день).

“Кроме того, стоит иметь сумму в размере примерно одного арендного платежа для проведения мелкого и косметического ремонта”, – советует Литинецкая.

И, конечно, никто не отменяет форс-мажоры, когда арендаторы сбежали, не заплатив, залили соседей, разнесли всю квартиру или оставили в ней горы мусора.

Банк не всегда “за”

Иногда идея сдавать купленную в ипотеку квартиру может не найти понимания со стороны банка, в котором покупатель берет соответствующий кредит.

Конечно, это случается не так часто.

В основном при одобрении или неодобрении ипотечного кредита банки смотрят на основные доходы, которые уже есть, то есть доходы от постоянной работы, возможность сдачи в аренду идет, скорее, как бонус.

“В каждом ипотечном договоре прописано, возможно ли сдавать такую квартиру. Некоторые банки не разрешают”, – говорит генеральный директор компании “Азбука Жилья” Владимир Каширцев.

Но чаще всего в ипотечном договоре банки прописывают пункт, согласно которому заемщик обязан уведомить кредитора о сдаче объекта в аренду. Фактически, по словам риелторов, так никто не делает. Представители банка не могут уличить клиента в нарушении договора, так как никаких выездных проверок, конечно же, не проводится.

“Хотя если бы банк заранее знал, что в квартире будут проживать посторонние, возможно, он мог отказать в выдаче кредита”, – добавляет Литинецкая.

Источник: https://realty.ria.ru/20190627/1555969467.html

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: есть ли выгода

Ипотека под аренду квартиры

Всем привет! С Вами Денис! Приветствую всех новых подписчиков, пришедших на мой уютный канал после поста истории о Егоре, который откладывая 5000 рублей в месяц, уже сейчас обеспечил себе достойную старость на пенсии.

Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите ” в плюс”.

У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.

В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?

Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:

  • Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
  • Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
  • В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.

Т.е., пока все выглядит очень”красиво”, выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.

Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы. И в конце уже определимся, выгодна ли эта схема как инвестиция или нет.

Подробный расчет: Ипотека – Аренда – Прибыль

Итак, “начнем с начала”. Давайте для наглядности возьмем самый обычный Российский город. Скажем город Пенза. Возьмем за основу стоимость квартиры в одном из домов и стоимость аренды такой же квартиры.

На известном сайте объявлений, мы нашли неплохой дом в спальном районе, цены там такие:

  • Стоимость 1-комнатной квартиры (34 кв.м.) – 1 700 000 рублей;
  • Стоимость аренды такой квартиры в таком же доме по соседству – 8000 рублей.

В квартире простенький, но вполне “годный” ремонт, остается кухонный гарнитур. Стоимость коммунальных услуг – в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).

Первоначальный взнос

Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры. Это около 350 000 рублей.

Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.

Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.

Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.

Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.

Косметический ремонт, мебель

По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.

После покупки квартиры – в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.

Минимальный ремонт и мебель понадобятся в любом случае

Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей.

В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные.

На первом этапе, если подбирать мебель и бытовую технику на “Авито” – уйдет около 50 тысяч рублей.

Также, примерно раз в 5 лет, приходится делать небольшой косметический ремонт, ремонтировать технику, менять мебель. Эти расходы тоже нужно учитывать.

Не забываем про страховку, обязательную при ипотеке

Все забывают про платежи по страховке (имущество, жизнь), которую придется покупать каждый год и предъявлять банку. Без этого, процентная ставка по кредиту возрастет.

Это еще около 10 тысяч рублей в год.

Учитываем “простои” квартиры

Очень редко встречаются ситуации, когда одни жильцы живут в съемной квартире много лет. Периодически, квартиросъемщиков придется менять. А это означает простои квартиры.

В среднем, возьмем – 1 месяц простоя в год.

Кто платит за коммунальные услуги?

Обычно, в цену аренды квартиры, для жильцов уже включены платежи по ЖКУ, хозяева просят доплачивать только “по счетчикам”, т.е. за воду и электричество.

Все права и обязательства, нужно прописать в договоре с жильцами

Т.е., на руки от жильцов, мы будем получать примерно 8500 в месяц, но нам придется платить в среднем 2000 рублей в месяц дополнительно, за основную квитанцию по квартплате.

Подробный расчет инвестиций

Итак, давайте сделаем итоговый расчет. Что мы имеем:

Ипотека на 20 лет, с ежемесячным платежом в 5000 рублей.

Только при таких вложениях, ипотека будет самая себя окупать

Ваши инвестиции:

Первоначальный взнос – 1 200 000 рублей;

Косметический ремонт, мебель, бытовая техника на начальном этапе – около 70 тысяч рублей.

Страховка – 10 тысяч в год.

Другие непредвиденные расходы, например на риелтора или “оценку” для банка.

К ежемесячному платежу по кредиту, придется добавить 2000 рублей за ЖКУ.

ИНВЕСТИЦИИ на начальном этапе – около 1 300 000 рублей.

Что вы получите:

О жильцов, каждый месяц будут поступать средства в размере 8500. 500 рублей сразу минусуем, они уходят на оплату “по счетчикам”.

Итого, мы получаем – 8000 рублей. Этого как раз хватит на все расходы по содержанию квартиры и ипотеки:

  • 5000 – платеж по кредиту;
  • 2000 – ЖКУ;
  • 1000 – мы включили сюда страховку + средства на мелкие ремонты.

Итоги, выводы

Итак, давайте сделаем выводы. На первый взгляд, инвестиция в ипотечную квартиру кажется очень удачной. Но, это не всегда так. Как можно видеть по нашим прикидкам, и конечно же по отзывам моих приятелей, которые в это “влезли”, все не так просто.

Чтобы ипотека себя окупала, нужно изначально вложить около 75% от стоимости квартиры. Если вложений в первоначальный взнос будет меньше – платежи за аренду не будут покрывать все расходы.

Да, через 20 лет у вас на руках будет квартира в собственности. Но ведь вы ее практически полностью оплатили уже сейчас! 75% – это уже не мало.

Мое мнение: в данный момент этот вид инвестиции не выгодный. Проценты по ипотеке высокие, порядочных жильцов найти сложно, жилье не обоснованно дороге. Если уж и ввязываться в подобный “бизнес”, то лучше добавить немного средств, и купить квартиру “за наличку”.

Как вы считаете, выгодна ли эта схема?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/predprinimatel/vziat-kvartiru-v-ipoteku-i-sdavat-ee-v-arendu-est-li-vygoda-5c4e91a895151200ac286891

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.