Ипотека с обременением

Содержание

Риски покупки квартиры с обременением в 2020 году – все за и против

Ипотека с обременением

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Как оформить ипотеку на квартиру с обременением?

Ипотека с обременением

Покупая квартиру на вторичном рынке, стоит заранее проверить  объект на наличие «тараканов», не тех, которых можно победить мелком «Машенька», а тех, которые могут помешать вам получить одобрение банка на ипотеку.

«Тараканами» на риэлторском слэнге называют обстоятельства, которые могут привести к ограничениям в правах собственности (обременениям). Под эту категорию попадает незаконная перепланировка, наличие прописанных жильцов, потенциальных наследников и т.д. К сожалению, часто подноготная квартиры всплывает только в процессе оформления ипотеки.

Конечно, получить отказ от банка накануне сделки, не хочет никто, но с другой стороны в процедурах проверок, которые устраивают банки для квартир, есть плюсы. Большинство «тараканов» вылезают на свет именно во время оформления ипотеки.

Покупая квартиру за собственные деньги, люди редко обращают внимание на такие детали, как несогласованная перепланировка, или наличие договора ренты с нынешним владельцем.

А между тем в будущем они могут обернуться серьёзными расходами или даже потерей жилья. 

Перепланировка

Пожалуй, самая распространённая проблема для покупателей и продавцов, связанных с ипотекой. Дело в том, что если перепланировка не согласована с БТИ, банк не может одобрить ипотеку. Причём хозяева квартиры часто «забывают» рассказать о ремонте, надеясь, что никто ничего не заметит, или же просто о ней не знают, т.к. покупали жильё за свои средства и с планом БТИ не знакомились.

Скрыть факт перепланировки не удастся. В банк необходимо предоставить план помещения, а оценщик должен его заверить. Так что если стены не на месте, ситуацию придётся исправлять. Продавцы в такой ситуации часто пасуют и отказываются от сделки, надеясь найти не ипотечного покупателя.

Но если люди вам попадутся понимающие, можно договориться. Варианта здесь два – согласовать перепланировку или устранить изменения. Какой выберут хозяева, зависит от цены и сложности работ. Скорее всего, после того, как квартира приобретёт первоначальный вид, хозяева поднимут цену, чтобы покрыть свои расходы.

Хотя и покупатель запросто может поторговаться.

Квартира в залоге у банка

Процесс оформления ипотеки может затянуться ещё и в том случае, если приобретаемая квартира сама находится в залоге у банка, т.е. хозяин ещё не выплатил за неё кредит. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие банка, в котором оформлялась ипотека владельца квартиры. Как правило, проще проводить такие сделки в одном банке.

«Как это происходит: вносится полная оплата за ипотечный кредит (производится полное досрочное погашение кредита), в этот же день одновременно сдаётся в Росреестр пакет документов с подтверждением выплаты кредита на снятие обременения с квартиры и переход права собственности к новому владельцу.

В данном случае залогом успеха реализации такого варианта становятся доверительные отношения между покупателем и продавцом, поскольку для покупателя остается риск не перехода права собственности (приостановка регистрации при наличии оснований), а денежные средства за квартиру уже внесены», – поясняет руководитель центра кредитных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская.

В квартире прописаны жильцы

Приобретаемую квартиру, как бы абсурдно это ни звучало, необходимо проверить на наличие жильцов.  Даже если хозяева клятвенно уверяют, что прописанная в однушке бабушка давно уехала в деревню, с семьёй на связь не выходит и выпишется как-нибудь потом, соглашаться на покупку нельзя.

Мошенники будут настаивать на том, что вы, как новый собственник, сможете легко снять с регистрации остальных жильцов. Но это не так. Если окажется, что в квартире прописаны инвалиды, ветераны, пенсионеры или дети, не имеющие другого места жительства, выписать их не получится.

Зато приехать в свою квартиру они запросто смогут. Недавно в Крылатском районе Москвы промышляла целая банда преступников, обманывающая покупателей квартир таким способом.

«Пропавшие» жильцы внезапно возвращались, меняли в квартире замки, чинили дебоши и всячески портили жизнь новым хозяевам, чтобы те согласились продать им квартиру за бесценок.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо собрать «историю квартиры»: взять выписку из домовой книги, сходить в ЕГРП (Единую государственную реестровую палату) и заказать соответствующую выписку.

Так вы узнаете, кто прописан в квартире, в какой собственности находится квартира (долевой, совместной, единой) и, наконец, какие обременения (ограничения к продаже) существуют у этого объекта недвижимости.

Если выяснится, что в квартире прописаны жильцы,  то (в случае, если попался добросовестный продавец), банк может дать отсрочку.

«К моменту выдачи кредита все зарегистрированные лица должны   выписаться,   при   этом  в  некоторых  случаях  банки,  например, Промсвязьбанк, предоставляют отсрочку по снятию с регистрационного учета до момента  расчётов за квартиру через ячейку или аккредитив с предоставлением подтверждающих документов», – говорит начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.

Цена ошибки

Уберечься от всех неприятностей, конечно, не возможно, но всё-таки нужно постараться. Чем раньше вы получите о квартире полную информацию, тем меньше шансов потерять деньги и время на улаживание проблем с оформлением ипотеки.

Дело в том, что к моменту, когда эти всплывают все эти нюансы, покупатели обычно уже успевают оплатить оценку жилплощади и внести страховые взносы. Вернуть эти деньги в случае, если проблем не удастся решить, будет довольно сложно.

«Проверка  предмета  залога  проводится  до  оформления  сделки,  то есть до регистрации   перехода  права  собственности.

 При  этом  отчёт  об  оценке предоставляется  банку  также  вместе  со  всеми  остальными документами на квартиру  и  нужен  для  проверки.  Поэтому, скорее всего, вернуть денежные средства  за отчёт вряд ли удастся.

Что касается страховки, то оплату можно вернуть,  если  условиями  договора  страхования  предусмотрена возможность расторжения и возврата оплаты», – говорит Сергей Ситин.

Яна Загородникова

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2014/2/18/kak-oformit-ipoteku-na-kvartiru-s-obremeneniem/

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Ипотека с обременением

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:
  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Источник: https://ipoteker.ru/vnimanie-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Снятие обременения с ипотечной квартиры: что это такое и как это сделать

Ипотека с обременением

Покупка недвижимости в ипотеку – наиболее популярный способ приобретения жилья. Так, в прошлом году российские банки выдали 1,48 млн кредитов на общую сумму более 3 трлн рублей. Новострой-М рассказывает, какие ограничения накладывает на квартиру ипотека, что такое обременение и как его снять после погашения кредита на жилье.

Жить можно, продать нельзя

Каждая ипотечная сделка оформляется под залог приобретаемой недвижимости, что гарантирует выполнение обязательств заемщика перед банком. Таким образом собственник получает квартиру с обременением.

Обременение применительно к объекту недвижимости – это ограничение прав владельца. Как рассказали в пресс-службе Совкомбанка, собственник ипотечной квартиры не может ее продать, подарить, обменять, внести ее в качестве вклада/паевого взноса в имущество товарищества/общества/кооператива без письменного согласия банка.

В такой квартире нельзя выделить долю без согласия залогодержателя, а также перевести ее в нежилое помещение, дополняет Оксана Матюшенко, руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка.

В договоре залога/закладной есть положение о том, что без письменного разрешения банка собственник не может обременять предмет ипотеки любыми правами третьих лиц. Речь идет об аренде, вселении и регистрации в жилом помещении, передаче в последующий залог и так далее. Пока обременение с квартиры не снято, с ней нельзя совершать какие-либо действия, кроме прямого проживания.

Данные об обременении объектов недвижимости находятся в базе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая доступна любому лицу.

По словам Вероники Хрусталевой, руководителя направления отдела по развитию программ кредитования департамента развития розничного бизнеса ПАО АКБ «Связь-Банк», заказав на сайте Росреестра выписку из ЕГРН в электронном виде, можно проверить наличие либо отсутствие обременения у любого объекта недвижимости.

До ввода дома в эксплуатацию это будет выписка о зарегистрированных ДДУ (заказывают на земельный участок), после перевода в собственность – выписка об основных характеристиках недвижимости и зарегистрированных правах.

Как и где снять обременение

По закону после полной выплаты ипотечного кредита банк обязан передать собственнику жилья бумажную закладную с отметками о выполненном обязательстве, что предполагает самостоятельную процедуру снятия обременения с квартиры.

Других четких положений со сроками или обязанностями в законе не предусмотрено, поэтому банки действуют на основе договоренности с клиентами. Но на практике клиенты обычно сами инициируют процесс погашения обременения.

Как отметила Вера Лучина, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Московского филиала Россельхозбанка, в Московском филиале РСХБ еще не было случая, чтобы заемщик забыл снять обременение. 

В обычной практике эксперты банка всегда сообщают клиенту о том, что ипотечный кредит погашен, и готовят документы для снятия обременения:

– справку о погашении ипотечного кредита;

– закладную;

– доверенность  о праве представлять банк в МФЦ для снятия обременения.

По словам Софьи Лебедевой, директора по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН, бывают случаи, когда клиент и банк совместно подают документы для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как рассказал коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов, процесс погашения обременения зависит от типа договора и готовности дома, а также от банка.

Если квартира приобреталась по ДДУ или УДДУ (договор уступки) и дом не сдан (не оформлены право собственности и залог), то покупатель совместно с представителем банка подает заявление в МФЦ на погашение записи об ипотеке вместе с ДДУ.

К заявлению прилагается соответствующая справка о погашении ипотеки. И в дальнейшем, после сдачи дома, при оформлении права собственности по ДДУ нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.

Если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) и право собственности на покупателя не было зарегистрировано, то погашать обременение не нужно, поскольку оно не регистрировалось в Росреестре.

Достаточно взять в банке справку о погашении кредита в полном объеме. Соответственно в дальнейшем, при оформлении права собственности по договору купли-продажи (ДКП), нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.

Если квартира приобреталась по ДКП и в Росреестре уже зарегистрирована закладная или договор залога, то при погашении ипотеки банк выдает справку о погашении кредита в полном объеме и закладную. Покупатель может самостоятельно подать документы в МФЦ на погашение залога.

В МФЦ нужно принести следующие документы:

– паспорт;

– заявление о снятии обременения;

– закладную с отметкой о погашении кредита.

Также могут понадобиться:

– справка о погашении ипотеки;

– договор купли-продажи;

– договор ипотечного кредитования;

– копия сертификата на материнский капитал, если он использовался для погашения ипотеки.

Снятие обременения через МФЦ осуществляется в течение трех рабочих дней с момента передачи документов. Как уточнила Вера Лучина, этот срок может увеличиться еще на двое суток из-за транспортировки бумаг в Росреестр и обратно.

Если жилье было куплено по ДДУ, но ипотечный заем за него уже погашен, то период рассмотрения документов составит 5 рабочих дней плюс два дополнительных дня на транспортировку документов. 

У некоторых банков свой порядок погашения залога. Так, в Россельхозбанке, если клиент не обратится в банк в течение 30 дней после погашения ипотеки, работник кредитного бэк-офиса сдает оригинал закладной в орган регистрации прав для снятия обременения с объекта недвижимости. Сбербанк самостоятельно подает электронные заявления на погашение залога в Росреестр при обращении клиента.

Однако у Сбербанка есть и негативные отзывы. Например, на канале Новострой-М в Яндекс.

Дзен подписчик рассказывает, что для получения закладной ему пришлось несколько раз обращаться в банк, затем подавать жалобу в ЦБ и Роспотребнадзор. Только после этого бумагу пообещали выдать.

За ней, кстати, пришлось ехать не в центральный офис, где выдавали ипотеку, а на окраину города, и долго стоять очереди.

Что делать, если банк обанкротился?

В случае банкротства банка Оксана Матюшенко советует сразу обратиться в Агентство по страхованию вкладов. По закону именно оно является ликвидатором финансовых организаций, а также конкурсным управляющим при банкротстве финансовых организаций.

Банкротство кредитного учреждения не означает, что ипотека прекращена. По словам специалистов Совкомбанка, на первых порах все обязательства будут переданы временной администрации банка, далее все может развиваться по разным сценариям.

Если будет просто ликвидация юридического лица, то обременение снимается на основании заявления заемщика и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Если будет назначен правопреемник (другой банк или организация), то вопрос по погашению обременения необходимо решать с новым кредитором, к которому перешли все права от предыдущего залогодержателя.

Обременения бояться не стоит

Если вы покупаете в ипотеку квартиру, с которой только что сняли обременение – на вас это никак не отразится. Просто теперь эта квартира окажется в залоге у вашего банка, в котором вы оформляли ипотеку.

Если же вы продаете ипотечную квартиру и одновременно снимаете с нее обременение с риелтором, он соберет необходимые документы и вместе с вами подаст их в МФЦ.

Если же вам некогда этим заниматься, то вместо вас подать бумаги может другой человек, только в этом случае вам нужно оформить на него доверенность у нотариуса.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/snyatie_obremeneniya_s_ipotechnoy

Как снять обременение с квартиры

Ипотека с обременением

Я уже писала, как купила квартиру в Подмосковье.

Светлана Данильченко

выплатила ипотеку и сняла обременение с квартиры

В 2018 году я выплатила ипотеку и сняла с квартиры обременение. Теперь она полностью в моей собственности. Расскажу, что такое обременение и как его снять.

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

По факту я не почувствовала на себе тяжесть обременений. Видимо, потому что я их не нарушала.

Все эти ограничения с владельца снимаются, когда он выплатит ипотечный кредит. Если вы внесли последний платеж по ипотеке или закрыли ее досрочно, вам не могут отказать в снятии обременения.

Но погашение кредита — полдела. Теперь нужно снять обременение с квартиры: это не происходит автоматически.

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ.

Упрощенно процесс такой:

  1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
  2. Подаем все это в МФЦ.
  3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
  4. Проверяем все на сайте Росреестра.
  5. Празднуем.

Теперь подробнее.

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Свою справку я отдала в МФЦ, поэтому прикладываю пример из интернета

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту.

Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы.

Получение всех документов в банке бесплатно.

1 июля 2018 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.

Моя закладная. Штамп в левом нижнем углу говорит о том, что она погашена

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Так выглядела моя опись уже после того, как я забирала документы

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ. Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Это моя справка

Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ, и подписать заявку своей электронной подписью.

Снять обременение можно через интернет, если у вас есть электронная подпись

Я сняла обременение чуть больше чем за месяц. 21 июня погасила ипотеку, 6 августа получила уведомление о погашении обременения в МФЦ. Можно быстрее, если делать все в интернете или записываться заранее.

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ya-medlenno-snimau-obremenenie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.