Ипотека судебная практика

Как защитить ипотечного заемщика, на чье единственное, залоговое жилье обращено взыскание

Ипотека судебная практика

Типовой судебный спор об обращении взыскания на единственное залоговое жилье в счет исполнения обязательств по кредитному договору, интересы заемщиков по которому представлял автор настоящего поста, раскрыл множественные проблемы, с которыми сталкиваются должники по обозначенной категории дел.

– Взаимоотношения между банком и должником после обращения взыскания на залоговое единственное жилье// Банковское кредитование, 2018, №4

Дело в том, что неоднозначной является практика выселения должников из ипотечных квартир. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ.

А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть заемщики, на чье единственное ипотечное жилье обращено взыскание, должны выселять не «на улицу», но в помещения маневренного фонда. С другой стороны, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир именно «на улицу», то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

Возникает вопрос:

– должен ли суд выселять ипотечных заемщиков из жилья, на которое обращено взыскание и которое реализовано с торгов, только после предоставления помещений маневренного фонда?

– существует ли у банка обязанность участвовать в предоставлении помещений маневренного фонда?

– кто должен предоставлять помещения маневренного фонда?

– может ли ипотечный заемщик и члены его семьи получить отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда?

Еще в 2013 году однозначного ответа на данный вопрос не было. В 2018 году после того как автор настоящего поста в качестве адвоката ипотечных заемщиков прошел все судебные инстанции, включая Верховный суд РФ и Конституционный суд РФ, ответы наконец-то даны.

Итак, суды сочли, что вопросы о выселении и предоставлении маневренного фонда не связаны между собой.

Поскольку распоряжаться государственным и муниципальным имуществом может только собственник либо уполномоченное им лицо, а банки такими субъектами не являются, они не обязаны предоставлять должнику помещения маневренного фонда для проживания и никак не участвуют в данном процессе. Иными словами требования о предоставлении маневренного фонда должны предъявляться не банку, но соответствующему публично-правовому образованию в лице администрации.

В 2016 году автору настоящего поста впервые в России удалось признать право ипотечного заемщика на помещения маневренного фонда. Данный иск был предъявлен к администрации г. Волгограда. Администрация г.

Волгограда отказалась в добровольном порядке признавать за ипотечным заемщиком и членами его семьи право на предоставление помещений маневренного фонда.

Поскольку на единственное залоговое жилье на тот момент уже было обращено взыскание, то люди могли оказаться на улице. К счастью, в судебном порядке удалось отстоять право на помещения маневренного фонда. Указанный судебный спор имел широкий общественный резонанс.

Коммерсант в статье «Ипотека на выселках» указал на данный прецедент как первый в России случай признания за ипотечными заемщиками права на вселение в помещения маневренного фонда[1].

Несмотря на данный очевидный успех в сфере ипотечных отношений остается множество нерешённых проблем.

Например, еще один вопрос касается возможности отсрочки исполнения судебного акта об обращении взыскания на ипотечное помещение и выселения из него на период, пока ипотечному заемщику не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Практикующие юристы прекрасно знают, что российские суды неохотно предоставляют отсрочку по исполнению судебного акта, тем более, когда споры касаются взыскания долгов.

На сегодняшний день в тех случаях, когда ипотечные заемщики, выселенные из единственного ипотечного жилья, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещения маневренного фонда, ставят вопрос об отсрочке исполнения судебного акта о выселении до момента фактического вселения в помещения маневренного фонда, либо получают судебный отказ, либо отсрочка ограничивается календарной датой, никак не связанной с моментом фактического вселения в помещения маневренного фонда[3].

Именно так и произошло в рамках судебного спора, адвокатом в котором выступал автор настоящего поста. Несмотря на то, что за ипотечными заемщиками было признано право на помещения маневренного фонда, заявление об отсрочке судебного акта о выселении до момента предоставления маневренного фонда удовлетворено не было.

Суд предоставил отсрочку на период холодов, так сказать для того чтобы должники не были выселены на улицу в зимний период[4].

Учитывая нежелание судов предоставлять «полноценную» отсрочку автор настоящего поста, действующий в интересах ипотечных заемщиков, обратился в Конституционный суд РФ с жалобой по вопросу конституционности:

– ч. 1 ст.

35 Жилищного кодекса РФ, в той в части, в которой данная правовая норма допускает выселение ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, без представления иного благоустроенного жилого помещения, а именно помещения маневренного фонда.

– ч. 1 ст.

203 Гражданского процессуального кодекса РФ в той части, в которой данная правовая норма не предоставляет ипотечным заемщикам, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещение маневренного фонда, право на отсрочку исполнения судебного акта о выселении, на срок до тех пор, пока не будет предоставлено для проживания помещение маневренного фонда.

Рассмотрев жалобу, Конституционный суд РФ вынес определение №500-О от 27.02.2018 г., которое скорее носит формально-отказной характер. Следует отметить, что жалоба аналогичная вышеописанной не впервые поступает в Конституционный суд РФ. Но ни одна их не была рассмотрена по существу.

Честно сказать, подобные отказные определения Конституционного суда РФ более похожи на формальные отписки, что, по мнению, автора настоящего поста, свидетельствует о неготовности судебной системы всерьез заняться проблемами ипотечных заёмщиков в контексте реализации их права на отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Существует еще одна проблема в указанной области банковских отношений.

Дело в том, что право на помещения маневренного фонда существует не бессрочно, но до тех пор, пока у ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, не завершены расчеты по кредитному договору с банком.

Однако в ч. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что после обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) заемное обязательство прекращается.

Таким образом, обращение взыскание на ипотечное жилье, принадлежащее физическому лицу, влечет погашение оставшейся задолженности по кредитному договору. Раз нет задолженности по кредиту, значит расчеты между банком и должником завершены, право на помещения маневренного фонда не возникает. Однако не все так просто складывается на практике.

Дело в том, что не все банки хотят признавать тот факт, что задолженность отсутствует. Особенно тогда, когда стоимость реализованного предмета ипотеки не достаточно для погашения долга в полном объеме. Действующее правовое регулирование позволяет кредитным организациями не спешить признавать данный факт.

В профильном для приставов законе об исполнительном производстве отсутствует правовая норма, корреспондирующая положениям ч. 5 ст. 61 закона Об ипотеке. Следовательно, приставы не могут окончить исполпроизводство о взыскании задолженности по кредитному договору.

В итоге если банк не отзывает исполлист, то заемщикам приходится самим обращаться в суд с исками о признании задолженности по кредиту отсутствующей[5].

Еще одну проблему, с которой может столкнуться заемщик после обращения взыскания на предмет залога, хотелось бы проанализировать на примере спора из практики автора статьи. После обращения взыскания на предмет залога, чья стоимость не компенсировала в полном объеме сумму основного долга, проценты, неустойку, но были основания для признания кредитного обязательства исполненным по ч.

5 ст. 61 Закона об ипотеке. Приставы не окончили исполпроизводство по вышеописанным основаниям. Банк исполлист о взыскании задолженности по кредиту также не отозвал. Исполнение продолжилось. Однако банк принял решение о частичном списании с баланса неустоек, начисленных заемщику, квалифицировав данное действие как прощение долга заемщику.

По мнению банка, списанная с баланса сумма образовала экономическую выгоду у заемщика, с которой он должен был уплатить НДФЛ. О невозможности удержать налог с прощенных сумм банк сообщил в налоговый орган и заемщику. Заемщик оспорил действия банка в суде и выиграл спор. Суд признал, что налоговая выгода отсутствовала, действия банка были признаны неправомерными.

С банка были взысканы судебные издержки и компенсирован моральный вред[6].

Таким образом, мы убедились, что обращение взыскания на единственное залоговое жилье порождает новые непростые отношения между должником-физическим лицом и банком. Несмотря на то, что существует судебная практика, наделяющая ипотечного заемщика, потерявшего залоговое, единственное жилье, правом на вселение в помещения маневренного фонда.

Но такая практика пока не стала массовой и требует популяризации знаний об основаниях и условиях предоставления маневренного фонда. Возникают сложности с получением отсрочки по исполнению судебного акта о выселении из ипотечного жилья на период, пока не предоставлены помещения маневренного фонда.

Не всегда кредиторы добровольно аннулируют задолженность в тех случаях, когда заемное обязательство уже прекратило свое действие.

Но даже по факту аннулирования задолженности у заемщиков могут возникнуть проблемы, если кредитор примет необоснованное решение о том, что у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц с суммы аннулированной (прощенной) задолженности.

[1] Ипотека на выселках// Коммерсант Деньги (https://www.kommersant.ru/doc/3018333)

[2]”Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59f862bd830905328409fcc2/kak-zascitit-ipotechnogo-zaemscika-na-che-edinstvennoe-zalogovoe-jile-obrasceno-vzyskanie-5bc859ad3d392600aadf1b91

Вс назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Ипотека судебная практика

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Сбербанк снижает ставки по семейной ипотеке

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность – менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Какие послабления дает заемщикам закон об ипотечных каникулах

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”.

Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

– Если задолженность составляет менее пяти процентов.

– Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Источник: https://rg.ru/2019/08/12/vs-nazval-usloviia-pri-kotoryh-nelzia-zabrat-ipotechnoe-zhile-za-dolgi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.