Ипотека в браке

Особенность оформления ипотеки на супругов

Ипотека в браке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри оформлении ипотеки физическими лицами, состоящими в официальном браке, банки выдвигают ряд определенных требований.

Также ипотека на покупку квартиры или дома для супругов предусматривает несколько форм разделения собственности.

Приобретенное имущество может принадлежать обоим лицам на равных или оговоренных условиях либо только одному, при соблюдении определенного регламента.

Ключевая особенность такого ипотечного договора – практически безусловное участие в сделке второго супруга. Он или она в обязательном порядке должны быть привлечены в качестве созаемщика.

Причем по условиям многих банков, супруг(а) могут не соответствовать общим требованиям, в отличие от иных лиц-созаемщиков (братьев, сестер, друзей). Кроме того, кредитор может выставить созаемщику-супругу(е) свои требования.

Например, Сбербанк не привлекает к сделке лиц без российского гражданства.

Оба супруга несут полную финансовую ответственность перед банком, кредитор принимает к сведению их кредитную историю, доходы. Таким образом, привлечение супруга может способствовать как увеличению кредитного лимита, если размер заработка высок, так и снижению, если КИ в прошлом была испорчена.

Исключением можно считать только военную ипотеку, которая не предполагает участие третьих лиц в кредитном договоре.

Порядок оформления ипотечного договора

Так как заемщиками по ипотеке выступают двое, то и комплект документов в банк подается на двоих. Это же касается личного страхования – полис приобретает и регулярно продлевает каждый супруг. Привлечение жены или мужа в качестве поручителя практикуется очень редко и возможно, только если банк предусматривает такой способ покупки недвижимости.

Стоит отметить, что принять решение о порядке оформления кредита и недвижимости следует до подачи бумаг. Впоследствии изменить условия соглашения, поменять статус созаемщика на поручителя будет довольно сложно. Маловероятно, что банк даст согласие.

В целом порядок оформления ипотеки супругами будет стандартен:

  • Подача заявки и анкет от двоих.
  • Выбор недвижимости, заключение ипотечного соглашения.
  • Подписание кредитного договора.
  • Оформление страховки.
  • Выплата.

Оба супруга могут вернуть излишне уплаченный НДФЛ, допускается свободное использование средств материнского капитала для частичного или досрочного погашения.

При этом стоит учесть некоторые нюансы, в части выбора основного заемщика. Несмотря на полное равноправие мужчин и женщин, существует определенная разница, на кого именно брать кредит. Например, банк учтет, что женщина раньше уходит на пенсию, соответственно, срок ее трудовой деятельности может быть короче. То есть и ипотечный договор может иметь более короткий срок.

Разделение собственности

«По умолчанию» ипотечная недвижимость переходит в общее владение обоих супругов. Даже если один из них не будет производить никаких финансовых вложений, все равно станет собственником. Это основной плюс для созаемщика-супруга и его главное отличие от иных участников сделки. В случае возникновения просрочек банк будет требовать оплаты от супругов «на равных».

Супруг может отказаться от участия в сделке и от собственности, если будет составлен брачный договор. При его отсутствии ипотечная недвижимость считается имуществом, приобретенным в браке, соответственно, права на нее супруги имеют равные. Однако официальный супруг должен предоставить нотариальное согласие на сделку.

Также при составлении брачного контракта супруги могут оформить приобретенный объект в долевую собственность. Документ четко регламентирует разделение имущества.

Если недвижимость была куплена одним из супругов до заключения официального брака, то доля имущества в сумме выплаченных взносов до оформления отношений, разделу не подлежит.

Все, что семья вносит после – совместно нажитое имущество, которое будет находиться в совместной собственности.

При этом супруг заемщика фактически в договоре не фигурирует, не учитываются его доходы и кредитная история.

Исключение – если будущий супруг(а) принял участие в сделке как созаемщик, после чего отношения были официально зарегистрированы.

Для чего нужно согласие второго супруга

Получение ипотеки полностью без участия мужи или жены невозможно по той причине, что она предполагает покупку недвижимости. В соответствии с законом, муж или жена не могут взять недвижимость «для себя», без уведомления. Все, что было приобретено, будет делиться на двоих. Отсутствие правильно оформленного согласия помешает покупке недвижимости и регистрации сделки.

Одобрение составляется при подписании брачного договора – когда супруг(а) по любым причинам не участвуют в ипотечном соглашении как созаемщик. Подается документ один раз при оформлении всех бумаг в банке. В дальнейшем подтверждение не требуется, а отзыв – не предусмотрен.

Советы при оформлении

Общий порядок покупки квартиры в ипотеку супругами – стандартен и предполагает только привлечение мужа(жены) как созаемщик и дополнение пакета документом бумагами о заключении брака. Однако существуют некоторые нюансы, о них следует знать заранее:

  1. Оба супруга могут вернуть налоговый вычет, если являются его плательщиком и не использовали это право ранее. При этом возврат налогов от расходов на покупку (по основному долгу) предоставляется только раз независимо от стоимости. Учитывая этот факт нужно правильно разделить собственность, чтобы каждый смог получить выплату в полном объеме.
  2. Если кредитная история одного из супругов серьезно испорчена – ее нужно «исправить». Для этого банки разрабатывают специальные программы, также рекомендуется оформить несколько небольших кредитов и выплатить их в срок. Но при наличии очень грубых нарушений, стоит рассмотреть вариант составления брачного контракта и оформления ипотеки на одного. Так больше шансов получить одобрение в сумме, которая необходима.
  3. Необходимо правильно использовать материнский капитал. Оплата субсидией задолженности по ипотеке и рефинансирование имеет целый ряд нюансов.

Об особенностях составления брачного договора можно узнать из этой статьи. Также стоит отметить тот факт, ипотека при разводе имеет массу сложностей. О многих специфических нюансах лучше знать заранее, чтобы максимально выгодно и безопасно оформить договор долгосрочного кредитования. А также чтобы не остаться без недвижимости при разводе по причине необдуманного решения.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/dlya-suprugov.html

Как взять ипотеку без участия супруга

Ипотека в браке

В наше время многие семейные пары делают ответственный шаг в своей совместной жизни – берут ипотечный кредит для приобретения жилья.

Как правило, ипотеку оформляет один супруг, а второй автоматически является созаемщиком (СК РФ, ст. 34 (скачать)). Иными словами, бремя по ипотечным долгам несут оба супруга одинаково.

Многие банки по умолчанию вписывают супруга созаемщиком, если видят, что заемщик состоит в браке.

В каких случаях супруг не участвует в ипотеке

Однако бывают случаи, когда один из супругов хочет взять ипотеку только на себя, не привлекая свою половинку в этот процесс. Ипотека без супруга может иметь следующие мотивы:

  • раздел собственности супругов, стремление обезопасить недвижимость от раздела при возможном разводе;
  • один из супругов работает неофициально, и его доходы не подтверждены;
  • имеется плохая кредитная история у одного из супругов;

Очень часто семье приходится взять ипотеку только на жену, если муж уже имеет несколько кредитов.

Способы оформления заявки без учета супруга

Отвечая на вопрос – можно ли взять ипотеку без ведома супруга, однозначно даем отрицательный ответ. Несмотря на то, что один супруг исключается из созаемщиков, его участие все равно потребуется.

Чтобы взять ипотеку без супруга, нужно обратиться к нотариусу и зарегистрировать свое согласие на приобретение недвижимости вторым супругом. В документе приводятся данные объекта недвижимости и само согласие.

Нотариус удостоверяет личность супруга и фиксирует это согласие. Этот документ по умолчанию имеет срок 3 года, как и большинство нотариально заверенных документов. Такое согласие потребуется для регистрации сделки, то есть, при оформлении квартиры в собственность.

Однако квартира все равно будет совместно нажитой собственностью, на которую не участвовавший супруг вправе претендовать. И долговые обязательства тоже распространяются на обоих супругов.

Как же взять ипотеку без согласия супруга

Кардинальный способ – только развод, и действия заемщика по сделке с недвижимостью вне брака.

Но должен же быть какой-то вариант без развода супругов?

Чтобы недвижимостью распоряжался только один супруг, требуется заключить брачный договор (БД).

Нюансы оформления брачного договора

Что это за документ? Это договор между мужем и женой, в котором они могут установить право собственности на определенные объекты недвижимости или переопределить доли, вообще изменить порядок распоряжения совместной собственностью (Семейный кодекс РФ, ст. 40 (скачать)). Договор заключается в письменном виде и заверяется нотариусом, который действует в рамках правил совершения нотариальных действий на основании законов России (СК РФ, ст. 41 (скачать)).

Брачный договор (скачать пример в pdf)не может противоречить гражданским правовым актам, ограничивать права и дееспособность супругов.

БД нельзя изменить в одностороннем порядке, то есть, по инициативе только одного супруга. Брачный договор считается утратившим силу после развода супругов (СК РФ, ст. 43 (скачать)). При получении кредита одним из супругов брачный договор обязательно предъявляется в финансовое учреждение. Ипотека без созаемщика супруга оформляется через такой договор.

Что содержит брачный договор

Договор мужа и жены для ипотеки без согласия одного из супругов должен содержать следующее:

  • данные о человеке, который берет кредит (ФИО, паспортные данные, место проживания);
  • сведения о том, кто будет владельцем недвижимости;
  • сведения о размере первоначального взноса и его плательщике;
  • информацию о том, кто будет производить ежемесячные платежи;
  • устанавливаются ответственные за нарушения брачного соглашения.

Рассмотрим каждый пункт более подробно.

Первые пункты договора ясно и четко определяют, кто из супругов является заемщиком, кто будет будущим собственником жилья.

О платежах по ипотеке

Важным пунктом в брачном договоре, когда он составляется, чтобы взять ипотеку без участия супруга, является первоначальный платеж. Ведь если не сказано иное, все деньги в семье считаются совместными. Поэтому важно указать источник первоначального взноса.

Очень важен и пункт про ежемесячные платежи.Обязательно должно быть указано, что такие платежи являются частью дохода будущего собственника, а не совместным семейным доходом.

О нормах гражданского договора

БД является обычным гражданским договором, в данном случае решающим вопрос – можно ли взять ипотеку без согласия супруга. Поэтому в ситуации, когда не исполняются пункты соглашения одной из сторон, действуют нормы ГК РФ. То есть, вторая сторона вправе предъявлять требования по устранению нарушений и даже возмещению убытков, как и в рамках любого гражданского договора.

Прекращение брачного договора наступает в связи с разводом супругов, если в соглашении не прописаны иные условия

В каждом конкретном случае соглашение может содержать данные о банке, который выдал ипотеку, условия по этой ипотеке или дополнительные сведения о самом объекте недвижимости.

Где составить брачный договор

Хотя данное соглашение и регистрирует нотариус, но его составление можно доверить компетентному юристу. После предоставления документов специалист быстро и точно сформулирует основные моменты и условия брачного договора, касающиеся ипотеки без согласия одного из супругов. Из документов понадобятся:

  • паспорта мужа и жены;
  • документ о заключении брака;
  • документы на право собственности и ипотечный договор.

Только после грамотного составления соглашения, если нет противоречий с существующим законодательством, нотариус зарегистрирует брачный договор. Он вступит в законную силу, и появится шанс взять ипотеку без участия супруга.

Последствия заключения брачного договора

Очень важным нюансом заключения договора между мужем и женой является отсутствие созаемщика. Как уже было указано – банки по умолчанию делают созаемщиком супруга. А если супруг не участвует в ипотеке, и это обговорено в брачном контракте, то заемщику следует позаботиться о другом созаемщике. Как правило, без созаемщика заявки обычно отклоняются.

Как же увеличить шансы на одобрение ипотеки без участия супруга

Это произойдет, если:

  • доход заемщика больше среднего (хотя бы в два раза);
  • стаж непрерывной работы более 3-х лет;
  • заемщик внесет большой первоначальный взнос.

При наличии двух-трех таких пунктов имеется вероятность оформить ипотеку без супруга.

Следует отметить, что в любое время БД может быть:

  • расторгнут по соглашению обеих сторон;
  • перезаключен на других условиях.

То есть, на протяжении действия ипотечного кредита не участвующий в займе супруг может, например:

  • получить заранее обговоренную долю в жилье;
  • вносить ежемесячные платежи на каких-либо условиях.

В каком банке ипотеку без созаемщика супруга могут одобрить

По сути в любом банке можно оформлять. По статистике, Сбербанк (скачать условия жилищного кредитования) и ВТБ часто одобряют ипотеку в таких ситуациях. В любом случае, при первом обращении в банк следует сразу задать сотрудникам вопрос об оформлении без согласия супруга. Специалисты банка могут посоветовать самый действенный способ.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-vzjat-ipoteku-bez-uchastija-supruga.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/onipoteka/kak-vziat-ipoteku-bez-uchastiia-supruga-5e917dba5b52a25f8a85c5e2

Ипотека для супругов: какие тут могут быть варианты?

Ипотека в браке

28 февраля 2017

Ипотека – в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости».

Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников – люди, состоящие в браке. А из оставшихся 30% примерно половина – пребывающие в долгосрочных отношениях. Т.е.

тоже вроде как в браке, только без штампа в паспорте, «гражданском».

Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков – с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Самый частый вариант – супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками. По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию».

«В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, – отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . – При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов».

Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов – краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны.

Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика.

Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них – стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования.

Принципиально важный момент – у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И – после счастливого завершения всей эпопеи – станут полноправными сособственниками квартиры.

…В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается – вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз.

Поручительство

Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК. Если по сути, то поручитель – это такой человек, который является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств. Пока заемщик аккуратно платит, кредитор (банк) вообще никак не контактирует с поручителем. А вот если с выплатами начинаются проблемы, соответствующие службы банка сразу начинают «трясти» его.

Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет – во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно.

« Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», – категорична Татьяна Гусева.

Истина, вероятно, как всегда посредине: некоторые банки готовы рассмотреть подобную заявку, другие же считают, что здесь налицо что-то непонятное, подозрительное – в общем, лучше сразу отказать, на всякий случай.

…Завершая разговор на эту тему, следует упомянуть ст. 256 ГК – там сказано, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества».

Иными словами, квартира, приобретенная мужем (пусть и в ипотеку, и пусть только на себя лично) становится совместной собственностью.

Чтобы установить другой «режим владения» (то есть сделать квартиру имуществом только одного из супругов, не подлежащим разделу в случае развода) сторонам необходимо заключить брачный договор.

В итоге схема с поручителем оказывается действительно довольно громоздкой, и в реальности заемщиками, состоящими в браке, не используется.

Единоличный кредит

В этом случае один из супругов берет ипотеку самостоятельно, а второй полностью из процесса исключается. Резоны для такого решения могут быть различными:

– желание «не смешивать» собственность – чтобы избежать ее дележа при возможном разводе. При том, что такие мысли могут показаться кому-то слишком циничными (как это – «планировать» на будущее развод?!), они приходят на ум все большему числу граждан. Особенно тем, для кого нынешний брак – не первый по счету;

– жена не работает и не имеет официально подтвержденных доходов. С точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, такая женщина становится обузой – денег не приносит, а только тратит. Проще вывести ее из процесса рассмотрения заявки на кредит;

– один из супругов имеет плохую кредитную историю. В такой ситуации, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также разумно «отсечь» такого человека от проверки банком.

Несмотря на то, что в данном случае жена вроде как исключается из процесса, некоторое участие от нее все равно потребуется. Она должна будет дать своему супругу нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры.

И еще один момент.

Даже если мы выполнили все изложенные выше формальности и оформили кредит исключительно на мужа, и квартира приобретается также только на его имя – все равно данная недвижимость будет считаться «совместно нажитой собственностью». В силу упоминавшейся выше ст. 256 ГК РФ. А чтобы недвижимость действительно принадлежала одному из супругов единолично, нужно заключать брачный договор.

Равны, но не совсем…

Выше мы рассматривали ситуации, когда ипотеку берет женатый мужчина. Разумеется, возможен и «зеркальный» вариант: в кредитные отношения с банком вступает женщина, у которой есть муж. Есть ли тут какие-то отличия?

На первый взгляд, никаких – равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики».

Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин – так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле – прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.

И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который – после развода – одна из сторон пытается оспорить.

На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п.

Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…

«Переиграть» не получится

И последнее, что нам хотелось бы сказать.

Если складывается ситуация, когда кредит был оформлен каким-то одним способом (скажем, первым, при котором муж и жена стали созаемщиками), а потом им вдруг захотелось это поменять – стать, допустим, заемщиком и поручителем? По словам наших консультантов, это почти невозможно. «Переиграть» оказывается крайне сложно, на это очень мало кто идет, – говорит Александр Москатов. – Это означает новую финансовую проверку, анализ всех документов. На практике банки никогда этого не делают».

Одним словом, тут нужно сначала выплатить банку кредит, снять с квартиры обременение – и только после этого начинать производить с собственностью на недвижимость какие-либо манипуляции.

Собственник

Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://new.miel.ru/press/detail/10884/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.