Ипотека в гк рф

Содержание

Главное об ипотеке: что такое? что можно купить в ипотеку? как зарегистрировать?

Ипотека в гк рф

С недавнего времени термин «ипотека» стал знаком большей части населения нашей страны, поскольку ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из наиболее распространенных инструментов решения жилищного вопроса. По данным Росреестра, в 2018 году в России было зарегистрировано более 990 тыс. ипотечных сделок по приобретению жилья.

При этом “ипотечных” вопросов у наших граждан не становится меньше: какую квартиру можно купить в ипотеку? можно ли купить частный дом в ипотеку? можно ли продать жильё, купленное в ипотеку и т.д., и т.п.? 

Чтобы лучше разбираться в основных понятиях и принципах ипотечного кредитования; адекватно оценивать его плюсы и минусы; понимать, что можно купить в ипотеку, ознакомьтесь с информацией, представленной в данной статье.

1. Понятие ипотеки

Понятие ипотеки не является изобретением современного гражданского законодательства. Широко известно, что оно возникло еще в Древней Греции в начале VI в. до н. э.

Согласно нормам действующего законодательства ипотека – это один из способов обеспечения обязательства.

В российском праве ипотека рассматривается как вид залога недвижимого имущества, при котором кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств получает право на реализацию заложенного имущества в целях возврата своих денежных средств.

Предметом залога может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими ипотеку, являются Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке).
Причем общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке только в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В качестве отличительных признаков ипотечных кредитов (кредитов под залог недвижимости) можно выделить следующие:

  • длительный срок (как правило, максимальный срок, на который может быть предоставлен ипотечный кредит равен 30 годам);
  • целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится. В теории ипотечные кредиты могут выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью;
  • выдаётся под более низкие проценты по сравнению с потребительскими кредитами;
  • оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.

2. Виды ипотеки

Законом установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

♦ Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. Такая ипотека может возникнуть по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу договора возникает, например, в случае получения банковского кредита под залог имеющейся либо приобретаемой недвижимости.

♦ Ипотека в силу закона, как следует из названия, возникает независимо от заключения договора при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных действующим законодательством. Например, в случае строительства жилого дома или покупки квартиры за счет кредитных средств; строительства жилого дома на заложенном земельном участке и пр.

Несмотря на разные основания возникновения, все виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель -обеспечить требования кредитора (залогодержателя).

3. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Как показывает практика консультирования, особенно остро потенциальных заёмщиков волнует вопрос о том, какое жильё можно купить в ипотеку: можно ли купить долю в ипотеку? можно ли купить недостроенный дом в ипотеку? можно ли купить комнату в ипотеку?

Между тем, в ст. 5 Закона об ипотеке определен перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. По общему правилу это:

  • жилое помещение (дом, квартира, комната);
  • объект незавершенного строительства;
  • садовый дом;
  • гараж;
  • машино-место;
  • нежилые здания и помещения;
  • право аренды;
  • право требования участника долевого строительства;
  • предприятие как имущественный комплекс;
  • единый недвижимый комплекс (ЕНК);
  • земельный участок.

Важно!Объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей (здания, жилые дома, строения и сооружения, объекты незавершенного строительства) могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находятся такие объекты.

Существует два главных условия для оформления имущества в ипотеку. Это имущество должно:

  • быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
  • принадлежать залогодателю на праве собственности (для организаций – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке).

При этом существуют ограничения, не позволяющие недвижимости выступать в качестве предмета ипотеки. Так, в целях ипотеки не могут быть использованы:

  • часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь);
  • земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если только такие земельные участки не предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
  • часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
  • земельные участки, исключенные из оборота или ограниченные в обороте;
  • имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
  • индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

4. Это важно знать

Если сложилась ситуация, когда Вам предстоит заключить договор ипотеки, то следует учитывать следующее:

♦ Залогодателем по договору ипотеки может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в денежном обязательстве (третье лицо) (ст. 1 Закона об ипотеке).

♦ Имущество, на которое установлена ипотека, остается у должника в его владении и пользовании. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона об ипотеке).

♦ Залогодержатель вправе по документам и фактически проверять наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Однако данная проверка не должна создавать неоправданные помехи для пользования заложенным имуществом (ст. 34 Закона об ипотеке).

♦ Заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом только с согласия кредитора-залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Закона об ипотеке).

♦ Ипотека может возникать на основании:

кредитного договора; договора займа; договора купли-продажи; договора аренды; договора подряда;

иных договоров, на основании которых могут возникать обязательства между должником и кредитором (

ст. 2 Закона об ипотеке).

♦ По общему правилу нотариальное удостоверение договора ипотеки или договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки:

связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (имущество малолетних и недееспособных) (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости; далее – Закона о регистрации);

договоры ипотеки долей в праве общей долевой собственности, в том числе ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (

ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации);

договоры ипотеки, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте (

п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации);

если в закладной, в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержится условие об обращении взыскания во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса (

п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке

♦ Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре в порядке, установленном Законом о регистрации.

5. Понятие закладной

Заключая кредитный договор, либо договор об ипотеке необходимо учитывать, что в условиях указанных договоров может быть предусмотрена выдача закладной.

Нормативное регулирование положений о закладной содержится в главе III Закона об ипотеке.

Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

  • право на получение исполнения денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
  • право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона об ипотеке).

Форма выдачи закладной — электронная или бумажная — фиксируется в договоре об ипотеке.

! Электронные закладные введены в оборот 01.07.2018

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/glavnoe-ob-ipoteke-chto-takoe-chto-mojno-kupit-v-ipoteku-kak-zaregistrirovat-5da013cc433ecc00b1619b6b

Ипотека в силу закона: что это такое, отличия от ипотеки в силу договора

Ипотека в гк рф

В данном материале вы можете ознакомиться с юридическим разграничением между законной и договорной ипотекой, с определением терминов, порядком действий и т.д.

Что такое ипотека в силу закона

Само слово «ипотека» означает покупку недвижимости в залог недвижимости — либо той, что была куплена в результате получения займа, либо той, что еще до обращения в банк была у заемщика в собственности.

Покупка недвижимости — это, в первую очередь, передача прав собственности, оформляемой в Росреестре. Когда возникает новое право (меняется владелец недвижимости), тогда сделка и считается завершенной. А вот то, в каком порядке передается права на собственность и что передается в залог — это и есть ответ на вопрос, что значит ипотека в силу закона.

Если выражаться простыми словами, то ипотека в силу закона по ГК РФ — это передача прав собственности на недвижимость в результате получения ссуды от банка. То есть банк выдал займ и на эти деньги было куплено жилье.

Юридически это означает, что регистрация нового владельца жилья проводится в соответствии со статьей 77 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» или ст. 488 п. 5, ст. 587 п. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Сделка в силу закона — не только самая распространенная схема действий у всех банковских организаций в России, но также и самая безопасная, а также юридически выверенная.

Как правило, по умолчанию сделка по купле-продажи жилья через банк проводится именно по формату «в силу закона».

Когда возникает такая ипотека?

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.

Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость. Оперируют этим понятием в основном сотрудники Росреестра, реже — банковские сотрудники.

В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).

На какую недвижимость распространяется?

Такая ипотека может быть оформлена на:

  • Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
  • Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
  • Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.

А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:

  • Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
  • Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
  • Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.

В чем отличие от ипотеки в силу договора?

Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.

Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.

Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:

  • Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
  • Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
  • В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
  • То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).

Что лучше для заемщика?

Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.

Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.

Когда все стандартно — получен займ, внесен первый взнос и тут же зарегистрированы права собственности — нет ничего лучше ипотеки в силу закона, т.к. она дает наибольшую юридическую защищенность и банку, и продавцу, и покупателю.

Но эти преимущества становятся неактуальными сразу, как только в сделке появляются нюансы, нерегламентированные стандартным пакетом правовых документов. Тогда, напротив, именно ипотечный займ в силу договора способен дать наибольшую защиту и заемщику, и остальным сторонам, т.к.

договор дополнительно уточнит и узаконит те самые нерегламентированные законом нюансы.

Порядок регистрации ипотеки в силу закона

Происходит это в несколько этапов:

  • Оформление кредита и договора купли-продажи;
  • Подготавливается пакет документов для его подачи в Росреестр. В составе бумаг должна быть квитанция об уплате госпошлины;
  • После обращения в Росреестр с подачей документов и заявления пройдет не больше пяти суток — в течение этого срока вас либо попросят дополнить или скорректировать пакет документов, либо уже будет оформлена регистрация и обременение;
  • Окончательно квартира станет вашей вместе со снятием обременения, а это случится лишь после полной уплаты долга.

Прекращение ипотеки в силу закона

В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.

Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора.

Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка.

Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.

Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.

Как происходит оформление и прекращение ипотеки в силу договора?

Все, указанное про легальную ипотеку, применимо и в отношении ипотечного займа в силу договора.

Главное отличие в процедуре регистрации заключается в том, что при легальной ипотеке заявление должен подавать либо покупатель (залогодатель), либо банк (залогодержатель), а при регистрации договорной ипотеки — обе стороны, залогодатель и залогодержатель, должны оформить совместное заявление.

Если сделку проводит нотариус, то можно обойтись только заявлением с его стороны — оно будет принято к рассмотрению. Более того, заявления от нотариусов, как правило, рассматриваются в более быстром темпе.

Краткое резюме статьи

Законная и она же «легальная» ипотека — простое и понятное оформление залога по простой схеме: получил ипотечный кредит, купил жилье и оформил его в залог. «Договорная» ипотека нужна в случаях, когда что-то в сделке выбивается из указанной выше схемы. Структурно оба формата очень похожи, и даже регистрация/снятие обременения происходят по практически одинаковому сценарию.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-znachit-ipoteka-v-silu-zakona/

Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями на 13 июля 2020 года) (редакция, действующая с 1 сентября 2020 года), Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ

Ипотека в гк рф

(с изменениями на 13 июля 2020 года)
(редакция, действующая с 1 сентября 2020 года)

ПринятГосударственной Думой24 июня 1997 годаОдобренСоветом Федерации9 июля 1998 года

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62_1 настоящего Федерального закона.

2.

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/901712928

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.