Иск к продавцу квартиры

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Иск к продавцу квартиры

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Иск к продавцу квартиры

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Претензия по договору купли-продажи квартиры. Образец заполнения и бланк 2020 года

Иск к продавцу квартиры
Претензия по договору купли-продажи квартиры направляется контрагенту в случае несоблюдения им каких-либо условий, предусмотренных либо договором, либо законом, даже притом, что в самом договоре условия, предусмотренные законом, не были обговорены.

Файлы в .DOC:Бланк претензии по договору купли-продажиОбразец претензии по договору купли-продажи

Необходима ли претензия

Законодательно определен целый ряд договорных правоотношений, по которым досудебный порядок рассмотрения спора является обязательным. Договор купли-продажи в этот список не входит.

Однако если контрагент требует расторжения договора купли-продажи квартиры, или внесения в договор существенных изменений, то претензия переходит в разряд обязательных документов, без которых последующее обращение в суд будет невозможно.

Из всего вышесказанного следует, что контрагенты по договору купли-продажи могут как направлять претензии друг другу, так и отказаться от досудебного порядка, обратившись сразу в суд, но только в случаях, когда если претензия не затрагивает вопросы расторжения договора или внесения изменений в существующий договор.

В любом случае написание претензии будет обязательным, если договор купли-продажи квартиры был заключен между юридическими лицами. В данном случае требуется небольшое пояснение.

Все споры между юридическими лицами рассматриваются в арбитражном суде, а значит, регламентируются Арбитражным Процессуальным кодексом РФ. Статья 4 АПК РФ директивно указывает на необходимость досудебной процедуры рассмотрения споров по договорным правоотношениям между юридическими лицами.

Цель претензии

Любая претензия, вне зависимости от того, по какому виду договорных правоотношений она направляется, имеет общий для претензий набор функций, а именно:

  • функцию донесения до контрагента недовольства по поводу недобросовестного исполнения договорных обязательств;
  • функцию фиксации факта недовольства;
  • функцию фиксации конкретного договорного нарушения;
  • досудебную функцию. Это означает, что претензия предваряет собой обращение в суд в случае, если требования претензии не будут удовлетворены.

Основания претензии

Любой договор купли-продажи подразумевает передачу права собственности на определенный вид имущества от продавца покупателю. При этом договор всегда включает в себя обязательства продавца и покупателя по отношению друг к другу. Как правило, в число обязательств продавца квартиры входит:

  • продать принадлежащую ему квартиру за определенную контрагентами цену;
  • продать квартиру, находящуюся по определенному адресу;
  • продать квартиру, соответствующую ряду обязательных характеристик. В число характеристик входят метраж, этажность, планировка и состояние.

Несоблюдение хотя бы одного из вышеперечисленных условий является основанием для написания претензии.

Большинство споров по купле-продаже квартиры появляются в связи с недовольством покупателя качеством квартиры. Например:

  • если договор заключается с условием, что в квартире сделан евроремонт, а на деле сделан легкий косметический;
  • если договор определяет отсутствие в квартире плесени, а на деле продавец непосредственно перед продажей оклеил свежую плесень обоями.

В равной степени, основаниями претензии могут быть несоответствие стеклопакетов заявленному в договоре качеству или наличие в квартире ламината под дуб вместо обещанного дубового паркета.

Особые случаи

Менее распространенными являются случаи, которые, в некоторой степени, можно трактовать, как обман покупателя. Например:

  1. продавцом была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности;
  2. продавцом была продана доля в квартире с поддельным согласием сособственников на отчуждение;
  3. продавцом была продана квартира со скрытыми долгами;
  4. продавцом была продана квартира без согласия органов опеки и попечительства.

Обычно подобные обстоятельства покупатель узнает после обращения заинтересованных лиц в суд с иском о признании договора недействительным. В этом случае возможно написание продавцу претензии с требованием расторжения договора купли-продажи и возврата денег, уплаченных за квартиру.

Мы говорим «возможно», потому что в данном случае покупателю лучше просто подождать решения суда. Если суд признает договор купли-продажи недействительным, то можно будет писать претензию о возврате денег либо сразу обратиться в суд с соответствующим иском.

Если же суд откажет в признании договора купли-продажи недействительным, то все останется на своих местах – у покупателя будет квартира, а у продавца – деньги за нее.

Недовольство продавца

Мы уже разъяснили, что написание претензии – это обоюдное право контрагентов. А это значит, что продавец также имеет право проявить недовольство, хотя оснований для этого у него будет намного меньше, чем у покупателя.

Обычно все претензии продавцов по договорам купли-продажи квартир сводятся к недовольству оплатой при условии, что договором была установлена оплату в рассрочку, частями или в лизинг.

В подобных случаях претензия, будучи обусловлена договором купли-продажи может относиться либо исключительно к вопросу выплаты задолженности по оплате, либо к вопросу расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением условий договора.

Составление претензии

Хотя способ оформления и содержание претензии не регламентируются законом, все же составление претензии косвенно регулируется отношением спора к сфере регулирования ГПК и АПК.

Так, к претензиям, которыми обмениваются юридические лица, предъявляются более высокие требования по сравнению с теми, которыми обмениваются между собой граждане.

Дело в том, что арбитражные суды очень придирчивы к качеству документов, предоставляемых совместно с исковым заявлением. А поскольку досудебный порядок рассмотрения спора обязателен для юридических лиц, то представленные ими копии претензий тщательно изучаются арбитражем на предмет:

  • обоснованности претензии;
  • подтверждения факта ее вручения контрагенту.

Что касается претензий между физическими лицами, то следует отметить, что суды общей юрисдикции толерантны к способу их оформления, особенно, если претензия не касается вопросов, по которым досудебный порядок является обязательным.

Обычно рекомендуют составлять претензию, руководствуясь правилами составления исковых заявлений. Со всей ответственностью заявляем, что для физических лиц в этом нет никакой необходимости.

Что касается юридических лиц, то для них рекомендация руководствоваться формой искового заявлений при составлении претензии является актуальной если не в силу закона, то в силу требований и придирчивости арбитража.

В самом общем смысле претензия должна четко отвечать на вопрос «кто, от кого, чего, почему и на каком основании хочет». Причем именно в такой структурной последовательности претензия и составляется:
  1. наименование (ФИО) автора претензии;
  2. наименование (ФИО) адресата претензии;
  3. наименование самой претензии, например, «О расторжении договора купли продажи»;
  4. сведения о договоре купли-продажи и о купленной квартире с указанием ее характеристик;
  5. сведения о договорных нарушениях, например, о некачественном ремонте или о некачественных стеклопакетах;
  6. выдержки из текста договора, касающиеся именно предмета претензии. Например «в пункте 2 Договора указано, что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с евроремонтом»;
  7. реальные обстоятельства, вызвавшие недовольство. Например, «Приглашенный эксперт дал заключение о том, что вся квартира заражена черной плесенью в течение долгого времени»;
  8. требования претензии, например «Требую во исполнение договорных обязательств либо произвести в квартире евроремонт либо вернуть из оплаты деньги равные стоимости евроремонта в сумме 200 000 рублей»;
  9. перечень прилагаемых документов. Это могут быть заключение эксперта, заключение санэпидстанции, справка ЖЭКа, фотографии и т.д.;
  10. подпись автора претензии.

Ждать ли ответ

Не существует ни одного нормативного акта, который обязывал бы контрагента ответить на претензию. То есть, по сути, ответ не настолько уж и важен.

Если контрагент согласится с условиями претензии, то не имеет значения, как он это сделает – устно или письменно.

Если же контрагент проигнорирует претензию, то отсутствие ответа не будет иметь никакого значения при обращении в суд. По спорам, для которых установлен обязательный досудебный порядок, главное – это сам факт направления претензии.

Что касается претензий, направляемых по личному желанию, то для суда, по большому счету, не имеет значения ни ответ, ни факт направления, ни сам факт написания претензии.

Поэтому, если ответ не был получен в течение 30 дней, то молчание может быть приравнено к отказу в удовлетворении претензии.

Как быть с предварительным договором

Значение предварительных договоров, особенно по вопросам купли-продажи квартир, сильно преувеличено. Дело в том, что ни один закон не может воспрепятствовать праву контрагента передумать покупать или продавать квартиру.

Более подробно с вопросами, касающимися предварительных договоров, вы можете ознакомиться в нашем отдельном материале.

Однако, в случае неисполнения одним из контрагентов условий предварительного договора, вторая сторона вправе рассчитывать на некоторую компенсацию материальных издержек. Помимо этого, если предварительный договор был совмещен с условием задатка или аванса, то они подлежат возврату на общих основаниях.

Поэтому написание претензии будет вполне обоснованным, если претензия будет содержать в себе требования по возврату задатка в двойном размере или по возврату аванса или по возмещению понесенных убытков.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/pretenziya-po-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry

Как подать в суд на продавца квартиры? | Адвокат Белякова Инна

Иск к продавцу квартиры

Хотите подать в суд на продавца квартиры?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Даже если сделка по приобретению квартиры прошла гладко, со временем могут выявиться различные проблемы, связанные с ее прежним владельцем. Это могут быть самые различные неприятности, но решать их в любом случае нужно с бывшим хозяином недвижимости. Очевидно, что это приводит к спору, который нередко доходит до стадии рассмотрения в суде.

В данной статье мы рассмотрим, как подать в суд на продавца квартиры, что для этого потребуется, какие основания для подобных действий и какие последствия ожидают стороны после подачи иска.

Для того чтобы подавать в суд на прежнего владельца недвижимости, должны быть определенные основания, одного желания расторгнуть договор с продавцом квартиры недостаточно. Вот наиболее часто встречающиеся основания для подачи иска:

  • в квартире прописаны сторонние люди – по закону перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны быть выписаны. Однако иногда покупатель соглашается на то, чтобы их выписали уже после того, как договор будет заключен. Продавец может обещать, что вот-вот их всех выпишут, но ситуация может затянуться. В таких случаях лучше всего обратиться в суд, который поможет решить возникшую проблему;
  • за квартирой числятся значительные долги по коммунальным услугам – владелец обязательно должен сообщить покупателю о том, есть ли задолженность по оплате «коммуналки», но можно столкнуться с ситуациями, когда данная информация на момент заключения следки утаивается, а впоследствии это становится неприятным сюрпризом для нового владельца. Естественно, платить по чужим долгам никому не хочетс.
  • состояние жилья не отвечает заявленному – специально для продажи в квартире может быть проведен легкий косметический ремонт, чтобы ввести в заблуждение покупателей, при этом ее реальное состояние останется существенно хуже, чем это заявлено при заключении сделки. Но выявить такой подлог можно, только пожив какое-то время в приобретённой квартире, а прошлый хозяин может отказаться устранять недостатки или возвращать деньги. Чтобы его заставить, можно обратиться с иском в суд;
  • квартира оказалась под арестом или залогом по кредиту – подобные обременения однозначно запрещают проводить с объектом недвижимости какие-либо операции, однако при продаже квартиры продавец может просто не сообщить покупателю о подобных обстоятельствах. Когда же обман вскроется, разбираться с бывшим хозяином может быть слишком поздно, потому лучше сразу обращаться в суд за защитой своих интересов;
  • недвижимость по каким-либо причинам оказалась непригодной для проживания – кроме упомянутых выше обстоятельств, существуют и другие, делающие невозможным проживание в данном объекте без существенных финансовых вложений (неработающие коммуникации, сломанная сантехника и т.д.). Если это не оговаривалось в договоре, или продавец уверял, что все нормально, налицо введение в заблуждение, что дает право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать деньги назад. Если же бывший владелец отказывается, убедить его поможет решение суда.

Конечно, многие из вышеописанных ситуаций можно было бы уладить и без обращения в суд.

Но очень часто именно обман покупателя является целью продавца, потому после обнаружения неприятностей он наотрез отказывается возвращать деньги или устранять недостатки, а нередко и вообще исчезает из поля зрения, не выходя на контакт с новым владельцем жилья. Потому в таких ситуациях именно суд – наиболее действенный метод по защите своих интересов.

Существует определённый порядок обращения в суд, который включает такие этапы:

1. Подготовка оснований для обращения.

Если есть факты нарушения продавцом ваших прав (обман, сокрытие важной информации, невыполнение условия договора и т. д.), нужно иметь их документальные подтверждения. Если речь идет о прописанных жильцах, доказательством может быть выписка из домовой книги, при наличии обременений – справка из ЕГРН, при неудовлетворительном состоянии квартиры – результаты технической экспертизы и т.д.

2. Составление иска в суд.

Документ составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать ряд важных моментов: наименование суда, сведения о сторонах процесса, обстоятельства спора (когда и по какой причине возник, предпринимались ли какие-то меры по его разрешение до обращения в суд), аргументы в пользу позиции истца, требования (обычно они включают в себя компенсацию, устранение недостатков, реже – расторжение договора и возврат средств). В конце иска дается перечень всех документов, которые подаются вместе с ним.

3. Подача иска на рассмотрение.

Важно правильно определить подсудность дела. В судах по недвижимости обычно действует правило территориальности, потому исковое заявление должно подаваться в суд того района, где расположена спорная квартира.

Что касается способа подачи, то можно воспользоваться любым из доступных: отправить документы заказным письмом, передать в канцелярию лично или по интернету с помощью портала «Госуслуги».

Также необходимо уплатить пошлину за услуги суда, без квитанции об оплате дело не будет рассмотрено.

При составлении иска обязательно воспользуйтесь помощью адвоката по недвижимости. Он поможет подготовить все необходимые документы и само заявление, проконсультирует, как лучше всего действовать, чтобы добиться желаемого результата, а также при необходимости может представлять ваши интересы во время слушаний по делу.

Суд, рассмотрев аргументы сторон, выносит решение – стоит ли удовлетворять требования истца или оставить их без удовлетворения. Если позиция обоснована и подкреплена доказательствами, в большинстве случаев судья примет решение в пользу покупателя квартиры.

Среди возможных же причин отказа ­– неправильно оформленные документы, отсутствие оснований для удовлетворения требований и т.д.

Если вердикт суда будет в пользу покупателя, это решает и исходный конфликт в его интересах: жильцы, не имеющие права проживания, будут выселены, при необходимости устранить недостатки суд обяжет это сделать продавца или взыщет с него компенсацию, а если нужно расторгнуть договор – сделает и это. Если же судебное решение не удовлетворит требования, можно попытаться защитить свои интересы в апелляционном порядке, подав соответствующую жалобу.

Заключение

В случае, если продавец утаил важную информацию о квартире, ввел покупателя в заблуждение или нарушил важные условия договора, его действия можно оспорить в судебном порядке.

Для этого нужно подготовить исковое заявление и подтверждение фактов нарушения, после чего передать на рассмотрение в районный суд.

Помочь добиться желаемого результата может опытный адвокат по недвижимости.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/kak-podat-v-sud-na-prodavtsa-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.