Использование арендованного имущества не по назначению

Использование арендованного имущества не по назначению

Использование арендованного имущества не по назначению

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66; (495) 776-13-39

Использование арендованного имущества не по назначению

 Арендатор должен пользоваться полученным имуществом только так, как это предусмотрено договором аренды (ст. 615 ГК РФ). В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещение использоваться не может.

Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование.

Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

В ряде случаев целевое назначение использования объекта аренды определено непосредственно в законе. Так, по договору проката имущество передается арендатору для использования в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК РФ), например для удовлетворения бытовых нужд арендатора. Иное назначение имущества может быть предусмотрено договором или вытекать из существа самого обязательства.

Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием — об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Именно так, к примеру, поступила администрация города Сургута, которая заставила ООО убрать игровые автоматы с земельного участка, предоставленного городом для размещения на нем кафе и магазина (Постановление ФАС ЗСО от 24.01.2008 N Ф04-158/2007 (180-А75-21), Определение ВАС РФ от 14.03.2008 N 2784/08).

Все плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором.

Иными словами, стороны не могут договориться о том, что все (или часть) полученное в результате использования объекта аренды будет принадлежать арендатору. Если данное условие все-таки будет включено в договор, то оно будет считаться недействительным (ст. ст. 168 и 180 ГК РФ).

В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю, допустим, в качестве платы за аренду.

Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

— сдавать арендованное имущество в субаренду;

— передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор вправе осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Нередко возникает ситуация, когда лицо незаконно пользуется чужим имуществом. Например, договор аренды закончился, а арендатор имущество не возвращает и продолжает им пользоваться, не внося при этом арендную плату. Бывший арендодатель в данном случае может не только требовать возврата имущества, но может еще и взыскать с бывшего арендатора сумму неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).

Например, ФАС ВВО рассмотрел спор между городским рынком и предпринимателем, который торговал через павильон на этом рынке, но за место не платил. Суд посчитал, что предприниматель в результате «бесплатного» пользования торговым местом получил неосновательное обогащение, и взыскал с него эту сумму.

Расчет суммы неосновательного обогащения суд произвел исходя из ставок арендной платы, действовавших на рынке (Постановление ФАС ВВО от 21.07.2008 N А82-3581/2007-38). Аналогичные решения принимают и другие суды (см. Постановления ФАС СЗО от 01.08.2008 N А21-1904/2007, ФАС МО от 26.06.

2008 N КГ-А40/4522-08-1,2).

Источник: «ЭЖ-Юрист», 2009, N 8

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: 6494149@bk.ru

Наши телефоны:

1. 8 (985) 763-90-66

2. 8 (495) 776-13-39

3. 8 (985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Арендованное имущество, Договор аренды, Залог, Неосновательное обогащение

05.08.2010, 5927 просмотров.

Источник: http://6494149.ru/publ/808/

Арбитражный суд Дальневосточного округа

Использование арендованного имущества не по назначению

1. У арендатора отсутствуют основания для уплаты арендной платы, если он не имеет возможности использовать арендуемое помещение по назначению, поскольку оно было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и  пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и  апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.

Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.

Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным,  но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения.

(Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 № Ф03-7965/2009)

2. Исковое заявление о расторжении договора оставляется без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, который в силу положений статей 452, 619 ГК РФ является обязательным

Комитет по управлению имуществом  обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного апелляционного суда требования комитета о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. В удовлетворении требований об обязании предпринимателя освободить нежилое помещение отказано.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Оценив представленные истцом уведомления о направлении акта сверки и погашении задолженности, содержащие предупреждение о возможном расторжении договора в судебном порядке в случае непогашения задолженности, суд установил, что арендатором данные уведомления получены не были.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правомерный вывод о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного указанными нормами права,   и  обоснованно оставил иск  без   рассмотрения в  данной  части  на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Поскольку договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке, ответчик занимает помещение на законных основаниях, то вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить спорное помещение следует признать также правильным.

(Постановление ФАС ДВО от 26.07.2010 №Ф03-5151/2010)

3. Поскольку договор аренды не является публичным договором, правовые основания для понуждения к заключению данного договора отсутствуют

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к управлению имущественных отношений, муниципальному учреждению здравоохранения о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока. Условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В материалы дела не представлены доказательства передачи спорного объекта в аренду иному лицу.

Также судами отмечено, что действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя и балансодержателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии у них намерения сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

  В силу статьи 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

 Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Между тем истцом не представлено таких доказательств.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 04.10.2010  № Ф03-6622/2010)

4. Заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра

Между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения.

Имущество передано арендатору по акту в удовлетворительном и технически исправном состоянии.

В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по устранению недостатков, которые, по мнению истца, носили скрытый характер, что подтверждается представленными счетами-фактурами, договорами подряда, копиями чеков, платежными поручениями, расходными накладными, расходными кассовыми ордерами.

Письмами истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения, затем обратился к ответчику с просьбой вернуть затраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства.

Неполучение ответа на указанные обращения и невозвращение денежных средств явилось основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.

 При рассмотрении спора судом установлено, что спорные помещения передавались арендодателем в удовлетворительном и технически исправном состоянии, соответствующем условиям договора для использования “под офис” в порядке пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Однако это имущество использовалось, как указано судом, под размещение учебного класса, к которому применяются иные требования эксплуатации.

Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует лишь о факте обращения истца к арендодателю о необходимости проведения ремонта для устранения недостатков.

Договором предусмотрено, что улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, передаются без возмещения ему стоимости этих улучшений арендодателем. Данное условие не противоречит правилам статьи 623 ГК РФ.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили наличие в спорных помещениях недостатков, носящих скрытый характер, и требующих проведение ремонта. В связи с чем решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением   суда апелляционной инстанции и постановлением суда кассационной инстанции, истцу было отказано в иске.

(Постановление ФАС ДВО от 01.03.2010  № Ф03-719/2010)

5. Поскольку нежилые помещения являются предметом залога, согласие залогодержателя на передачу их в аренду отсутствует, суд признал договор аренды незаключенным

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика освободить и передать истцу нежилые помещения в здании.

В свою очередь, общество предъявило предпринимателю встречный иск о государственной регистрации договора аренды помещений.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, переданного обществу по договору аренды, который суд признал незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В то же время спорное имущество является предметом залога по договору, заключенному между предпринимателем (залогодатель) с банком (залогодержатель), и согласие последнего на передачу его в аренду залогодателем не получено.

Установив данные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что основания для государственной регистрации договора аренды и пользования обществом переданными по нему помещениями отсутствуют, поэтому имущество подлежит возврату предпринимателю на основании статьи 301 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 13.08.2010 № Ф03-4159/2010)

6. Если покупатель нежилого помещения является его арендатором и на момент заключения договора купли-продажи договор аренды не расторгнут, то с момента передачи помещения по акту приема-передачи покупателю и до государственной регистрации права собственности на него арендная плата за пользование данным помещением не начисляется

Источник: https://fasdvo.arbitr.ru/node/13500

Арендодатель, который не обеспечил возможность арендатору использовать имущество, может лишиться права получать и взыскивать арендную плату

Использование арендованного имущества не по назначению

17 апреля 2020 года судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л. передала на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации две кассационные жалобы на судебные акты, принятые по делам, рассмотренным Арбитражным судом Республики Крым.

В этом комментарии хочу поделится своими мыслями об одном из таких дел – о взыскании задолженности по уплате арендной платы в размере 1,5 млн. руб.
[№ А83-20325/2017].

За указанным делом слежу давно, поскольку выводы, которые сделает Верховный Суд Российской Федерации, позволят дополнить актуальной практикой правоприменения доводы нашей кассационной жалобы в деле с аналогичными требованиями.

Рассматривая требования администрации города Керчи о взыскании задолженности по уплате арендной платы, суд первой инстанции, по моему мнению, пришел к обоснованному выводу, что не допускается взыскание задолженности с арендатора, который по независящим от него причинам, не имел возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием [решение Арбитражного суда Республики Крым от 30 октября 2018 года].

Согласно требованиям норм ст.606 и п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность Арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможность пользования вещью в соответствии с её назначением.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Системное толкование указанных норм со ст.

614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку Арендодатель при невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Суд апелляционной инстанции, который поддержал суд округа, сделал иной вывод – задолженность по арендной плате подлежит взысканию, поскольку предприниматель приступил к исполнению договора путем подписания акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора аренды.

То есть, с принятием по акту приема-передачи в пользование земельного участка, у арендатора в силу закона возникла обязанность вносить плату за пользование землей в размере арендной платы [постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 года, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 июня 2019 года].

Передавая дело на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, судья исходила из того, что договор аренды носит взаимный характер, и невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В рассматриваемом деле арендатор не смог приступить к использованию участка [осуществлению строительства на нем] в связи с тем, что по вине администрации договор аренды, заключенный на 1 год и 6 месяцев не был зарегистрирован, что исключило возможность получить разрешение на выполнение строительных работ.

Это не первый спор об арендных платежах арендатора в отсутствие встречного исполнения со стороны арендодателя.

Например, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года №89-КГ16-7 [п. 5 из Обзора практики № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017] сформулирована позиция о том, что арендатор не может нести ответственность за неисполнение обязательства [ничтожного] в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями Арендодателя.

А в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03 марта 2016 года №305-ЭС15-15053, сформулирована позиция о недопустимости возложения на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Думаю, что и в переданном на рассмотрении дела Верховный Суд Российской Федерации прийдет к правильному выводу о том, что в отсутвие встречного исполнения со стороны арендодателя, арендатор может быть освобожден от уплаты арендной платы.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/05/01/arendodatel_kotoryj_ne_obespechil_vozmozhnost_arendatoru_ispolzovat_arenduemoe_imuschestvo_mozhet_li

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.