Использование недвижимости

Виды максимально эффективного применения недвижимости

Использование недвижимости

Виды максимально эффективного применения недвижимости 2.7 из 5 на основе 3 аний.

В оценочной деятельности существуют стандартные способы анализа максимально эффективного использования недвижимости. Но в практической деятельности эксперты при выявлении продуктивного типа использования учитывают соображения, определенные особенностями конкретной недвижимости.

Особенности недвижимости и рыночной ситуации требуют специального вида использования, а также использования промежуточного характера, не соответствующего максимально эффективному применению и т.д.

Выделяют следующие виды использования недвижимости:

1. Обособленные виды.

Обычно эффективные способы применения анализируемого объекта сходны с вариантами использования объектов – аналогов. Но в случае уникальности объекта оценки эффективный вид его применения может отличаться.

Например, земельный участок может анализироваться по специальному варианту применения в случае отличия его использования от землепользования аналогичных объектов.

2. Промежуточные виды.

Если способ эффективного применения недвижимости основан на изменениях ситуации на рынке в будущем, то вариант применения объекта принимается как промежуточный или как максимально эффективный для данного временного периода.

3. Юридически противоречивые виды.

Юридически противоречивый вид применения недвижимости возникает при несоответствии использования нормам, действующим в месте его расположения (например, вновь введенные нормы зонирования).

Если противоречивый юридически вариант применения обеспечивает высокую стоимость объекта, эксперт учитывает, что разница относится к стоимости здания и не оказывает влияние на стоимость участка земли. Оценщик различает стоимость зданий несоответствующего использования и надбавку, которую образует этот вид применения объекта.

4. Виды применения, не относящиеся к эффективным видам.

При реальной оценке стоимости недвижимости применение строения не всегда соответствует эффективному способу использования земли, на которой расположен объект. Изменение ситуации требует изменения назначения объекта, его сохранения на основе капитальных затрат.

Если эффективный вариант применения недвижимости не соответствует существующему типу использования объекта, то стоимость строений эксперт оценочной компании оценивает с учетом потери стоимости по причине экономического устаревания. При этом оценку участка выполняют на базе существующего вида применения.

5. Многопрофильные виды.

Многопрофильное назначение предполагает несколько видов для строений и участка земли. Например, крупное строение (здание) может содержать жилые помещения, магазины, офисы, сервисные центры и т. д. По аналогии на земельном участке можно создать жилые объекты, развлекательные центры, иные объекты.

При этом эксперт рассчитывает стоимость каждого элемента многопрофильного вида применения объекта. Собственник может иметь или не иметь права, определенные многопрофильным назначением недвижимости. В итоге сумма стоимостей составляющих объекта может не совпадать со стоимостью целого объекта недвижимости.

6. Виды применения специального назначения

Недвижимость специального назначения включает объекты для определенного или ограниченного типа использования. При этом оценщик рассматривает как эффективный вариант существующий тип применения объекта.

Если существующее использование объекта нежизнеспособно экономически, то стоимость объекта определяется суммой стоимостей участка и улучшений. В иных случаях рассматриваются виды эффективного применения объекта, а именно: сохранение существующего использования и создание альтернативного использования.

Анализ проверяется рыночным спросом на аналогичные объекты специального назначения.

7. Спекулятивные виды применения.

Участок земли в собственности, предполагаемый для продажи, трактуется экспертом как спекулятивный инструмент инвестиций. Если владелец рассчитывает на увеличение стоимости земли, то он учитывает временной риск. Текущая стоимость участка земли зависит от эффективного использования участка в будущем.

8. Избыточная площадь участка.

В ряде случаев площадь участков превышает размер, необходимый для эффективного вида использования. Застроенные участки часто имеют избыточную площадь, не обязательную для текущего применения зданий. Максимально эффективным путем применения избыточных площадей земельного участка является застройка зданиями.

В конкретных случаях площадь, не используемая для зданий, не отделяемая от объекта, составляет лишнюю площадь.

Таким образом, правильное определение варианта максимально эффективного использования объекта – важный фактор влияния на итоговый результат стоимости при оценке недвижимости.

Источник: https://www.rusbg.com/realty/vidi-maksimalno-effektivnogo-primeneniya-nedvizhimosti.html

Статья 42. Разрешенное использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом | ГАРАНТ

Использование недвижимости

Статья 42. Разрешенное использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом

1. Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует:

– виду использования земельного участка;

– градостроительным регламентам настоящих Правил;

– ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия – в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;

– ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;

– иным документально зафиксированным ограничениям на использование объектов недвижимости (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).

Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования недвижимости включает, согласно статье 37 Градостроительного кодекса:

– основные виды разрешенного использования недвижимости, которые, при условии соблюдения технических регламентов (а до принятия технических регламентов – строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, требований гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иных обязательных требований) не могут быть запрещены;

– условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого с применением процедур публичных слушаний;

– вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках статьи 49 настоящих Правил, являются условно разрешенными для соответствующей территориальной зоны и могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.

Для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

2.

Собственники (землепользователи, арендаторы с письменного согласия и при наличии доверенности от собственника) земельных участков, иных объектов недвижимости если это допустимо, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид/виды использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Порядок действий по реализации указанного права устанавливается законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами органами местного самоуправления муниципального образования. Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда:

– при изменении одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях необходимо разрешение на строительство, предоставляемое в порядке статьи 29 настоящих Правил (за исключением случаев, изложенных в пункте 3 статьи 27 настоящих Правил);

– при изменении одного вида использования на другой вид разрешенного использования недвижимости не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости.

В этих случаях собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности органами местного самоуправления муниципального образования, который в установленном порядке и в установленный срок предоставляет заключение о возможности или невозможности реализации намерений заявителя без осуществления конструктивных преобразований. Порядок действий в указанных случаях определяется нормативным правовым актом органами местного самоуправления муниципального образования.

– собственник недвижимости запрашивает разрешение на изменение основного разрешенного вида использования на иной вид использования, требующий разрешения по специальному согласованию. В этих случаях применяются процедуры, изложенные в статье 33 настоящих Правил.

3. С учетом требований Приказа Минюста РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 “Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка” наименование вида использования земельного участка применяется только для земельных участков, для чего предусмотрена специальная графа N 9.

4. В связи с этим выбор использования земельного участка для размещения нового или реконструкции существующего объекта капитального строительства допускается согласно виду использования земельного участка.

В случае если размещение нового или реконструкции существующего объекта капитального строительства сопровождается изменением вида использования объекта капитального строительства, то необходимо изменение (добавление) вида использования земельного участка.

5.

В случае, поступления заявления в орган местного самоуправления о выделении земельного участка из состава муниципальных земель или земель находящихся в неразграниченной государственной собственности, с видом использования не соответствующего территориальной зоне (в которой планируется формирование земельного участка), орган местного самоуправления обязан предложить изменить заявителю вид использования на разрешенный в течение 10 рабочих дней, (в письменной форме в виде соглашения), или отказать в выделении земельного участка.

6. Смена вида использования земельного участка производиться решением органов местного самоуправления, и с письменного согласия собственника земельного участка, в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2011 г. N Д23-1850.

7. Вид использования земельного участка считается измененным, после внесения изменений в регистрационные сведения об объекте недвижимости.

8. Установление территориальной зоны не влечет автоматического изменения вида использования земельного участка. В связи с чем, существующее использование земельного участка является законным, однако, при изменении вида использования земельного участка, новый вид земельного участка выбирается из списка разрешенных для территориальной зоны, в которой находиться участок.

Источник: https://base.garant.ru/30378339/43c951d8803e4d3c0a4d98e76e8fcc55/

Использование помещений в коммерческих целях. Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость

Использование недвижимости

Помещение, не соответствующее определенным санитарно-эпидемиологическим требованиям, нормам пожарной безопасности относится к категории нежилых. Такая недвижимость имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым должно использоваться.
Подробнее о целевом использовании нежилых помещений можно узнать из этой статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Определение понятия

В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта:

    Имеет такие функциональные характеристики:

  • не предназначен для проживания;
  • используется в производственных и общественных целях;
  • Принадлежность к недвижимому имуществу.
  • Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).
  • Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.
  • Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.
  • Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.
  • Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

  • аптекой;
  • магазином;
  • офисом;
  • стоматологическим кабинетом;
  • библиотекой;
  • развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

  • офисные;
  • торговые;
  • спортивные;
  • коммунально-бытовые;
  • образовательные;
  • медицинские;
  • производственные;
  • учреждения общественного питания;
  • складские;
  • свободного назначения и пр.
  • Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

    • техническими;
    • вспомогательными;
    • коммуникационными;
    • основными;
    • обслуживающими.

    Основное деление объектов

    Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения. Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2020г. утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

    При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

    Особенности аренды квартиры для предпринимательской деятельности

    Под офисом понимается помещение, которое предназначено для ведения коммерческой деятельности. А именно:

    • приема покупателей и клиентов;
    • переговоров с партнерами;
    • найма персонала;
    • бухгалтерской деятельности;
    • проведения управленческих операций.

    В соответствии с законодательством офис должен располагаться в специализированных помещениях нежилого фонда. Запрещено располагать офисы в жилых квартирах.

    Закон предусматривает возможность заключения контракта аренды квартиры между владельцем и юридическим лицом. Однако единственным видом использования помещения может быть проживание сотрудников или других лиц.

    Чтобы использовать жилое помещение для других целей требуется перевод квартиры в нежилое помещение. Таким образом, закон не предусматривает возможность заключения договора найма между собственником и юридическим лицом для использования его под офис.

    Ответственность за неправильную эксплуатацию

    Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

    Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

    Законодательство РФ не включает прямой ответственности за проживание в нежилом помещении, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

    Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.

    Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в этой статье.

    Процесс перевода помещения в нежилой фонд

    Для беспрепятственного осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении необходимо перевести объект из жилого фонда в нежилой. Это возможно в следующих случаях:

    • если объекты, расположенные под квартирой, не предназначены для проживания граждан;
    • квартира не используется владельцем для проживания;
    • есть техническая возможность оборудовать отдельные входы и выходы;
    • права на объект не обременены арестом, ипотекой и залогом.

    Если объект не соответствует хотя бы одному из перечисленных условий, уполномоченный орган откажет в переводе помещения в нежилое.

    Сбор документов

    Органом, уполномоченным на выдачу разрешения для переоформления квартиры в нежилое помещение, является орган местного самоуправления. Если объект соответствует перечисленным условиям, то владелец имеет право подать документы для переоформления помещения в нежилое. Для этого необходимо собрать следующую информацию:

    • правоустанавливающую документацию;
    • технические документы;
    • проект перепланировки и переустройства;
    • заключение отдела по архитектуре и градостроению, если объект находится под охраной;
    • заявление о переводе.

    Закон ограничивает период рассмотрения документов. Он составляет 45 дней

    . После принятия заявления, уполномоченный орган направляет информацию о принятии документов на рассмотрение в течение 3 дней.

    Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

    Последующие работы

    Через 45 дней

    владелец помещения получает разрешение уполномоченного органа на перевод помещения в нежилой фонд. После чего необходимо:

    • провести строительные работы по перепланировке помещения, согласно плану;
    • провести проверочную комиссию для оценки результатов работ;
    • получить акт о приемке;
    • провести регистрацию объекта в Росреестре.

    После получения документов, гражданин может использовать помещение для коммерческих целей.

    Важно! Уполномоченный орган должен уведомить о переводе помещения в нежилое всех собственников прилегающих квартир. Для этого в их адрес направляются уведомления.

    Источник: https://tbti.ru/kvartira/ispolzovanie-zhilogo-pomeshcheniya-pod-ofis-2.html

    Использования объектов недвижимости

    Использование недвижимости

    Методы определения варианта наиболее эффективного

    Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

    1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

    2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

    3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

    4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

    5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

    Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода, которые приято считать традиционными.

    Первый метод: «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны». Он включает следующие этапы:

    1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

    2. Расчет потенциального валового дохода.

    3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

    4. Определение возможности получения прочих доходов и их величины.

    5. Оценка действительного валового дохода.

    6. Расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости.

    7. Определение коэффициента капитализации для зданий.

    8. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями и дохода, относимого к земле.

    9. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

    10. Оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

    Второй метод: «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы». Он состоит из следующих этапов:

    1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

    2. Расчет потенциального валового дохода.

    3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

    4. Оценка действительного валового дохода.

    5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода.

    6. Определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

    7. Оценка недвижимости методом капитализации дохода.

    8. Оценка земельного участка в виде дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

    Третий метод: «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения». Здесь имеют место следующие этапы:

    1.Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

    2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

    3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

    Четвертый метод: «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений». При этом выполняются следующие этапы:

    1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

    2. Определение общего коэффициента капитализации.

    3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

    4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

    5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

    Пятый метод: «Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки». Он включает следующие этапы:

    1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

    2. Определение общего коэффициента капитализации.

    3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

    Рассмотренные выше методы выбора варианта использования оцениваемой недвижимости, обеспечивающего ее максимальную продуктивность, требует от оценщика больших затрат труда. Кроме того, он должен иметь массив разносторонней достоверной и качественной информации.

    Современный уровень развития инфраструктуры оценочной деятельности не может предоставить российскому оценщику необходимых сведений, подготовленных специалистами различных областей экономических и технических знаний, с учетом изменения рыночной ситуации.

    Данное обстоятельство сдерживает применение традиционных методов анализа вариантов наиболее эффективного использования недвижимости в условиях российской практики. В связи с недостатком информации следует использовать метод качественного анализа вариантов использования оцениваемой недвижимости.

    Данный метод базируется на качественной, выраженной в баллах оценке параметров недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

    Метод качественного анализа вариантов использования включает:

    – исследование территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;

    – оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;

    – подготовку мотивированного заключения о наиболее эффективном варианте.

    Для каждого рассматриваемого варианта использования, отобранного по результатам анализа рыночной среды с учетом местоположения недвижимости, составляется таблица, позволяющая рассчитать суммарный балл. Вариант использования, имеющий максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

    Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости.

    Однако на практике, в процессе рассмотрения и выявления наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости, в том числе и при оценке отдельных объектов таможенной инфраструктуры. В связи с этим рассмотрим нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости.

    Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать обособленного вида использования, промежуточного использования, юридически не соответствующего использования, использования, не соответствующего наиболее эффективному варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого назначения, спекулятивного использования, а также избыточные земельные площади.

    Обособленные виды использования. Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования аналогичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использования может отличаться.

    В другом случае объект недвижимости с типичными характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному варианту использования, так как он не вписывается в окружающую схему землепользования или использования аналогичных объектов.

    Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную стоимость земли, а не традиционное использование недвижимости, характерное для сопоставимых объектов.

    Промежуточные виды использования.

    Если вариант наиболее эффективного использования недвижимости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сложившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифицировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.

    Необходимость промежуточного использования оцениваемого объекта не всегда оказывает влияние на стоимость недвижимости.

    Промежуточный вариант использования может приносить такой же по величине доход, однако может наступить момент, кода он окажется не востребованным рынком в силу ряда объективных причин.

    В рассматриваемом примере ставки арендной платы и величина эксплуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахерской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося на конкретном объекте недвижимости, может оказаться неконкурентоспособным.

    Юридически противоречивые виды использования. Вид использования недвижимости, идентифицируемый как юридически противоречивый, возникает, если фактическое использование объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, действующим в районе его расположения. Обычно это следствие изменения или возникновения новых норм зонирования.

    Юридически противоречивые виды использования не обязательно являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа.

    Если юридически противоречивый вариант использования дает более высокую стоимость недвижимости, оценщик должен учитывать, что разница может относиться к стоимости существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка как такового.

    Оценщику следует различать стоимость строений несоответствующего вида использования и надбавку, создаваемую данным видом использования.

    В некоторых случаях данный вид использования впоследствии должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый период времени, и в проводимом анализе он может рассматриваться как промежуточный вид использования.

    Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным.

    На практике реально существующая застройка может не соответствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена.

    Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определенных капитальных затрат.

    При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный вариант использования недвижимости противоречит существующему, стоимость зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в результате экономического устаревания, а стоимость земельного участка определять на основе существующего вида использования.

    Многопрофильные виды использования.Одним из вариантов наиболее эффективного использования может быть многопрофильное назначение, предусматривающее несколько видов использования для земельного участка и строений.

    В таком случае оценщики определяют стоимость каждой составляющей многопрофильного вида использования объекта.

    Однако в данном случае у собственника могут отсутствовать и возникать определенные дополнительные права, обусловленные именно многопрофильным назначением объекта.

    В результате это может привести к тому, что сумма стоимостей различных составляющих многопрофильного объекта не будет совпадать со стоимостью всей недвижимости.

    Виды использования специального назначения. К недвижимости специального назначения относят объекты, предназначенные только для строго определенного или для очень ограниченного вида использования. В данном случае оценщик в качестве эффективного использования может рассматривать только сохранение его существующего варианта при условии его жизнеспособности.

    Если существующее назначение объекта экономически нежизнеспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и скраповой стоимости улучшений.

    В других случаях рассматриваются два вида наиболее эффективного использования — сохранение прежнего использования специального назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилирование под альтернативное использование (стоимость для альтернативного использования).

    Анализ должен быть проверен рыночным спросом на подобные объекты специального назначения, поскольку существование спроса на такие объекты определяет стоимость его текущего использования.

    Отсутствие спроса свидетельствует о необходимости перепрофилирования, при этом стоимость перепрофилированного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости как объекта специального назначения.

    Спекулятивные виды использования. Находящийся в собственности земельный участок, предназначенный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятивный инвестиционный инструмент. Если собственник рассчитывает на рост стоимости земли, он должен учитывать временной риск, заключающийся в том, что ожидаемый рост не будет достигнут в течение ожидаемого срока.

    Вместе с тем текущая стоимость земли зависит от ее потенциального наиболее эффективного использования в будущем. Оценщику сложно определить тип потенциального наиболее эффективного использования недвижимости в силу многообразия возможных вариантов, поэтому обычно рассматриваются наиболее подходящие альтернативные виды использования или сопоставляются ожидаемые уровни доходов и расходов.

    Избыточная и лишняя площадь участка. В некоторых случаях площадь земельных участков превышает размер, диктуемый наиболее эффективным видом использования. Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуемую текущим использованием зданий.

    Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным способом использования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.

    В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и продаже, представляет собой лишнюю площадь.

    Источник: https://studopedia.su/10_138246_ispolzovaniya-ob-ektov-nedvizhimosti.html

    Использование недвижимости в мирных целях

    Использование недвижимости

    Если у Вас есть свободная квартира (а в силу вымирания коренных жителей крупных городов это отнюдь не такой редкий случай, как может показаться) – сдайте ее приличным людям как можно скорее, так как стоимость аренды будет снижаться вслед за сокращением спроса на недвижимость. Причем, так как рынок аренды более конкурентен, чем сам рынок недвижимости, а потребность в текущих доходах у тех, кто сдает квартиры в аренду, неизмеримо выше, чем у владельцев «инвестиционных квартир», аренда будет дешеветь быстрее недвижимости.

    Сдайте свою квартиру приличным людям на длинный срок и не постесняйтесь постараться взять побольше вперед, даже если за это придется дать им временную скидку, так как в условиях кризиса, подобного нашему, никто не может предвидеть на достаточно далекий срок даже собственного уровня благосостояния.

    Существенно, что эти приличные люди должны еще и обладать общей с Вами культурой, чтобы Вы правильно понимали их настроения и мотивации. Ведь кризис может коснуться и их, в том числе совершенно неожиданно для них самих, – и Вы должны точно понимать, что они не обманут Вас или, по крайней мере, не попытаются ограбить Вас и не создадут для Вас какой-ли-бо опасности.

    Поэтому потенциальная безопасность арендатора для Вас (и готовность съехать с квартиры в случае исчезновения денежных доходов) должна быть значительно более важным фактором, чем сумма, о готовности платить которую он заявляет в момент заключения соглашения с Вами.

    Очень полезной мерой (не говоря о том, что ее требует действующее законодательство и без нее Вы поневоле совершите налоговое преступление) является заключение с арендатором официального договора.

    Да, Вам придется потратить время и деньги (относительно небольшие) на юриста и нотариальное оформление договора, а затем еще и платить налог с арендной платы за квартиру, однако официальное оформление аренды дает Вам юридическую защиту, а в случае возникновения конфликтных ситуаций – весьма эффективный инструмент давления на самого неадекватного арендатора.

    Не говоря уже о том, что в случае «полюбовного» устного соглашения арендатор может в любой момент начать угрожать «сдать» Вас в налоговую инспекцию, что поставит Вас в высшей степени двусмысленное и запутанное положение.

    У риэлторских компаний, услугами которых стоит воспользоваться (обычно они берут плату с арендатора, а не с хозяина жилья, хотя бывают исключения, особенно у небольших компаний и во время кризиса), да и у многих юристов обычно есть стандартные договоры сдачи жилья в аренду. Однако Вы все равно должны тщательно проверить тексты этих договоров и полностью понимать все, что там написано (это касается всех видов договоров и вообще всех бумаг, которые Вам почему-либо приходится подписывать).

    Если Вы чего-то не понимаете, Вы должны требовать от сотрудников разъяснений, причем эти разъяснения должны полностью соответствовать положениям текста договора.

    Вне зависимости от того, что Вам говорят, в любом подписываемом Вами договоре должны быть обязательно указаны:

    • арендная плата с четкими датами оплаты, причем первым платежом арендатор для страховки Ваших интересов должен оплачивать как минимум первый и последний месяцы аренды (иногда – первый и два последних, хотя в условиях кризиса ожидать такого характера оплаты все сложнее; Вам же, напомню, надо уговорить арендатора на оплату максимального срока аренды вперед);

    • четкое разделение видов платежей (как правило, все регулярные коммунальные платежи оплачиваете Вы, а междугородние и международные телефонные переговоры – арендатор);

    • обязательство жильца немедленно съехать в случае неспособности заплатить арендную плату;

    • обязательство жильца компенсировать любой ущерб, нанесенный квартире и находящимся в ней Вашим вещам (мебели, сантехнике, бытовой технике, отделке квартиры, коммуникациям), в точно указанные сроки;

    • четкие и приемлемые для Вас штрафные санкции за любое неисполнение жильцом своих обязательств.

    В любом случае при аренде крайне полезно самому оплачивать все коммунальные услуги, включая стоимость электроэнергии и городского телефона.

    Хотя величина оплаты последних зависит от активности арендатора, она вряд ли сможет привести к их существенному увеличению и нанесению Вам заметного материального ущерба (а если такое происходит, это дает Вам законный повод задать соответствующие вопросы, ибо Вы сдаете квартиру для проживания, а не для превращения ее в место работы телефонных операторов или для установки в ней лесопильного оборудования). Для суда же, если арендатор вдруг предпримет попытку мошенничества, факт оплаты Вами коммунальных услуг явится дополнительным аргументом в пользу того, что квартира действительно принадлежит именно Вам.

    Существенно, что, если Вам удалось добиться от арендатора оплаты вперед значительного времени своего проживания (например, у него была при заключении договора аренды большая сумма денег), он может привыкнуть жить в квартире, ничего не платя за нее, и просто искренне забыть о необходимости вносить арендную плату.

    Поэтому примерно за месяц до первого регулярного платежа арендной платы (а если заранее оплаченный жильцом срок аренды составлял год, то и за два месяца) Вам следует исключительно тактично и корректно напомнить о необходимости начала регулярных платежей.

    Можно сделать это в виде благодарности за оплату вперед (правда, форму такой благодарности надо тщательно продумать, чтобы она не стала поводом для просьбы снизить арендную плату или предоставить по ней скидки), можно – в виде прямого и честного, но все равно очень тактичного разъяснения своей мотивации. Мол, многие добросовестные люди просто забывают, что оплаченный ими период закончился, и для них его начало может оказаться неприятной неожиданностью, и поэтому я привык напоминать всем о его приближении заранее, – ну вот и Вам на всякий случай напоминаю.

    Многие арендаторы, особенно в условиях кризиса, предлагают сделать ремонт или те или иные улучшения в квартире в счет стоимости аренды. Обычно (хотя из любого правила, само собой разумеется, бывают исключения) это плохая для Вас идея, на которую не стоит соглашаться.

    С одной стороны, заранее нельзя оценить цену и качество ремонтных работ.

    Так, есть общее правило, по которому сметную стоимость и продолжительность строительства или ремонта надо спокойно умножать на два, – Вам как арендодателю такое нужно? Существенно, что арендатор может, рассказав Вам сказку о качественной строительной фирме, которой заведует его друг и которая все сделает по себестоимости, рассчитывать сделать ремонт сам, своими силами, в лучшем случае с привлечением жены – с понятным качеством.

    С другой стороны, после того, как ремонтные работы проведены, оценить их стоимость и качество весьма затруднительно.

    Поэтому, если арендатор категорически настаивает на тех или иных улучшениях в квартире, а Вы по тем или иным причинам заинтересованы именно в нем, – наиболее рациональным поступком является самостоятельная организация и проведение ремонта (поскольку квартира все же Ваша, и он должен будет понять Вашу заинтересованность в личном контроле за качеством работ). Особенно это касается всего, связанного с безопасностью: установка или замена железной двери по просьбе арендатора должна производиться только Вами!

    Весьма существенно, что многие современные замки (особенно качественные китайские) имеют так называемые «монтажные ключи», которыми можно спокойно пользоваться до первого применения «хозяйских» ключей. Если Вы доверили замену двери (и, соответственно, замка) своему арендатору, он может дать Вам «монтажные» ключи.

    В этом случае он будет иметь возможность в любой момент по своему усмотрению, перейдя с «монтажных» ключей на «хозяйские», лишить Вас доступа в собственную квартиру.

    При этом официально лишение Вас доступа произойдет не в момент замены ключей, а в момент замены двери, – и, если между этими событиями пройдет достаточное время, Вам будет сложно объяснить в ходе разбора конфликта, почему Вы так долго терпели эту замену.

    Если у Вашей семьи есть и дача, в которой можно жить, и квартира – сдайте, что можно сдать подороже, и переселитесь в другое жилье. Однако при расчете финансовой выгодности переселения на дачу обязательно учтите потери времени и денег на дорогу, которые могут легко «съесть» разницу в величине арендной платы.

    Если у Вас нет свободной квартиры или дачи, – а это наиболее нормальное состояние – вспомните, нет ли у Вас одиноких пожилых родственников с мирным характером или просто друзей с излишком жилплощади. Вы можете предложить им, взяв на себя все организационные вопросы, съехаться вместе, а освободившуюся жилплощадь сдавать, деля арендную плату между собой.

    Это крайне сложная и болезненная процедура, так как, помимо трудностей совместной жизни (а обычно их нельзя полностью предвидеть заранее), разные члены разных семей по-разному будут оценивать свой взнос в общую арендную плату и, соответственно, будут считать справедливым разную величину дохода своей семьи. При этом неожиданные трудности общего проживания наверняка изменят представление членов съехавшихся семей о понесенных ими издержках, что может привести к ощущению несправедливости и недостаточности получаемой ими доли арендной платы.

    В силу вероятного появления этих и многих других проблем (которые вполне могут оказаться в принципе не поддающимися разрешению и требующими отмены всей сделки и разъезду семей по своим квартирам) первый договор на сдачу в аренду высвобожденной жилплощади должен заключаться на относительно короткий срок – не более полугода. Тогда, если коммунальное житье окажется сложным или даже невыносимым, его можно будет достаточно быстро прекратить, сведя к минимуму понесенный моральный ущерб.

    Предыдущая78910111213141516171819202122Следующая

    Дата добавления: 2014-12-17; просмотров: 551; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

    ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

    Источник: https://helpiks.org/1-86173.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.