Изменение права собственности

Переход прав на недвижимость в связи с реорганизацией

Изменение права собственности

В данной статье рассмотрены правовые положения и особенности регистрации в Росреестре перехода права в отношении объектов недвижимости, в связи с реорганизацией Закрытого акционерного общества (далее ЗАО) путем слияния с Обществом с ограниченной ответственностью (далее ООО).

Так, реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом (п. 1 ст. 57 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 57 ГК РФ юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.

Аналогичные положения содержаться и в п. 2 ст. 16 Федерального закона от 08.08.

2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).

Согласно п. 1 ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (пункт 1 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно п. 2 статьи 8.1 и п. 1 статьи 131 ГК РФ, статей  ч. 3, 6 ст.

1 Закона о недвижимости, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также сделки с ним, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и внесения соответствующей записи в ЕГРН, если иное не установлено законом.

Правоспособность, а именно возможность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в учредительном документе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности, юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (п. 1, 3 ст. 49 ГК РФ).

В п. 2 ст.218 ГК РФ указано, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица

То есть, при реорганизации юридического лица в форме присоединения прекращаются права и обязанности, в том числе и в отношении недвижимого имущества, присоединяемого юридического лица и в порядке универсального правопреемства возникают права и обязанности у вновь реорганизованного юридического лица к которому произошло присоединение.

Поскольку правопреемство при реорганизации в форме присоединения носит универсальный характер к реорганизованному юридическому лицу наряду с другими правами переходят права на недвижимое имущество.

При этом, в этих случаях момент перехода права на имущество связан не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий в ЕГРЮЛ органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц и моментом завершения реорганизации.

В то же время, нормы ст. 84 Закона о недвижимости возлагают обязанность по предоставлению в Управление документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации заявленного права на заявителя, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (к заявлению должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения).

Пункт 8 ст.

14 Закона о недвижимости устанавливает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, среди прочего, являются  иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Следует отметить, что в рассматриваемом случае момент возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества у ООО связан с моментом окончания реорганизации и внесения соответствующих записей в ЕГРЮЛ, то основаниями для регистрации такого права в ЕГРН выступают документы, представленные при осуществлении регистрационных действий налоговым органом при внесении регистрационных записей в ЕГРЮЛ.

Порядок и особенности государственной регистрации юридических лиц, государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица и внесение изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ осуществляемые в случае реорганизации, а также внесение в ЕГРЮЛ иных записей в связи с реорганизацией юридических лиц, регулируются положениями, среди прочего, Глав V и VI Закона о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Кроме того, из содержания п. 3 ст.

17 Закона о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей следует, что при реорганизации юридического лица в форме слияния в регистрирующий орган по месту нахождения юридического лица, к которому осуществляется присоединение, к заявлению о внесении записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица должны быть приложены договор о присоединении и передаточный акт.

В силу п. 1 ст.

21 Закона о недвижимости необходимые для государственной регистрации прав Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Вместе с тем следует отметить, что передаточный Акт должен быть заверен печатью, а также содержать заявленные на государственную регистрацию объекты недвижимого имущества.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/07/20/perehod_prav_na_nedvizhimost_v_svyazi_s_reorganizaciej

Когда необходимо проводить регистрацию и перерегистрацию прав собственности в РФ

Изменение права собственности
Наша компания более 11 лет занимается вопросами постановки на учет объектов недвижимости!

Регистрация права собственности означает признание государством права заявителя на недвижимое имущество в определенном законом порядке.

При регистрации государство подтверждает возникновение, изменение, прекращение и переход прав на недвижимое имущество. Фактически право собственности возникает в момент регистрации права. Перерегистрация права – признание физического или юридического лица собственником объекта, если до этого у него уже был иной собственник.

Оба аспекта регулируются ст.ст. 131, 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ,

Право собственности на недвижимый объект может зарегистрировать как физическое, так и юридическое лицо.

Государственная регистрация права собственности может осуществляться в отношении следующих недвижимых объектов: земельного участка, квартиры или комнаты, дома (садового или жилого) или его части, гаража, нежилого помещения. Также лицу может понадобиться подтверждение ранее возникшего права собственности, если объект был приобретен собственником до вступления ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в силу.

Регистрация права на земельный участок делится на: регистрацию прав на земельные участки для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется в едином государственном реестре (далее – ЕГРН) единственным органом, который занимается государственной регистрацией прав недвижимости – Росреестром.

Зачем регистрировать право собственности?

Регистрация права собственности имеет большое практическое значение для правообладателя – существование зарегистрированного права могут подтвердить только сведения о праве, включенные в ЕГРН.

Только с этого момента правообладатель имеет полное право владения, пользования, распоряжения недвижимым объектом.

С момента регистрации права в ЕГРН собственник может совершать сделки с имуществом, объекты могут быть включены в наследственную массу.

Более того, обязанность регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРН гарантирует всем участникам сделок купли-продажи, аренды недвижимости возможность узнать, кто действительно владеет собственностью. Государственная регистрация позволяет защитить собственника и приобретателя объекта в сделке.

В каких случаях необходимо регистрировать право собственности?

Согласно ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» существует целый ряд случаев, при которых правообладатель обязан осуществить государственную регистрацию права.

Среди них законодатель называет акты органов государственной власти или органов местного самоуправления, фиксирующие возникновение, изменение и прекращение прав в отношении недвижимого имущества.

В законе также указываются сделки, совершенные в отношении недвижимого имущества, свидетельство о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения, межевой или технический план, созданный в результате кадастровых работ на объекте и др.

Таким образом, появление любых документов, устанавливающих наличие, возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость, обязывает собственника объекта осуществить государственную регистрацию права.

Кто регистрирует право собственности на объект недвижимости?

Регистрировать право собственности должен собственник участка, дома или иного объекта недвижимости. Если собственником является лицо, не достигшее 14 лет, право собственности может зарегистрировать его законный представитель (родитель), опекун, попечитель.

Если собственник объекта – недееспособное лицо, то право собственности, как правило, регистрирует его опекун. Дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 14 лет, регистрирует право собственности лично или через уполномоченного представителя по доверенности.

Согласно ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, когда государственную регистрацию сопровождает кадастровый учет и эти действия осуществляются одновременно, в определённых случаях право также может зарегистрировать:

  • лицо, которое обладает земельным участком на праве ином, чем право собственности;
  • федеральный орган исполнительной государственной власти, орган субъекта РФ или орган местного самоуправления;
  • иные лица, установленные федеральным законом.

Каков порядок регистрации права собственности на недвижимый объект?

На практике для регистрации права собственности на недвижимый объект правообладателю или его представителю необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра, в многофункциональный центр (далее – МФЦ) в своем городе или отправить заявление о регистрации права собственности почтой (письмо с объявленной ценностью). Наиболее простой способ – зарегистрировать право через МФЦ. К электронным документам обязательно прикладывается усиленная квалифицированная электронная подпись.

Лицо обязано составить соответствующее заявление и приложить к заявлению следующие документы:

  • Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество;
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
  • Документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность);

Квитанция об уплате государственной пошлины (для ф.л. – 1 000 рублей, для ю.л. – 22 000 рублей);

Договор купли-продажи, дарения объекта или иной документ, подтверждающий возникновение, изменение и прекращение прав на объект;

Свидетельство о праве на наследство.

Срок осуществления услуги составляет 9 рабочих дней со дня приема заявления (регистрация права собственности без кадастрового учета).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5caca94cdc9f5800afde8aee/kogda-neobhodimo-provodit-registraciiu-i-pereregistraciiu-prav-sobstvennosti-v-rf-5f1951436f0f331010520e4f

Возникновение, изменение и прекращение права собственности

Изменение права собственности

Основание- это определенные юридические факты (способы возникновения и прекращения)

2-е группы способов возникновения:

1) первоначальные (право собственности возникает впервые – находки, клады)

2) производные (ПС возникает по воле предшествующего собственника, при реорганизации ю/л, при наследовании)

Приобретатель должен всегда учитывать возможность существования прав у других лиц.

Первоначальные ПС.

1) самовольная постройка. Право собственности у лица, произведшего постройку, не возникает. Признается самовольной, если:

а) нарушен порядок землеотвода

б) отсутствует разрешение на строительство

в) было допущено существенное нарушение норм и правил.

В судебном порядке может быть признано ПС как за собственником земельного участка ( с условием возмещения судебных расходов), так и за произведшим эту постройку.

Приобретательская давность. Распространяется на все случаи фактического и беститульного владения чужим имуществом.

– Владение должно быть добросовестным

– Владение должно быть открытым (очевидным для всех других лиц)

– Владение должно быть непрерывным (не менее 5 лет для движимого имущества, не менее 15 лет для недвижимого имущества)

Лицо должно зарегистрировать свое право на объект собственности

1) Находка

2) Клад

3) Обращение в собственность безнадзорных животных

4) Приобретение, если собственник отказался от имущества

5.Договор:общие положения

Договор– соглашение двух или более сторон, лиц, направленное на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей.

Участниками договорных отношений могут быть граждане, достигшие полной гражданской дееспособности, ю/л, а сфере предпринимательской деятельности- граждане, имеющие статус предпринимателей.

Классификация договоров:

– в зависимости от содержания (товары, работы, услуги)

– в зависимости от прав:

– односторонние (у одной стороны есть только права, у другой есть только обязанности, как в договоре займа, учитывая, что это реальная сделка)

– взаимные (когда у каждой из сторон есть как права, так и обязанности)

– по числу сторон (?) (вообще каждую из сторон может представлять несколько участников-лиц). В многосторонних договорах каждый участник является самостоятельным (например, договор простого товарищества)

– в зависимости от обязательств сторон произвести встречные удовлетворения:

а) возмездные (обязанности одной стороны соответствует встречное обязательство другой стороны, т.е. каждая из сторон и К, и Д)

б) безвозмездные (отсутствие предоставления встречного удовлетворения другой стороной)

В имущественном обороте действует презумпция возмездности договора, если в тексте самого договора нет указания на безвозмездный характер. Не допускается заключение договоров дарения, как формы безвозмездного договора между коммерческими организациями.

– консенсуальные (для их заключения достаточно соглашения сторон, а совершение действий- исполнение договора) и реальные (считаются заключенными с момента передачи вещи, т.е. только наличия соглашения в письменной форме недостаточно. Договор займа, перевозки грузов, дарения (хотя в последнем случае если есть письменное обязательство дарить, то консенсуальный).

– Публичный договор. Договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ, оказанию услуг в отношении каждого, кто к ней обратиться.

Признаки, по которым можно квалифицировать договор публичным:

1. одна из сторон- коммерческая организация (может быть унитарное предприятие, хозяйственное общество, товарищество), другой стороной является ю/л или гражданин, выступающий в качестве потребителя

2. характер деятельности организаций (розничная торговля, транспорт, медицинские учреждения, бытовое обслуживание- но в законе перечень примерный)

3. предмет договора (должны быть такие обязанности, которые по своей сути составляют основной предмет деятельности этой организации)

Правовые последствия, связанные с заключением публичного договора:

1. исключительный принцип свободы договора, т.е. данная организация не вправе выбирать себе партнера по договору, в случае отказа можно обращаться в суд и требовать возмещения убытков

2. коммерческая организация не вправе оказывать предпочтения кому-либо из обратившихся потребителей (кроме законодательно установленных льгот)

3. условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех

4. споры, связанные с заключением договоров решаются в судебном порядке

Заключение договоров, условия юридической силы договоров

Условия юридической силы договоров.

1. согласие стороны, берущей на себя обязательства

2. достижение соглашений по всем существующим условиям договора

3. действительность договора

Происходит на стадии заключения

2-е стадии:

– оферта- предложение заключить договор

– акцепт- безусловное согласие заключить договор

Оферта (правовое значение)- связывает сделавшее ее лицо, которое не вправе делать предложение другим лицам, не дождавшись ответа на оферту.

Условия оферты:

– наличие существенных условия договора

– должна быть обращена к конкретному лицу (исключение – публичная оферта)

Т.е. из оферты должно вытекать явное намерение заключить договор с этим лицом. Исключение, когда публичная оферта.

Может быть проект договора, стороны могут обменяться факсами.

2-я стадия: акцепт. С получением акцепта соглашение считается достигнутым. После того, как акцепт получен, не допускается одностороннее расторжение договора.

Своеобразие акцепта от оферты заключается в форме, в которой может быть сделан акцепт. Вообще это может быть обмен письмами, телеграммами, факсами, но существует три формы:

– письменная

– путем совершения действий по выполнению условий договора (В оферте может быть указано, что 2-ой способ неприменим. Действия должны быть совершены в пределах срока, установленного для акцепта.)

– в форме молчания (Когда это прямо предусмотрено в законе. Например договор аренды будет считаться продленным, если ни одна из сторон не уведомила другую, что договор заканчивается. Именно договор аренды считается продленным на неопределенный срок. Потом можно расторгнуть с уведомлением по движимому имуществу за 1 месяц и за 3 месяца по недвжимому).

Срок, в течение которого должно быть дано согласие на заключение договора. В отдельных случаях срок установлен в законе: если одна из сторон обязана заключить договор, то для акцепта установлен срок в 30 дней. Лучший способ- указать в оферте срок ответа. Если срок не установлен ни в законе, ни в оферте, то акцепт должен быть в течение нормально необходимого для этого времени.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Это соглашение, в соответствии с которым, стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Но этот договор будет иметь значение только при соблюдении следующих условий:

1) предварительный договор должен быть заключен в той форме, в которой будет заключен основной договор (нотариально-нотариально)

2) в предварительном договоре стороны устанавливают срок, в который будет заключен основной договор. Если этот срок не установлен, то срок равен 1-му году.

Правовое значение договора: если одна из сторон в будущем отклоняется, то другая сторона может понуждать. Такой спор подведомствен суду.

Достижение соглашения по существенным условиям договора:

1) существенные условия

2) существенные определимые условия договора

3) обычные условия

1) без которых договор не может существовать. Их значение: при их отсутствии договор считается незаключенным.

Договор недействителен- только по основаниям, предусмотренным в законе. При применении правил о недействительных сделках может наступить одно из трех последствий:

– двусторонняя реституция

– односторонняя реституция (когда одна из сторон действует умышленно, а другая добросовестно)

– недопущение реституции (все полученное по сделке с каждой из сторон идет государству)

Незаключенный: только если не достигнуто соглашение по существенным условиям, т.е. нельзя требовать исполнения договора (требовать возмещение убытков никто не запрещает).

К существенным условиям договора относятся:

– предмет договора (считается определенным, если есть наименование и количество, можно даже порядок определения количества).

Для недвижимости существует дополнительное условие- цена;

Договор об аренде- определение аренды;

Договор, связанный с оказанием услуг- по всем этим договорам должен быть перечень действий, которые совершает тот, кто оказывает услуги)

– другое существенное условие может быть названо в законе

– все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (например, одна из сторон настаивает, что обязательство должно быть выполнено в $, а не в RUR)

– к существенным определимым условиям договора от)

К существенным определимым условиям договора (без которых любой договор редко может быть заключен) относятся:

по возможности в договоре должна быть цена, но если ее нет, то договор будет считаться заключенным, т.к. цену можно определить (смотри ГК- статья цена договора)

Далее- это качество, тоже условие необходимо, но определимо, т.е. если стороны сами ссылаются на стандарты, образец, то действует эта норма.

Далее- срок (это все примеры)- при отсутствии срока договор поставки все равно будет заключен (т.к. есть разумный срок, либо через 7 дней после востребования (?)).

Про обычные условия что-то невнятное.



Источник: https://infopedia.su/8x193f.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.