Изменение срока аренды дополнительным соглашением

Содержание

Как изменить договор аренды

Изменение срока аренды дополнительным соглашением

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы 

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Источник: https://zemarenda.ru/kak-izmenit-dogovor-arendy/

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2020 – образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета

Изменение срока аренды дополнительным соглашением

Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.

На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.

Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.

Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:

  • новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
  • сведения об исключении действующих условий;
  • или об изменении пунктов договора полностью или только в части.

Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:

  • замена какой-либо из сторон договора;
  • срок действия сделки;
  • площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
  • размер арендных платежей;
  • условия внесения оплаты;
  • порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
  • правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
  • условие о выкупе объекта аренды и др.

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453. По смыслу ч. 1 ст. 450 Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.

В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.

Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.

Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 451 Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.

Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.

Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:

  • прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий;
  • при недостижении согласия – обратиться в суд.

Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.

Стоимость права аренды земельного участка узнайте в этой статье.

Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.

На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.

Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.

Пример условия основного договора:

4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.

Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:

  • предмет контракта;
  • условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
  • все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.

Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:

  • его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
  • прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
  • место и дата совершения сделки;
  • наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
  • формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
  • в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
  • при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды

Существенным условием арендного контракта признается условие о сроке аренды. На основании ст. 610 Кодекса, договор аренды может быть заключен на определенное или неопределенное время.

Если в договоре вообще нет условия о сроке аренды, считается, что контракт будет действовать бессрочно – пока одна из сторон не решит расторгнуть сделку, письменно уведомив контрагента как минимум за 3 месяца (в случае аренды недвижимости) или как минимум за 1 месяц (при аренде движимых вещей).

Если сделка заключена на определенный срок, нужно ли заключать доп. соглашение по окончанию срока аренды, если стороны согласны на пролонгацию?

По смыслу нормы ч. 2 ст. 621 Кодекса – нет, не нужно. Обоснование дается здесь же – если арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением уже после истечения времени договора, при этом арендодатель не имеет возражений, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Таким образом, в законе сказано, что у сторон нет необходимости заключать доп. соглашение о продлении сроков. Арендатору достаточно просто продолжать пользоваться имуществом, как и ранее.

Определяющим моментом здесь является отсутствие возражений со стороны арендодателя. Имел ли законодатель ввиду, что арендодатель обязательно должен направлять арендатору уведомление в письменной форме об отсутствии претензий или нет – не ясно.

Чтобы обезопасить себя от возможных споров, все же рекомендуется заключить доп. соглашение о продлении сроков. С образцом такого документа можно ознакомиться ниже.

Изменение предмета

Каких-либо законодательных ограничений на изменение предмета договора посредством заключения доп. соглашения не установлено. Однако юридически более грамотным будет расторгнуть предыдущий контракт и заключить новый на измененных условиях.

В противном случае, в текст доп. соглашения придется включать положения об изменении практически всех пунктов старого договора – срок аренды, размер арендных платежей, порядок пользования имуществом, условие о выкупе и др., что выглядит не слишком целесообразным.

Повышение платы

Стороны могут заключить дополнительное соглашение в том числе и в отношении изменения размера арендных платежей.

При составлении документа нужно учитывать некоторые законодательные положения:

 если в договоре не указано, с какой периодичностью могут производиться изменения суммы арендных платежей, действует общее законодательное правило, предусмотренное ч. 3 ст. 614 Кодекса размер арендных платежей можно менять не чаще 1 раза в год
 иные сроки могут быть предусмотрены в изначальном договоре например, что стороны могут менять плату за аренду 1 раз в полгода или 1 раз в 3 месяца
 закон не ограничивает право сторон на изменение арендных платежей как в большую, так и в меньшую сторону то есть, арендодатель может и повысить плату, и понизить ее

Итак, посредством доп. соглашения стороны арендных правоотношений могут вносить изменения в изначальный договор.

При этом такие изменения могут касаться как сроков аренды, размера арендных платежей или правила о выкупе, так и предмета договора. Доп. соглашение нужно заключать в той же форме, что и основной контракт, если в последнем не содержится иного условия.

Про уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендатора читайте здесь.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-arendy/

Пролонгация или возобновление срока договора аренды?

Изменение срока аренды дополнительным соглашением

В настоящее время даже среди юристов имеется путаница в понятиях “продление (или пролонгация) срока договора аренды” и “возобновление договора аренды на новый срок”. Несмотря на кажущуюся идентичность понятий они имеют существенное различие:

  • продление или пролонгация – это увеличение срока ранее заключенного договора аренды. Сами по себе указанные понятия в законодательстве не встречаются, так как по сути регулируются общей частью ГК, в частности статьями 450, 452 и 453.

Обычно для продления срока договора аренды стороны заключают дополнительное соглашение, которым заменяют прежнее условие о сроке новым, например, прежнюю версию: “Договор заключен на срок с 01 февраля 2015 года по 31 января 2020 года”, заменяют новой версией следующего содержания: “Договор заключен на срок с 01 февраля 2015 года по 31 января 2025 года”.

  • возобновление договора – это по сути заключение нового договора, что закреплено в судебной практике (пункт 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

У обоих подходов есть оборотная практическая сторона, которая не всегда бросается в глаза, с учетом встречающейся путаницы в самих определениях:

  • государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения на момент написания настоящей книги в 22 раза меньше, чем за регистрацию договора аренды (впрочем возобновление договоров обычно оформляется дополнительным соглашением, в суть которого регистраторы внимательно не вникают);
  • в силу положений части 1 статьи 258 НК РФ, “капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды”. Таким образом, если на момент истечения срока договора аренды не все затраты на капитальные вложения были амортизированы арендатором, то последнему экономически выгоднее продлить срок договора аренды, а не возобновить его.

Возобновление договора аренды на новый срок регулируется статьей 621 ГК РФ, которая позволяет фактически разделить варианты возобновления договора аренды на три варианта:

Возобновление договора аренды на условиях специальных законов или договора аренды

Положения статьи 621 ГК РФ в части возобновления договоров аренды применяются в случаях если иные способы возобновления договора аренды не предусмотрены иными законами или договорами, которые в большинстве случаев сводятся к следующим условиям возобновления:

  • Специальные условия возобновления договоров аренды, устанавливаемые законами как правило применимы либо ограниченному в обороте имуществу (применительно к недвижимости это, например, бываю объекты гражданской обороны двойного назначения), либо, что встречается чаще, в случаях, когда объектом аренды является государственное или муниципальное имущество.
  • Особые условия возобновления договора аренды также применимы на случаи, когда стороны договора по каким-либо причинам не смогли зарегистрировать долгосрочной договор аренды в течение срока, пока договор действовал как договор, заключенный на срок менее одного года. В отношении таких случаев стороны вносят в договоры оговорки.

В случае, если настоящий Договор Аренды не будет зарегистрирован в установленном порядке в течение действия краткосрочного договора аренды, стороны пришли к соглашению о том, что срок действия настоящего Договора как краткосрочного договора аренды возобновляется автоматически на последующие 360 (триста шестьдесят) календарных дней на условиях, согласованных сторонами в тексте настоящего договора до даты государственной регистрации настоящего договора или до истечения согласованного сторонами совокупного срока договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее. Стороны подтверждают, что такое автоматическое возобновление не требует каких-либо изменений или дополнений к настоящему Договору Аренды или подписания каких-либо дополнительных документов или какого-либо уведомления Сторон.

  • Отказ от возобновления договора аренды на новый срок, что для сторон договора имеет одинаковую мотивацию, связанную в первую очередь с общей экономической нестабильностью в России, а также с тем, что арендодатели, заинтересованные в привлечении трафика потребителей торгового центра, стратегически не готовы отказаться от возможности провести реконцепцию торгового центра и/или осуществить ротацию арендаторов, предоставив потребителям возможность приобретать наиболее актуальные товары и услуги.
  • Условия возобновления договора аренды на новый срок, отличающиеся от установленных гражданским кодексом, например, существенно увеличенные сроки уведомления арендатором арендодателя о желании возобновить договора, которые в среднем составляют от 6 месяцев до 1 года. Коммерческие условия возобновленного договора в таких случаях либо не указываются вовсе, либо вносится оговорка о том, что коммерческие условия должны быть согласованы сторонами дополнительно, не менее чем за 2-3 месяца до истечения срока предыдущего договора.

Возобновление договора аренды по воле арендатора

Часть 1 статьи 621 ГК, если стороны не установили иные условия возобновления договора, очевидно защищает интересы арендатора, а не арендодателя, так как именно арендатор решает хочет он или нет возобновления договора. Однако, в силу второго абзаца указанной нормы закона, а также в соответствии с пунктом 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г.

N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при возобновлении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, то есть арендодатель вправе изменять срок договора, размер арендной платы и иные условия, а арендатор имеет преимущественное право только перед третьими лицами согласившимися на заключение договора аренды на тех же условиях.

Также предусмотрено, что уведомление о желании возобновить договор аренды на новый срок должно быть направлено арендатором арендодателю в срок установленный договором или, если такой срок не установлен, в разумный срок до прекращения договора аренды.

Безусловно, как для арендодателя, которому в случае освобождения помещения арендатором придется искать нового арендатора, так и арендатору, которому в случае невозможности возобновления договора аренды на новый срок необходимо решить массу вопросов связанных с прекращением деятельности в нем (персонал, товарные остатки, торговое оборудование, демонтаж вывесок), разумно срок все-таки установить.

Обращает на себя и защитный механизм, заключающийся в праве арендатора требовать от арендодателя перевода на себя прав аренды по договору, заключенному арендодателем с третьим лицом, и/или возмещения убытков.

Указанное условие может сильно потрепать арендодателю нервы, так как, например, арендодатель при реконцепции торгового центра может решить предоставить помещение в аренду третьему лицу на условиях более выгодных, чем прежнему арендатору, решая свои стратегические и/или маркетинговые задачи.

В такой ситуации очевидным способом защиты арендодателя будет формирование четкого коммерческого предложения, с указанием не только срока договора аренды и размера арендной платы, но и максимально конкретизированным видом разрешенного использования, включая, например, товарные знаки реализуемых товаров или оказываемых услуг.

Возобновление договора аренды по умолчанию

Данный вариант возобновления договора – вариант для ленивых. Если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечению срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, то договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок, со всеми плюсами и минусами, которые были рассмотрены ранее для договоров аренды заключенных на неопределенный срок.

Арендатору надо помнить не только о том, что возобновленный таким образом договор может быть прекращен арендодателем в одностороннем порядке в любое время, но и том, что в большинстве договоров, особенно крупных девелоперов, предусмотрено, что размер арендной платы за пользование помещением по истечению срока, установленного договором, может составлять от 200 до 400 % от прежнего размера арендной платы.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/prolongaciia-ili-vozobnovlenie-sroka-dogovora-arendy-5ea2f5b281f1c90c6b4af7b5

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения – Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений

Изменение срока аренды дополнительным соглашением

Статьёй 452 Гражданского Кодекса РФ постановлено, что любые изменения в условия договоров разного типа или же внесение дополнений к ним могут быть оформлены путём составления соглашения “Об изменении условий договора” более известного как дополнительное соглашение.

Форма дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения

Данное соглашение составляется письменно и в строгом соответствии со структурой и формой основного договора. Должны быть учтены все мельчайшие моменты при оформлении, так как в случае каких-либо несоответствий дополнительное соглашение может быть признано недействительным.

Посредством составления дополнительного соглашения можно не только внести изменения в условия, определённые основным договором аренды нежилого помещения, но и полностью аннулировать его определённые пункты, или же вписать дополнительные.

Важно! Дополнительное соглашение должно быть прописано доступным и понятным языком без использования формулировок, которые каким-либо образом могут исказить смысл документа.

Внесение изменений в основной договор аренды через дополнительное соглашение к нему возможно лишь при условии согласия на это обеих сторон. Если владельцев арендуемого помещения несколько, то согласие должно быть получено от каждого из них.

При составлении документа особое внимание следует уделить тому, был основной договор заверен нотариально, зарегистрирован в государственном реестре или нет. Если да, то и с дополнительным соглашением необходимо будет проделать те же действия.

дополнительного соглашения

В названии документа должно быть указано то, дополнением к какому договору он является. Обязательно указывается номер основного договора (если таковой был ему присвоен) и дату его составления.

Структура соглашения:

  • наименование документа и его порядковый номер;
  • место и дата его подписания;
  • информация об арендодателе и арендаторе;
  • пункты основного договора, которые подлежат изменению и их текст в новой редакции;
  • момент вступления составляемого документа в полную юридическую силу;
  • дополнительная информация. Сюда, как правило, вписывается количество экземпляров данного соглашения;
  • подписи сторон.

Важно! При составлении документа не допускаются какие-либо исправления или ошибки. Нельзя даже вносить исправления путём проставления отметки “исправленному верить”.

При необходимости могут быть указаны обстоятельства, которые послужили основаниями для внесения изменений в основной договор. Здесь следует руководствоваться статьёй 95 Федерального закона «О госзакупках» № 44-ФЗ.

Важно! Имена, наименования, адреса и даты вписывают в том же формате, что и в основном документе.

Количество экземпляров соглашения приравнивается к количеству сторон. Как правило, они равняются двум, но бывают и случаи, когда данное число большее.

Порядок изменения арендной платы за пользование нежилого помещения

Стоимость услуг по аренде нежилого помещения может быть изменена в порядке, предусмотренном статьями 424 и 425 Гражданского Кодекса РФ. Если расчёт первоначальной суммы производился посредством составления расчётных документов (сметы), то и новая сумма должна быть рассчитана таким же образом с внесением всех произведённых изменений.

Важно! Стоимость аренды может быть изменена в любой момент действия основного документа.

При указании в дополнительном соглашении новой суммы арендной платы следует указать и размер налога на добавочною стоимость.

Все остальные пункты договора аренды, которые не были изменены соглашением, свою силу не утрачивают и являются обязательными для исполнения всеми его сторонами.

г. ______________                                                                              «___» ____________  20__ г.

____________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________________________, действующего на основании ___________, с одной стороны, и

_____________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице  ________________________________________, действующего на основании ___________,  с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение №__ к договору аренды помещений № ___ от «__» __________ 20__ года (далее «Договор») о нижеследующем:

1. Изменить п. ___ и изложить его в следующей редакции:

Размер арендной платы с «___» ______ 20__ года составляет _______ (______________________) рублей в месяц, в том числе НДС 18% – _______ рублей ___ копеек.

2. Настоящее дополнительное соглашение №__ к Договору вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением №__ к договору аренды помещений № ___ от «__» __________ 20__ года.

4. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

АрендодательАрендатор
___________________________________________ /_______________М.П.___________________________________________ /_______________М.П.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BD%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D0%BE%D0%B3%D0%BB%D0%B0%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%BA_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Пролонгация договора аренды: образцы 2020 г. доп. соглашения, условия

Изменение срока аренды дополнительным соглашением

Последние изменения: Январь 2020

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора.

Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.

Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  • Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.

  • Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа.

    Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

  • арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  • собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления.

Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е.

арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

КонсультантПлюс

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

  1. Заключить новый контракт.
  2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности.  Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более.

Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства.

При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления.

При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве.

Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

  • Название документа;
  • Дату;
  • Ссылку на первичный договор;
  • Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
  • Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

 

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

  • наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
  • указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст.

    209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;

  • если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/prolongatsiya-dogovora-arendyi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.