Как арендовать нежилое помещение

Содержание

Как арендовать нежилое помещение у администрации города в 2020 году

Как арендовать нежилое помещение

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города – это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

  • комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
  • унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку.

Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию.

В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

  1. возможность быстро начать бизнес;
  2. возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
  3. быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
  4. если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
  5. конкурентоспособная стоимость;
  6. расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
  7. возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
  8. прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам.

Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации.

Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

  • административное здание;
  • склад;
  • офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.  

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит.

Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию.

Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор.

В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта.

Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения у муниципалитета

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

  1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
  2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
  3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
  4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-arendovat-nezhiloe-pomeshhenie-u-administracii-goroda

Как арендовать нежилое помещение

Как арендовать нежилое помещение

Договор аренды помещения, в том числе – нежилого, пожалуй, является одним из самых консервативных и популярных в гражданском праве.

Поскольку вопрос того, как арендовать нежилое помещение представляет интерес, как для того, кто нуждается в площадях, например, для осуществления определенной деятельности, так и для того, кто хотел бы, имея недвижимость, получать от нее регулярный доход, следует знать определенные особенности составления подобного договора, для того, чтобы избежать весьма распространенных ошибок и суметь защитить свои права в случае необходимости.

Аренда нежилого помещения – условия договора

Обязательными условиями договора, которые необходимо знать каждому, кто хотел бы арендовать нежилое помещение, являются предмет договора, его срок и размер регулярной арендной платы. При отсутствии хотя бы одного из этих условий, договор аренды может быть оспорен в суде и признан недействительным.

Если хотя бы одной из сторон по договору является лицо не физическое, а юридическое, договор аренды в обязательном порядке должен заключаться в простой письменной форме.

В том случае, если срок действия заключенного договора аренды нежилого помещения превышает 12 месяцев, его необходимо будет зарегистрировать в соответствующих государственных органах – таково существенное требование Гражданского Кодекса Российской Федерации. В противном случае, договор будет считаться незаключенным.

Как арендовать нежилое помещение – предмет договора

Для того чтобы арендовать нежилое помещение, очень важно, чтобы предмет заключаемого договора, а именно – нежилое помещение, определялся в нем абсолютно однозначно и имел соответствующие признаки и характеристики, благодаря которым его можно было безошибочно установить.

Для этого, как правило, к договору прикладываются кадастровый паспорт соответствующего жилого помещения, в котором все необходимые сведения и уникальные характеристики предмета договора указываются в полной мере и с максимальной достоверностью.

Предметом договора аренды нежилого помещения может быть только та его часть, которая выделена в отдельную единицу. Так, можно, например, арендовать помещение в здании или же – само здание, но никаким образом нельзя арендовать часть комнаты или ее стену.

Нет, вы, конечно, можете договориться с собственником помещения о том что будете ими пользоваться какое-то время. Но вот отдельный договор аренды по этому поводу заключать не нужно, даже в том случае, если эта стена или часть помещения имеет собственные, легко определяемые пространственные характеристики.

Или же, речь в подобном договоре будет идти не об арендных отношениях, он будет регулироваться лишь общими положениями Гражданского Права и, конечно, условиями, которые вы захотите указать в договоре.

Срок договора аренды нежилого помещения

Если вы хотите арендовать нежилое помещение, то должны помнить и еще об одном важном условии подобного договора – о сроке. Существует два способа его указания – либо конкретным периодом, выраженным в часах, днях, месяцах или годах, либо – при помощи какой-то конкретной календарной даты.

Нельзя, например, определить срок договора аренды указанием некоего конкретного события, даже, если оно действительно наступит в будущем, например, начало реконструкции здания или же окончание предпринимательской деятельности – в этом случае, согласно ст. 190 Гражданского Кодекса РФ, срок договора считается неопределенным и несогласованным.

Нельзя также заключить договор аренды на период, начинающийся до момента его непосредственного заключения.

Иными словами, если вы, фактически арендовали нежилое помещение несколько месяцев без договора, а затем решили оформить свои отношения с арендодателем официально, срок договора аренды все равно будет исчисляться с момента его фактического заключения или, если это необходимо, его государственной регистрации.

С другой стороны, Гражданский Кодекс определяет и то, что если вы продолжаете пользоваться помещением и после того, как указанный в договоре срок фактически истек, и при этом не имеется никаких возражений со стороны арендодателя, то договор аренды нежилого помещения пролонгирутся автоматически.

Если конкретный срок аренды в договоре не указан, то считается, что стороны заключили его на неопределенный срок, что тоже вполне допустимо.

Арендная плата за нежилое помещение

Еще одни, крайне важным и необходимым условием договора аренды помещения является указание в нем арендной платы. Обратите внимание, что в отличие от срока, если при заключении договора вы не проставили в нем его цену, то, согласно Гражданскому Законодательству, а именно, ст. 654, п. 1 ГК РФ, такой договор будет считаться незаключенным.

Еще несколько важных пунктов договора аренды нежилого помещения

Для того чтобы вы могли арендовать нежилое помещение у конкретного лица, у нег в обязательном порядке должно иметься зарегистрированное право собственности на это помещение.

Обратите внимание на то, что право собственности, согласно Российскому Законодательству возникает не с момента совершения сделки купли-продажи, вступления в наследство, дарения и т. д., а с той даты, которая указана в записи ЕГРП.

Таки образом, все договоры аренды, датируемые ранее этого момента, оказываются юридически ничтожными и могут быть оспорены в установленном порядке.

Договор аренды нежилого помещения, срок которого равен 12 месяцам или более, в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, и вы вправе потребовать от арендодателя предоставить вам для этого все соответствующие документы. Если же он будет отказывать вам в этом, не имея на то достаточно уважительных причин, вы вправе потребовать регистрации подобного договора через суд.

Если вы заключили договор аренды нежилого помещения с одним лицом, а в течение срока его действия, право собственности на недвижимость перешла к другому лицу, то это не является достаточным основанием для расторжения имеющегося у вас договора, его изменения или заключения нового. Это прямо указано в статье 617, п. 1 ГК РФ. Так что, если вы сами не являетесь инициатором подобных действий, можете продолжать арендовать нежилое помещение совершенно спокойно, конечно, своевременно внося указанную в нем арендную плату.

Источник: http://www.jurist-center.ru/arendovat_nezhiloe_pomeshhenie.html

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость

Как арендовать нежилое помещение

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e7905139a794771ca6754fc

Как арендовать помещение у города Москвы

Как арендовать нежилое помещение

Для предприятий малого и среднего бизнеса аренда недвижимости у Департамента городского имущества Москвы — один из лучших способов сэкономить на арендной плате и высвободить деньги для решения бизнес-задач.

Участвуя в торгах, предприниматели могут получить помещение по ставке ниже среднерыночной, а впоследствии выкупить на выгодных условиях.

О том, как арендовать помещение у города Москвы и принять участие в спецпрограммах поддержки малого и среднего бизнеса, рассказывают эксперты Smart Choice.

Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города

  • Выберите подходящий объект. Они представлены на сайте mos.ru. Обратите внимание на ключевую лотовую информацию: дату проведения торгов, срок аренды, стартовую сумму арендной платы.
  • Осмотрите недвижимость. Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
  • Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
  • Соберите пакет документов. Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
  • Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
  • В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе. Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
  • Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
  • Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.

Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.

Как арендовать помещение у города Москвы? Анализируем лотовую документацию

Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, — изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе. В документе указаны:

  • детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
  • срок договора;
  • начальная цена, с которой стартуют ставки;
  • задаток для участия в торгах;
  • сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
  • минимальный шаг аукциона;
  • документы для участия;
  • дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.

Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.

Важно: в Москве действуют несколько программ помощи предпринимателям.

Например, предусмотрена имущественная поддержка субъектов малого бизнеса, которые работают в области здравоохранения, социального питания, образования, бытового обслуживания и т.д.

Чтобы понять, может ли ваша компания рассчитывать на льготы, обратитесь к специалистам Smart Choice: они досконально знакомы с законодательством по программам помощи предпринимателям и позаботятся о правильном оформлении документов.

Подводные камни при аренде муниципального имущества

Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:

  • Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
  • Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней. Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
  • Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату. Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие — до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.

Как арендовать коммерческую недвижимость у города без проблем?

Smart Choice предлагает услуги аренды и выкупа помещений у Департамента имущества  Москвы предпринимателям, которые хотят получить городскую недвижимость на привлекательных условиях. Мы оказываем широкий спектр услуг:

  • Подбор объекта под требования заказчика среди предложений ДГИ, мониторинг новых предложений.
  • Осмотр недвижимости, оценка выгоды предложения, расчет приблизительной рыночной стоимости объекта.
  • Консультации по возможности участия в государственных программах.
  • Регистрация клиента на площадке для проведения торгов.
  • Сбор пакета документов, внесение задатка.
  • Проработка стратегии участия в аукционе, расчет максимальной суммы, которую имеет смысл заплатить за помещение.
  • Участие в аукционе от вашего имени.
  • Подписание протокола, перевод начальной суммы на счет ДГИ, подписание договора.
  • Оценка возможности выкупа недвижимости, подача документов в ДГИ.
  • Анализ договора на выкуп недвижимости, проведение независимой оценки.
  • Оспаривание стоимости недвижимости в суде.
  • Заключение договора о выкупе арендуемой недвижимости.

В Smart Choice работают юристы с опытом более 5 лет, многократно сотрудничавшие с ДГИ по различным вопросам. Мы поможем арендовать идеально подходящее для вашего бизнеса помещение у города с возможностью последующего выкупа в Москве или Московской области, убедившись, что условия — самые выгодные.

Источник: https://schoice.ru/kak-arendovat-pomeshhenie-u-goroda-moskvy/

Как арендовать помещение и не увязнуть в долгах

Как арендовать нежилое помещение

Как правило, в России для ведения собственного бизнеса используют помещения, которые взяты в аренду. Дело в том, что не каждый может себе позволить с первых же дней работы фирмы или предприятия, купить помещение.

А вот взятие в аренду под умеренную плату существенно снизит сумму, которая необходима для запуска бизнеса.

Вот потому и большинство начинающих предпринимателей предпочитают брать недвижимость в аренду, а не покупать ее.

Лучше всего арендовать нежилую площадь, которая используется для коммерческих целей.

Арендовать для бизнеса жилые помещения законодательство позволяет только физическим лицам. Например, самозанятым. Но при этом не должны быть нарушены права граждан в доме, в котором арендуется помещение. Но при этом физическим лицам нельзя размещать там производство.

Итак. Вам приглянулось помещение. И вы хотите взять его в аренду. Первым делом, попросите документы у человека, сдающего помещение.

Проверка документов

Закажите выписку из реестра недвижимости. Таким образом вы сможете узнать – не является ли помещение залоговым и не находится ли оно под арестом.

Также попросите арендодателя продемонстрировать вам следующие документы:· Документ, на основе которого он владеет недвижимостью· Паспорта: БТИ и кадастровый

Внимательно читайте условия договора

Внимательно изучите все детали договора: дату, реквизиты и т. д. Отсутствие некоторых пунктов делает контракт недействительным. А еще лучше покажите договор компетентному юристу.

Предмет и объект договора

Необходимо различать эти два понятия. Предмет – это взаимоотношения сторон сделки. Объектом же выступает само недвижимое имущество. Необходимо, чтобы в договоре были указаны его подробные характеристики. В иной ситуации договор может быть признан не заключенным.

Должна быть указана площадь помещения, его кадастровый номер, число комнат, адрес, по которому оно расположено.неплохо бы получить копия кадастрового паспорта объекта.

Сроки действия договора

Сроки аренды помещения согласовывают стороны. Если срок аренды превышает один год, то договор необходимо зарегистрировать. И только после процедуры госрегистрации договор вступает в силу.

Сроки аренды в договоре можно устанавливать в форме календарной даты. Например, с такого то числа и года, по такое то. Или периодом времени. Например, на 24 месяца, на три года и т.д.

Если срок, который прописан в договоре прошел, но арендодатель не возражает, чтобы вы дальше пользовались помещение, то договор считается автоматически продленным не неопределенный срок.

Причем, на тех условиях, которые были прописаны изначально. Прервать такой договор может любая из сторон.

Но необходимо предупредить о разрыве договора за три месяца, если в договоре не указанные иные условия.

Арендная плата

В договоре обязательно должен быть пункт о стоимости аренды и сроках осуществления оплаты.

Бывают такие разновидности платежей:· Определенная сумма аренды, которую можно оплачивать, как и разово, так и раз в определенный промежуток времени.· Доля дохода, которую получил арендатор во время пользования помещением.· Также в качестве арендной платы может служить оказание определенных услуг арендодателю. · Затраты, на ремонт и улучшение имущества.

Поверх арендной платы арендатор обязан оплачивать все коммунальные услуги. Газ, воду, электроэнергию и т.д. Эти расходы могут быть включены, как часть арендной платы. Учтите, что после подписания договора, арендодатель не имеет права изменять цену аренды до окончания срока действия договора.

Правда, в самом договоре могут быть прописаны сроки пересмотра его условий. В этом случае сумма арендной платы может быть изменена по согласию двух сторон, но не чаще, чем раз в год.

Обратите внимание также и на такие пункты договора:

· Зафиксируйте в договоре размер налога НДС. Ведь сдача недвижимости в аренду подразумевает оплату налога на добавочную стоимость. Налог НДС платить арендодатель.

Он получает счет фактуру, в котором НДС выделена отдельной строкой. В случаи, если он не является плательщиком налога на добавочную стоимость, попросите представить его документ, подтверждающий это.

И внесите это в договор.

· Если планируете делать ремонт помещения своими средствами, лучше заранее прописать это в условиях договора. Например, возмещения вам части средств за ремонт путем понижения на определенный период арендной платы.

· В случае, если собираетесь делать перепланировку арендуемого помещения, включите этот пункт в договор. Особенно, если перепланировка включает изменение входов, перенос стен.

К тому же, очень часто перепланировка влечет за собой изменение инженерных систем. Нередко такие перепланировки необходимы парикмахерским. Такие действия влекут за собой изменение технического паспорта недвижимого объекта.

И должны быть оговорены заранее.

· Укажите в договоре возможность передачи арендованного помещения в субаренду. То есть, третьим лицам, если в будущем вы не исключаете такой шаг с вашей стороны.

· Укажите порядок доступа в помещение. Нередко спорные ситуации могут возникать во время задержки арендной платы. Потому, следует указать в договоре, какие действия могут быть применены по отношению к арендатору. К примеру, арендатор не получит доступ к помещению до момента погашения задолженности. Но при этом, все его имущество будет в сохранности.

· Возможность использования наружных стен для монтирования рекламных конструкций. Важно изначально обращать внимание на такие нюансы. Поскольку в будущем это может привести к определенным разногласиям с арендодателем.

· Условия досрочного расторжения договора. Если этот пункт не будет прописан в контракте, вне зависимости от того, как будет идти ваш бизнес, вам все равно будет необходимо платить за аренду до окончания ее срока. И вы можете оказаться в достаточно затруднительной ситуации.

Особенно, если в договоре не прописана возможность сдачи недвижимости в аренду третьим лицам. Тогда все бремя затрат ляжет на ваши плечи. Также, вы может прописать пункт, согласно которому, арендодатель имеет право разорвать договор только в тех случаях, когда это предусмотрено законом.

· Акт о передаче лучше подписывать по факту получения недвижимости.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/finpop/kak-arendovat-pomescenie-i-ne-uviaznut-v-dolgah-5ce38abf54a96300b3487d2f

Как составить договор аренды

Как арендовать нежилое помещение

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.