Как купить ипотечную квартиру у собственника

Содержание

Квартира в ипотеку от частного лица — рассрочка между частными лицами

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Рассмотрим приобретение жилья у частного лица в ипотеку. Ее часто путают с ипотечным кредитованием, в котором фигурируют банковские или кредитные организации.

Ипотекой считается форма залога при которой недвижимое имущество закладывается и находится в пользовании и владении должника.

Если он не выполняет своих обязательств, то кредитор имеет право реализовать данную жилплощадь для удовлетворения своих интересов.

Ипотечные сделки легко можно совершать методом заключения договора между покупателем и продавцом. Сделка такого плана между частными лицами становится все более популярной на рынке вторичной недвижимости. Практически у каждого человека рано или поздно возникает потребность в приобретении собственной недвижимости.

Покупка жилья – это всегда важный и ответственный шаг. Спешка в таком вопросе ни к чему, даже если вы хотите побыстрее оформить договор купли-продажи по ипотеке.

И даже в наше время не безопасно покупать недвижимость. Это связано с потерей финансов или права собственности.

Мы хотим, чтобы при выборе и покупке квартиры у частного лица, вы придерживались четкого алгоритма действий, и исключали возможные риски.

Постепенное погашение долга

Что же такое ипотека между частными лицами? Проще физические лица договариваются между собой о продаже недвижимости под залог.

По сути это покупка квартиры в рассрочку, оформленная по договору купли-продажи, в котором прописываются условия поэтапной оплаты. Сделка такого рода и называется ипотечной. Многие люди ищут жилье, а его цена непрерывно растет.

Даже вторичная недвижимость стоит совсем не дешево и собрать необходимую сумму очень сложно.

Бывают и ситуации, когда в банке проблематично взять кредит под вторичную недвижимость. В свою очереди продавцы тоже страдают от нарушения своих планов по смене недвижимости и переселении в новостройку.

И покупатели, и продавцы находятся в невыгодном положении и тогда они принимают решение о продаже квартиры в рассрочку. Часто выгода может быть у двух сторон.

  Продавец не нуждаются в быстрых деньгах, а покупатель остро нуждается в жилье, ждет поступление денежных средств в скором времени и планирует быстрее выплатить долги.

Виды ипотеки по срокам

Ипотека может разделяться на два вида – краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные в основном бывают от 3-х до 6-ти месяцев, это учитывая первоначальный взнос 50-80% от всей сумы. Долгосрочная – больше года, но вначале вносится меньшая сумма, где-то 20-30%.

Долгосрочная ипотека встречается крайне редко, так как продавцы не готовы ждать долго и имеют свои планы.  Также может быть применена и система большего задатка. Сначала выплачивается сумма в размере не менее 50% от полной стоимости, а оставшийся долг выплачивается в течении до полугода. Все варианты ипотеки между частными лицами оговариваются заранее и потом заверяются нотариально.

Порядок оформления договора ипотеки

Жилье, приобретенное в ипотеку, у нотариуса оформляется как объект, приобретенный за наличный расчет.

Суть договора продажи жилья в ипотеку состоит в том, что в разделе стоимости договора должны быть указаны точные сроки рассрочки и порядок выплаты.

В дополнительных условиях договора можно указать на предмет оплаты процентов за просроченный срок погашения долга. У каждого договора имеются свои подводные камни.

К подводным камням можно отнести:

  • обременение,
  • незаконную перепланировку,
  • сокрытие продавцом правдивых данных и достоверности фактов о недвижимости.

Продавец в свою очередь рискует не получить оговоренную сумму в полном объёме. Но в договоре купли-продажи указывается, что недвижимость находится в обременении по полные погашения долга.  Если же такая конфликтная ситуация возникла, то она решается только в судебном порядке, где и выносится вердикт о расторжении договора.

Покупатель возвращает долги или расстаётся с квартирой. Кстати, все расписки о погашении долга желательно заверять в нотариальной конторе. А еще лучше прописать в разделе договора, касательно условий оплаты, участие нотариуса.  Расписки или устные договорённости обязательно должны быть нотариально оформлены.

Всем нужны гарантии.  Документы должны быть нотариально заверены во избежание рисков и их оспаривания.  Для покупателя рисковано, когда сумма за жилье в ипотеку уже выплачена полностью, а обременение не снимается. Риск со стороны продавца может выражаться в затягивании выплат покупателя с целью наживы.

При повторной сделке купли-продажи долг продавцу уже не возвращается даже с судебными разбирательствами. Разница в цене может быть очень большая, смотря как договорятся.

Поэтому в условиях договора купли-продажи прописывается пункт, в котором указывается о переходе недвижимости в собственность только после погашения задолженности.

В свою очередь покупателю необходимо опасаться «плохих квартир» с «темным прошлым».

Просто будем осторожными

Как вы уже поняли, покупка квартиры в ипотеку у физлица – это альтернатива ипотечному кредитованию. Самым большим преимуществом для покупателя является:

  • беспроцентное погашение задолженности,
  • исключение комиссии
  • минимальные риски при сделке.

Особенно важным считается факт отсутствия поручителей и минимальное количество документов для договора купли-продажи жилья в ипотеку.

Просто необходимо учитывать тонкости такого мероприятия и избегать «подводных камней». В любом случае вид такой сделки намного выгоднее, чем брать кратковременный кредит в банке. Ведь вам могут его не дать и еще придется платить по кредитной ставке. Но есть и минусы – ипотека у физлица почти всегда кратковременна и необходимо учитывать финансовое положение.

Сейчас участились случаи заключения сделок на крайне невыгодных условиях для покупателя. Поэтому прежде чем купить квартиру, проверьте репутацию продавца, ведь каждый день появляются новые схемы махинаций. Любую передачу денежных средств проводите только после освидетельствования всех надлежащих документов нотариусом.

Помощь в оформлении сделки от Компании «МИЭЛЬ» 

Компания «МИЭЛЬ» в Москве и Московской области и по всей России имеет репутацию надежной федеральной сети офисов недвижимости. Нам доверяют тысячи клиентов, мы всегда рады помочь вам при покупке любой недвижимости.

Покупатель не всегда осведомлен в юридических вопросах по ипотечному жилью, а мы всегда рады ему в этом помочь.

  Компания «МИЭЛЬ» для своих клиентов всегда выступает в качестве гаранта, обеспечивая безопасность в решении сложных задач. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, мы подыщем для вас подходящий вариант.

При этом риски при покупке квартир в ипотеку будут практически нулевыми. Ждем вас в АН «МИЭЛЬ», пусть ваша сделка будет быстрой и безупречной!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(14 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-u-chastnogo-litsa/

Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка недвижимости, находящейся в обременении, считается рискованной.

В последнее время количество таких покупок значительно возросло в связи с тем, что подобные сделки перестали быть рискованными при соблюдении определенных правил, а положительных моментов в покупке такого жилья гораздо больше, чем считалось раньше.

При совершении сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, необходимо соблюдать осторожность и знать основные тонкости процедуры выкупа квартиры из обременения.

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

Покупка ипотечной квартиры имеет множество положительных моментов:

  • Низкая цена. Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается. Для покупателя подобная сделка выгодна.
  • Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц. Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
  • Возможность получить ипотеку. Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику.

Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.

  • Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
  • Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
  • Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

  • Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
  • Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
  • Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.
  • Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
  • Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит. Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, волнует многих покупателей. Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее.

Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным. Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.

  • Ипотечный договор не передается от одного заемщика другому. Сначала закрывается прежний договор и оформляется новый. Банк будет проверять платежеспособность нового заемщика, требовать справку о доходах, документы и копию трудовой.
  • Договоры по замене залогообладателя проводятся быстрее, чем при покупке жилья у собственника. Документы оформляются быстрее, поскольку квартира не требует проверки.
  • Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, продается долго, поэтому часто банки предлагают более выгодные ипотечные условия перекупщику: низкую процентную ставку, длительный срок кредитования, быстрое оформление документов.
  • Проще оформляется сделка, если у покупателя достаточно средств для погашения ипотечного долга прежнего заемщика. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, в которой указывается сумма задатка, равная ипотечному долгу. После внесения суммы на счет ипотека считается погашенной. Продавец и покупатель идут в Регистрационную палату, подают заявление о снятии обременения, а затем заверяют договор купли-продажи, оформляют новое свидетельство о собственности на нового покупателя. После этих процедур заключается новый ипотечный договор и остаток суммы поступает продавцу.
  • Решить вопрос о том, как правильно купить ипотечную квартиру, проще, если у покупателя нет личных средств, ипотеку необходимо оформить до заключения договора купли- продажи. Существует 2 способа заключения сделки. В первом случае сначала гасится долг перед банком, а затем оформляется ипотека. Во втором случае продавец и покупатель подают заявления с просьбой передачи долга новому лицу. Банк рассматривает заявку. Банк рассчитывается с продавцом сам, покупателю нужно лишь подтвердить свою платежеспособность и оформить ипотечный договор. Второй способ безопаснее и быстрее.

Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка

Покупка квартиры через банк является наиболее безопасной и выгодной. Банк стремится вернуть деньги, а не обеспечить выгоду продавцу, поэтому завышать цены на жилье не будет. Купить ипотечную квартиру в залоге у банка может любой человек с достаточной суммой денег. Для покупателя ограничений нет

Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры. Условия продажи прописываются в договоре.

Заемщик обращается в банк к кредитному менеджеру для уточнения условий, при которых возможно продать квартиру с обременением. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной.

При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом. Их можно найти на сайте банка. По всем вопросам нужно обращаться в кредитную организацию.

Если заемщика беспокоит вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, то это следует уточнить у работников банка. Сбербанк не отказывается от подобных сделок, если новый заемщик платежеспособен и имеет хорошую кредитную историю.

При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую – оставшиеся деньги.

Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец – заключить договор купли-продажи.

После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.

Договор заверяется в Регистрационной палате и сразу подается заявление на снятие обременения. После погашения долга и заключения договора остаток суммы поступает к продавцу, а покупатель получает новое свидетельство о собственности без пометки об обременении.

Источник: https://ipotekami.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-osobennosti-sdelki-i-riski/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: подробная инструкция – Все о финансах

Как купить ипотечную квартиру у собственника

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Участники рынка жилой недвижимости иногда интересуются, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Вопрос этот становится все более актуальным в настоящее время.

Ведь каждый человек желает обзавестись собственным жильем. Однако фактическая цена такого приобретения, как правило, очень высока для подавляющего большинства людей, нуждающихся в улучшении условий проживания. Покупка недвижимости требует значительного финансирования.

Многие потребители, к сожалению, не располагают личными сбережениями в сумме, достаточной для единовременной оплаты полной стоимости самой обычной квартиры.

Единственно доступный выход в такой ситуации – ипотека, которая представляет собой целевой жилищный заем, предоставляемый банком под залог приобретаемой недвижимости.

Актуальность вопроса

Залоговый статус ипотечного жилья подразумевает ограничение возможности должника (покупателя) распоряжаться приобретенной квартирой в течение всего срока действия кредитного договора с банком, то есть до момента окончательного погашения всех обязательств по целевой жилищной ссуде. Чтобы законно совершить какую-либо правовую сделку с жилплощадью, находящейся в залоге по условиям действующей ипотеки, владелец квартиры (заемщик) должен заручиться согласием кредитора (залогодержателя).

Нередко бывает и так, что заемщик оказывается не в состоянии своевременно выплачивать ипотеку, регулярно допуская возникновение просрочек при внесении банку ежемесячных кредитных платежей.

Если просроченный долг по непогашенной ипотеке накапливается, а ситуация с платежеспособностью заемщика не улучшается, кредитор вправе реализовать залоговое жилье, получив соответствующее разрешение через суд.

Надо отметить, что покупка квартиры, пребывающей в залоге по невыплаченной ипотеке, становится очень выгодным и удобным способом решения жилищного вопроса.

Между тем, сама процедура купли-продажи жилья, находящегося в залоговом обременении, имеет множество нюансов, в которых потенциальному покупателю ипотечной недвижимости следует очень хорошо ориентироваться. Речь идет о ключевых особенностях такой сделки, её правовых последствиях, преимуществах, недостатках, рисках.

Следует также иметь в виду, что специфика реализации какой-либо сделки в отношении недвижимости с обременением может потребовать учета самых разных обстоятельств (например, возможные претензии должника на материнский капитал, который ранее использовался для погашения жилищной ссуды). Рассмотрим более детально, как купить квартиру, если она в ипотеке у продавца.

Покупка квартиры, находящейся в залоге: плюсы, минусы

Покупатель ипотечной недвижимости, обремененной залоговым статусом, должен досконально разобраться в том, какими преимуществами и недостатками характеризуется соответствующая сделка купли-продажи. Сделать это рекомендуется заранее, чтобы впоследствии быть готовым к любым ситуациям.

Положительные моменты:

  • Стоимость приобретения ипотечного жилья может оказаться для покупателя гораздо ниже его рыночной цены. Стремясь реализовать залоговую квартиру в самые короткие сроки, банк зачастую выставляет её на торги по цене с существенным дисконтом. Практика такого занижения стоимости для ипотечной недвижимости, подлежащей ускоренной продаже, объясняется тем, что сам кредитор вовсе не заинтересован в реализации этой квартиры по максимально выгодной цене. Ему важно как можно скорее погасить долговые обязательства неплательщика ипотеки и закрыть жилищный кредит.
  • Сам факт пребывания ипотечной квартиры в залоговом обеспечении у банка-кредитора (например, у Сбербанка) гарантирует юридическую чистоту гражданско-правовой сделки, оформляющей передачу прав собственности на обремененную недвижимость. Покупателю ипотечной квартиры изначально не стоит опасаться каких-либо мошеннических схем или афер, предпринятых продавцом, а также претензий, выдвигаемых третьими лицами, заявляющих о своих правах на залоговое имущество.

Возможные недостатки:

  • Залоговый статус ипотечной квартиры настораживает её потенциальных покупателей по причине наличия обременений, ограничивающих возможность законного владельца этого жилья самостоятельно распоряжаться таким имуществом. Как уже упоминалось ранее, чтобы продать ипотечную недвижимость, необходимо получить официальное согласие залогодержателя (банка-кредитора).
  • Усложненная процедура передачи и оформления прав собственности на ипотечную квартиру, пребывающую у банка в залоге.
  • Возможность регулярного посещения представителями банка-кредитора новых жильцов, заселившихся в ипотечную квартиру, находящуюся в залоге. Такая практика объясняется стремлением залогодержателя контролировать сохранность обремененного жилья.
  • Новый собственник ипотечной квартиры должен быть изначально готов принять именно те требования и условия, которые выдвинет банк-кредитор, выступающий залогодержателем в отношении данного объекта.

Риски покупателя обремененной квартиры

Вероятные риски, с которыми может столкнуться покупатель ипотечного жилья, пребывающего в залоге:

  • Угроза реализации обремененной квартиры без официально предоставленного разрешения и непосредственного участия залогодержателя. Как уже говорилось, продажа ипотечного жилья без согласия банка-кредитора будет считаться нелегитимной. Все вопросы следует согласовывать и решать не только с продавцом-заемщиком, но и напрямую с уполномоченными представителями финансового учреждения, являющегося законным залогодержателем. Кроме того, потенциальному покупателю ипотечного жилья рекомендуется в предварительном порядке получить всю подробную информацию о юридическом статусе приобретаемой квартиры, её владельце, действующих обременениях и других обстоятельствах, имеющих существенное значение. Такие сведения запрашиваются через Росреестр.
  • Риск, обусловленный вероятностью появления у продавца (должника) денежных средств, достаточных для дальнейшего погашения ипотеки, а также содействия грамотного юриста. Такое препятствие может возникнуть именно тогда, когда новый покупатель квартиры, пребывающей в залоге, внесет банку оговоренный аванс на стадии оформления соответствующей сделки. В этой ситуации нельзя исключать угрозу утраты покупателем уплаченных денег. Чтобы не допустить таких финансовых потерь, покупателю следует осуществлять передачу денежных средств залогодержателю исключительно через банковскую ячейку.
  • Определенная опасность заключается в практике приобретения ипотечной квартиры посредством оплаты покупателем фактически непогашенного долга заемщика. Риск для нового покупателя состоит в том, что банк по факту полного погашения ипотеки снимет обременение с квартиры, ранее находившейся в залоге. Это обусловит приобретение заемщиком статуса полноправного собственника данного жилья, который просто откажется подписывать соглашение о купле-продаже квартиры. Избежать такой угрозы позволит подписание сторонами предварительного соглашения, регламентирующего обязательства заемщика (должника) после погашения ипотечного долга.

Как оформить покупку ипотечной квартиры, находящейся в залоге

Сделка купли-продажи ипотечной квартиры может оформляться одним из трех способов:

  1. Приобретение обремененного жилья непосредственно у банка, являющегося законным залогодержателем. Как показывает практика, этот способ считается наиболее безопасным и простым.
  2. Покупка ипотечной квартиры на условиях ипотеки, оформленной в банке, уже выступающем кредитором и залогодержателем в отношении обремененного жилья по кредитному договору, заключенному с предыдущим заемщиком.
  3. Приобретение квартиры, пребывающей в залоге по непогашенной ипотеке, у собственника, являющегося заемщиком (должником) по ранее оформленному с банком договору о целевом займе на покупку жилья. Такая сделка оформляется при обязательном согласии банка-кредитора и участии кредитного менеджера, представляющего интересы залогодержателя.

Прочтите также: Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/mortgage/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: безопасные способы

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Из-за кризиса многие заемщики столкнулись с проблемой, когда на выплату кредита больше нет средств. В таких случаях люди идут на радикальные меры – решаются продать свою недвижимость.

Так как с подобной ситуацией каждый год сталкиваются все больше граждан, банки разработали безопасный для двух сторон алгоритм, как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Такие схемы абсолютно легальны.

Всего существует 3 варианта такой покупки:

  • с согласия банка;
  • за наличный расчет;
  • в ипотеку.

Покупка ипотечной квартиры с согласия банка

Самый безопасный и быстрый вариант – это с банковским сопровождением. В таком случае банк предоставляет вам 2 сейфовые ячейки и сопровождение при регистрации. В первую ячейку помещаются деньги за кредит, во вторую – разницу между оставшейся частью кредита и запрошенной стоимостью недвижимости. После осуществляется типичная схема купли/продажи.

Данный способ, по мнению юристов, является самым безопасным и надежным. Застрахованными становятся все 3 стороны, ведь после переоформления:

  • банк получает сумму по кредиту;
  • продавец – свою часть;
  • покупатель – право на владение недвижимостью;

Таким образом, доступ к внесенным средствам открывается только после оформления сделки. Отметим, что проводить подобные операции по покупке ипотечной квартиры можно только с согласия банка. Последние не препятствуют этому способу, ведь актуальность вопроса растет с каждым днем.

Обратите внимание, что если сумма кредита выше стоимости недвижимости, продавец обязан доплатить сумму по финансовому обязательству, чтобы уровнять эти показатели. В противном случае сделка с банком считается невозможной.

Покупка квартиры за наличные средства

Если вы решились приобрести квартиру и уже нашли идеальный вариант, то обратитесь вместе с продавцом в отделение банка за разъяснением. Вам предоставят информацию можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке, и как выплатить оставшуюся часть кредита. В случае отказа банка по причинам, которые также должны объяснить, об этой квартире можно забыть.

Также непозволительно, чтобы продавец скрывал от банка намерения по продаже. Необходимо проинформировать его, что финансовое обязательство будет погашено после перепродажи, иначе сделку могут признать неправомерной.

Чтобы этого не произошло, следует указать реальную причину досрочного погашения. Например:

  • невозможность дальнейшей выплаты кредита в силу определенных обстоятельств (указать, каких именно);
  • смена места жительства;
  • увольнение с места службы.

Когда банк разрешит покупку, проследите, чтобы владелец вашей будущей квартиры выписался из нее. Проверьте, чтобы в ней никто не остался прописанным, особенно, несовершеннолетние дети. Заказать такую справку можно в БТИ.

Далее, необходимо передать продавцу определенную сумму задатка и оформить передачу денежных средств документально. Это происходит при оформлении договора или расписки. Задаток должен равняться сумме, необходимой для полного погашения кредита.

Лучше всего оформляйте договор у нотариуса, чтобы быть абсолютно уверенными в безопасности своих денег. В документе нотариус укажет, что при передаче денежных средств продавцу и его согласии их принять, он обязуется продать вам свою недвижимость после снятия обременения в Регистрационной палате.

Также в договоре должны быть зафиксированы сумма задатка и финансовые обязательства двух сторон.

Как только, продавец подготовит все документы можно переходить непосредственно к этапу покупки. Для начала всю сумму, необходимую для сделки, нужно разделить на 2 части. Их кладут на депозитные счета или же в ячейку банка, в котором был взят кредит на квартиру.

Только покупатель имеет право снять деньги до момента заключения сделки, и лишь после ее совершения продавец и сам банк получают доступ к своим ячейкам. Последний забирает деньги за кредит, продавец – разницу между стоимостью и кредитом.

Другие возможные способы передачи денег за покупку квартиры вы найдёте тут.

В том же банке заключается договор, в котором обговариваются сроки и размер вознаграждения. Банк забирает свою часть в пользу списания кредита и выдает справку о снятии задолженности.

Наступил этап снятия обременения. Для этого продавец и уполномоченное лицо банковского работника отправляются в Регистрационную палату, где регистрируют заявление на снятие обременения.

Перечень необходимых документов для подачи в Регистрационную палату:

  • паспорт настоящего собственника квартиры;
  • справка, свидетельствующая, что ипотека полностью выплачена;
  • документ, подтверждающий право владения;
  • заявление на снятие обременения;
  • закладная.

Приобретение квартиры в ипотеку

Провести такую операцию несложно, если брать ипотеку в том же банке, где ее брал настоящий владелец квартиры.

Банковские структуры охотно берутся за подобные дела, они лишь проверяют платежеспособность нового заемщика и данные о его работе.

При таком способе смены владельца ипотечной квартиры процесс не занимает большого количества времени, ведь фактически здесь происходит смена заемщика.

Некоторые банки для своих новых клиентов предоставляют льготные условия кредитования: снижают процентные ставки, уменьшают первоначальный взнос. Нужно отметить и безопасность такого способа переоформления, так как всеми документами занимается банк.

Если говорить об оформлении кредита на такую квартиру в другом банке, то такой процесс в лучшем случае будет сложным и долгим. Также очень вероятно, что вам не одобрят ипотечный кредит. Для банка подобная операция является большим риском и не все из них решатся на ваше предложение.

Покупка по предварительному договору

Имеется еще один способ покупки – по предварительному договору. Такое возможно, только если банк разрешит владельцу досрочно выплатить оставшуюся сумму по кредиту. Чтобы стать собственником, вам необходимо будет перечислить определенную сумму в банк, в залоге которого находится имущество. Настоящий владелец получает свидетельство, в котором указывается, что кредит полностью погашен.

Недостаток

По такой схеме велик риск остаться без денег – если продавец нарушит правила оформления предварительного договора, то вы не сможете купить квартиру, и вам придется очень долго возвращать свои деньги.

Преимущество

Основное преимущество покупки квартиры по предварительному договору – отсутствие надобности в согласовании всех действий с банком. Все обязательства перед ним прекращаются сразу же после полного погашения финансовых обязательств.

-ролик о способах покупки квартиры в ипотеке

Как вы уже поняли, купить ипотечную квартиру возможно, причем для этого существует несколько способов. Мы ознакомили вас с самыми простыми и безопасными. Их исполнение позволит вам максимально быстро провести процедуры переоформления и стать владельцем выбранного жилья.

Источник: https://2realtor.ru/pokupka-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke/

Покупка ипотечной квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников.

Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант — покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы.

В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого.

Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких.

На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант — купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости.

Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк.

Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене.

Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно.

Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартирыили дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы.

Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье.

Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/pokupka-ipotechnoy-kvartiryi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.