Как купить квартиру через аукцион

Содержание

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

Как купить квартиру через аукцион

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену).

Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.

А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

Как участвовать в электронных торгах на покупку квартиры?

Как купить квартиру через аукцион

Сегодня через интернет можно не только оценивать состояние рынка недвижимости и анализировать стоимость, прочие параметры предлагаемого жилья, но и купить квартиру.

Речь идет об аукционных торгах на электронной площадке, принимать участие в которых может любой желающий.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о привлекательности данного способа приобретения жилья, выделим его достоинства и недостатки, расскажем, как стать участником торгов.

С одной стороны может показаться, что покупка жилья через аукцион имеет одни только преимущества, к таковым, например, можно отнести отсутствие необходимости платить комиссию риелторам, а также возможность хорошо сэкономить, ведь стартовая цена выглядит весьма привлекательной. Однако есть и недостатки, например, невозможность осмотреть объект сделки, или вероятность купить квартиру с жильцами, которые не хотят съезжать.

Недвижимость на аукционе и участники торгов

Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.

Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).

Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.

Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.

Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

Как проводится аукцион. Этапы торгов

Принцип аукциона(не только по недвижимости)заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену.

Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона.

На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

  • Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% – 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.
  • Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.
  • Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» – нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

Переход собственности. Договор купли-продажи и оформление в Росреестре

Третий этап является самым интересным для участников, ведь есть возможность купить недвижимость по весьма привлекательной цене, однако, вместе с тем, принимать решение нужно очень быстро.

После того, как появился покупатель, организаторы аукциона готовят документы, подписывается договор купли-продажи, а покупатель переводит денежные средства, регистрируются права на собственность и победитель аукциона становится законным владельцем жилья. Если же приобретены права требования, с застройщиком заключается новый ДДУ.

Регистрация, заявка на участие в аукционе, ЭПЦ

Чтобы принять участие в аукционе, для начала нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку, которая будет включена в реестр потенциальных покупателей.

Однако участие в электронном формате торгов предполагает возникновение правовых отношений между участником и организатором аукциона, и договоренности (права и обязанности сторон) в рамках этих отношений необходимо зафиксировать.

Если при подписании договора в бумажном виде обязательства фиксируются проставлением подписей участников, то для подачи заявки (и при последующих операциях) от участника требуется «электронная цифровая подпись» или ЭЦП.

Подписываемый через интернет договор имеет вид файла, а ЭЦП представляет собой информацию, которая присоединяется к данным файла. Электронная цифровая почта позволяет установить личность подписантов, а также дает возможность узнать, не был ли изменен документ после его подписания.

Получить ЭЦП можно в компаниях, сертифицированных на выдачу электронной подписи, необходимо собрать и подать пакет документов, оплатить услугу и через некоторое время получить подпись. Кстати, некоторые компании предлагают оформить ЗЦП всего за один час, однако цифровая подпись должна ежегодно обновляться.

Для чего вносится аванс

После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя.

Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл (на любом из этапов аукциона), то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются.

Все остальные участники после окончания аукциона могу спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.

Могут ли иметь место манипуляции организаторов?

Те, кто только недавно столкнулся с возможностью приобретения недвижимости через интернет-аукцион (да, сейчас это не самый популярный способ покупки жилья) могут заподозрить коррупционную составляющую.

Так, ходят слухи о том, что некоторые организаторы могут «подыгрывать» отдельным участникам или беспричинно отстранять граждан от участия в торгах.

На самом деле, подобное не практикуется(по крайней мере, в случае независимых интернет-аукционов по недвижимости), так как это противоречит интересам организаторов, которые стараются продать жилье как можно дороже, ведь от этого напрямую зависит сумма комиссионных.

Подготовка к участию в аукционе

Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию.

Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей.

Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.

Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:

  • Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;
  • Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).
  • Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.

Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.

Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.

Рекомендации по участию в аукционе

Имейте в виду, что стоимость жилья обязательно вырастет относительно исходной цены, если, конечно, квартира стоящая, поэтому заранее определите верхний порог – максимальное количество денег, которые вы хотели бы заплатить.

Аукционные торги являются достаточно азартным занятием, и по этой причине стоимость недвижимости может вырасти выше, чем цены квартир с аналогичными параметрами, которые имеются на рынке, где можно их купить в любой момент.

Поэтому определите для себя ценовую границу, выше которой сделка будет, фактически, лишена смысла.

Были зафиксированы случаи, когда стоимость аукционных квартир в ходе торгов превышала рыночную цену в полтора раза только на ажиотаже участников. Поэтому всеми силами старайтесь не выходить за рамки, и помните, что если вы не сможете оплатить цену, которую указали, авансовый взнос вам не вернут.

Покупая квартиру на аукционе, имейте в виду, что в момент физической передачи квартиры, проживающие могут отказаться съезжать, такие случаи действительно имеют место.

Например, отказ от выселения может быть мотивирован наличием новорожденного, инвалида, или еще целым рядом причин.

Не забывайте, что через аукцион квартиры часто продаются по решению суда, а не по воле собственников, а в такой ситуации люди часто оказываются без денег и физически не могут переехать на съемную квартиру.

Участковый в данном вопросе вам помогать не будет. Для выселения необходимо обращаться в суд с соответствующим заявлением, иногда такие процессы затягиваются на годы. Кроме того, собственники могут всячески тянуть время, оставаясь жить в квартире, и в некоторых случаях получается это довольно неплохо.

Для этого нужно всего лишь время от времени подавать в суд (и прочие инстанции) различные иски. Могут оспариваться судебные решения, результаты проведения аукциона, суд с ипотечным банком, пр.

, и даже если дело заведомо проигрышное, время, выделенное на рассмотрение, дает возможность проживать в квартире в течение продолжительного периода.

Заключение

Если вы приняли решение принять участие в аукционах по недвижимости, помните, что риск быть обманутым никуда не исчезает, ведь в сделке фигурируют крупные суммы. Проверяйте компании, на счет которых вы переводите авансовый платеж (или полную сумму в случае победы), проверяйте юридическую сторону сделки. Возможно, неплохим решением будет консультация у независимого юриста.

И самое главное – избегайте спешки и азарта, излишняя торопливость может привести к потере денег на любом этапе, от принятия решения об участии в аукционе, до оформления сделки.

Экологически чистые районы: как выбрать “благоприятную” новостройку в Москве и МО?

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-uchastvovat-v-elektronnyh-torgah-na-pokupku-kvartiry-5d553afb0ce57b00c1d83822

Что такое «аукционный метод продажи» квартиры?

Как купить квартиру через аукцион

Существуют разные методы продажи недвижимости. Один из них – так называемый «аукционный». Примечателен он тем, что вызывает серьезные споры: одни риэлторы считают его полезным инструментом, помогающим продавать жилье, другие отзываются о таком методе крайне негативно, третьи о нем вообще не слышали. О том, что это за метод и как он используется.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Что называют аукционным методом продаж

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», говорит, что «сегодня на столичном рынке недвижимости аукционы по продаже жилья распространены лишь для реализации имущества должников (например, тех, кто не осилил выплаты по ипотеке) или компаний-банкротов. Для этой категории собственников аукцион – безальтернативный способ погашения долгов».

Однако стоит подчеркнуть, что в данном материале речь пойдет не об аукционах как таковых, а о методе продаже жилья, который в обиходе риэлторов называется «аукционным». Итак, что это такое?Аукционный метод – метод быстрых продаж, который был разработан в Америке. Его изобретателем считается Билл Эфрос.

Суть метода такова, что квартира выставляется по заниженной цене, что, естественно, привлекает большое количество потенциальных покупателей на объект.

Далее, в результате умело проведенных переговоров и торгов по повышению цены выявляется узкий круг самых заинтересованных в данной квартире покупателей, которые в результате и платят самую высокую цену за этот объект.В России этот метод в модернизированном виде применяет ряд тренеров, кто-то даже системно ему обучает.

Однако стоит отметить, что данный метод не используется широко, так как является только одним из существующих способов продаж. По мнению экспертов, на рынке в данный момент им реализуется не более 1% квартир (хотя точной статистики нет).

Две стороны

Если почитать риэлторские форумы, то можно увидеть, что среди профессионалов существует два лагеря – сторонников и противников данного метода (на самом деле есть еще те, которые о нем ничего не знают). Сторонники убеждают клиентов, что это действительно быстрый способ продать жилье, противники называют его чуть ли не «разводом».

А что закон говорит об аукционном методе продаж? Является ли он вообще законным?

Александр Мальцев говорит, что «в России есть закон об аукционах, который предписывает при проведении аукционов придерживаться определенных правил. Они должны соблюдаться при проведении аукционов государственными структурами.

Поскольку агенты об этом законе мало что знают, название «аукцион» носит чисто обиходный характер. По закону, данную технологию продаж нельзя назвать аукционом в полной мере.

Поэтому официально при использовании аукционного метода продаж неопытные агенты пишут в рекламе слово «аукцион», а опытные и более юридически грамотные такое слово не пишут. О том, что квартира продается аукционным методом, можно узнать по низкой цене, с последующим добавлением «…или лучшее предложение».

Также об этом можно догадаться по дате и времени показа: обычные продажи совершаются при показах по договоренности, а при аукционах заранее обозначен день просмотра для всех участников».

По его мнению, люди негативно отзываются об этом методе, потому что надеются, что квартира будет им продана по заявленной в рекламе цене.

«Естественно, им неприятно, когда они идут на просмотр квартиры по одной цене и уже потирают руки в надежде на выгодное приобретение, а на месте выясняется, что они не единственные претенденты и цена повышается на глазах на 20-30%. Но чудес на рынке не бывает, это нужно понимать.

Купить ликвидный объект задешево через рекламу у вас вряд ли получится», – говорит Александр Мальцев.

Как не остаться в проигрыше участнику аукциона?

Что делать, если все же вы попали на аукцион? Как не оказаться в проигрыше?Эксперты уверяют, что рисков нет, единственное – можно приобрести квартиру по цене, выше рыночной. Тем не менее, поскольку «аукцион» все же неофициальный, покупатель всегда может отказаться – штрафных санкций с него не потребуют.

Однако не все так просто, как кажется. Аукционы, как квартирные, так и иные, основаны на том, что эмоции участников берут верх над разумом. Для того чтобы не потерять голову, надо понимать, во-первых, цель, с которой вы идете на данное мероприятие. Во-вторых, обязательно знать рыночную ситуацию.

Если рыночная цена квартиры семь миллионов, а выставляется за шесть, то торговаться можно и до шести с половиной, и до 6,8 миллиона – все равно получается выгодно.

Александр Мальцев отмечает также, что даже если вы работаете с риэлтором, стоит быть внимательными: «Если же у вас есть агент по недвижимости, то надеяться нужно на его порядочность – дело в том, что продавцы по аукционному методу мотивируют агентов покупателя частью своего вознаграждения.

То есть агент покупателя, привлекший своего клиента к аукциону, в случае успешной покупки получит бонус от агента продавца. Так что, если ваш агент работает для вас «бесплатно», то будьте уверены, он получит свое вознаграждение от кого-то кроме вас».

Алена Продай, психолог, эксперт по недвижимости, считает, что «хотя многие риэлторы с удовольствием копируют западные технологии продажи недвижимости, у нас такая калька не приживется, так называемый «аукционный метод продажи» абсолютно не в менталитете русского человека.

У нас если человек увидел, что квартира продается со скидкой, не придет покупать ее на повышение – наш менталитет настроен на понижение цены.

На мой взгляд, больше «рынка» в России, особенно в Москве, за квартиру никто не даст, так как нет фактора эксклюзивности, а дадут только тот дисконт, который входит в понятие торга».

Впрочем, сейчас, когда рынок покупателя, а не продавца, аукционы не проходят в квартире, они усовершенствовались и видоизменились.

Александр Мальцев говорит, что «сейчас вы не увидите своих конкурентов в момент торгов.

Вам просто позвонят и спросят, по какой цене вы готовы приобрести квартиру, а также сообщат, что уже есть покупатель за такую-то цену. Если вы не согласитесь дать большую сумму, то квартиру продадут другому участнику. Есть ли на самом деле этот другой участник – не известно. Это может быть и блефом.

Но как правило, такой участник есть, иначе пропадает смысл аукционных переговоров».

В заключение стоит сказать, что во многом отношение к аукционам зависит от того, с какой стороны вы находитесь. Если покупатель попал на него, впечатления могут остаться не самыми лучшими. Впрочем, организаторы утверждают, что ничего незаконного они не совершают. Так что не теряйте головы и попытайтесь обернуть ситуацию в свою пользу.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-takoe-auktsionnyj-metod-prodazhi-kvartiry-218029/

Как купить квартиру на аукционе через торги по банкротству | Академия торгов по банкротству

Как купить квартиру через аукцион

Как купить квартиру с торгов для себя или создать выгодный бизнес на перепродаже недвижимости? В этой статье я рассказываю о том, что нужно учесть при покупке и на каком аукционе продаются квартиры в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости.

Сегодня тему торгов по банкротству начали активно освещать в СМИ, и в эту сферу приходят и в поисках выгодного предложения для себя, и с целью создания бизнеса на продаже недвижимости.

Никакими переговорами с продавцом или риэлтором вы не добьетесь такого размера скидки и не сэкономите половину своего бюджета, как в случае, если вы купите квартиру через торги. Однако и здесь есть тонкости.

Какие квартиры можно купить на торгах?

На торги по банкротству выставляется всё имущество должника (юридического или физического лица, а также ИП), которого суд признал несостоятельным.

Квартиры обычно попадают на торги по банкротству в таких ситуациях:

  • если банкрот имеет кредит, при оформлении которого она была заявлена как залоговое имущество;
  • в составе конкурсной массы – всего имущества обанкротившейся компании или физлица;
  • если квартира конфискована или арестована из-за долгов владельца.

Все три ситуации имеют свои особенности, в том числе в порядке оформления документов и в самой процедуре. Однако, при условии знания тонкостей и внимательного анализа лота, проблем обычно не возникает. При правильном подходе на покупке и перепродаже квартир можно построить даже собственный бизнес. Подробнее о том, как это сделать, я рассказываю в статье:

Статья: «Как заработать на перепродаже квартир?»

Интересно, что на торги попадают совершенно разные квартиры.

Это может быть и аварийное жилье, и комната в общежитии, и огромная квартира в элитном ЖК.

В качестве примера посмотрите видео нашего менеджера-аналитика с примером реального лота – квартиры площадью 206 кв.м, которую можно приобрести на торгах по цене автомобиля:

Большая квартира в Пскове по цене хорошего автомобиля

Особенности покупки квартиры на торгах

Почему этот способ до сих пор не стал массовым?

Прежде всего, потому, что очень долго подобные торги проходили в виде «бумажных» процедур. Участники собирались вживую, подавали свои предложения и проходили ряд бюрократических процедур. О торгах знали только люди, тесно связанные с этой сферой.

Даже сегодня, когда участвовать в электронных торгах может абсолютно любой желающий, эта сфера всё еще окружена ложными убеждениями и различными домыслами, вроде таких:

  • квартира с торгов всегда имеет темное прошлое, поэтому обязательно будут проблемы с переоформлением документов;
  • там продается только недвижимость в очень плохом состоянии;
  • продажа квартир по такой низкой стоимости — это сплошной обман.

Причины таких суждений кроются в незнании самой сути торгов по банкротству и в непонимании смысла реализации имущества с большой скидкой.

Считается, что самый выгодный вариант покупки квартиры, это покупка у застройщика на этапе строительства для продажи в готовом варианте.

Однако в этом случае вы сможете заработать на одной сделке в среднем 10-20%, тогда как лот с торгов может быть продан с наценкой до 90%.

Например, еще в начале своей карьеры инвестора я купил двухкомнатную квартиру, которую впоследствии перепродал с наценкой почти в 77%; подробности этой сделки я рассказываю в этом видео:

Кейс №4 покупка лота с аукционов по банкротству в г.Омск

Есть ли другие способы провести выгодную сделку с недвижимостью? Например, многие ищут в интернете информацию о том, как купить квартиру на торгах у банка.

Банки действительно могут реализовать на торгах квартиры должников с их согласия или по решению суда. Однако нужно понимать, что если банк продает квартиру, то в этом случае ее цена будет снижена всего на 10-15%.

Кстати, о том, как покупать и перепродавать залоговое имущество, я подробно рассказываю в статье:

Статья: «Процедура реализации залогового имущества при банкротстве: порядок, схемы, особенности»

Если же должник доводит дело до банкротства, и квартира попадает на публичные торги, то на последнем этапе аукциона скидка может достигать 50-70%.

Если вы сомневаетесь в том, что у вас получится разобраться в особенностях покупки имущества банкротов, то приходите на наш бесплатный мастер-класс. Мы простым языком объясним вам суть торгов по банкротству и вы поймете, интересно ли вам дальнейшее развитие в этой области.

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Риски покупки квартиры с торгов

Как в любом другом виде бизнеса, в покупке недвижимости с торгов есть свои скользкие моменты:

  • если вы вкладываете свои деньги, то заинтересованы в том, чтобы быстро обернуть капитал;
  • без знания алгоритма анализа ликвидности можно ошибиться в расчете цены покупки или продажи, и в результате вы не заработаете много на перепродаже;
  • если вы не видите вживую покупаемое имущество, то есть вероятность того, что описание расходится с реальной картиной;
  • документы следует проверять так же тщательно, как и при любой другой сделке, поэтому в случае сомнений лучше проконсультироваться с юристом.

Это совершенно не означает, что любая выставленная на торги квартира обязательно будет проблемной.

Дело в том, что из-за незнания специфики торгов 80% новичков не могут найти и выиграть подходящий объект или получают отказ еще на этапе подачи заявки и уходят, ошибочно полагая, что на торгах заработать невозможно.

Именно так и появляются все мифы и легенды вокруг аукционов по банкротству.

Если их отмести, то вот, с чем вы можете столкнуться в реальности.

Отказ в участии в торгах

Заявка участника аукциона должна соответствовать всем требованиям ЭТП, а в случае их нарушений организатор может ее отклонить. Это абсолютно не опасно, однако вы можете потерять время и не успеете купить понравившийся лот.

Проигрыш аукциона

Чтобы не проигрывать лот за лотом, убеждая себя, что на аукционах все куплено, важно правильно рассчитать цену покупки с учетом конкуренции и потенциала объекта.

Для участия в торгах нужно внести задаток (в размере 5-10% от начальной цены квартиры). Если вы не стали победителем, задаток вам возвращается.

Недостаточно выгодная цена покупки

Вы можете ошибиться на этапе анализа ликвидности и потерять прибыль частично или даже полностью, если лот удается перепродать только по цене гораздо ниже, чем стоимость покупки.

Ошибки в описании объекта

Фиктивные торги сейчас уже редкость, потому что площадки строго следят за ходом торгов, однако никто не отменял простую человеческую невнимательность.

Поэтому сохраняйте бдительность, читайте описание лота, смотрите объект вживую и узнавайте у конкурсного максимум информации об этой недвижимости.

Обучение покупке квартиры на торгах

Чтобы понимать, с чем вы имеете дело, и как купить квартиру с торгов так, чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше воспользуйтесь этими советами.

1. Пройдите обучение новой профессии

Если вы только начали путь в освоении торгов по банкротству и еще не знаете всех нюансов, то делать первые шаги лучше с поддержкой практиков.

2. Заручитесь поддержкой единомышленника

Это хороший вариант для тех, кто твердо решил осваивать профессию аукционного брокера и не хочет в ней разочароваться, или не имеет достаточной суммы для покупки квартиры.

Выпускники Академии получают доступ к закрытому сообществу, где специалисты и инвесторы из разных городов поддерживают друг друга в работе.

Брокеры, ведущие блоги, далеко не всегда готовы делиться своими методиками и секретами. Многое утаивается и даже перевирается. После этого люди уверены, что торги по банкротству — это или волшебная таблетка, или обман.

Мы часто слышим об этом на наших бесплатных мастер-классах, однако за 2 часа встречи физически невозможно осветить все важные моменты и тонкости такого бизнеса.

Покупка квартир на аукционах — такой же вид бизнеса, как и любой другой. Он требует внимательного подхода и четко выверенного порядка действий.

С готовым пошаговым планом у наших студентов не возникает неразрешимых вопросов о том, как купить квартиру на аукционе, чтобы продать ее с максимальной выгодой. Уже во время обучения они проводят первые сделки, в том числе с недвижимостью.

Подробнее о том, как зарабатывать от 100 000₽, скупая квартиры, автомобили и земельные участки со скидкой до 70%, мы рассказываем на бесплатном мастер-классе. Запишитесь на него в форме:

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Источник: https://torgi-blog.com/kak-kupit-kvartiru-na-auktsione-cherez-torgi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.