Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Содержание

Как купить квартиру по переуступке?

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости.

Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает.

Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан.

Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации.

Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ.

Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент – при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях.

В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс.

рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель.

Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Источник: https://www.NDV.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-595

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

На началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства мно­го­квар­тир­но­го дома у застрой­щи­ка име­ет­ся в нали­чии мно­же­ство квар­тир. По мере роста ста­дии готов­но­сти объ­ек­та, жилье рас­ку­па­ют.

И тогда покуп­ка квар­ти­ры из пер­вых рук, вряд ли, удаст­ся. При этом суще­ству­ют пред­ло­же­ния о про­да­же жилья в новострой­ке, кото­рые про­да­ют­ся повтор­но, по пере­уступ­ке прав на жилье.

Ипо­те­ка при этом воз­мож­на, но в ред­ких слу­ча­ях. Об этом пого­во­рим далее.

Как купить квар­ти­ру в ипо­те­ку, если она про­да­ет­ся по пере­уступ­ке прав?

Покуп­ка квар­ти­ры по пере­уступ­ке прав – это слож­ный и доволь­но спе­ци­фич­ный про­цесс, на прак­ти­ке встре­ча­ю­щей­ся не так уж часто.

Пра­во­вое есте­ство пере­уступ­ки прав осу­ществ­ля­ет­ся соглас­но соот­вет­ству­ю­ще­му дого­во­ру, регу­ли­ру­ет­ся несколь­ки­ми зако­но­да­тель­ны­ми нор­ма­ми, Граж­дан­ским кодек­сом и дру­ги­ми пра­во­вы­ми акта­ми, что вызы­ва­ет мно­же­ство спо­ров и вопро­сов.

На уступ­ке прав мож­но непло­хо зара­бо­тать, инве­сти­руя день­ги в стро­и­тель­ство, а после выгод­но про­дав жилье в постро­ен­ном доме.

Пере­уступ­ка прав на недви­жи­мость не про­ти­во­ре­чит дей­ству­ю­ще­му зако­но­да­тель­ству и допус­ка­ет­ся в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

  • после того, как будет выпла­че­на сто­и­мость квар­ти­ры, соглас­но дого­во­ру застрой­щи­ка и пер­во­го вла­дель­ца жилья
  • если застрой­щик даст согла­сие на пере­уступ­ку прав тре­бо­ва­ния
  • если жилье было при­об­ре­те­но по ипо­те­ке, то на пере­уступ­ку прав необ­хо­ди­мо согла­сие бан­ка.

Уступ­ка прав тре­бо­ва­ния на квар­ти­ру под­ле­жит обя­за­тель­ной госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Что­бы избе­жать мошен­ни­че­ских схем с под­ме­ной дого­во­ров, поку­па­тель жилья дол­жен согла­шать­ся толь­ко на пере­уступ­ку прав тре­бо­ва­ния толь­ко по дого­во­ру доле­во­го уча­стия в стро­и­тель­стве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформ­ле­ние прав пере­уступ­ки про­ис­хо­дит юри­ди­че­ски посред­ством под­пи­са­ния дого­во­ра цес­сии, соглас­но кото­ро­му все пра­ва от преды­ду­ще­го инве­сто­ра перей­дут к после­ду­ю­ще­му поку­па­те­лю.

После того, как дом будет достро­ен, соб­ствен­ни­ком новой квар­ти­ры ста­нет новый вла­де­лец.

Поку­па­те­лю, при­об­ре­та­ю­ще­му квад­рат­ные мет­ры по схе­ме пере­уступ­ки прав, необ­хо­ди­мо учи­ты­вать ряд осо­бен­но­стей.

В первую оче­редь к этим осо­бен­но­стям отно­сит­ся необ­хо­ди­мость запла­тить застрой­щи­ку, что­бы полу­чить его согла­сие на про­ве­де­ние подоб­ной сдел­ки и доку­мент, под­твер­жда­ю­щий выпла­ту сто­и­мость квар­ти­ры.

Доль­щик может усту­пить пра­во на квар­ти­ру в пери­од от момен­та реги­стра­ции дого­во­ра доле­во­го уча­стия и до момен­та и закры­тия акта при­е­ма-пере­да­чи объ­ек­та, но толь­ко при усло­вии, что сто­и­мость жилья будет пол­но­стью выпла­че­на.

Как оформ­ля­ет­ся покуп­ка жилья по пере­уступ­ке прав?

Дру­гая важ­ная осо­бен­ность — необ­хо­ди­мость пись­мен­но­го согла­сия застрой­щи­ка на про­да­жу зало­го­вой квар­ти­ры по схе­ме пере­уступ­ки прав, кото­рая, как пра­ви­ло, фик­си­ру­ет­ся в дого­во­ре ДДУ.

Зако­но­да­тель­но пись­мен­ное согла­сие застрой­щи­ка не обя­за­тель­но, но застрой­щи­ки обыч­но наста­и­ва­ют на вклю­че­нии дан­но­го пунк­та в дого­вор.

Дви­жет ими толь­ко жела­ние доку­мен­таль­но зафик­си­ро­вать воз­мож­ность полу­че­ния допол­ни­тель­ной при­бы­ли, посколь­ку за свое согла­сие застрой­щи­ки полу­ча­ют до 3% от сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти.

Как взять ипотеку по переуступке в банке?

Най­ти кре­дит­ную орга­ни­за­цию, кото­рой было бы инте­рес­но предо­ста­вить ипо­те­ку, исполь­зуя в каче­стве зало­га не гото­вую недви­жи­мость, а пра­ва тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку хоть и реаль­но, но все таки слож­но. Бан­ки неохот­но идут на такие сдел­ки, как мини­мум, по двум при­чи­нам:

  • дан­ный вид зай­мов обла­да­ет высо­кой сте­пе­нью рис­ка кре­ди­то­ра, так как все­гда оста­ет­ся опас­ность нару­ше­ния застрой­щи­ком сро­ков вво­да жилья в экс­плу­а­та­цию
  • у бан­ков суще­ству­ет боль­шое коли­че­ство аль­тер­на­тив­ных ипо­теч­ных про­грамм, кото­рые, явля­ясь весь­ма вос­тре­бо­ван­ны­ми у заем­щи­ков, при­но­сят гораз­до боль­ший доход.

Как пока­зы­ва­ет опыт поиск ипо­те­ки по пере­уступ­ке луч­ше осу­ществ­лять непо­сред­ствен­но на стро­и­тель­ной пло­щад­ке, посколь­ку реклам­ные объ­яв­ле­ния бан­ков, рабо­та­ю­щих в дан­ном направ­ле­нии, обя­за­тель­но будут на месте воз­ве­де­ния зда­ния.

Дру­гой спо­соб най­ти банк, кото­рый готов выдать ипо­те­ку, исполь­зуя в каче­стве зало­га пра­ва тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку, — это сотруд­ни­че­ство с юри­ди­че­ским лицом, про­да­ю­щим квар­ти­ру.

Как пра­ви­ло, такие ком­па­нии явля­ют­ся стро­и­тель­ны­ми хол­дин­га­ми, высту­па­ю­щи­ми соин­ве­сто­ра­ми и ока­зы­ва­ю­щи­ми услу­ги по финан­со­во-кре­дит­но­му сопро­вож­де­нию сде­лок.

Стро­и­тель­ные хол­дин­ги уже сотруд­ни­ча­ют с бан­ка­ми, выда­ю­щи­ми ипо­те­ку по пере­уступ­ке прав.

Тре­тий вари­ант наи­бо­лее хло­пот­ный – обра­щать­ся во все попав­ши­е­ся бан­ки и спра­ши­вать у них о воз­мож­но­сти полу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та по пере­уступ­ке прав.

Сего­дня чис­ло финан­со­вых учре­жде­ний, гото­вых кре­ди­то­вать покуп­ку жилья по пере­уступ­ке прав, рас­тет. При этом в фаво­ри­ты в дан­ном сег­мен­те вышли бан­ки с мак­си­маль­ным чис­лом аккре­ди­то­ван­ных новостро­ек: «Сбер­банк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Моск­вы» и «Пром­связь­банк».

(8 4,38 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/pereustupka-prav.html

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках

  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке в ипотеку

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке – один из законных способов обзавестись жильем. Это несложная и чаще всего выгодная сделка. Однако не всегда наши желания совпадают с возможностями. Может случится так, что нужной суммы на покупку не окажется на руках.

В такой ситуации можно обратиться в банк и приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Подобные программы существуют в таких организациях, как Сбербанк, ВТБ24, Промсвязьбанк и другие.

Законность сделки обеспечивается ст. 382 ГК РФ и ст. 11 ФЗ № 214. Законодательство гласит, что дольщики вправе уступить право требования на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации ДДУ до фактической приемки квартиры.

Условия для переуступки прав

Переуступка прав допускается только после выплаты дольщиком всей цены договора. Это должно быть подтверждено актом сверки, который выдается застройщиком.

Переуступка прав с ипотекой может быть в двух вариантах:

  1. Приобретение квартиры без обременения, но с использованием ипотеки.
  2. Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка.

И в том, и в другом случае условие о выплате цены договора выполнено. В первой ситуации дольщик купил жилье за собственные средства и хочет переуступить вам свои права. Перед осуществлением сделки он должен доказать документально, что деньги действительно были внесены, а также предоставить акт сверки, полученный от застройщика.

Во второй ситуации дольщик покупал квартиру в ипотеку. Они ничего не должен застройщику – задолженность есть только перед банком. Соответственно, условие о выплате суммы по договору долевого участия выполнено. Этот факт также подтверждается платежным документом из банка и актом сверки.

Для заключения сделки потребуется получить согласие от застройщика, если того требует договор долевого участия в строительстве. Однако законодательство не предусматривает такого условия, оно регламентировано исключительно договором. По закону стороны обязаны его соблюдать.

Помимо согласия застройщика, необходимо получить разрешение банка на переуступку. Это требование актуально, когда квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Какие нужны документы

Наиболее распространена ситуация, когда происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку по переуступке от физического лица. Сделка заключается в банке, который выступает партнером застройщика и кредитует объект. Рассмотрим, какие документы потребуются.

Для ипотеки

Для оформления сделки требуется минимальный пакет документов, которые понадобятся покупателю для предоставления в банк. Каждая организация устанавливает свои правила для оформления и рассмотрения заявления. Список документов может отличаться.

Многие банки в некоторых случаях предоставляют ипотеку по двум документам – паспорту и второму документу, удостоверяющему личность (военному билету, водительскому удостоверению и т.д.). Однако такое встречается нечасто, так как банк в этом случае очень рискует.

Наиболее распространен следующий список документов:

  • заявление-анкета;
  • общегражданский паспорт РФ;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или выписка из ЕГРИП;
  • документ-подтверждение дохода за последние полгода – справка 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счета, справка по форме банка или в свободной форме.

Помимо этого, могут потребоваться и иные документы. Полный перечень следует уточнять в выбранном банке.

Для сделки

Пока банк принимает решение о выдаче средств, можно начать собирать документы для оформления сделки по переуступке прав. Эти бумаги требуются также и для банка – по ним организация будет анализировать, на что предоставляет деньги.

Это огромный плюс подобных сделок. Банк тщательно проверяет предложение на юридическую чистоту, что почти полностью исключает риск столкнуться с мошенническими действиями.

Для оформления нужно предоставить:

  • общегражданский паспорт продавца;
  • копию ДДУ;
  • копию акта сверки с застройщиком;
  • разрешение на переуступку прав, если оно требуется в рамках ДДУ;
  • оригинал документа, подтверждающего факт оплаты средств застройщику – платежное поручение, открытие аккредитива и т.п.;
  • оформленный договор цессии.

Точно такие же бумаги потребуются для регистрации сделки в Росреестре. К этому пакету добавиться еще договор об ипотеке.

Составление договора переуступки лучше доверить юристу. В некоторых банках настаивают на использовании их договора. В этом нет ничего страшного, напротив, документ, составленный юристами банка, как правило, отвечает всем законодательным нормам и защищает права покупателя.

Процесс проведения сделки

После того, как банк одобрит займ и проверит все документы, будет назначен день сделки. В установленную дату подписывается договор цессии и происходят взаиморасчеты. Для передачи денежных средств многие используют банковскую ячейку.

После того, как договоры будут подписаны, а передача денежных средств произойдет, необходимо пройти процедуру государственной регистрации перехода имущественных прав. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту расположения объекта недвижимости.

Если разрешения от застройщика по условиям ДДУ не требовалось, то необходимо уведомить его о переуступке прав. Это требование предусмотрено гражданским законодательством. Рекомендуется передать застройщику копию договора цессии.

Таким образом, пошаговая инструкция оформления сделки выглядит так:

  1. Поиск и выбор объекта недвижимости.
  2. Анализ документов продавца.
  3. Выбор банка и подача заявления и документов для оформления ипотеки.
  4. Ожидание и получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для оформления сделки и для предоставления в банк.
  6. Оформление договора цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Подписание договора цессии, кредитного договора и проведение взаиморасчетов.
  9. Подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение готовых документов.
  11. Уведомление застройщика о заключенной сделке.

При оформлении сделки по переуступке прав требования необходимо учитывать один финансовый нюанс. Продавец будет продавать квартиру по более высокой цене, чем покупал сам. Эта разница обычно не прописывается в договоре переуступки прав. Это нужно принять во внимание, так как банк предоставит в ипотеку сумму, прописанную в тексте договора.

То есть покупателю нужно иметь разницу наличными, чтобы отдать их продавцу. Кроме того, понадобится первоначальный взнос.

Переуступка квартиры в ипотеке

Сделка усложняется, когда приобретаемая квартира уже находится в ипотеке. Банки и застройщики не очень приветствуют переуступки. Дело в том, что цессия подразумевает досрочное погашение одного кредитного договора и оформление другого. В этом случае банки теряют процент, а, значит, и часть прибыли.

Цена на квартиры, обремененные ипотекой, значительно дешевле, чем стоимость чистой недвижимости. Первое, что нужно будет сделать покупателю, это узнать, какова сумма задолженности продавца перед банком. Затем, этот долг погашается.

Вот на этапе погашения долга продавца и возможны различные проблемы. Чтобы не потерять деньги можно воспользоваться помощью нотариуса или посредничеством банка.

Нотариусы предлагают в таких случаях оформить предварительный договор с обеспечением платежа. Это документально подтвержденная обязанность сторон оформить основную сделку в срок и на условиях, прописанных в предварительном договоре.

После оформления предварительного договора с обеспечением можно погашать задолженность продавца по ипотеке. Риск по-прежнему остается, но уже сведен к минимуму.

Если продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотечного кредита, то покупатель будет обременен судами, чтобы вернуть деньги обратно.

Разумеется, правда на его стороне и суд он выиграет, но при этом придется потратить немало времени и сил.

Кроме того, продавец в такой ситуации вернет не только деньги покупателя, но еще покроет судебные издержки и выплатит сумму задатка в двойном размере.

Есть банки, которые сами выступают страховщиками сделок такого рода. Подобные услуги организации платные.

После погашения ипотеки продавца банк подает документы в Росреестр на снятие обременения с объекта недвижимости. Эта процедура займет 7-10 дней. После снятия обременения оформляется самая обычная переуступка права требования, а документы отправляются на государственную регистрацию.

Есть более безопасный вариант:

  1. Покупатель оформляет ипотеку в том же банке, в котором заложена квартира.
  2. Банк погашает ипотеку продавца полученными средствами.
  3. Покупатель погашает свою ипотеку из собственных денег.

Фактически произойдет перевод задолженности по ипотеке на другого заемщика. Однако такой вариант практикуется не в каждом банке.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку. Помните, что подобные сделки имеют массу нюансов и подводных камней. Целесообразно перед оформлением проконсультироваться со специалистом. Юрист подскажет, как лучше действовать, поможет составить грамотный договор цессии и будет сопровождать вашу сделку от начала и до конца.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-prav-v-novostrojke-v-ipoteku/

Переуступка прав по ипотеке в 2020 году

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Переуступка ипотеки – это один из доступных вариантов приобретения недвижимости.

И хотя такая схема совершения сделок недостаточно распространена среди населения страны и пока ещё с повышенной осторожностью воспринимается кредитными организациями, действующим законодательством регламентирована процедура их оформления, оговорены взаимные обязательства на всех этапах действия договора. Это неплохая возможность купить жильё на довольно выгодных условиях как в новостройке, так и объект, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Что такое переуступка ипотеки?

Договор ипотечного кредитования предполагает соблюдение перечня прав и обязательств со стороны должника и со стороны банковской организации, оформившей заём.

Каждый участник процесса в рамках действия нормативно-правовых документов, регулирующих подобные сделки, имеет законную возможность передачи данных прав и обязательств третьей стороне. Данная процедура в юридической практике получила определение «ипотека по договору переуступки».

Такие сделки являются основным вариантом аннулирования требований и прав у данного лица с их полной передачей другой стороне.

Процедура позволит заёмщику освободиться от долга, покупателю прибрести квартиру по выгодной стоимости, а банку — вернуть свои средства в полном объёме (плюс проценты по кредитным начислениям). Как проходит оформление, и что для этого необходимо – давайте разбираться.

Для чего нужна переуступка прав на ипотеку?

Основной заёмщик имеет право передачи владения объектом недвижимости стороннему лицу вместе со своими финансовыми обязательствами перед банком в рамках действия услуги ипотечного кредитования. Необходимость переуступки прав собственности может потребоваться при следующих обстоятельствах:

  1. Супруги разводятся — при этом один из них готов добровольно отказаться от своего долевого владения квартирой. В таком случае все договорные кредитные обязательства принимает на себя вторая сторона.
  2. Потребность в срочной продаже – если нужно срочное закрытие кредита, соглашение переуступки – лучшее решение. Оно оформляется намного проще и быстрее, чем, например, снятие обременения с последующей продажей или досрочная выплата кредита в полном объёме.
  3. Получение наследства – в случае, если заёмщик умирает, лицо, имеющее право наследования, в полной мере приобретает не только объект недвижимости, но и финансовые обязательства по обслуживанию и оплате кредитного соглашения.
  4. Потребность в срочном закрытии кредита – например, в силу сложной материальной ситуации и дальнейшей невозможностью или нежеланием выплачивать остаточную сумму долга.
  5. Банк переуступает свои обязательства другой компании, являющейся юридическим лицом. Процедура может реализоваться двумя способами – в рамках торгов ипотечного портфеля либо полной продажей долгов коллекторам.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?

Ипотека на переуступку прав по ДДУ в случае продажи квартиры оформляется следующим образом. Покупатель изучает репутацию компании, ведущей строительство, а продавец собирает необходимые документы:

  • договор долевого права собственности на объект;
  • согласие застройщика на оформление сделки – его необходимо предварительно получить (исключение – оформление завещания);
  • если собственник квартиры состоит в законном браке – письменное согласие второго супруга на переоформление прав владения (данный документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса);
  • квитанции, подтверждающие все перечисленные ранее текущие платежи по ипотеке.

После того, как все документы будут готовы, продавец должен получить у застройщика официальное подтверждение остаточной суммы долга либо её полного отсутствия в случае, если такие обязательства взял на себя банк, оформивший ипотеку. Следующий шаг – обратиться в Госреестр и заказать там выписку по ЕГРН.

С полным пакетом документов продавец и покупатель обращаются в кредитную организацию и заключают соглашение о переуступке прав владения. После того, как бумага будет подписана всеми сторонами-участниками процесса, её следует официально зарегистрировать в Едином государственном реестре. Для этого новому собственнику надлежит обратиться в МФЦ.

На регистрацию договора по закону отводится не более 10 рабочих дней.

Процедура оформления

Чтобы продать квартиру с ипотекой по переуступке, необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформитель ипотечного кредита самостоятельно занимается поисками потенциальных покупателей на свой объект недвижимости.
  2. После того, как найден кандидат на приобретение жилья, продавец и покупатель обращаются в финансовое учреждение и подают там заявление о своём желании.
  3. Сотрудники банка проверят все обстоятельства, документы, кредитную историю лица, желающего переоформить на себя сделку. После этого руководство банка принимает окончательное решение о разрешении или запрете переуступки.
  4. Между кредитной компанией и новым покупателем заключается договорное соглашение в письменной форме. Документ составляется в двух экземплярах. В нём прописаны двусторонние права и взаимные обязательства.
  5. Выполняется процедура перерегистрации перехода прав владения недвижимостью на нового хозяина.
  6. Производятся все финансовые операции с продавцом.
  7. Новый владелец имущества с момента подписания договора начинает исполнять свои обязательства по нему и в рамках полученного графика ежемесячных платежей погашает оставшуюся сумму долга перед банком.

Если у компании, выдавшей займ, возникают сомнения на предмет финансовой состоятельности нового заёмщика, он вправе потребовать от него обозначить залоговое имущество либо привлечь поручителей. Как правило, банки не препятствуют проведению процедуры переуступки прав по ипотеке при условии, что желающий приобрести такую квартиру соответствует всем заявленным компанией требованиям.

Риски для нового собственника

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги. Следующий момент – налоги.

В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной.

В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Кроме того, новый собственник недвижимости в случае переуступки прав по ипотеке несёт следующие риски:

  1. Объект сдаётся в эксплуатацию с нарушением договорных сроков.
  2. Покупка прав требования без предварительного согласия на сделку застройщика неминуемо приведёт к тому, что цессионное соглашение будет признано недействительным. Законодательством РФ не предусмотрены обязанности согласования подобных сделок с застройщиком, но при этом большинство из них прописывают данное требование как один из пунктов действия договора — в этом случае его придётся исполнять.

Финансовая выгода от такого приобретения состоит в возможности купить квартиру дешевле её реальной цены, пока она пребывает в стадии незавершённого строительства. Особенно низкой будет её стоимость на начальных стадиях выполнения проекта – например, на этапе котлована. Но и риски в данном случае самые серьёзные.

Причины, по которым переуступка прав не особенно распространена:

  • сложность в поиске банка, готового совершить подобную сделку (поскольку компания берёт на себя практически те же риски, что и покупатель недвижимости);
  • сложная экономическая ситуация и кризис в отрасли жилищного строительства – всё это даёт возможность человеку найти вариант с более простым способом оформления, но все основные риски будут присутствовать.

Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

по теме

Источник: https://mnogo-kreditov.ru/ipoteka/pereustupka-prav-po-ipoteke-v-2018-godu.html

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка.

«Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу.

Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав.

Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений.

«Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает.

То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене.

«Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств.

«В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно.

И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие  214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина.

Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной.

Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична.

«На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением.

В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/vtorichnaya-novostrojka-kak-kupit-kvartiru-v-ipote/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.