Как купить квартиру с торгов

Содержание

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Как купить квартиру с торгов

Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как… Финансы

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области.

В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.

Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики – когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Хотелось купить квартиру на первичном рынке.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить.

Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.

Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт.

Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта.

Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей. 

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.

Тогда где о них узнавать?

В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы. 

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Как найти эти площадки?

Самые распространенные — это Российский аукционный дом, Единая торговая электронная площадка, МосТендерГрупп, Система электронных торгов имуществом, Межрегиональная электронная торговая система, Utender.ruUtender.ru, B2B-центр, «Аукционы Сибири», Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online.

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная  проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

То есть не все делают это самостоятельно?

Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался.

Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно.

Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «Росбанк Дом» – около 3 месяцев), но и саму квартиру. 

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка.

Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн.

То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость»: «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики.

Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях.

С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Источник: https://rosbank-dom.ru/blog/nedvizhimost/vopros-otvet-kak-kupit-kvartiru-na-auktsione/

Что такое «аукционный метод продажи» квартиры?

Как купить квартиру с торгов

Существуют разные методы продажи недвижимости. Один из них – так называемый «аукционный». Примечателен он тем, что вызывает серьезные споры: одни риэлторы считают его полезным инструментом, помогающим продавать жилье, другие отзываются о таком методе крайне негативно, третьи о нем вообще не слышали. О том, что это за метод и как он используется.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Что называют аукционным методом продаж

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», говорит, что «сегодня на столичном рынке недвижимости аукционы по продаже жилья распространены лишь для реализации имущества должников (например, тех, кто не осилил выплаты по ипотеке) или компаний-банкротов. Для этой категории собственников аукцион – безальтернативный способ погашения долгов».

Однако стоит подчеркнуть, что в данном материале речь пойдет не об аукционах как таковых, а о методе продаже жилья, который в обиходе риэлторов называется «аукционным». Итак, что это такое?Аукционный метод – метод быстрых продаж, который был разработан в Америке. Его изобретателем считается Билл Эфрос.

Суть метода такова, что квартира выставляется по заниженной цене, что, естественно, привлекает большое количество потенциальных покупателей на объект.

Далее, в результате умело проведенных переговоров и торгов по повышению цены выявляется узкий круг самых заинтересованных в данной квартире покупателей, которые в результате и платят самую высокую цену за этот объект.В России этот метод в модернизированном виде применяет ряд тренеров, кто-то даже системно ему обучает.

Однако стоит отметить, что данный метод не используется широко, так как является только одним из существующих способов продаж. По мнению экспертов, на рынке в данный момент им реализуется не более 1% квартир (хотя точной статистики нет).

Две стороны

Если почитать риэлторские форумы, то можно увидеть, что среди профессионалов существует два лагеря – сторонников и противников данного метода (на самом деле есть еще те, которые о нем ничего не знают). Сторонники убеждают клиентов, что это действительно быстрый способ продать жилье, противники называют его чуть ли не «разводом».

А что закон говорит об аукционном методе продаж? Является ли он вообще законным?

Александр Мальцев говорит, что «в России есть закон об аукционах, который предписывает при проведении аукционов придерживаться определенных правил. Они должны соблюдаться при проведении аукционов государственными структурами.

Поскольку агенты об этом законе мало что знают, название «аукцион» носит чисто обиходный характер. По закону, данную технологию продаж нельзя назвать аукционом в полной мере.

Поэтому официально при использовании аукционного метода продаж неопытные агенты пишут в рекламе слово «аукцион», а опытные и более юридически грамотные такое слово не пишут. О том, что квартира продается аукционным методом, можно узнать по низкой цене, с последующим добавлением «…или лучшее предложение».

Также об этом можно догадаться по дате и времени показа: обычные продажи совершаются при показах по договоренности, а при аукционах заранее обозначен день просмотра для всех участников».

По его мнению, люди негативно отзываются об этом методе, потому что надеются, что квартира будет им продана по заявленной в рекламе цене.

«Естественно, им неприятно, когда они идут на просмотр квартиры по одной цене и уже потирают руки в надежде на выгодное приобретение, а на месте выясняется, что они не единственные претенденты и цена повышается на глазах на 20-30%. Но чудес на рынке не бывает, это нужно понимать.

Купить ликвидный объект задешево через рекламу у вас вряд ли получится», – говорит Александр Мальцев.

Как не остаться в проигрыше участнику аукциона?

Что делать, если все же вы попали на аукцион? Как не оказаться в проигрыше?Эксперты уверяют, что рисков нет, единственное – можно приобрести квартиру по цене, выше рыночной. Тем не менее, поскольку «аукцион» все же неофициальный, покупатель всегда может отказаться – штрафных санкций с него не потребуют.

Однако не все так просто, как кажется. Аукционы, как квартирные, так и иные, основаны на том, что эмоции участников берут верх над разумом. Для того чтобы не потерять голову, надо понимать, во-первых, цель, с которой вы идете на данное мероприятие. Во-вторых, обязательно знать рыночную ситуацию.

Если рыночная цена квартиры семь миллионов, а выставляется за шесть, то торговаться можно и до шести с половиной, и до 6,8 миллиона – все равно получается выгодно.

Александр Мальцев отмечает также, что даже если вы работаете с риэлтором, стоит быть внимательными: «Если же у вас есть агент по недвижимости, то надеяться нужно на его порядочность – дело в том, что продавцы по аукционному методу мотивируют агентов покупателя частью своего вознаграждения.

То есть агент покупателя, привлекший своего клиента к аукциону, в случае успешной покупки получит бонус от агента продавца. Так что, если ваш агент работает для вас «бесплатно», то будьте уверены, он получит свое вознаграждение от кого-то кроме вас».

Алена Продай, психолог, эксперт по недвижимости, считает, что «хотя многие риэлторы с удовольствием копируют западные технологии продажи недвижимости, у нас такая калька не приживется, так называемый «аукционный метод продажи» абсолютно не в менталитете русского человека.

У нас если человек увидел, что квартира продается со скидкой, не придет покупать ее на повышение – наш менталитет настроен на понижение цены.

На мой взгляд, больше «рынка» в России, особенно в Москве, за квартиру никто не даст, так как нет фактора эксклюзивности, а дадут только тот дисконт, который входит в понятие торга».

Впрочем, сейчас, когда рынок покупателя, а не продавца, аукционы не проходят в квартире, они усовершенствовались и видоизменились.

Александр Мальцев говорит, что «сейчас вы не увидите своих конкурентов в момент торгов.

Вам просто позвонят и спросят, по какой цене вы готовы приобрести квартиру, а также сообщат, что уже есть покупатель за такую-то цену. Если вы не согласитесь дать большую сумму, то квартиру продадут другому участнику. Есть ли на самом деле этот другой участник – не известно. Это может быть и блефом.

Но как правило, такой участник есть, иначе пропадает смысл аукционных переговоров».

В заключение стоит сказать, что во многом отношение к аукционам зависит от того, с какой стороны вы находитесь. Если покупатель попал на него, впечатления могут остаться не самыми лучшими. Впрочем, организаторы утверждают, что ничего незаконного они не совершают. Так что не теряйте головы и попытайтесь обернуть ситуацию в свою пользу.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-takoe-auktsionnyj-metod-prodazhi-kvartiry-218029/

Купить квартиру на торгах и не прогадать

Как купить квартиру с торгов
С ростом ипотечного кредитования, а также после принятия закона о банкротстве физических лиц все больше граждан «теряют» свои квартиры в связи с тем, что не могут надлежащим образом выплачивать взятые кредиты. Квартиры же таких граждан, не справившихся с кредитом, выставляют на торги и реализуют через аукционы, по цене ниже рыночной цены на такие квартиры.

Все больше потенциальных покупателей обращает свое внимание на такие торги, в надежде купить квартиру на торгах существенно ниже ее рыночной стоимости. Какие же скрытые проблемы ожидают покупателей при покупке такой квартиры. Давайте разберемся вместе.

  • Как попадают квартиры на торги
  • Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?
  • Право пользования жилищем иных лиц.
  • Когда нельзя выписать из квартиры купленной на торгах бывшего собственника или других прописанных граждан.
  • Наши услуги при покупки квартиры на торгах.

Разберем несколько случаев.

Первый и самый популярный случай, когда на торгах реализуется квартира, собственник которой не справился с ипотечным кредитом. Заемщик взял кредит в банке для покупки квартиры, купил ее, с одновременным обременением залогом у банка. Вселился в эту квартиру. Платит кредитные платежи банку. По документам квартира принадлежит заемщику, он ее считает давно своей.

Но… Что-то может пойти не по плану – финансовые трудности, болезнь, увольнение с работы и поток платежей в банк от заемщика сокращается, а то и вовсе прекращается. Банк начинает нести убытки, и вынужден обратиться в суд с иском к заемщику о взыскании денег, выданных банком на покупку квартиры.

Естественно, у заемщика возвратить единоразово всю занятую сумму банку не получается, какая уж тут вся сумма займа, когда и ежемесячные платежи-то не платятся. Естественно, банк кредитор, понимая, что такая ситуация может наступить с почти любым заемщиком предусматривает в договорах механизм, который позволит банку при неплатежах возвратить себе деньги.

Механизм этот называется залог. Именно этот механизм стоит в основе ипотечного кредитования. Если заемщик не справляется с кредитом, пропускает платежи, то банк направив требование о возврате всей суммы кредита и не получив добровольно от заемщика этой суммы, обращается в суд.

В суде же кредитор, не только истребует всю сумму кредита с процентами, штрафами и пенями, но и реализует механизм защиты своих прав через требование о реализации залога.

Как это происходит? При покупке квартиры на свое имя, заемщик, одновременно с покупкой оформляет договор залога (ипотеки) с банком, где указывается, что в случае просрочки платежей и невыплаты суммы кредита и процентов не кредит кредитору-банку, банк имеет право обратить через суд взыскание на покупаемую квартиру (предмет залога).

Реализуя свои права, оговоренные в договоре залога (ипотеки), банк просит суд обратить взыскание на заложенную квартиру и реализовать ее на торгах. Почему на торгах? Потому как законодатель попытался реализовать баланс интересов как банка, которому требуется как можно быстрее реализовать заложенную квартиру и вернуть деньги, тем самым минимизируя упущенную выгоду, и реализовать в итоге за как можно меньшую цену (чем меньше цена, тем быстрее продастся). Так и заемщика, которому необходимо продать квартиру как можно дороже, чтобы от продажи выручить как можно больше средств. Как происходит реализация на деле – чуть ниже.

Второй по популярности случай, когда с целью развития бизнеса, лечения, да и просто попав в лапы мошенников, собственники обращаются в банк с просьбой о кредитовании их под залог уже существующей, давно приобретенной квартиры. Не все банки работают с такими кредитами, считая, что данные кредиты весьма рискованны, т.к.

закладывать в банк квартиру, зачастую единственную, обычно приходиться при совсем трудных жизненных обстоятельствах или, как писал чуть выше, попав в лапы мошенников. И если при получении ипотечного кредита на покупку жилья, с кредитом не справляются до 7,3 процентов заемщиков, то при займах под существующую квартиру – до 40-50 процентов.

Банк же вынужден терпеть убытки за счет замораживания денежных средств, на накладные расходы, содержание дополнительного штата юристов юристов и пр.пр.

За счет небольшого количества банков, предоставляющих такие услуги, высокие процентные ставки по кредиту и несмотря на большое количество не возвратов кредитов, данный случай только лишь второй по количеству квартир, реализуемых на торгах.

Третий случай – реализация имущества на торгах при банкротстве гражданина или организации. На данный момент количество банкротств граждан, при которых реализуется жилище граждан не велико. Следует отметить, что во втором и третьем случае обращение взыскания и направление на реализацию имущества должника тоже происходит через суд.

Защищая права как кредитора, так и заемщика, суд запрашивает оценочную компанию о стоимости имущества, попадающего под обращение взыскания. Как правило, суд назначает стартовую цену имущества для реализации на публичных торгах в размере 80 процентов от рыночной стоимости.

После вступления решения суда в законную силу, кредитор получает в суде исполнительный лист и предает его судебному приставу-исполнителю на исполнение. Судебный пристав-исполнитель, накладывает арест на реализуемое имущество и предлагает заемщику, а в данному случае – уже должнику, добровольно рассчитаться с банком, без реализации имущества на торгах.

Если должник не погашает задолженность перед банком, то судебный пристав передает квартиру на торги. Публичные торги по реализации заложенного имущества должно проводить территориальное управление Росимущества. В реальности торги проводят специализированные компании, аккредитованные при Росимуществе.

Из-за того, что участие в акуционе не подготовленному человеку весьма затруднительно, что в аукционах, как правило, участвую одни и те же лица, сознательно не давая завысить цену реализуемой квартиры, тем самым пороча саму идею аукциона.

Не буду останавливаться на столь прискорбном факте, наша цель не показать механизм или порочность торгов, а указать на ряд факторов, когда покупать квартиру на аукционе просто нельзя, т.к. в последующем, пользоваться данной квартирой будет невозможно, да и для дальнейшей реализации она будет тоже неликвидна.

Обращая взыскание на квартиру, как приобретенную в ипотеку, так и заложенную в банк, суд не должен вникать в то, является ли данное жилище единственное у бывшего собственника, кто проживает в квартире, есть ли куда бывшим владельцам и членам семьи выехать из квартиры.

Закон четко указывает, что в случае если квартира была приобретена с помощью ипотечного займа или под квартиру был получен займ, то обращение взыскания и реализация на торгах возможно и на единственное жилье человека.

Несколько простых примеров.

Гражданин приобрел совместно с супругой в ипотеку квартиру, у супружеской пары появились дети, которые по рождению были вселены в ипотечную квартиру. В квартире постоянно зарегистрированы супруги и дети. Иного жилья у них нет. Гражданин и его супруга не справляются с ипотечными платежами, довели дело до суда, надеясь, что с детьми на улицу не выгонят из единственного жилья. Может ли суд обратить взыскание на данное жилище и направить его на реализацию по торгам? Может. И вот приобретатель такой квартиры приобретает на торгах квартиру с проживающей семьей. Как такой социальный эксперимент над приобретателем квартиры на торгах?

Или другой случай. Дети обманным путем заставили гражданина преклонного возраста взять кредит под залог квартиры, срочно нужно на лечение внучки или на бизнес-идею (нужное подчеркнуть), а потом исчезли. Естественно, обещания платить по кредиту растворились как и родственнички. Далее путь известен. Суд.

Приставы. Торги.

И покупатель готов выкинуть престарелого «заемщика» из единственной квартиры на помойку?Если отбросить морально-этические нормы, то новый собственник может обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника и членов его семьи, проживающих или постоянно зарегистрированных в проданной на торгах квартире, прекратившими право пользования. В силу признания прекратившими право пользования суд дает основание для прекращения у этих граждан постоянной регистрации (по старом прописки) и выселения из спорной квартиры. Далее же действия происходят с участием судебных приставов-исполнителей и выселением граждан на улицу.

Как избежать таких случаев? Перед покупкой квартиры на торгах проверять наличие в этой квартире граждан проживающих и постоянно зарегистрированных. Как это сделать? Спрашивайте, расскажем. Далеко не всегда это задача простая. Да и суды вещь процессуально сложная.

И если в вышеописанном случае весь вопрос сводится к морально-этическим факторам, то не всегда и через суд можно выписать и выселить граждан из приобретенной на торгах квартиры.
Когда из купленной квартиры на торгах нельзя выписать бывшего собственника или прописанных не собственников. Прежде всего, когда граждане, проживающие в квартире, отказались от приватизации данной квартиры. Отказавшись или не участвуя в приватизации они сохраняют пожизненное право пользование этим жилищем. И если на членов семьи бывшего собственника жилища распространяется п.2 ст.292 ГК РФ и они утрачивают право пользования жилищем как члены семьи бывшего собственника, могут быть сняты с постоянного регистрационного учета (выписаны) и выселены из квартиры, то к отказникам от приватизации данная статья не применима. Даже после смены собственника такие лица имеют право проживать в квартире, а новые собственники не имеют права препятствовать им в проживании.Похожая ситуация и в квартирах в кооперативных домах. До 91-го года официально купить квартиру на территории СССР было невозможно. Была возможность только вступить в ЖСК или ЖК, путем внесения или накопления пая, а соразмерно внесенному паю выделялась для проживания квартира. Т.е. гражданин СССР был не собственником квартиры, а собственником пая в ЖК или ЖСК. Несмотря на то, что формально пайщиком всегда был один человек и в последующем, после 91 года, право собственности оформлялось тоже только на пайщика, вселение в такого рода квартиры производилось по ордерам, выдаваемым Исполкомами. Так вот, по общему правилу и судебной практике, лица, вписанные в ордер, также сохраняют пожизненное право пользования кооперативной квартирой.Отдельно идут квартиры, где право пользования жилищем было закреплено одним из промежуточных договоров, а далее в договорах не аннулировалось, но и не упоминалось.Как вам такая покупка таких квартир на торгах? Что суду, что судебным приставам, что Росимуществу абсолютно всё равно, какие пожизненные права пользования сохранились в реализуемой на торгах квартире. Их задача реализовать имущество. Расторгнуть же договор купли-продажи квартиры, приобретенной на торгах из-за прав третьих лиц – не возможно. Деньги потрачены, жить невозможно, продать дальше почти не реально.Наш совет, крайне внимательно изучайте всю документацию, которую вам могут выдать устроители торгов, проверяйте бывших собственников и историю квартиры приобретаемой на торгах по открытым источникам информации, анализируйте полученную информацию. Не дайте себя обмануть.Если вам необходима помощь в проверке квартиры, покупаемой на торгах – звоните, предоставим всю информацию по квартире и дадим письменное заключение о рисках приобретения такой квартиры.Если же квартира с людьми уже куплена и необходима помощь в прекращении права пользования через суд, наши юристы готовы на себя взять всю судебную и послесудебную работу по отстаиванию ваших прав как нового собственника квартиры.

  • Проверка истории квартиры, приобретаемой на торгах. 
  • Проверка наличия права пользования у иных лиц на приобретаемую квартиру, чьи права сохраняются при отчуждении квартиры. 
  • Проверка фактов, могущих привести к невозможности пользования квартирой после приобретения на торгах. 
  • Проверка фактов, могущих привести к признанию торгов недействительными или непроведенными.

  • Признание через суд пользователей квартиры прекратившими право пользования. 
  • Снятие пользователей квартиры с постоянного регистрационного учета из квартиры через суд (выписка бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры). 
  • Совместно с судебными приставами осуществляем выселение бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры на основании исполнительного листа, выданного судом.

Источник: https://www.moscow-v.com/kupit-kvartiru/791-pokupka-kvartiry-na-torgah.html

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

Как купить квартиру с торгов

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену).

Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.

А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

Покупка квартиры с торгов

Как купить квартиру с торгов

Для покупателя недвижимости покупка квартиры с торгов довольно выгодная сделка. Цена квартиры с торгов может быть значительно ниже рыночной.

Как квартиры попадают на торги

Люди последнее время очень часто приобретают недвижимость с использованием ипотеки. Более 50% сделок уже проводится с ипотекой. Не всем удается расплатиться по долгам.

Бывает, не найдя иных способов решения финансовых проблем, производится реализация этой недвижимости для покрытия долгов. Это может быть сделано заемщиком добровольно или через суд. Последнее еще называется обращением взыскания.

А еще, есть такое понятие как «банкротство». Гражданин сам может подать на банкротство, если он не может справиться с долгами, либо его может принудительно обанкротить кредитор.

В общем, есть жизненные ситуации, когда недвижимость попадает на торги.

Цена квартиры с торгов

Как мы уже сказали, цена квартиры с торгов может быть существенно меньше рыночной стоимости. В первую очередь, это связано с тем, что кредиторы стараются продать подобную недвижимость побыстрее и ставят максимально низкую цену, позволяющую покрыть долг нерадивого заемщика.

Как приобрести квартиру с торгов?

Торги — это, по сути, аукцион. На аукционе покупателем становится тот, кто дал более высокую цену.

Большая часть торгов проводится дистанционно, через интернет с использованием специальных торговых площадок.

Как правило, на сайтах есть описание объектов, им и следует руководствоваться. В принципе, может быть организован и выезд для очного просмотра залога.

Чтобы участвовать в электронных торгах нужно:

  • получить электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Ее можно оформить в специальных организациях.
  • Создать личный кабинет на той торговой площадке, где будет продаваться подходящая вам недвижимость. То есть зарегистрироваться на площадке. Из личного кабинета вы сможете участвовать в торгах.

Стоить понимать, что для участия в конкретных торгах нужно внести залог, обычно это 10-20% от стоимости недвижимости. Если вы не выиграли торги или отказались от участия до того, как вас объявили победителем, залог возвращается.

Для участия в торгах по конкретной недвижимости обозначается период, когда принимаются «ставки». В течение этого периода каждый участник предлагает свою цену. На цену влияет количество участников торгов. Чем их больше, тем интерес к конкретному объекту выше, а, значит, цена точно вырастет.

Итак, тот, кто предложил самую большую цену, по истечению заданного периода торгов объявляется победителем.  Победитель должен оплатить остаток стоимости купленной квартиры с торгов. Оформление сделки проводится стандартно, через договор купли-продажи объекта с последующей его регистрацией в Росреестре. И квартира ваша.

Если победитель отказывается от совершения сделки, он теряет залог.

Если победитель не выявлен (например, цены были предложены одинаковые), либо в качестве участников торгов никто не зарегистрировался, проводится еще один этап с понижением цены. Обычно понижают цену на 10% от первичной.

Если опять нет победителя или участников, объявляется третий, последний этап, на котором цена падает еще.

 Более того, здесь уже расписывается график снижения цены за определенный срок (график может быть растянут на год).

Если и на этом этапе никто не купил квартиры в торгов, квартиры попадают на баланс кредитора. И уже кредитор продает квартиры максимально дешево, только чтобы покрыть свои убытки.

Кстати, еще и так можно купить проблемную недвижимость.  Без торгов, с баланса кредитора.  Такие залоговые квартиры можно посмотреть, зайдя на специальные залоговые сайты. Банков или иных кредитор. Например, вот здесь достаточно дешево продаются дома и квартиры из разных регионов.

Отметим, что на торги попадает абсолютно разная недвижимость. То есть это могут быть не только квартиры с торгов.  Дома, например. Земельные участки, магазины, офисы, гаражи. Любая недвижимость, продажей которой обычно кредитор покрывает свои убытки от проблемных долгов.

А еще на торги попадает недвижимость, принадлежащая местной администрации. Например, так продает квартиры Мэрия Москвы. Торги — прозрачный способ продажи недвижимости, принадлежащей городу.

Нюансы покупки квартиры с торгов

Зачастую бывшие залоговые квартиры продаются с какой-то проблемой. Например, там могут быть прописаны бывшие собственники. Квартира может быть еще с обременением в виде ипотеки. В любом случае, как правило, это решаемые проблемы, нужно только время. Жильцы выписываются, залог снимается. Но порой это «плата» за дешевое жилье.

Купить подобную недвижимость можно и в ипотеку. Заявку на кредит на покупку квартиры можно заполнить ниже. Программа АИЖК и банков. Сразу несколько одобрений.

Оригинал статьи находитсяздесь

ПОДПИСЫВАЕМСЯ НА НАШ КАНАЛ В ЯНДЕКС ДЗЕНЗДЕСЬ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prostofin/pokupka-kvartiry-s-torgov-5b275058cab1d800a90f5d4b

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.