Как купить квартиру у застройщика

Содержание

Купить квартиру в новостройке — пошаговая инструкция

Как купить квартиру у застройщика

Как купить квартиру в новостройке от застройщика инструкция как выбрать застройщика безопасно и не потерять деньги

Покупать квартиру в новостройке тяжело и страшно: вы переводите деньги застройщику, а потом окажется, что он банкрот.

Написали пошаговую инструкцию как купить квартиру в новостройке и проверить застройщика:

Перед тем как покупать квартиру в новостройке — проверьте сайт застройщика. На сайте найдите документы застройщика:

— Устав;

— Свидетельство о регистрации;

— Свидетельство о постановке на налоговый учет;

— Выписку из ЕГРЮЛ.

Если вы не нашли эти документы на сайте застройщика — ничего страшного. Главное: при посещении офиса компании запросить эти документы у менеджера по продажам.

С помощью этих документов проверьте дату регистрации компании. Это нужно для того, чтобы быть уверенным, что рекламное объявление, которое вы увидели, соответствует реальности. Если дата регистрации застройщика и информации из рекламы не соответствует действительности — это плохой знак. Лучше подумать перед тем, как покупать квартиру у такого застройщика.

Исключение: иногда застройщики заказывают рекламу у агентств. Из-за этого на реклама указывается другая компания. Уточните у застройщика работает ли он с агентством. Если да — значит с застройщиком все нормально. Если нет — это плохой знак.

После проверки сайта застройщика вы можете поискать документы на новостройку. Здесь нужно найти два документа: разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение на строительство выдает администрация города. Это нужно для того, чтобы проверить застройщика и обезопасить дольщиков от потери денег.

Еще один из вариантов проверки новостройки — посмотреть видео трансляцию стройки или фотоотчет.

Запомните: посмотреть видеотрансляцию в течение двух дней в обеденное время. Главное: больше 10 минут. Почему так: иногда застройщики ставят «заглушку». Заглушка — заранее записанный фрагмент видео со стройки. Если вы видите, что рабочие двигаются по одному и тому же маршруту — это плохой знак. Вы можете задать этот вопрос застройщику. Возможно, камера вышла из строя.

Посмотрите фотоотчет со стройки. Если вы видите как здание видеоизменяется от месяца к месяцу – это хороший знак. Значит стройка реальная и на них происходят работы. Если фотографии одни и те же — вероятнее всего застройщик скрывает, что-то об этой стройке.

После проверки по пунктам выше — вы можете созвониться с прошедшими застройщиками и назначить встречу.

Если вы не нашли на сайте уставные документы застройщика — теперь вы можете попросить менеджера предоставить их вам. После сделайте ксерокопии и проверьте фактическое соответствии информации в документе и в государственных органах.

Дальше стоит посмотреть проект договора долевого строительства. Он важен: в нем прописываются все пункты насчет вашего будущего жилища: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, номер квартиры, планировка, дата сдачи новостройки.

Договор ДДУ важен: по нему вы сможете контролировать застройщика и если что-то не совпадает с прописанными условиями в договоре — вы можете отсудить деньги у застройщика через суд.

Если застройщик предлагает вам оформить все черех эскроу счет — это еще лучше. Так вы надежней защитите свои деньги. Рассказываем об этом нововведении 2019 года: https://rosreestr.net/info/eskrou-schet-chto-eto-takoe

Каждый застройщик перед строительство должен застраховать новостройку.

Это делается всегда: вдруг застройщик обанкротиться или не сможет завершить строительство. Поэтому попросите менеджера показать договор страхования на новостройку. Сделайте копию документа и проверьте страховую компанию.

Если фактическая информация верна — значит в критической ситуации вы сможете отсудить свои деньги за квартиру обратно.

Еще один из способов проверить застройщика — съездить на объекты, которые уже сданы. Выбирайте те, которые сдали недавно. Так вы сможете оценить ремонт от компании и расспросить жителей дома об УК.

Часто, УК является дочерней компанией застройщика.

Так лучше: через застройщика вы можете влиять на УК и попросить лишний раз сделать уборку в подъезде, вывезти мусора или сделать косметический ремонт в подъезде.

Если вы не знаете как обратиться к людям, которые живут в этом доме вы можете это узнать через выписку из ЕГРН. Рассказываем как это сделать: https://rosreestr.net/info/kak-uznat-sobstvennika-kvartiry

Источник: https://rosreester.net/info/kupit-kvartiru-v-novostroyke-mdash-poshagovaya-instrukciya

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика в 2020 году: пошаговая инструкция

Как купить квартиру у застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета.

Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

  1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
  2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
  3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
  4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
  5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

Способы покупки квартиры в новостройке

Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

https://www.youtube.com/watch?v=bbtbjXi3hrA

В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

  • По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
  • По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
  • Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
  • Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

  1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
  2. Заключение ДДУ.
  3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
  4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
  5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

  1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
  2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
  3. Реквизиты разрешения на строительство.
  4. Срок передачи объекта дольщику.
  5. Условный номер квартиры на время строительства.
  6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
  7. Права и обязанности застройщика.
  8. Права и обязанности дольщика.
  9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
  10. Порядок оплаты.
  11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Образец договора долевого участия

Документы

Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:

  • Паспорт дольщика.
  • Доверенность представителя застройщика, паспорт.
  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
  • Проектная декларация со всеми изменениями.
  • Разрешение на строительство.
  • ДДУ.
  • План строящегося многоквартирного дома.
  • Договор страхования ответственности застройщика.
  • Справка из банка об открытии эскроу-счета.

Расходы

Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.

Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:

  1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
  2. Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
  3. После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
  4. Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.

Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.

Как зарегистрировать право собственности?

Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.

Как все выглядит пошагово:

  1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
  2. Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
  3. Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
  4. По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.

Госпошлина

За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

  1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
  2. Планируется ли строительство новых объектов рядом.
  3. Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
  4. Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
  5. Из каких материалов строится дом.

Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

  • Устав.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельство о регистрации в ИФНС.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектная декларация.
  • Договор страхования новостройки.

Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной.

Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.

Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?

Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.

Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?

Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.

Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?

Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.

Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок

Заключение эксперта

  1. Купить квартиру в строящемся доме можно по договору долевого участия в строительстве, договору рассрочки или уступки права требования. Наиболее распространенным является ДДУ.
  2. При расчетах по ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет, но застройщик получает их только после выполнения обязательств.
  3. Квартиру по ДДУ можно купить в ипотеку. Лучше, если строительная компания входит в список партнеров банка: так получить его одобрение немного проще.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-u-zastroyshchika

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Как купить квартиру у застройщика

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру у застройщика

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%.

Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика.

Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка.

Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья.

Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь.

Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал).

Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка.

Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа.

Остальные продаются по-старому.

Какую господдержку можно получить, не имея жилья в собственности?

Можно ли отказаться от страхования при семейной ипотеке?

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%. 

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС).

Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы.

Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

Не пропустите:

Как подготовиться к приемке квартиры

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/7_sposobov_vygodno_kupit_kvartiru_v_novostroyke/100483

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Как купить квартиру у застройщика

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиПокупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Оформление договора с фирмой застройщиком

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ.

Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ.

Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

  • Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
  • Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

  • Дата окончания строительства.
  • Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
  • Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
  • Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
  • Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
  • Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявления от застройщика и дольщика.
  • Оригинал ДДУ.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • План объекта строительства.
  • Документы на право владения объектом.
  • Проектную декларацию.
  • Разрешение на строительство.
  • Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

  • Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
  • Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
  • Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
  • Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Акт приема-передачи включает в себя:

  • Информацию об участвующих сторонах.
  • Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
  • Фактический адрес и номер квартиры.
  • Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиЗаселение в квартиру

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

  • Подготовить пакет документов
  • Удостоверения личности всех владельцев.
  • Договор купли-продажи, ДДУ.
  • Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
  • Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
  • Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
  • Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
  • Обратиться в соответствующие инстанции
  • Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
  • Заполнить заявление на регистрацию собственности
  • Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

  • Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщиком
    Пропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
  • Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантов
    Экономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
  • Поверхностное изучение компании застройщика
    Слепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
  • Проведение ремонта до получения документов на право собственности
    Жилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc5bb148359c800abc80328/pokupka-kvartiry-v-novostroike--poshagovaia-instrukciia-5c388082e3be6800a9f7869f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.