Как купить залоговую квартиру

Содержание

Недвижимость под залогом

Как купить залоговую квартиру

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки.

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

«Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b9768a99a79474c9c7deade

Как купить залоговую квартиру: оформление, документы | Правоведус

Как купить залоговую квартиру

Что такое залоговая квартира? Это объект жилой недвижимости, находящийся под обременением у банка-кредитора, это может быть как ипотечное кредитование, так и иной кредитный продукт, взятый заемщиком под залог недвижимости.

В случае нарушения заемщиком кредитного договора в части внесения платежей в течение определенного периода времени, банк переводит залоговое имущество в свою собственность и выставляет на торги с целью реализации и возврата долга (в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 и 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Такая система дает возможность купить залоговую квартиру у банка на обоюдно выгодных условиях. Основными причинами продажи залоговых квартир являются, как правило, невозможность выплаты ипотечного кредита или желание инвестировать средства в другой объект недвижимости (например, в случае объектов «долгостроев»).

Отметим, что продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда, поскольку ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья.

Соответственно, единственным выходом из сложного положения, возникшего между заемщиком и банком, является урегулирование спора в досудебном порядке и реализация объекта жилой недвижимости по обоюдному согласию.

Желающие купить ипотечную квартиру с обременением у банка вместе с положительными моментами – как правило, это квартиры в новостройках в хорошем техническом состоянии с проверенными документами и оценены страховой компанией, приобретают и риски по вопросам потери не только приобретаемого жилья, но и вложенных средств.

Поскольку оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру, являющейся залогом, как правило, хранится в банке, это значит, что потенциальный покупатель не сможет ознакомиться с документами предварительно перед подписанием договора, даже если он уплатит задаток. В данном случае существует риск, что продавец может получить задаток от нескольких разных лиц. Несмотря на то, что многие агентства недвижимости считают сделки по купле-продаже залоговых квартир довольно специфичными, это еще не повод отказываться от своей мечты – купить недорого собственное жилье. Рассмотрим несколько вариантов покупки залоговой квартиры.

1. Как купить ипотечную квартиру непосредственно у должника.

Данный вариант приобретения объекта жилой недвижимости предполагает обязательное наличие письменного разрешения кредитной организации на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка. Как правило, организация, выдавшая ипотечный кредит, дает согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств.

особенность такой сделки – право собственности на квартиру оформляется с обременением, снимать которое придется уже новому собственнику.

Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения.

Информацию по наличию на квартире залогового обременения можно получить из выписки из ЕГРП или из сведений в свидетельстве о праве собственности.

2. Как купить ипотечную квартиру через переоформление кредита.

На рынке продаж залогового жилого имущества существует схема передачи ипотеки новому владельцу, то есть выполнить переуступку долга.

В этом случае банк принимает решение в индивидуальном порядке с учетом проверки платежеспособности нового заемщика, и в случае получения разрешения от банковской организации кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры.

Сумма долга, выплаченная банку первоначальным заемщиком, возвращается последнему новым кредитором. Стоит отметить, что сделки по передаче ипотеки новому лицу требуют особого внимания при подписании всех договоров.

3. Как купить залоговую квартиру у банка.

Купить квартиру у банка можно по определенной схеме, основным преимуществом данной сделки, несомненно, можно считать довольно низкую стоимость объекта жилой недвижимости, что обусловлено необходимостью срочной реализации залогового имущества, находящегося на момент продажи в собственности у банка.

Как правило, стоимость залоговой квартиры снижается в зависимости от срока ее реализации, в рамках суда оценочная комиссия вправе определить скидку на квартиру от 5 до 10% от рыночной стоимости.

Алгоритм действий по проведению сделки по купле-продаже квартиры у банка зависит непосредственно от выбранного метода приобретения объекта жилой недвижимости:

  • Передача задатка покупателем продавцу реализуемой квартиры.

Основное преимущество данной процедуры – покупка квартиры без обременения. Недостатки сделки: длительное время на оформления документов и риск возврата внесенных денег в судебном порядке в случае, если продавец откажется от сделки.

  • Если покупатель готов купить квартиру с обременением.

Данная процедура предполагает покупку жилья с последующим снятием обременения покупателем самостоятельно, после полной выплаты ипотечного кредита.

В плане сохранности средств продавец находится в полной безопасности.

Недостатки сделки больше касаются покупателя: длительный вывод объекта недвижимости из-под залогового обременения, возможны дополнительные условия кредитования и повышение процентной ставки.

  • Купить залоговую квартиру у банка через аккредитивный счёт или банковскую ячейку.

Данная процедура оформления сделки представляет собой два этапа передачи денег: часть денег выплачивается банковской организации в целях погашения остатка по кредиту, вторая часть передается продавцу жилого объекта недвижимости.

Покупатель квартиры открывает два счета или закладывает средства в две разные банковские ячейки, и только после прохождения государственной регистрации квартиры в частную собственность заложенные деньги передаются по назначению.

Как итог: данная процедура оформления сделки по купле-продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, является безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку снятие обременения и переход объекта недвижимости в частную собственность происходят одновременно.

Единственный недостаток данного способа покупки залоговой квартиры у банка – риск банкротства кредитной организации.

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры у банка

Согласно действующему законодательству, перечень документов для сделки по купле-продаже залоговой квартиры включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из ЕГРП, в которой имеется информация об обременении и залогодержателе (банке).
  • Оригинал и копия технического паспорта на квартиру.
  • Кредитный ипотечный договор продавца.
  • Закладная на квартиру.
  • Банковские документы, подтверждающие совершение сделки.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, которым подтверждается оставшаяся сумма долга заемщика перед банковской организацией.

Важно! Банк вправе выдвинуть дополнительные требования к обеим сторонам сделки, к примеру, регистрация договора у определенного нотариуса.

Какие существуют риски, если принято решение купить залоговую квартиру у банка

Приобретение ипотечной квартиры несет собой не только положительные моменты, а именно, низкую стоимость жилья, но также и дополнительные риски.

Так, несмотря на то, что сделка с участием банковской организации считается самой безопасной, продавец квартиры вполне может оспорить решение суда на каких-либо основаниях (например, невыгодные условия сделки, завышенные требования и т.д.), соответственно, покупатель сможет вернуть внесенный задаток опять-таки только через суд.

В таких случаях рекомендуется заключить с продавцом недвижимости предварительное соглашение, которое обязательно должно содержать в себе условие об отсутствии каких-либо претензий к покупателю со стороны бывшего собственника и членов его семьи.

Определенные риски существуют и при покупке залоговой квартиры на открытых торгах: бывший владелец объекта недвижимости может предъявить претензии банковской организации, в частности, это может быть претензия о несоответствии условий квартиры параметрам, которые закреплены в договоре купле-продажи.

Существенно рискует покупатель залогового имущества, если в реализуемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, причем это может быть выполнено автоматически, поскольку согласно действующему законодательству, дети после рождения прописываются вместе с матерью, и продавец не поставил об этом в известность покупателя.

В качестве дополнительной гарантии в таких случаях специалисты рекомендуют оформлять титульное страхование. Также, специалисты не рекомендуют участвовать в торгах по продаже недвижимости, если отсутствует на то согласие первоначального заемщика. В данном случае существуют риски оспаривания заемщиком решения суда и правомерности сделки.

Преимущества от сделки по купле-продаже залоговой квартиры у банка

Если говорить объективно, то куплю-продажу залоговой квартиры через банковскую организацию можно назвать предприятием выгодным, как для продавца, так и для покупателя:

  • Во-первых, банк, выступая в качестве продавца, получает причитающиеся ему средства для дальнейшего использования их в совершении различных финансовых операций в рамках своей профильной деятельности.
  • Во-вторых, бывший владелец снимает с себя бремя долговых обязательств и приобретает статус финансово независимого.
  • В-третьих, покупатель квартиры, становясь новым заемщиком у банка, приобретает жилье на льготных условиях.

Самое важное при покупке залоговой квартиры – предусмотреть все возможные риски.

И даже, несмотря на то, что покупка ипотечной недвижимости через банк является малорисковой сделкой, поскольку банк это лицо юридическое, находящееся под контролем многих финансовых государственных структур, все же, участие опытного специалиста при сделке поможет избежать многих сложностей и дальнейших судебных споров.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru/

Как безопасно купить залоговую квартиру у банка

Как купить залоговую квартиру
Подробно о способах приобретения состоящей под залогом квартиры. Правила защиты от опасных «мелочей», индивидуально присущих каждому способу выкупа залогового жилья

Выгода приобретения квартиры под залогом

Квартиру, торгуемую банком-залогодержателем после ее конфискации у неплатежеспособного заемщика, возможно приобрести дешевле схожих рыночных предложений. И не только квартиру – в базах залоговой недвижимости, на публичных торгах и аукционах выставляется самая разная недвижимость, включая загородные коттеджи и садовые участки.

Залоговой недвижимостью являются объекты, приобретаемые на заемные деньги. К примеру, на ипотечный кредит – жилье, купленное по банковскому займу, может быть изъято у собственника кредитной организацией при отсутствии своевременных кредитных выплат (Гражданский кодекс, статья 348).

Поскольку банку-кредитору залоговая недвижимость как объект собственности не интересна, его задача обратить такое имущество в деньги.

Но реализация конфискованных квартир занимает иногда более года, что побуждает банковские организации снижать ценник выкупа.

Известно три варианта покупки залогового жилья у банка и каждый требует покупательской внимательности, поскольку полностью небезопасен.

Банковский аукцион залоговой недвижимости

Данный способ реализации жилья, выступающего кредитным залогом – основной. Продажа недвижимости в таком варианте происходит при добровольном согласии должника и во внесудебном порядке (закон за №102-ФЗ, ст.55). Число ипотечных заемщиков по России возрастает ежегодно, а значит такие аукционы будут все чаще проводится.

Процедура аукциона стандартна:

  • начальная стоимость лота устанавливается независимым оценщиком;
  • задаток участников составляет 5% от начальной цены;
  • побеждает лицо, назвавшее максимальную стоимость.

Проигравшим возвращается 5% задаток, а для победителя эта сумма вносится на счет покупки. Обычно первоначальная (оценочная) стоимость аукционной квартиры близка к рыночным ценам. Если же ее цена заметно ниже – существуют какие-то риски, которые участникам следует выяснить до торгов.

Отметим, что приобрести залоговую недвижимость с приличной скидкой в процессе аукциона практически невозможно. Банк заинтересован в достижении цены, сравнимой с предложениями вторичного рынка. В пылу аукционного азарта лот может даже оказаться дороже среднерыночных цен.

Помимо риска переплатить победители залогового аукциона нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами по купленному жилью – наличия в нем прописанных, которых невозможно или затруднительно снять с учета.

И тогда освобождение квартиры прошлыми жильцами займет много времени.

До подачи аукционной заявки следует выяснить в регистрирующем органе (ЕГРН, домовая книга) число прописанных в залоговой недвижимости и торговаться только по лотам, где прописанных нет.

Публичные торги залогового жилья

На них торгуются квартиры, принадлежащие кредитным неплательщикам, которые отказываются на добровольную продажу с аукциона. Такая недвижимость оказывается на публичных торгах после судебных разбирательств (закон за №102-ФЗ, ст.56 и закон за №229-ФЗ, гл.9). Ее продажа происходит на сайтах, принадлежащих кредитным организациям или на специализированных платформах.

Недвижимый конфискат с обращенным взысканием на заложенное имущество проходит сложные процедуры торгов, возможные только по решению суда в пользу искового обращения кредитного банка.

Процесс публичных торгов примерно схож с аукционом – жилье приобретет участник, предложивший наибольшую цену. Однако при несостоятельности первых торгов, к примеру, из-за малого числа участников (Гражданский кодекс, ст.

447 и 449), на вторых торгах недвижимость может быть выставлена по заниженной стоимости (обычно на 15%). Поэтому для выгодной покупки залоговой квартиры на публичных торгах нужно следить за выставляемыми лотами постоянно.

Основной риск публичных торгов – возможно признание их результата (договора купли-продажи) недействительным. Такое случается, например, при нарушениях правил торгов участниками или организаторами с целью влияния на результат.

До участия в торгах следует выяснить действительную законность продажи интересующего недвижимого лота, истребовав у организаторов документальные сведения (к примеру, копию судебного акта).

Второй момент – обязательно изучить положение, устанавливающее порядок торгов, на соответствие нормам Гражданского кодекса (ст.448).

Наконец, у бывшего собственника есть право оспаривания наложенного имущественного взыскания в трехлетний срок (Гражданский кодекс, ст.196).

При удовлетворении жалобы судом гражданин, приобретший квартиру на публичных торгах и являющийся добросовестным покупателем, будет обязан возвратить залоговую недвижимость прежнему владельцу.

Разумеется, затраченные им на покупку средства будут возвращены банком, но процедуры возврата займут время. Поэтому важно проверить факт конфискации по судебному решению, вступившему в силу и не оспариваемому прежним собственником.

«Подводным камнем» будет невозможность личного осмотра юридически конфискованного и реализуемого на торгах жилья до фактической покупки.

Услуга осмотра залогодержателями (любыми), тем более судебными приставами не предоставляются. Доступен лишь внешний осмотр – фасад дома, его подъезд.

Можно также выяснить данные о времени постройки жилья, о конструкционных материалах, пообщаться с жильцами.

Залоговые квартиры на онлайн-витрине банка

При неудачной реализации конфискованной недвижимости на торгах кредитные банки выкладывают данные по квартирам на собственных официальных сайтах. Обычно банками называется цена среднерыночного уровня. По каждому недвижимому конфискату банк гарантирует юридическую чистоту и полную прозрачность сделки.

Однако первостепенная цель банка – продать залоговую недвижимость максимально быстро, чтобы позволит организации закрыть долг с наименьшими убытками.

И если банку не удается сбыть квартиру по рыночным расценкам за определенный срок (как правило, до полутора месяцев), он будет стремиться реализовать такое имущество дешевле.

Ведь чем дольше нецелевой актив состоит на балансе кредитной организации, тем больше расходов потребует, а дохода не принесет. По некоторым недвижимым лотам банковских организаций скидки достигают половины изначальной стоимости и даже более.

Банки даже предлагают выгодные (с низкой процентной ставкой) кредиты либо бесплатный расчетный аккредитив покупателям, приобретающим недвижимость из их залоговых баз.

Приобретение квартиры из онлайн-витрины кредитной организации сопровождается минимальными рисками для покупателя. Но слепо доверять сведениям о прошлых владельцах жилья (его юридической истории), сообщаемых банком потенциальному покупателю, нельзя – данная организация не обязана информировать заинтересованных в покупке обо всех обстоятельствах по залоговой недвижимости.

Как и при публичных торгах, предлагаемые на банковских онлайн-витринах квартиры осмотреть лично заинтересованным покупателям невозможно. Приходится ориентироваться на данные, сообщаемые службой банка и на внешний осмотр жилого строения.

Покупка залогового жилья у заемщика

У собственника обремененной квартиры, ранее приобретенной на кредитованные банком средства, при затруднениях по ипотечным выплатам есть полное право самостоятельной реализации жилья и погашения оставшейся задолженности.

Банки не могут продавать залоговую недвижимость, являющуюся частной собственностью, т.е. не состоящую под наложенным имущественным взысканием по суду.

Но одобрение продажи банком-кредитором заемщику, намеренному продать объект залога для погашения долга, требуется всенепременно.

В закрытии долга перед банком заинтересованы оба – и кредитная организация, и заемщик.

Реализуя жилую недвижимость (объект залога) покупателю должник проводит сделку договором купли-продажи, рассчитывается с банком и получает подтвержденное заимодавцем документально снятие обременения.

Таким образом покупателю достается квартира, банку – деньги, а с прежнего собственника квартиры (получателя банковского займа) полностью снимаются обязательства по кредиту.

Преимуществом варианта приобретения ипотечного (залогового) жилья у заемщика непосредственно является полная доступность квартиры для осмотра и технического анализа приглашенными специалистами, т.е.

для взвешенной покупки. Кроме того, заемщик определенно заинтересован в скорой продаже, чтобы получить денежную сумму на покрытие кредитной задолженности, а значит он согласится несколько снизить цену.

С другой стороны, перерегистрация права собственности на недвижимость покупателем допустима лишь после погашения банковского долга продавцом (заемщиком ипотеки), иначе обременения банк не снимет и Росреестр регистрацию не произведет.

Но должник, выплатив сумму задолженности банку, может отказаться от передачи квартиры покупателю.

Тогда у последнего возникнут длительные затруднения с возвратом средств (банк добровольно не обязан их отдавать третьему лицу) и с переоформлением перехода права собственности.

В результате потенциально выгодная покупка жилья может обернутся продолжительной судебной тяжбой, на протяжении которой покупатель не сможет пользоваться средствами, затраченными на покупку залоговой квартиры.

Чтобы обезопасить себя при приобретении обремененной недвижимости, покупателю следует настаивать на заключении трехсторонней сделки между продавцом, покупателем и залогодержателем (банковской организацией).

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/kak-bezopasno-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5c066f799190490428e08cce

Как дешево купить залоговую квартиру у банка

Как купить залоговую квартиру

Далеко не всем ипотечникам удается погасить взятый кредит. Квартиры могли покупаться в одних экономических условиях, пять лет назад наступили совсем другие. Уровень доходов в стране даже по официальной статистике падает каждый год.

Людям, взявшим ипотеку, никогда не было легко. Сейчас — тем более. Крайний метод, на который приходится идти банкам, если клиент не справляется с ипотекой и не может выплачивать платежи по кредиту — лишение его жилья и продажа квартиры на торгах.

Залоговые квартиры выставляются по цене на 10-15% ниже рыночной с тем, чтобы такая недвижимость быстрее сбывалась, а деньги возвращались кредитной организации.

Как дешево купить залоговую квартиру у банка — вопрос, который будет интересен предприимчивым покупателям недвижимости, которые хотели бы воспользоваться подобной возможностью.

pxhere.com

Почему залоговые квартиры продаются дешевле

Никакого дефекта у залоговых квартир нет. Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города. Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.

Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту. Это одно из требований ипотечного договора.

Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе. Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п. Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.

Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов.

pixabay.com

Как купить залоговую квартиру

Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: у банка или у заемщика, который не справился с ипотекой.

Если речь идет о банках, то практически у любого из них можно найти список объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это могут быть объекты коммерческой недвижимости и жилые квартиры.

Имеет смысл изучить подобные предложения во всех банках вашего города. Из крупных кредитных организаций прежде всего нужно обращать внимание на Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфа-Банк. В этих банках процесс продажи залогового жилья налажен очень хорошо.

Что касается варианта с покупкой квартиры у собственника, который еще не передал все права на недвижимость банку, то этот вариант также существует. В такой ситуации нужно будет помнить о некоторых важных нюансах.

pxhere.com

Покупаем залоговую квартиру у банка

Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.

Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.

Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств. Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.

Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.

Главное, на что стоит обратить особое внимание в данном варианте — два принципиальных момента.

Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры. Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.

pixabay.com

Покупаем залоговое жилье у собственника

Для покупателя этот вариант менее предпочтительный. Конечно, может возникнуть ситуация, когда ипотечник и сам понимает, что не справляется с кредитом, он морально готов расстаться с квартирой и даже договорился об этом с банком.

Для банка такой вариант не самый плохой — кредитной организации не приходится судиться со своим клиентом, тот самостоятельно продает жилье и гасит свою задолженность.

С недостатками такого способа покупки сталкивается приобретатель квартиры.

Во-первых, купить квартиру по цене заметно ниже рыночной вряд ли удастся. Недвижимость продает собственник, который не хочет терять деньги. Скорее всего, ему при этом не так важно, как долго продается квартира.

Во-вторых, в такой ситуации вы покупаете квартиру, которая находится под залоговым обременением. Обременение должно будет сняться банком только тогда, когда сделка полностью пройдет. По этой причине не стоит давать продавцу никакого аванса. Лучше отдать всю сумму сразу во время сделки.

Покупая залоговое жилье у собственника, вы рискуете нарваться на мошенников. Поэтому для полной безопасности стоит придерживаться следующей схемы проведения сделки:

  • квартиру нужно покупать на условиях самостоятельного погашения долга перед банком вами (через переуступку долга),
  • для расчетов используется две ячейки: одна для внесения суммы в пользу банка за аннулирование долга и снятие обременения, вторая — остаток, который достается продавцу.

pixabay.com

Как найти и купить залоговую квартиру

Поиск и покупка залогового жилья подразумевает три основных этапа:

Этап первый — ищем подходящую залоговую квартиру

Не стоит искать залоговое жилье на сайтах объявлений. Ни на любимом всеми аферистами Авито, ни на специализированных порталах по продаже недвижимости. Риск нарваться на мошенническую схему слишком велик.

Для поиска информации о таких объектах нужно пользоваться двумя официальными каналами — сайтами самих банков и местными СМИ. По закону информация о предстоящих торгах публикуется в местных газетах за один месяц до их проведения.

Помимо городских СМИ, стоит изучить сайт судебных приставов. На сайте ФССП также сообщается о таких аукционах.

Этап второй — готовимся к торгам

При подготовке к торгам нужно понимать некоторые нюансы. Во-первых, вам предстоит внести авансовый взнос в сумме 5% от начальной стоимости лота.

Во-вторых, заявку нужно подать вовремя — не позднее 5 дней до торгов. В третьих, имейте в виду — если вы окажетесь единственным участником или участников будет только двое, торги отменят.

Начальная цена будет снижена на 15%, и аукцион переназначат на новую дату.

Этап третий — участвуем в торгах

Торги — это обычный аукцион, который проводится по определенным правилам. Тот покупатель, который предложит максимальную цену, выигрывает торги и сможет купить залоговую квартиру по названной цене.

Стоит заранее определить для себя, за какую наивысшую цену вы согласны купить данное жилье. Как минимум, для того чтобы не увлечься торгами и не купить квартиру по неприемлемой для вас стоимости.

Все те, кто проиграл торги, забирают полную сумму авансового платежа. Победитель получает копию протокола о проведении торгов и на основании этой бумаги может оформлять сделку через Росреестр.

mil.ru

Риски при покупке залогового жилья

Покупая залоговую квартиру дешево, вы в некоторых моментах этой сделки рискуете. Впрочем, так же, как и при совершении любой другой сделки на крупную сумму.

Если вы покупаете квартиру у банка, риск ниже, чем при покупке у прежнего собственника. Почему — мы объясняли выше.

Тем не менее, даже в случае с приобретением жилья напрямую у кредитной организации, стоит самостоятельно проверить некоторые детали.

Да, банк берет на себя юридическую чистоту сделки, но заинтересованы в том, чтобы все прошло безупречно, именно вы. Обязательно нужно убедиться, что у собственника отсутствует задолженность по коммунальным платежам, что сам он согласен на сделку, а на жилплощади не зарегистрированы несовершеннолетние и другие недееспособные лица.

Еще один минус залогового жилья — чаще всего у вас нет возможности лично убедиться в состоянии, в котором находится квартира. Об этом вы знаете только со слов банка.

Покупка залоговой квартиры позволяет сэкономить около 10-15% рыночной стоимости объекта недвижимости. Но и проверка многих нюансов здесь требуется особенно тщательная.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-deshevo-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5c73e4ca8964fb00b3c72de5

Как купить залоговую квартиру у банка в 2020 году{q} Риски покупки

Как купить залоговую квартиру

Получая заем под обеспечение недвижимостью – ипотеку, следует быть готовым к тому, что нарушение условий погашения (длительная просрочка с прекращением полного возврата средств) может привести к тому, что объект будет изъят и выставлен на продажу.

Такая практика есть во всех КФО и она соответствует нормам действующего гражданского законодательства.

Исполнительным и обязательным должникам переживать, что жилье уйдет с молотка, не стоит, эта мера чаще является исключительной, когда иные выходы из ситуации уже не помогут.

Основной кредитор ипотечных займов также регулярно проводит распродажи квартир в залоге у банка, купить их Сбербанк позволяет при соблюдении определенной процедуры всем желающим и порой по вполне заманчивым ценам.

Стоимость квартиры по результатам оценки всегда ниже суммы, выданной в качестве ипотеки.

Но важно знать порядок того, как купить недвижимость в залоге у Сбербанка, где искать предложения и в каком порядке все это происходит.

Плюсы и минусы покупки

Начнем с того что операции подобного рода неоднозначны, с точки зрения преимуществ и недостатков.

Они имеют свою специфику, по сравнению классический вариант покупки жилья на первичном рынке или с рук.

Именно это для большинства становится отталкивающим фактором и настораживает покупателей, которые ошибочно полагают, что такие сделки рискованны. Спрос поэтому необоснованно невелик на подобные объекты.

Вместе с тем есть ряд плюсов от покупки таких объектов и становление собственником жилых метров не единственный:

  • Стоимость снижена. Это обосновано спешкой продажи, деньги нужны здесь и сейчас, чтобы быстрее возвратить долг банку, а в условиях пониженного спроса скидка может быть приличной.
  • Доступно получение ипотеки для покупки такого жилья. Сбербанк заинтересован в продаже квартир, которые есть у него в залоге и охотно, а самое главное быстро, одобряет новые заявки на ипотеку таких объектов.
  • Сделка чистая, с юридической точки зрения. Уже на стадии оформления первоначальной и ныне просроченной ипотеки объект подвергался проверки, а все манипуляции с жильем проводятся с согласия кредитора.

Решая купить залоговую квартиру у банка, следует рассмотреть все плюсы с минусами данной процедуры

Негатив также присутствует:

  • Проблемы с поиском покупателя при любом сценарии (реализует банк или сам должник). Всех пугает статус квартиры «залоговое имущество Сбербанка», хотя для столицы и Питера это не так актуально, там подобные операции пользуются популярностью.
  • Длительность и даже затянутость процедуры. Предусмотрен пошаговый порядок, который обязателен для продаж таких объектов.
  • Риски для покупателя, которые вытекают из обязательности соблюдения сроков расчетов и выполнения прочих действий, если вступление в договор купли-продажи сопровождается внесением финансов. Несоблюдение временных рамок и прочих обязательств может повлечь односторонний отказ продавца. Стоит соразмерно относиться к своим доходам, своевременности их поступлений и грядущим тратам по оплате квадратных метров.

Однако бояться подвохов от залоговой квартиры, старых хозяев или третьих лиц не стоит, поскольку страхи вызваны всего лишь неизвестностью и неподкованностью в данном вопросе. Но подписывая все документы, все равно стоит внимательно ознакамливаться с их содержанием.

Так или иначе, такие сделки выгодны всем в той или иной степени, покупатель экономит, банк и плательщик ипотеки производят расчет по долгу.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья: Ипотека для сотрудников МВД

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Как найти залоговые квартиры Сбербанка

Реализуется квартира по одному из трех возможных сценариев:

  • Выставляется на продажу банком: аукцион, торги или иное.
  • Отчуждение самим должником, при условии что имеется письменно оформленное согласие кредитора – Сбербанка.
  • Через риелтора.

Первый вариант предполагает, что состоялся суд и есть вступившее в силу постановление суда об изъятии залогового имущества в пользу банка. Эта процедура необязательна, а производится, когда согласовать вопросы сторонами мирно не получилось.

Риелтор поможет с выбором залоговой квартиры

Как именно будет произведена продажа, зависит от того, где находятся залоговый объект и территориальное отделение банка. Это могут быть следующие пути:

  • Через торги на официальных электронных площадках службы приставов, самого кредитора. От желающих поучаствовать требуется пройти регистрацию и обзавестись цифровой подписью. Далее будет сообщено о дате торгов.
  • Посредством порталов недвижимости (avaho.ru, ЦИАН и прочие).
  • Сразу у КФО. Сбербанк размещает на своем сайте список квартир в залоге, продажа которых ведется в настоящий момент.
  • Ресурсы, аккумулирующие данные о продаже конфиската.
  • Сервисы в сети, на которых размещаются объявления о продаже (Авито и т.д.).

При этом путь, которым будет продаваться недвижимость, может быть:

  • Прямым.
  • Аукционным через АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк–АСТ».

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Где проводятся торги

Из предыдущего раздела, очевидно, что информацию о выставлении квартиры в залоге у сбербанка на продажу размещается сразу в ряде источников:

  • Официальный сайт ООО «Аукцион».
  • Сайт самого КФО. Здесь размещаются данные о домах, квартирах, земельных участках как под строительство жилья, так и коммерческого назначения и.д. рассортированных по регионам, городам, категории объектов и прочих характеристик. Информацию можно получить и в телефонном режиме, если дозвониться на горячую линию 8-495-974-84-62. Не исключается и письменное ее предоставление (факс и т.д.).
  • Официальная электронная площадка Сбербанка. Рассчитана на торги активами банкротов, которые ведутся только в электронном формате.
  • Российский аукционный дом. Здесь не только залоговые квартиры Сбера, но и прочее имущество (автомобили, спецтехника и т.д.) сторонних субъектов.

Это неисчерпывающий перечень, но наиболее популярный и безопасный для того чтобы приобретать жилые метры по просроченным ипотекам.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-iz-pod-zaloga-banka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.