Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

Последнее обновление: 15.06.2019

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них.

Как это делается? Для этого существуют специальные правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы.

Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ. Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Недействительная сделка купли-продажи квартиры. Какие основания бывают для этого – смотри в Глоссарии по ссылке.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто.

Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных.

Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на первичном или на вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права.

Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Свидетельстве о собственности на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение.

Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего.

Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя.

В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например).

В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см.

ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры.

А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Если Продавец квартиры недееспособный – как быть? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п.

будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя.

Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/bezopasnost-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry/

Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую

Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.

Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру.

По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки.

По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных.

В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

Виды безопасных расчетов

  • Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
  • Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
  • Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).

Аккредитив

В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.

Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами.

Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.

Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.

Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком.

Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.

Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна.

В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам.

И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности.

Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться.

Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

Номинальный счет

Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут.

Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу.

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!

Случаи, когда помогут безопасные расчеты

  1. Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
  2. Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
  3. Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
  4. Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.

  5. Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
  6. Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
  7. Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.

  8. Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
  9. Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).

Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации.

Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.

Марат Ильясович Галлямов — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».

  • Родился 4 ноября 1979 года в Набережных Челнах.
  • В 1996 году окончил челнинскую школу №34.
  • В 2001 году окончил КГТУ им. А.Н. Туполева (КАИ).
  • С 2013 года по настоящее время — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».
  • C 2013 года по настоящее время — действительный член Гильдии риелторов РТ.

НедвижимостьОбщество Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/112560-kak-obezopasit-sebya-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Как защитить себя от мошенников при покупке квартиры?

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

Существует множество способов мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Однако на каждый есть свой рецепт противодействия. ЦИАН обсудил проблему юридической чистоты с Сергеем Вишняковым, экспертом по безопасности сделок с недвижимостью.

Сначала поговорим о том, какие документы не мешало бы запросить у продавца, чтобы сделка была более безопасной.

Выписка из домовой книги

Нужна расширенная (архивная) выписка из домовой книги, которая содержит информацию о прописанных и выписанных людях за последние годы. Выписать или прописать человека можно в любой момент. Поэтому чем ближе дата выписки к числу предстоящей сделки – тем лучше. Выписка из домовой книги действует 30 дней.

Из этого документа можно узнать, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше из квартир выписывали осужденных, военнослужащих и т.д.

Сейчас это встречается реже, потому что те, кого когда-то «выписали в тюрьму», по большей части уже вернулись, а по новым правилам их вообще не выписывают из квартир.

Тем не менее, бывают случаи, когда пожилых людей выписывают в санатории или профилактории, а потом пытаются продать квартиру: якобы, в выписке никто не фигурирует (при этом человек все-таки есть, и живой).

Кроме того, по архивным данным домовой книги можно понять, не были ли нарушены права несовершеннолетних.

Сейчас так не делают, но раньше детей выписывали перед началом приватизации, чтобы не оформлять на них недвижимость и не проходить перед продажей через опекунский совет.

Это нарушение прав несовершеннолетних – ребенка лишают доли, которая у него могла бы быть. Проявиться такой «подводный камень» мог в любой момент, как минимум, до достижения ребенком 18 лет.

Помните, что в Жилищном кодексе есть пункт, что человек, который отказался от приватизации, сохраняет все права собственника. Его нельзя выписать при продаже даже по суду, что бы ни говорили ушлые продавцы. Именно архивной выпиской из домовой книги все эти вещи и проверяются.

совет юриста

Надо понимать, что для регистрации сделки архивная выписка из домовой книги не требуется (хватит и обычной), и продавец может отказаться получить ее для ваших проверок. В таком случае стоит попробовать посетить паспортный стол самостоятельно и получить информацию у паспортисток.

Справка из психоневрологического диспансера

Есть два варианта справок. Первая, стандартная – о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Она предоставляется по месту жительства именно в своем районном ПНД. Если справка получена по знакомству в другом районе, она не несет для вас никакой информации.

Второй вариант справки выдается только по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно, и врач несет за свою резолюцию ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере ничего не означает.

Если покупатель видит из справки, что человек страдает хроническими психическими заболеваниями, это повод крепко задуматься, стоит ли идти на сделку вообще. После совершения сделки продавец может заявить, что не осознавал, что делал, справку он предоставил, и покупатель об этом знал – значит, хотел обмануть.

совет юриста

Эксперта-психиатра можно вызвать самостоятельно, он проведет освидетельствование прямо перед сделкой, но это стоит делать в случае суперликвидной квартиры и в случае сомнений в душевном здоровье продавца. Такие эксперты есть в институте имени Сербского – там как раз специализируются на судебной психиатрии.

Справки из Мосэнерго и другие 

Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. По закону все долги по ЖКУ относятся к человеку, который ими пользовался – то есть, к продавцу. Деньги должны взыматься именно с него. Однако пока вы будете разбираться по задолженностям на полмиллиона, вам превентивно отключат электричество, что не добавит радости от приобретения.

Платежи на капремонт дома относятся именно к объекту недвижимости. Такую справку нужно получать отдельно, потому что если выяснится, что долги все-таки есть, их придется гасить уже покупателю.

Акт приема-передачи квартиры 

Этот документ составляется в простой письменной форме (образец акта приема-передачи квартиры легко найти в интернете). В законе его форма не закреплена, поэтому обычно к нему относятся довольно халатно – он и теряется, и забывается.

совет юриста

Акт составляется в свободной форме, но обязательно с указанием реквизитов участников сделки с их паспортными данными. Также должны быть вписаны адрес квартиры и фраза об отсутствии задолженностей по платежам (заодно можно дописать: если они появятся, продавец все компенсирует).

Есть важный момент: в акте обычно прописывают факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий. Если такого пункта нет, стоит убедиться, что продавец получил деньги по сделке и не собирается ее опротестовывать.

Сравнительно недавно я столкнулся с таким случаем – нынешний продавец еще не рассчитался с предыдущим и пытался продать недвижимость уже новому покупателю. После проверок, объект был снят с рекламы и наш клиент, естественно, отказался от такой сделки.

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Виды мошенничества с квартирами 

Подложный паспорт 

Сейчас продажи квартиры по подложному паспорту встречаются довольно редко. Чаще по фальшивому паспорту могут попробовать собрать авансы за квартиру и скрыться. Если обычная сумма предоплаты за квартиру составляет 30-50 тыс.

рублей, то мошенник просит 200-300 тысяч, аргументируя, например, тем, что нашел другую квартиру для себя дешевле – срочно нужно внести аванс, «чтобы не уплыла». При этом цена на квартиру устанавливается ниже рыночной.

Набрав несколько задатков, мошенник пропадает.

Впрочем, продажи по подложному паспорту тоже случаются, поэтому проверяйте паспорт через базу недействительных паспортов ГУВД

Важно видеть паспорт живьем, а не копию или фото с экрана. Сопоставьте паспортные данные, с тем, кто вам его предъявляет.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Говоря о группах повышенного риска, мы подразумеваем алкоголиков, наркоманов, а иногда – пожилых или просто одиноких людей. Если родственник психически не здоров, нередко встречается перевод квартиры на другого здорового члена семьи, который потом и продает недвижимость.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством, обращайте внимание на то, когда был зарегистрирован предыдущий переход права собственности, по какой сделке и кто был ее участником – уже на этом этапе можно сделать много выводов. Часто для подобных случаев используют доверенность на продажу.

В регионах такую бумагу оформить проще.

Вообще, покупка по доверенности – всегда большой риск: непонятно, жив ли и здоров ли собственник, почему он не хочет участвовать в сделке.

Но если раньше был риск отзыва доверенности (и таким образом продажа осуществлялась по недействительному документу), то к настоящему времени создан официальный реестр доверенностей федеральной нотариальной палаты.

Здесь можно проверить, есть ли бумага на самом деле и действительна ли она на момент продажи. Правда, это работает только в случае, когда доверенность выдана в России. Если она выдана за рубежом, проверить не получится.

При продаже по доверенности нужно обратить внимание на что уполномочен предъявитель: вдруг он имеет право только собрать документы для продажи квартиры, но никак не оформлять с ней сделки, продавать, сдавать и получать за нее деньги.

Должно быть четко прописано разрешение продавать или принимать аванс за квартиру, подавать документы на регистрацию, заключать передаточный акт, получать за нее деньги.

Если эти полномочия не указаны, то представитель продавца не имеет права получать аванс и, передавая его неуполномоченному лицу, покупатель рискует нарваться на обман при продаже квартиры.

 

Доверенность – повод насторожиться, даже с учетом того, что сам документ можно проверить достаточно легко.

Продажа по фальшивому адресу В случае продажи по фальшивому адресу человека приводят в одну квартиру, а в договоре продают совершенно другую.

Важно внимательно отследить, точно ли вы пришли туда на просмотр: мошенник может просто провести вас «куда-то» и заболтать, вы не обратите внимания, совпадают ли адреса покупаемой и просматриваемой недвижимости.

Нередко меняют номера на дверях, но одно дело – поменять один номерок, а совсем другое – все. Если вы внимательны, вас провести не удастся. Во время просмотра проверяйте соседние квартиры, этаж, а позже – совпадение адресов в документах.

Продажа неприватизированного жилья 

Помните: муниципальное жилье не приватизировано, а значит, оно не «относится» к человеку, проживающему в нем, и он не может им распоряжаться. Купить его нельзя.

О том, муниципальная перед вами квартира или приватизированная, можно узнать из свидетельства о регистрации права или выписки ЕГРН. Требуйте эти документы, они должны быть на каждой сделке. Выписку из ЕГРН можно получить и самостоятельно. Если данных по интересующей вас квартире нет, значит, она не в собственности, и с этим предложением связываться не стоит.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних

Как мы уже говорили выше, еще в 2004-2005 годах очень популярна была выписка несовершеннолетних перед приватизацией. В результате в истории квартиры появлялся «подводный камень», безопасная покупка такой квартиры была невозможна. Покупателю приходилось ждать и бояться того момента, когда ребенок станет совершеннолетним и, возможно, решит восстановить свои права.

Даже сейчас случается, что распоряжение опекунского совета дает разрешение продать квартиру, собственником которой является ребенок. Не с условием одновременной покупки на него другой недвижимости, а с условием покупки ее в будущем.

Здесь есть риск, что родители купят, например, новостройку и решат: «Зачем нам оформлять ее на ребенка, займемся как-нибудь потом. Я же его обманывать не собираюсь». Получается, что ребенок остался без собственности. И это нарушение его прав.

А если ребенок обделен, то нет гарантий, что в будущем он не вернется за своей долей.

Потенциальные риски могут нести сделки с использованием материнского капитала. Одна из проблем может появиться при использовании маткапитала на погашение ипотеки за квартиру, которую покупал отец.

Так как для ее покупки использовались средства маткапитала, доли в квартире нужно переоформить на детей (на всю семью, включая мать). Это не контролируется никем. В результате, родители продают квартиру, чтобы купить новую, а детей правом собственности не наделяют.

Здесь тоже есть риск, что ребенок, когда вырастет, вернется за восстановлением своих прав.

совет юриста

Сделать выводы, не были ли нарушены чьи-нибудь права при приватизации, поможет выписка из домовой книги. Если нарушения все же были, нужно понимать, что это «подводный камень», который может напомнить о себе через годы. Разрешить этот вопрос при покупке довольно сложно, следовательно – легче отказаться.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zaschitit-sebja-ot-moshennikov-pri-pokupke-kvartiry-282347/

Как нужно подстраховать себя при покупке квартиры, чтобы в будущем, ваша сделка не была оспорена в рамках банкротства продавца

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

Настоящий ловушка для покупателей недвижимости запрятана в Федеральном законе от 26 октября 2002 г. ” 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Если упустить из внимания некоторые аспекты при покупке квартиры, то легко можно её лишиться, при чём на законных основаниях. При этом денег потраченных на её покупку никто не вернёт.

В конце статьи я приведу ряд условий, которые нужно выполнить, чтобы быть максимально подстрахованным при покупке квартиры, в части оспаривания вашей сделки по основаниям предусмотренным Главой III .1. Федерального закона от 26 октября 2002 г. ” 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.

Сначала, для понимания, я приведу пример из практики.

В данный момент ещё идёт разбирательство по делу об оспаривании сделки купли-продажи квартиры, совершённой гражданином за три года, до признания его банкротом.

В это трудно поверить, но спустя почти три года, покупатель получил судебное извещение. Он должен явиться в суд в качестве ответчика. Истцом по делу выступает финансовый управляющий бывшего владельца квартиры.

Продавец был признан судом банкротом, и финансовый управляющий принялся оспаривать все его сделки. В том числе старые сделки трёхгодичной давности.

Под это оспаривание попала сделка по продаже квартиры. Дело в том, что финансовому управляющему нужно вернуть имущество в конкурсную массу, для реализации его с торгов, и распределения денег между кредиторами.

Получается, что при определённых обстоятельствах практически любую сделку по продаже квартиры можно оспорить. Проверка покупателем финансового положения продавца на момент сделки, кажется, практически невозможным. Вы можете не найти информацию о том, что продавец является должником и у него имеются признаки банкротства.

Основания для оспаривания сделки должника указаны в статье 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. ” 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Последствия признания сделки недействительной предусмотрены в статье 61.6 – оспоренное имущество возвращается в конкурсную массу. При этом, покупателю ничего не вернётся, так как продавец банкрот и денег у него нет.

Покупатель сможет получить уплаченные деньги, только после продажи имущества с торгов и выплаты полученных денег кредиторам продавца.

А теперь представьте себе такую ситуацию.

Продавец оказался аферистом. Он договорился со своим подельником, подписал с ним фиктивный договор займа, указал в нём сумму долга в размере сопоставимом с рыночной стоимостью квартиры.

Далее подельник продавца направил продавцу претензию, с требованием о выплате суммы займа. Следующий шаг – продажа квартиры по цене меньше рыночной. Находится покупатель, проверяет квартиру, не видит “подводных камней”. Совершается сделка.

Далее подельник продавца идёт в суд, требует с продавца возврата суммы долга. Получает решение суда. Далее идёт в арбитражный суд и начинает процесс банкротства продавца.

Подключается финансовый управляющий, который начинает собирать конкурсную массу. Узнаёт о прошедшей сделке, принимается её оспаривать. Так как сумма продажи была меньше рыночной, на основании пункта 1 стать 61.

2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. ” 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, сделка имеет признаки подозрительной. Суд признаёт сделку недействительной. Квартира возвращается в собственность продавца, реализуется с торгов.

Полученные деньги переводятся подельнику продавца.

Получается, что аферист продавец продал свою недвижимость два раза. В этой ситуации наиболее пострадавшее лицо – покупатель. Так как он ничего не получил и не получит. После реализации имущества продавца, аннулируются все его долговые обязательства.

Как себя подстраховать от потери квартиры и усилить заключенную сделку

1. Важно чтобы стоимость квартиры, которую вы решили приобрести, была приближена к рыночной. Избегайте покупать квартиру с большим дисконтом или по заниженной стоимости.

2. Оплачивайте цену по договору купли-продажи с использованием безналичного способа платежа. Так вам не придётся доказывать, что сделка была реальной, а не безденежной. И вы не входили в сговор с собственником.

3. Избегайте покупать квартиры, которые несколько раз перепродавались за короткий период времени. Под коротким периодом времени следует понимать сделки с ней чаще одного раза в год.

4. Ищите информацию о продавце в открытых источниках. Проверьте сайт судебных приставов, реестр банкротств, сайт арбитражного суда, сайт суда по метсу регистрации продавца и вышестоящий суд региона.

5. Если сомневаетесь, попросите выписку из бюро кредитных историй. Из неё вы увидите текущие обязательства собственника.

6. Проверьте продавца на участие в обществах с ограниченной ответственностью. В интернете есть много сайтов, на которых можно узнать по Ф.И.О., является ли продавец учредителем компании или генеральным директором.

7. Воспользуетесь помощью юриста, для проверки документов и сопровождения сделки.

8. Храните у себя все оригиналы документов по прошедшей сделки. Они могут потребоваться в суде. Если не можете заполучить оригинал, сделайте его нотариальную копию.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/kak-nujno-podstrahovat-sebia-pri-pokupke-kvartiry-chtoby-v-buduscem-vasha-sdelka-ne-byla-osporena-v-ramkah-bankrotstva-prodavca-5f00634c382c316e9bbb7524

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.