Как обменять приватизированную квартиру на муниципальную

Содержание

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Как обменять приватизированную квартиру на муниципальную

«Схема» неплоха. Однако есть вопрос. Как этот товарищ, реализовавший свое право на приватизацию, очутился в муниципальной квартире? Ответ на данный вопрос, по-видимому, предполагает наличие в этой муниципальной квартире в разные периоды времени иных лиц, включая «ответственного квартиросъемщика» – нанимателя и членов его семьи.

Для того чтобы приватизировать квартиру на свое имя и избежать дальнейших претензий со стороны иных членов семьи Вашего товарища, включая несовершеннолетних детей в лице их законных представителей и иных заинтересованных лиц, Вам надлежит серьезно проверить чистоту данной сделки.

Так, важно получить выписки из домовой книги по данной квартире на максимально возможный срок.

В случае наличия иных зарегистрированных в данной муниципальной квартире лиц Вам следует понимать, что они также являются потенциальными участниками приватизации, и без их ведома Вы не сможете данное имущество приватизировать.

А в случае, если они дадут согласие на приватизацию и не сделают в Вашу пользу отказ, то в перспективе Вы имеете прекрасных долевых собственников. Только проанализировав данные документы, Вы сможете понять, имеются ли риски в данной области, и насколько они велики.

Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Второй момент – корректное осуществление расчетов. Я бы выстроила схему сделки следующим образом (поэтапно). Этап 1: Ваш знакомый прописывает Вас в муниципальной квартире.

Этап 2: титульный собственник Вашего жилья заключает с Вашим знакомым договор купли-продажи, предусмотрев в нем, что расчеты осуществляются впоследствии по согласованию сторон. Данный договор передается в регистрационную палату.

Этап 3: Ваш знакомый выписывается из муниципальной квартиры, и Вы подаете документы на приватизацию (единолично).

Этап 4: после завершения приватизации и оформления на Вас прав собственности на «новую» квартиру Вы организуете передачу Вашему знакомому расписки о том, что сумма, подлежащая оплате по договору купли-продажи, им в полном объеме оплачена, и претензий нет. В случае необходимости в Вашем распоряжении «страховочные средства» – расписки и банковские ячейки.

Что касается сроков, то Вам следует иметь в виду сроки для судебной защиты: общий срок исковой давности – 3 года со дня заключения сделки. Частный срок для признания сделки недействительной – 1 год с момента ее заключения.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вы несете прямой риск остаться на улице после таких манипуляций: свою площадь подарите, и из муниципальной Вас выставят, как постороннего. Или Вы там будете прописаны, но приватизировать никогда не сможете.

На приватизацию имеют право только люди, проживающие в этой квартире с рождения, а также те, кто является родственниками ответственного квартиросъемщика или на кого заключен договор социального найма, который заключается на тех же условиях.

Вы можете прописаться в его квартиру совместно с ним, и с течением времени попробовать перезаключить договор социального найма на себя.

Такой шанс есть, если, например, Ваш товарищ – человек пожилой, требующий ухода, а Вы докажете, что за ним ухаживаете, или что Вы его дальний родственник. Только после получения договора соцнайма на свое имя Вы можете дарить свою жилплощадь.

Хотя все равно могут возникнуть трудности с приватизацией: например, Вы не сможете доказать, что ничего не приватизировали и т. д.

Где указаны все прописанные в квартире люди?

Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Ваш товарищ может приватизировать свою квартиру, после чего можно будет заключить договор мены, с доплатой или без – на Ваше усмотрение. Стоит помнить, что при регистрации в муниципальную квартиру необходимо получить согласие собственника данного жилья.

Отвечает старший преподаватель Казанского института Всероссийского государственного Университета юстиции (РПА Минюста), арбитр Первого арбитражного учреждения города Набережные Челны Регина Вафина:

Необходимо сразу пояснить, что обмен возможен только с муниципальными квартирами. Поэтому полагаем, что автор вопроса имел ввиду мену квартирами, находящимися в собственности. Риски при мене квартирами, как и при покупке квартиры, практически одинаковы.

Так как мена в юридическом смысле такое же отчуждение имущества, как при продаже. Стороны договора мены одновременно являются и покупателем, и продавцом.

Поэтому законом предусмотрены некоторые требования, которые необходимо соблюсти и при мене квартирами: наличие согласия супруга, отсутствие обременений, арестов и т. п., проверка правоустанавливающих документов на квартиру, полномочий представителя (если имеется).

Сделка должна быть удостоверена нотариусом, если собственник квартиры не один. В случае, если собственник один, то для надежности лучше также нотариально удостоверить сделку. Нотариус, удостоверяющий сделку, в отличии от риелторов несет ответственность за ее «чистоту».

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

Как купить квартиру на аукционе?

Могу ли я приватизировать землю, если уже участвовала в приватизации земли?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_riski_pri_obmene_privatizirovannoy_kvartiry_na_munitsipalnuyu/6831

Как производится размен приватизированной квартиры в различных ситуациях

Как обменять приватизированную квартиру на муниципальную

После введения бесплатной приватизации многие люди воспользовались ею для перевода муниципального жилья в собственность. Но при этом не все они могут проживать совместно на одной территории, поэтому задумываются о размене жилья.

Особенности размена приватизированной квартиры

Так как квартира оформлена в собственность, то все владельцы могут распоряжаться ею по усмотрению. Процесс размера может осуществляться после выделения доли каждому совладельцу, после чего они продают или обменивают свои части объекта.

Также может меняться полностью вся квартира на другие объекты, но этот процесс сопровождается сложностями за счет того, что трудно найти другие подходящие квартиры для процесса.

Как разменять квартиру? Советы в видео:

Какими правами обладают собственники

Квартира может находиться в совместной или долевой собственности, но при этом каждый владелец имеет право распоряжаться некоторой ее частью. Оптимально принимать решение о необходимости размена совместно, что позволит мирным путем осуществить данный процесс.

Процедура размена приватизированного объекта может выполняться двумя методами:

  1. Продажа долей или всей квартиры. Для этого недвижимость выставляется на продажу.
  2. Мена жилья.Процесс заключается в том, что выбираются оптимальные варианты другой недвижимости для каждого собственника. Договор мены предполагает обмен недвижимости на другие квартиры. При этом обычно требуется доплата со стороны граждан.

Как можно получить свидетельств о госрегистрации права собственности на недвижимость? Смотрите здесь.

Второй вариант считается осложненным, так как приходится достаточно долго искать варианты для обмена.

Законодательное регулирование

Все сведения о правилах размена указываются в ЖК. В ГК имеются данные о том, какими правами обладают владельцы приватизированной квартиры. Указывается, что не всегда имеется возможность разменивать объекты.

Виды и правила размена

Процедура зависит от разных факторов, поэтому предварительно надо изучить информацию из правовых актов, чтобы не допустить никаких нарушений и ошибок.

Особенности договора обмена.

На приватизированный объект

Размен приватизированной квартиры реализуется при учете правил:

  • обмен разрешается только на другой приватизированный объект;
  • сами владельцы могут выбирать оптимальный договор для оформления сделки, поэтому можно обменивать полностью всю квартиру или только части, принадлежащие каждому человеку в отдельности;
  • перед продажей доли человек по ст. 250 ГК должен предложить часть жилья другим совладельцам;
  • при отказе других собственников выкупать долю, они должны оформить такое решение письменным официальным образом, причем документ заверяется нотариально.

Статья 250. Преимущественное право покупки1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Важно! Совладельцам надо предлагать такую цену доли, по которой она будет продавать другим лицам.

На неприватизированную квартиру

Этот процесс считается осложненным, так как собственником жилья являются муниципальные власти. Размен допускается так же на неприватизированные объекты и с разрешения властей, причем именно муниципалитет часто занимается подбором подходящих объектов.

Что такое размен квартиры и когда его можно осуществить? Ответы по ссылке.

На муниципальное жилье

Не получится обменять приватизированную квартиру на объект, которые является муниципальным, так как его владельцем представлены региональные власти. Это обусловлено тем, что жильцы не являются собственниками жилья, поэтому не могут самостоятельно распоряжаться им.

Допускается при участии муниципалитета производить обмен неприватизированных квартир. Для этого дополнительно надо получить согласие от всех прописанных в объекте граждан. Если нет разрешения на процесс от муниципальных властей, то размен будет признан недействительным.

Без согласия владельцев

Если один из собственников приватизированной квартиры против размена, то провести процесс невозможно принудительно без его согласия. Это не допускается даже в случае, если поведение гражданина является противоправным или безнравственным, поэтому проживать с ним на одной жилплощади просто невозможно.

Как приватизировать квартиру?

Единственным выходом из такой ситуации является продажа долей. Для этого надо сначала предложить часть недвижимости другим совладельцам.

С прописанными гражданами

Процедура заключается в изменении владельца объекта, поэтому все люди, которые прописаны в такой квартире, теряют право жить в ней. Но при этом есть некоторые граждане, которых не сможет выписать даже новый собственник.

К ним относится:

  • несовершеннолетние;
  • иждивенцы;
  • люди, которые добровольно отказались от процесса приватизации.

При разводе

Если размен производится бывшими супругами, то учитывается, что квартира является совместной собственностью, поэтому сначала она разделяется. Доли должны быть равными, если отсутствуют брачные контракты или иные основания для неравного деления.

Как через суд можно разменять муниципальную квартиру? Подробности тут.

Выполняется разделение через суд или при составлении мирного соглашения. После продается объект и делятся средства, а также можно произвести обмен на две разные квартиры меньшего размера с доплатой.

Реализация процесса между родственниками

Неважно, кем друг другу являются совладельцы квартиры. Для такого размена используются общие правила, а отличие заключается в том, что если родственники покупают доли друг у друга, то не требуется платить с дохода НДФЛ.

Размен с несовершеннолетними

Если в квартире прописан ребенок, то для проведения процесса потребуется разрешение от органов опеки. При этом должны иметься доказательства того, что малыш будет переселен в лучшую недвижимость.

Как обменять квартиру на дом или новостройку? Смотрите видео:

Заключение

Таким образом, размен приватизированной квартиры обладает определенными особенностями в зависимости от владельцев объекта, прописанных лиц и других факторов. Поэтому перед осуществлением процесса надо изучить все эти нюансы. Обмен допускается только на другую приватизированную квартиру.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/razmen-privatizirovannoj-kvartiry.html

Размен неприватизированной квартиры в 2020 году

Как обменять приватизированную квартиру на муниципальную

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию.

Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет.

Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир

Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.

Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться.

Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры.

Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.

Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела – квартиру придется разменивать.

Способы размена неприватизированной квартиры

Если размен муниципальной квартиры неизбежен, у нанимателей существуют следующие варианты для выхода из сложившейся ситуации:

  • договориться между собой и обратиться с заявлением к собственнику – муниципальному органу;
  • обратиться за разменом в судебный орган (такой вариант может быть применен, если кто-либо из нанимателей не согласен на размен);
  • приватизировать квартиру и продать ее, после чего приобрести на вырученные средства подходящие объекты недвижимости. Такой вариант также возможен только с согласия всех нанимателей.

Если проживающие в квартире граждане не пришли к консенсусу относительно размена квартиры, им придется обращаться в суд. Жилищный кодекс предусматривает возможность принудительного размена муниципального жилья. Но, как показывает практика, требования истца, желающего изменить условия проживания, удовлетворяются крайне редко.

Гражданин, обратившийся в суд с заявлением о размене квартиры, должен привести веские доводы, аргументировать свою позицию. Практика показывает, что бытовые конфликты не станут поводом для расселения, – необходимы более значительные причины.

Наниматель, который желает разменять муниципальное жилье через суд, должен самостоятельно подобрать и представить на заседании варианты, на которые предполагается совершить обмен. При этом следует учитывать, что жилищные условия сторон не должны быть ухудшены.

Если в квартире имеют постоянную регистрацию несовершеннолетние, ограниченно или недееспособные лица, в судебном процессе будет участвовать также орган опеки и попечительства. Истцу также потребуется учесть, что законодательство запрещает переселять в результате такого обмена тяжелобольного человека в комнату в коммунальной квартире.

Если заявитель сумеет подобрать надлежащие варианты для размена, убедить суд в том, что процедура необходима и права жильцов не будут нарушены, его требования удовлетворят. В таком случае ответчику придется переселиться в подобранный для него вариант принудительно- участвовать в выборе квартиры или комнаты он не сможет.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается.

В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен.

Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

  1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
  2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
  3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
  4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
  5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
  6. Если размениваемая квартира является служебной.
  7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.

Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.

Порядок действий, документальное обеспечение и особенности процедуры

Гражданам, желающим совершить обмен, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • выяснить, подлежит ли их квартира размену;
  • подобрать подходящие варианты для процедуры;
  • собрать необходимые документы;
  • получить разрешение ООиП, если в обмене участвуют несовершеннолетние дети или граждане ограниченно или недееспособные;
  • заключить договор об обмене;
  • подать заявление и документацию в муниципальный орган, который является собственником квартиры;
  • дождаться решения муниципалитета;
  • если орган даст согласие заключить новые договора социального найма;
  • вселиться в новое жилье.

Когда жильцы достигнут согласия и подберут подходящие для обмена варианты, им необходимо собрать документацию. В пакет бумаг входят:

  • заявление об обмене жилья;
  • договор социального найма или ордер на квартиру;
  • выписка из финансово-лицевого счета квартиры;
  • справка о лицах, зарегистрированных на территории жилплощади;
  • согласие ООиП, если в процедуре участвуют несовершеннолетние лица;
  • письменные согласия или нотариально заверенные доверенности от лиц, которые имеют постоянную регистрацию на территории размениваемой жилплощади;
  • паспорта нанимателей.

В зависимости от субъекта РФ, в котором будет совершаться обмен, пакет документации может различаться. Это связано с тем, что правила, регулирующие проблемы с муниципальным жилищным фондом, устанавливаются на региональном уровне. Для того чтобы узнать полный перечень бумаг, необходимо заранее обратиться в жилищный комитет администрации населенного пункта, в котором расположена квартира.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/obmen-kvartiry/neprivatizirovannoy1.html

Обмен приватизированной квартиры

Как обменять приватизированную квартиру на муниципальную

Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных  в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного вопроса.  

Концепции размена приватизированной квартиры

Итак, собственник жилья может:

  • Выставить имущественный объект на продажу. После того, как покупатель жилой площади будет найден,  можно приступать к поиску  желаемой квартиры;
  • Обменять квартиру на иной объект недвижимости, который обладает аналогичными характеристиками.

Объединяющим началом для этих методов служит – экономическая сделка, итогом которой становится переход прав собственности на жилую площадь.  Документарное оформление сделок очень похоже. Обмен и продажа должны обязательно регистрироваться в государственной инстанции – Росреестре, как и дарственная на квартиру. 

Необходимость размена

Обмен приватизированного жилья  актуален, когда граждане, проживающие в одной квартире, заинтересованы в наличии собственной жилой площади. Причиной такого решения могут быть семейные разногласия,  демографический прирост в семье или стандартный развод. Размен применяется, и когда дети вырастают, но не имеют возможности приобрести собственные квадратные метры. 

Споры вокруг обмена

Если обмен становится предметом бесконечных споров, урегулировать ситуацию можно следующими методами:

  • При помощи реализации своей доли иному члену семьи или посредством приобретения доли родственника;
  • Продажа доли постороннему человеку, например, юристу в области жилищного права, который впоследствии убедит домочадцев в актуальности обмена квартиры или иного объекта недвижимости.

Возможен ли принудительный обмен?

Как разменять приватизированную квартиру, если она имеет небольшой размер и ее владельцами являются несколько граждан? Единственным вариантом является реализация недвижимости с последующим разделом полученной суммы, пропорционально доле каждого собственника.

Гражданское и жилищное законодательство содержит и понятие принудительного обмена. Такая сделка может возникать по отношению к муниципальному жилью, о чем сказано в ст. 72 ЖК РФ.  Жилплощадь в собственности нельзя разменять принудительно.

Владельцы недвижимости могут распоряжаться имуществом по своей воле.

Интересы несовершеннолетних граждан

Если в квартире, которую планируется разменивать зарегистрированы дети несовершеннолетнего возраста, то необходимо позаботится о сохранении их интересов. Контроль над сделкой в данной ситуации будут осуществлять органы опеки. Они проконтролируют сохранение доли ребенка или согласуют ее увеличение. Органы опеки при обмене требуют от граждан следующую документацию:

  • документы на имущественный объект, с указанием правообладателей недвижимости;
  • документы, иллюстрирующие степень родства между гражданами;
  • выписка из домовой книги;
  • копии лицевых счетов на объект;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о стоимости квартиры, на основании оценки эксперта.

Успех в обмене приватизированной квартиры будет обусловлен вашим умением договариваться с родственниками на основе правовых норм и соблюдения взаимных интересов, заключающихся во владении и распоряжении собственностью. Кроме того, важно позаботится о сбережении доли детей в имуществе, которое станет предметом сделки.

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным … Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район ж … Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто …

gilkod.ru/article/privatizatciya/Obmen-privatizirovannoj-kvartiry.html

29.06.2019 – Василий Могилин

Здравствуйте . У нас назрел вопрос о продаже приватизированной квартиры и разделе равных 3-х долей между мной , моей дочерью и сыном .

Дочь проживает на данной жилплощади с мужем и 2- мя детьми , а сын у жены.

С учетом разногласий с дочерью у меня есть два возможных варианта , которыми я и хотела бы воспользоваться -При помощи реализации своей доли иному члену семьи или посредством приобретения доли родственника

Ответ на вопрос дан по телефону.

14.06.2019 – Владимир Тихонычев

Возможен обмен оптимизированной квартиры на дом приватизированный

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: https://www.gilkod.ru/article/privatizatciya/Obmen-privatizirovannoj-kvartiry.html

Как обменять квартиру

Как обменять приватизированную квартиру на муниципальную

Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью, потому что, по сути, включает в себя элементы весьма трудоёмкой сделки купли-продажи квартиры. Чтобы правильно подготовиться к этой сделке, полезно предварительно ознакомиться с содержанием статей о покупке и о продаже квартир, которые Вы найдёте на этом сайте.

При совершении обмена, человек, который желает сменить своё жильё на другое, равноценное, лучшее, или более экономичное, неизбежно выступает одновременно и в роли «как бы продавца», и в роли «как бы покупателя».

Он вынужден готовить свою квартиру к обмену, придавая ей товарный вид. Ему приходится собирать и восстанавливать множество документов на свою недвижимость.

И, одновременно, он должен проверять предлагаемую ему для обмена квартиру своего контрагента как на чистоту в прямом смысле этого слова, так и на чистоту в её юридическом понимании.

Естественно, он может нанять риелтерскую фирму, которая возьмет на себя все вопросы по проверке документации на квартиру, имеющуюся у его контрагента.

Риелтерская фирма проверит подлинность правоустанавливающих документов, определит, не имеет ли жилплощадь, предлагаемая к обмену, каких-либо обременений, и не чреват ли этот вариант неприятными сюрпризами, типа небритого маргинала, явившегося из мест лишения свободы, и претендующего на «свой угол».

Однако оставим риелтеров ленивым.

Здесь мы поговорим о том, как самостоятельно обменять квартиру. Мы раскроем Вам «правила игры», и проинструктируем, как им следовать, чтобы в результате сделки получить желаемую жилплощадь, и, кроме того, иметь возможность с удовольствием подсчитать, сколько Вы сэкономили на риэлтерских услугах, и что Вы сможете купить на эти деньги для обстановки новой квартиры.

А что есть у Вас

Прежде всего, задумайтесь о том, что предлагаете в обмен Вы сами. Приватизировано ли Ваше жилье, или оно находится в муниципальной собственности. Если это так, то обязательно приватизируйте его.

Дело в том, что обменять жилплощадь, которой владеют по договору социального найма, намного сложнее, а порой и просто невозможно, да и цена её на рынке недвижимости при сделках купли-продажи существенно ниже.

Соответственно, при равных качественных характеристиках квартир, не приватизированная квартира, скорее всего, будет обмениваться с доплатой.

Но и при обмене приватизированной квартиры существует масса нюансов, которые следует учитывать. Ситуация обмена приватизированной квартиры на приватизированную квартиру является, как бы, зеркальной. Потому что то, о чем сейчас пойдёт речь, в одинаковой степени относится и к Вашей квартире, и к квартире того человека, с которым Вы намерены поменяться.

Обмен приватизированных квартир

Если Вы живёте не один, или в квартире зарегистрировано проживание других людей, то Вам придется к общему пакету документов, необходимых для регистрации сделки, приобщить письменное согласие на совершение обмена от всех этих людей. Этот документ должен быть составлен и подписан в присутствии нотариуса, который и заверит их подписи.

Согласие на обмен должно быть получено от всех лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади, при этом совершенно неважно, являются они Вашим родственниками или нет.

Также, согласие должно быть получено и от лиц, которые не проживают в этой квартире, но по закону имею на неё какие-либо права.

В частности, это разведённый супруг или супруга, какой-либо другой совладелец, находящийся на срочной военной службе или в длительной командировке.

Из органов опеки и попечительства следует получить разрешение на обмен, если в квартире зарегистрировано проживание недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, равно как и несовершеннолетних. При этом органы опеки и попечительства вправе не выдать такое разрешение, если после обмена квартиры, условия проживания несовершеннолетних и других лиц, находящихся под опекой, ухудшатся.

Документы

А теперь перечислим документы, которые необходимо предоставить для обмена приватизированной квартиры, а также, в случае если Ваш контрагент тоже имеет приватизированную квартиру, следует потребовать их от него.

Ещё раз акцентируем Ваше внимание на том, что обмен приватизированными квартирами подразумевает зеркальные действия сторон. Естественно, могут быть некоторые нюансы и детали, но общий принцип остается неизменным.

Так вот, документы…

Прежде всего, это заявление собственника в местный орган по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по форме, предложенной этим органом.

Туда же представляют правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по оплате квартплаты и коммунальных платежей, справку из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество, Подаются документы из БТИ, в частности технический паспорт, поэтажный план и экспликация.

Перед подачей документов, Вы будете должны заплатить госпошлину за регистрацию сделки. Платёжные реквизиты и сумму платежа лучше всего узнать непосредственно в офисе местного органа при регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Подлинник квитанции об оплате госпошлины приложите к комплекту документов.

Регистрирующий орган, на основании представленных документов, производит регистрацию договора мены, который стороны сделки по обмену квартирами подписывают в присутствии нотариуса.

Типовой договор мены легко найти в Интернете. Кроме того, практически все нотариальные конторы предоставляют услугу по составлению такого договора.

В договоре мены должна быть указана цена обеих квартир. Однако тут есть одна тонкость.

Сколько стоит

А действительно, сколько стоят квартиры?

Дело в том, что люди, когда меняются квартирами, как бы признают, что эти квартиры являются равноценными. Они и являются таковыми для них, с точки зрения потребительских качеств, иначе обмен не имел бы смысла.

Однако обмениваемые квартиры очень редко имеют одинаковую рыночную стоимость.

Для определения рыночной стоимости квартир можно пригласить профессионального и имеющего лицензию оценщика. Таким образом, Вы сможете узнать разницу в стоимости квартир, и определиться с доплатой.

Но чаще всего, участники обмена договариваются о доплате самостоятельно, определяя её как бы «на глаз». Это именно тот случай, когда «согласие есть продукт при взаимном непротивлении сторон».

Тем не менее, в договоре стоимость квартир указывается как одинаковая. Это для удобства, и для того, чтобы та сторона, которая получает доплату, не платила бы с этой суммы налог. Вполне нормальная и невинная уловка, когда доплата производится после совершения сделки из рук в руки, но, как правило, в присутствии нотариуса.

Однако в этой ситуации можно ненароком заиграться. Дело в том, что регистрирующий орган, анализируя документы, может прийти к выводу, что рыночная стоимость обмениваемых квартир существенно различается, и на этом основании признать договор мены недействительным.

С момента государственной регистрации договора, возникает право собственности на квартиры у обеих сторон сделки.

Альтернативная сделка

Иногда, одна из сторон сделки по обмену квартирами не имеет квартиру для обмена на момент подготовки сделки.

Что это значит?

Это значит, что некто очень заинтересован в приобретении именно такой квартиры, как у Вас. Его устраивает и сама квартира, и район, где она расположена, и цена. Но ему нечего предложить взамен.

То-есть, равноценной квартиры он не имеет. Поэтому, он за свои средства, приобретает квартиру, равноценную той, которая есть у Вас.

При этом с вами согласуется район её расположения и некоторые прочие условия.

Эта операция называется альтернативной сделкой или скрытым обменом.

Нужно признать, что такой метод обмена очень удобен, потому что сокращает время подбора нужного варианта, создаёт оптимальные условия для проведения многоступенчатых сделок по обмену.

Альтернативная сделка оформляется посредством заключения договора купли-продажи. Естественно, как и договор мены, договор купли-продажи регистрируется в местном органе по регистрации прав собственности на недвижимость и сделок с ней.

Будьте бдительны

Как при заключении договора мены, так и при заключении договора купли-продажи, внимательно исследуйте документы на квартиру и документы её владельца. «Излишняя» дотошность и придирчивость в таких делах не помешает. Если Ваш контрагент является добросовестным человеком, он всё поймёт правильно, и, очевидно, сам проявит аналогичное внимание к документам, представленным Вами.

Если у сторон появились сомнения, обратитесь к профессиональным риелторам или юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью. Кроме того, нотариус, который заверяет Ваши подписи под договором, обязан проверить документы, на основании которых совершается данная сделка. Это служит дополнительной гарантией «чистоты» сделки.

Обмен муниципального жилья

Несколько по иному совершается сделка по обмену муниципального жилья.

Сразу следует сделать оговорку, что обменять приватизированное жильё на жильё муниципальное напрямую, практически невозможно. Сначала муниципальную квартиру придётся приватизировать.

А вот совершить обмен одной муниципальной квартиры на другую муниципальную квартиру можно, но лишь при согласии на сделку наймодателей этих жилых помещений. При этом существует множество оснований, по которым совершение этой сделки станет не возможным.

Муниципальная квартира не может быть обменена на аналогичную квартиру, если её нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма квартиры.

Недействительной будет такая сделка и в случаях, если на квартиру наложен арест, если она является предметом залога, если право пользования ей оспаривается в судебном порядке.

Не подлежит обмену квартира, относящаяся к специальному ведомственному фонду или являющаяся квартирой в общежитии.

Не может участвовать в сделке по обмену помещение, признанное непригодным для проживания, или если дом, в котором она распложена, подлежит сносу, переоборудованию или предназначен для использования в иных целях.

Регистрирующий орган не оформит сделку в случае, если её условия предполагают существенное ухудшение условий проживания одной из сторон, или одна из сторон, после её совершения, станет нуждаться в улучшении своих жилищных условий.

И снова о документах

Если таких препятствий для совершения обмена двумя муниципальными квартирами не существует, то необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

  • Заявление нанимателя муниципального жилья (ответственного квартиросъёмщика), которое должны подписать в знак своего согласия на совершение сделки все члены семьи, достигшие совершеннолетия, в том числе и те, которые в данный момент в этой квартире не проживают.
  • Оригиналы и копии ордера и договора социального найма муниципальной квартиры.
  • Выписку из домовой книги с информацией обо всех лицах, на данный момент проживающих в этой квартире.
  • Справку из ЖЭКа или его аналога, об отсутствии задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.

Как и в случае с обменом приватизированного жилья, для совершения сделки необходимо предоставление согласия органов опеки и попечительства, если в обмениваемой муниципальной квартире проживают недееспособные лица, лица с ограниченной дееспособностью и несовершеннолетние.

При совершении обмена, условия проживания этих категорий граждан не могут быть ухудшены.

Когда все перечисленные выше документы собраны, и при соблюдении перечисленных выше условий, обменивающиеся стороны (наниматели) подписывают договор мены. Этот договор представляется каждым из нанимателей своему наймодателю для получения согласования на совершение обмена.

Наймодатель согласует или отказывает в письменной форме согласовать заявление, поданное заявителем. На рассмотрение такого заявления по закону наймодателю отводится десять дней. Поэтому не стесняйтесь и торопите неповоротливых чиновников, если время начинает «зашкаливать» за рамки приличия.

Когда такое согласование получено, каждое из лиц, обменивающихся муниципальными квартирами, заключает договор социального найма жилья со своим новым наймодателем, после чего обмен считается совершенным.

После совершения обмена, следует зарегистрировать договор мены в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

На этом, процедура обмена квартирами считается завершённой, и, в случае с приватизированными квартирами, стороны становятся собственниками нового жилья, а лица, пользующиеся своими квартирам по договору социального найма, становятся нанимателями нового жилья.

© Юрисконсульт Василий Юрченко, специально для рмнт.ру

27.10.10

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/kak-obmenjat-kvartiru.277743/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.