Как оформить куплю продажу квартиры

Содержание

DOM.RIA – Процедура оформления покупки квартиры

Как оформить куплю продажу квартиры

Покупка квартиры сопровождается ее переоформлением от одного собственника на другого. Инструментом для передачи прав служит договор купли-продажи. Рассмотрим, как правильно его заключить, и что нужно проверить до этого. Придерживаясь правильного алгоритма, вы обойдете схемы мошенников и купите объект недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры

  1. Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.

  2. Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.

  3. Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
  4. Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.

  5. Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.
  6. Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Проверка юридической чистоты объекта

Проверка квартиры перед покупкой включает анализ недвижимости на отсутствие обременений, изучение владельца и выявление третьих лиц, имеющих преимущественное право на покупку квартиры. Нотариус не станет заверять соглашение, если:

  • квартира находится под залогом или арестом – отчуждать такое имущество запрещено законом;
  • нарушены права и интересы ребенка – если в квартире проживает несовершеннолетний, или у него здесь есть доля, продажа возможна только при предоставлении ему нового жилья, притом, оно должно быть не хуже предыдущего, а доля в нем – не меньше той, которую он имел;
  • появились третьи лица, которые имеют права на квартиру и не соглашались с ее продажей – возможно, кто-то из жильцов был временно снят с регистрации;
  • дом находится в аварийном состоянии – по закону сделки с такой недвижимостью запрещены.

Дом под снос. Какие перспективы для жильцов

Проверить все это проще через нотариуса. Он узнает, кто прописан в квартире, и нет ли здесь временно снятых с регистрации жильцов, проверит наличие ареста, залога, третьих лиц, которые претендуют на покупку квартиры.

Рекомендуется заключать предварительный договор только после анализа всей этой информации. Если окажется, что сделку нельзя провести уже после выплаты задатка, продавец или решает ситуацию в установленный срок, или возвращает вам задаток в двойном размере и возмещает убытки. Но в предварительном соглашении могут быть прописаны и другие условия.

Чтобы узнать заранее о наличии обременений, попросите продавца предоставить справки об аресте, залоге, ипотеке, прописанных жильцах. Он может отказаться это делать, но далее информацию все равно проверит нотариус.

Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018

При продаже части дома или квартиры продавец в первую очередь дает возможность купить долю владельцам остальной части недвижимости. Если они отказываются, только тогда часть квартиры можно продать другому лицу.

Проверка собственников квартиры

Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:

  • этаж;
  • планировка;
  • количество комнат;
  • площадь.

Попросите предоставить справку о составе семьи, из которой узнаете, нет ли здесь зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если прописаны дети, уточните, как будет решаться вопрос по предоставлению им новой жилплощади.

Визуально проанализируйте продавца, нет ли у него признаков наркотической или алкогольной зависимости, психических расстройств. Убедитесь, что все собственники квартиры согласны с продажей и не будут оспаривать сделку.

Они должны присутствовать при заключении сделки и дать письменное согласие. Если владелец получил квартиру в собственность по решению суда, проверьте, прошел ли срок обжалования судебного решения, и не может ли оно быть отменено.

Если это случится, сделку признают недействительной.

Оформление документов при покупке квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

Документы для купли-продажи дома

Оформление документов на квартиру начинайте с запроса выписки из государственного реестра. В ней содержится информация о владельце, обременениях и отягощениях. Убедившись, что квартиру можно продавать, заключайте предварительный договор купли-продажи. Его оформляют у нотариуса.

Далее продавец подготавливает документы. За справками он обращается в ЦПАУ, к юристу и в коммунальные службы. Собранные документы проверяет нотариус. Если все бумаги в норме, оформляют основной договор купли-продажи.

Стоимость оформления покупки квартиры

За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.

Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.

За что платить риелтору

За регистрацию права собственности заплатите от 180 до 8 800 грн. Сумма зависит от срочности операции. Самый дешевый вариант предполагает 5 дней, самый дорогой – 2 часа.

Как провести сделку по продаже квартиры

Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.

Зачем нужен юрист

Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:

  • проверки и подготовки документов;
  • сбора пакета бумаг;
  • консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.

Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.

Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».

Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

Предмет предварительного договора. Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором».

Предварительный договор – соглашение, которым стороны подтверждают готовность заключить сделку.

Этот документ фиксирует, что продавец и покупатель договорились о цене и условиях продажи, и переходят на этап оформления квартиры.

По этому договору покупатель вносит часть суммы – задаток – обычно 10% от стоимости жилья. Это гарантирует серьезность его намерений. В предварительном договоре указано:

  • сколько стоит объект;
  • задаток;
  • при каких условиях и в каком объеме задаток будет возвращен;
  • условия расторжения соглашения;
  • условия заключения основного договора;
  • сроки оформления квартиры и др.

Источник: https://dom.ria.com/articles/proczedura-oformleniya-pokupki-kvartiry-192863.html

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Как оформить куплю продажу квартиры

Ответственность за приобретение и продажу жилья обязательно должна быть закреплена в договоре, включающем главные аспекты сделки. О шагах, которые продавец и покупатель проходят на пути купли-продажи квартиры, а также о тонкостях процесса расскажем сегодня.

Оформление сделки: основные действия

На первых этапах сделка будет идти по стандартному алгоритму: покупатель, исходя из своих денежных возможностей, выбирает объект. Далее сделка проверяется на законность или чистоту (кроме общения с продавцом стоит обратиться в Росреестр или БТИ).

Проще говоря, здесь важно знать о количестве владельцев квартиры, их дееспособности. Число прописанных человек тоже не стоит упускать из вида.

Не помешает выяснить, есть ли среди прописанных лиц психически нездоровые, осуждённые или настроенные оспаривать владение жильём как наследники.

После следует заключение предварительного договора купли-продажи, либо договор о долевом участии. В любом случае сторонами сделки должны быть подписаны бумаги, подтверждающие, что в дальнейшем договорённость состоится.

Аванс при этом передаётся продавцу лично. По итогу оформление приобретения жилья завершается подписанием основного договора купли-продажи и его госрегистрацией. Кроме него нужно будет подписать другие бумаги.

К примеру, акт приёма-передачи.

Далее пакет документов сдаётся в отделение Регистрационной палаты или Многофункциональный центр обслуживания населения для регистрации права собственности. Разумеется, алгоритм может меняться в зависимости от ситуации, но основные действия неизменны.

Переоформление квартиры при покупке

Для переоформления следует идти в жилконтору по прежнему месту регистрации, чтобы взять выписку. Следующий шаг – посещение такой же организации, но по новому адресу.

С собой обязательно кроме выписки и паспорта должны быть акт приёма-передачи со свидетельством о регистрации собственности. Здесь заключается договор с другим ЖКХ.

Мужчины 18-27 лет должны взять те же документы и предъявить их в военкомате.

В течение недели после смены места жительства следует уведомить об этом миграционную службу, чтобы в паспорте проставили новый пункт регистрации.

Переоформить лицевые счета, скажем, на газ, домофон и прочее можно в соответствующих организациях. С собой важно иметь личные документы (паспорт) и бумаги на квартиру.

Плюс, после покупки покупатель может пойти в налоговую, чтобы вернуть налоговый вычет (максимум – 2 млн. рублей).

Куда подавать документы?

Если дело касается приобретения жилья в кредит, соответствующий договор заключается в банке. Договор купли-продажи разрешено оформить в Регистрационной палате (есть выездная служба), у юриста, в

многофункциональном центре («Мои документы) или самостоятельно по образцу (если среди участников сделки нет несовершеннолетних, а также других сложностей). Передавать средства лучше по заверенной расписке.

Перечень бумаг

Важно подготовить заявление о госрегистрации сделки, плюс, договор с актом приёма-передачи. Не обойтись без кадастрового паспорта, поэтажного плана дома, техпаспорта из БТИ.

В перечень обязательных бумаг входит ко всему прочему квитанция (как подтверждение оплаты госпошлины) с копиями паспортов всех участников процесса (в том числе если вместо кого-то из них привлечён представитель). Иногда могут запросить кредитный договор с согласием владельцев жилья (когда дело касается коммунальной квартиры).

Часто требуют свидетельства: о рождении, заключении брака, отцовстве и так далее. Может понадобиться документ о признании одного из участвующих лиц, например, недееспособным.

Сроки

В Регистрационной палате бумаги как правило рассматривают две недели. Если подача документов происходила через МФЦ, срок составит неделю.

А чтобы в случае срочности сократить число дней до трёх-пяти, нужно предоставить заявление об ускорении процесса с указанием повода для этого (писать на имя руководителя отдела Регпалаты).

Не лишними будут билеты (как подтверждение перелёта) и другие доказательства.

Распространенные нюансы

Если квартира приобреталась в ипотеку, требуется сначала получить одобрение на сделку купли-продажи от банка.

Отметим также, что на сегодняшний день оформлять предварительный договор при передаче задатка не обязательно. Главное, чтобы в договоре купли-продажи указывались данные о недвижимом имуществе, его расположении, о цене.

При продаже доли жилья в бумагах обязательно указываются лица, за которыми сохранилось право пользования недвижимостью.

Если в сделке участвует чей-то представитель, важно, чтобы его действия осуществлялись по доверенности.

Источник: https://DoorinWorld.ru/zakonodatelstvo/kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Как оформить куплю продажу квартиры

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.