Как оформляется сделка при продаже квартиры

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупают за наличные (без ипотеки и прочего)

Как оформляется сделка при продаже квартиры

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. На этой странице перечислила документы, когда их квартиру покупают полностью за наличный расчет (за «наличку»), т.е.

без ипотеки, материнского капитала и прочего. Под каждым документом/справкой я написала в каких случаях они нужны + универсальные инструкции как их получить.

Инструкции универсальные, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково — хоть в Москве, в Санкт-Петербурге, хоть в поселке Малаховка.

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ/Росреестр, без них сделку не зарегистрируют. После обязательных документов я перечислила дополнительные, с ними тоже ознакомьтесь.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна). Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Другие статьи

    После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.).Кто имеет право на налоговый вычет?

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Такое согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоимость услуги — примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Нотариально заверенная доверенность;

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Эти документы не нужны для регистрации сделки, но они могут понадобится для подготовки к ней. Например, покупатели могут попросить показать эти документы, чтобы проверить квартиру на «юридическую чистоту».

  • Технический паспорт квартиры; Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.Заказать копию тех.паспорта могут только собственники. Инструкции: как заказать в МФЦ; как заказать в БТИ. Цена в обоих организациях около 900 р.
  • Выписка из лицевого счета; Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она бесплатно берется в бухгалтерии Управляющей Компании и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
  • Договор задатка или аванса + расписка; На моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать договор задатка. Обычно в договоре указываю, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), продавцы забирают задаток себе. Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в договоре. Какая сумма задатка? Это обычно решаются между сторонами, в законе это не указано. На моей практике от 30 до 100 тыс.руб.Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Договор аванса обычно подписывают, когда одна из сторон прям не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку купли-продажи.Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской договор задатка/аванса имеет юридическую силу. И еще лучше, если про задаток/аванс будет указано в самом договоре купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги; Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке прописаны данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же сведения о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).Инструкции — как получить обычную выписку; как получить архивную выписку. Получить их могут только собственники в паспортом столе. Услуга бесплатная.Часто покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет, ведь всегда можно прописаться обратно. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.; Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.
  • Другие статьиПеред покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги «по коммуналке».Если у вас ипотечная квартира, по ссылке читайте подробную инструкцию продажи.

  • Справка из психоневрологического диспансера. Покупатели редко просят предоставить эту справку, только если хотят удостоверится в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку. Причем покупатели настояли пройти освидетельствовании в психоневрологическом диспансере, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.Справка платная, цены уточняйте в самом диспансере.
  • Справка из наркологического диспансера. Здесь также как и со справкой выше. Покупатели могут спросить эту справку если им кажется, что продавец сильно пьющий, употребляет/употреблял наркотики. Покупателей можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на наркологическом учете, потом могут признать недействительной.
  • Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, выписку ЕГРН получать не обязательно.Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.Если у продавцов на руках нет договора основания, они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-za-nalichnyj-raschet.html

Купля-продажа квартиры: как оформить?

Как оформляется сделка при продаже квартиры

Для того, чтобы передать право собственности от одного лица к другому необходимо заключить соответствующий договор, которым оформляется данная сделка.

Это вызывает необходимость изучить, как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы документы, сопровождающие сделку, имели юридическую силу и могли быть использованы в целях разрешения имущественных споров? Об этом пойдет речь в данной статье.

Особенности заключения договора купли-продажи

Договор купли-продажи содержит намерение одной стороны (продавца) передать права на указанное в договоре недвижимое имущество второй стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него, определенную условиями договора цену.

Особенностью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры или дома), является необходимость заключить его в письменной форме. Нормы статьи 550 ГК РФ определяют, что в случае несоблюдения установленной формы договор может быть признан недействительным, и не будет иметь юридической силы.

Положения статьи 425 ГК РФ, определяющие действие договора по состоянию на 2016 г, предполагают, что договор вступит в действие и станет, обязательным для исполнения сторонами, сразу после его заключения.

Пункт 2 статьи 558 ГК РФ, описывающий особенности продажи жилья ранее предполагал, что договоры продажи недвижимости подлежат обязательной госрегистрации. Однако, начиная с 01.03.2013 года, данный пункт утратил силу. На сегодняшний момент регистрировать договора больше не нужно.

На основании ст. 551 регистрации подлежит только переход права собственности в ЕГРП. Только с этого момента сделка считается полностью заключенной.

Важной частью договора является действительная цена сделки. В некоторых случаях, с целью уменьшить налогообложение, в договоре указывается балансовая цена вместо рыночной.

Закон не запрещает продавать квартиру по любой цене, однако, в этом случае риск столкнуться с действиями мошенников значительно возрастает.

Поскольку в случае спорной ситуации или признания сделки недействительной возврату будет подлежать сумма, указанная в договоре, и доказать факт совершения мошенничества в этом случае будет практически невозможно.

Составленный в соответствии с требованиями закона договор купли- продажи является залогом безопасности сделки, и позволяет избежать спорных ситуаций и проблем в будущем. В случае необходимости, правильно составленный действительный договор может быть использован в качестве доказательной базы в суде.

Для соответствия нормам закона составить договор купли-продажи квартиры необходимо используя установленную форму.

Первой частью договора является преамбула (вступление), которая содержит такие данные:

  • номер (не всегда указывается) и название договора, который заключается;
  • дата и место, где он заключается;
  • полная информация обо всех сторонах сделки (ФИО, данные паспорта, адрес и т.д.

    ;

  • если договор подписывают от имени сторон сделки представители, необходимо указать их идентифицирующие данные и данные документа, подтверждающего их полномочия;
  • в этой части договора указываются также роли, отведенные сторонам (продавец и покупатель);

Гражданское законодательство (ст. 554, 555)  определяет обязательные реквизиты, которые должны входить в состав любого договора продажи недвижимости. К ним относятся предмет и цена договора.

Положения ст. 432 ГК РФ предполагают, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям договора, которые закон определяет существенными, то договор будет считаться незаключенным. Поэтому договор продажи недвижимости помимо преамбулы в основной части в обязательном порядке должен содержать:

  • идентифицирующие данные предмета договора (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.д.

    );

  • цена договора (реальная, а не балансовая);
  • порядок расчетов;
  • размер доли, которая приобретается;
  • информацию о документе, который подтверждает право собственности;
  • порядок передачи имущества;
  • срок освобождения помещения и снятия с регистрационного учета;

Если покупка квартиры осуществляется за счет кредитных средств, информация об этом также должна содержаться в договоре. Должен быть также в этом случае подробно оговорен порядок, в котором будут производится расчеты: (наличными, банковской картой, безналичным перечислением и т.д.).

Как уже было сказано выше, одним из наиболее действенных способов обеспечения безопасности сделки является указание реальной стоимости договора (балансовая стоимость, как правило, в несколько раз ниже рыночной). В случае, если обстоятельства сложатся таким образом, что придется расторгнуть сделку и требовать возврата денег, претендовать можно будет только на сумму, указанную в условиях договора.

В случае если договор станет предметом судебного разбирательства,  основным доказательством по такому спору будет выступать именно договор. Доказать существование устной договоренности о другой сумме договора, будет невозможно.

Еще одним важным нюансом при заключении договора является наличие возможности предъявления претензий со стороны третьих лиц.

Такими могут являться, например, жильцы, которые по различным обстоятельствам временно выписаны из квартиры (в связи со службой в армии, учебой за пределами России, принудительным лечением или тюремным заключением).

Данные лица имеют право проживания в квартире, которая прежде являлась их местом регистрации, и по возвращении, могут выдвигать претензии, что может стать причиной возникновения судебных споров.

Юристы советуют в обязательном порядке прописывать в договоре пункт, который касается отсутствия претензий со стороны третьих лиц. Передаваемая в собственность квартира, не должна находиться под обременением, в залоге, аресте, аренде и т.д.

Поскольку вместе с передаваемым правом собственности новому собственнику передадутся и обременения. В случае если в отношении проданной квартиры в последующем будут возникать имущественные споры, отвечать по иску придется уже новому собственнику.

Источник: https://BonaSens.ru/kuplyaprodazha-kvartiry/kuplya-prodazha-kvartiry-oformlenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.