Как оформлять покупку квартиры

Содержание

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Как оформлять покупку квартиры

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как оформить куплю-продажу квартиры: подробная инструкция

Как оформлять покупку квартиры

Оформление договора покупки-продажи — самый волнительный и, бесспорно, самый важный этап во всём процессе, начиная от поиска подходящего варианта и заканчивая переездом в новое жилище.

Договор — та веха, за которой остаётся только передать продавцу деньги за помещение и можно смело наводить домашний уют на приобретённой жилплощади. Однако, подписание договора и финансовый расчёт — это лишь малая часть процедуры оформления сделки покупки-продажи: она включает немало других, не менее важных, этапов.

Как происходит оформление сделки?

  1. В первую очередь, что вполне логично, будущие новосёлы подсчитывают свой бюджет и подбирают варианты жилья, которые будут им по нраву и по карману. После того, как выбор сделан в пользу нескольких квартир, необходимо проверить их на юридическую чистоту.

    Данный термин подразумевает выяснение у продавца следующих сведений: количество собственников, количество лиц, зарегистрированных в помещении, наличие или отсутствие среди них детей, недееспособных, осужденных или психически нездоровых граждан, наследников, имеющих право оспорить право владения жилой площадью и т.д.

  2. Если квартира является «чистой», то стороны заключают предварительное соглашение, согласно которому они договариваются выполнить впоследствии свои обязательства в полном объёме. На этом же этапе покупатель передаёт продавцу аванс, если об этом была предварительная договорённость.

  3. Затем наступает время, необходимое для окончательной подготовки обеими сторонами необходимых документов.

  4. Когда все бумажные дела будут законным образом устроены, можно приступать к заключению договора покупки-продажи жилого помещения, который оформляется при личном присутствии всех сторон, участвующих в сделке и закрепляется их личными подписями.

  5. Теперь самое время зарегистрировать должным образом права покупателей на приобретаемое жильё, для чего документы сдаются в регистрационную палату. После проверки и одобрения сделки производится окончательный расчёт между покупателем и продавцом и процедура оформления сделки считается завершённой.

  6. Однако, на этом «бумажная» работа для покупателя не заканчивается, поскольку новое жильё необходимо переоформить на своё имя. Для этого ему следует получить выписку по прежнему месту жительства, а затем предоставить её вместе с паспортом и документами, подтверждающими его право собственности, в жилищную контору по новому адресу. Сотрудники данного учреждения переоформят договор на оказание коммунальных услуг на нового владельца квартиры, находящейся в их попечении.

Кроме того, новосёлам даётся одна неделя для перерегистрации по новому адресу в федеральной миграционной службе.

Перезаключение договоров на обслуживание домофона, спутникового ТВ, газового счётчика и проч. производится в компетентных учреждениях на основании паспорта заявителя и документа, подтверждающего его право собственности на жильё.

Перечень необходимых документов

Человеку, желающему приобрести жилое помещение, требуется всего лишь 2 документа: паспорт и согласие законного супруга на оформление сделки покупки-продажи.

Продавцу придётся потрудиться чуть больше, ведь с его стороны нужен более обширный пакет документов:

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, выражающий согласие собственников на продажу квартиры; согласие на сделку супруга, а также свидетельство о регистрации прав собственности (если их несколько, то этот документ предоставляет каждый из них);
  • Документ, подтверждающий право владения помещением (договор приобретения, дарения, наследования и т.д.);
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры;
  • Заключение эксперта о стоимости жилого помещения;
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов и различный обременений, возложенных на квартиру;
  • Если среди собственников жилья есть дети, то потребуются их свидетельства о рождении, а также разрешение органов опеки на совершение сделки.

Куда нужно подавать документы?

С точки зрения надёжности предпочтительнее сделать это в банке, предоставляющем для подобных операций отдельную переговорную комнату.

Преимущества этого варианта в том, что стороны заключают с банком договор аренды депозитной ячейки, в которую покупатель закладывает денежную стоимость приобретаемого жилья за вычетом уплаченного аванса.

В соглашении аренды ячейки стороны определяют условия для доступа к ней: как правило, продавец может получить деньги тогда, когда закончится оформление сделки в Регистрационной палате и право собственности на квартиру перейдёт к покупателю.

Таким образом, все участники сделки наиболее надёжно защищены от возможных мошеннических действий контрагентов.

Также стороны могут договориться и о других способах передачи денег (например, через счет эскроу).

Затем сторонам необходимо предоставить все документы в Регистрационную палату или Многофункциональный центр и написать заявление на государственную регистрацию данной сделки.

Сроки оформления

Оформление сделки происходит в срок до 14-и дней, если документы сданы в Регистрационную палату, и до 7-и дней — если в Многофункциональный центр (МФЦ).

Однако, эти сроки действительны в тех случаях, когда пакет необходимых документов подготовлен должным образом. В случае каждой ошибки в документации срок оформления будет начинаться с начала.

Если уважительная причина вынуждает продавца квартиры уехать из города на длительный срок, то процедура оформления может быть сокращена до 3–5 дней. Для этого необходимо оформить заявление с просьбой сократить срок регистрации сделки на имя руководителя отдела Регистрационной палаты и сдать его секретарю, приложив убедительные доказательства отъезда (билет на самолёт, например).

Дополнительные нюансы, которые необходимо учесть

В первую очередь, покупателю необходимо тщательно проверить все документы на приобретаемое жильё. Речь идёт не только о праве собственности на квартиру: следует убедиться, что технический паспорт соответствует реальному положению дел, а сели и были произведены капитальные работы по перепланировке помещения, то они законным образом зарегистрированы.

Делать это нужно только после оформления предварительного договора, в котором следует указать: паспортные данные сторон, предмет договора, стоимость покупки, а также штрафы, предусмотренные за невыполнение взятых на себя обязательств. Оптимальная сумма задатка — до ста тысяч рублей, передаваемых лично в руки продавцу с последующим оформлением им расписки.

Проверка жилья на юридическую чистоту производится в Росреестре или БТИ, куда необходимо отправить запрос. Особого внимания заслуживают квартиры, собственниками которых являются дети, заключенные, недееспособные или психически нездоровые граждане.

Зачастую продавцы предлагают покупателям при оформлении сделки покупки-продажи указать в договоре меньшую сумму, чем та, которая будет передана в действительности. Дескать, зачем платить лишние налоги государству?

Данный поступок не является противозаконным, однако, при обращении в суд в случае возникновения спорной ситуации, покупателю будет трудно доказать, что реальная стоимость квартиры была выше, чем указано в договоре. Очевидно, что по решению суда он получит именно столько, сколько прописано в соглашении покупки-продажи квартиры.

Поэтому, от неоправданного риска лучше отказаться!

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/%E2%80%8Bkuplya-prodazha-kvartiry-kak-oformit.html

Процедура оформления сделки при покупке квартиры, документы

Как оформлять покупку квартиры

Вопрос как оформить покупку квартиры интересует всех, кто уже купил, или только планирует завладеть собственной недвижимостью. Для того, чтобы сделка была идеальной и к ней невозможно было подкопаться, куплю нужно оформлять в соответствие с требованиями закона.

Перед покупкой квартиры

Прежде чем провести оформление покупки квартиры необходимо проверить ряд важных моментов, среди них:

  1. Нужно точно узнать, принадлежит ли продаваемая жилплощадь, тому, кто представляется ее собственником. Для этого стоит изучить документы на право собственности. Важно проверить его подлинность, и ключевой момент – оно должно быть оригинальным. Ни в коем случае не копия. Хотя и это не является 100% гарантией. Если возникают сомнения можно попросить владельца предоставить выписку из единого реестра, причем ее дата выдачи должна быть не позднее, чем за неделю до момента, как будет принято решение о покупке.

Важно! Сделать запрос в Росреестре на интересующее жилье можно самостоятельно, только так получиться убедиться, что недвижимость действительно законная.

  1. Нужно убедиться, что в квартире нет пользователей, выселение которых по закону будет считаться неправомерным. К таким категориям относятся несовершеннолетние, лица добровольно отказавшиеся от приватизации покупаемой квартиры. Вариант, как можно проконтролировать это документально – попросить выписку из домовой книги, в ней будут указаны все лица, которые могут проживать в указанной квартире.
  2. Проверить продавца и лицо, которое действует от его имени. Если приобретение осуществляется у собственника, то первым делом проверяется паспорт. Можно переписать его данные на официальном сайте Миграционной службы. Если же действия осуществляются через доверенное лицо – гарантия законности – это доверенность. Подлинность последней, поможет проверить нотариус.

Важные условия законного приобретения

Соблюдая порядок оформления покупки квартиры можно уберечь себя от непредвиденных проблем в будущем. При покупке квартиры важно сделать все правильно, тогда не будет повода аннулировать сделку или признать соглашение ничтожным. Важные этапы:

  • Стоит убедиться является ли собственник единственным и дееспособен ли он на момент совершения сделки.
  • Соблюсти форму составления договора. То есть он должен быть оформлен в письменном виде. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
  • Сделка добровольная, а все лица, которые причастны к недвижимости дали согласие на совершение продажи. Это касается супруга/супруги владельца.
  • Ничьи права при продаже не ущемлены.
  • Подобная покупка не противозаконна.
  • Документы составлены, оформлены в соответствие с законом, на них есть подписи и печати.
  • В договоре указаны все существенные условия.

Все эти пункты должны быть соблюдены, в противном случае сделка может быть признана недействительной в судовом порядке.

Внимание документам и недвижимости

Это пожалуй самое важное, ведь если с документами все в порядке, то остальные этапы сделки в полной мере покупатель может держать под контролем. Оформляемая по сделке купли-продажи квартира должна иметь:

  1. Правоустанавливающие документы, в том числе оригинал права собственности.
  2. Справка из домовой книги, в ней должно быть указано, что все жильцы сняты с регистрации.
  3. Выписка из реестра, которая подтверждает, что на недвижимости нет обременений.
  4. Заверенное согласие супруга/супруги, в письменном виде если квартира считается совместной собственностью, то есть, получена, куплена, наследована в официальном браке.
  5. Согласие органов опеки (также в письменном виде) относительно разрешения на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний.
  6. Справка из неврологического и наркодиспансера. Она подтверждает, что владелец в трезвом уме и здравой памяти.
  7. Квитанция об уплате госпошлины, ее обязан оплатить продавец.

Не стоит забывать о проверке самой недвижимости перед оформлением квартиры. Конечно, ее нужно увидеть в живую, проверить планировку в соответствие с техническим планом. Не лишним будет узнать, есть ли возможность перепланировки и не проводилась ли она в прошлом. Проверить, в каком состоянии коммуникации, если они требуют замены, то с владельцем вполне можно торговаться.

Существенные условия договора

Важным компонентом в порядке оформления сделки является договор,  в нем должны сдержаться существенные условия, отсутствие которых дает повод признать такое соглашение недействительным. Ключевые пункты:

  • Данные о предмете договора, то есть о квартире. Причем в законе есть требования относительно описания недвижимости. Оно должно быть таким, чтобы объект можно было однозначно идентифицировать. Ключевым моментам является указание точного, полного адреса. Важным является кадастровый номер, характеристики квартиры.
  • Данные о цене. Стоимость прописывается обязательно. Определяется она соглашением сторон. Для продавца выгодно занизить реальную сумму, ведь тогда ему придется платить меньшую сумму налога. Для покупателя же это не подходит, ведь в таком случае он сможет рассчитывать на налоговый вычет только в пределах суммы указанной в договоре.
  • Данные о сторонах договора. Полные данные – ФИО, паспортные данные, Идентификационный номер и т.д.

Контролировать наличие этих пунктов нужно обязательно, но это не значит, что остальные части договора можно не читать. Перед подписанием его нужно изучить вдоль и поперек, особенно все, что написано мелким шрифтом. Если какие либо пункты соглашения не устраивают, то такой договор не оформляется до их исключения.

Передача квартиры и денег

Оформить документы на недвижимость – это еще не все, нужно правильно осуществить передачу недвижимости и денежных средств, для того чтобы исключить претензии с обеих сторон.

Квартира

Для того, чтобы передать недвижимость и подтвердить это документально необходимо составить акт приема передачи. Важно чтобы на таком документе были подписи обеих сторон. При этом утверждается факт, что состояние квартиры устраивает покупателя.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-kak-oformit.html

Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году

Как оформлять покупку квартиры

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.
Статья обновлена 07.01.2020 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2020 году.
Интеллект карта для покупателей с пошаговым планом сделки  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

    • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.ВНИМАНИЕ!01.01.

2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.01.

01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.

Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)

Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

    • Правила ведения Единого государственного реестра прав

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Источник: https://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Как оформлять покупку квартиры

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.