Как ошибаются собственники при продаже квартиры

Как ошибаются собственники при продаже квартир | Москва. Недвижимость

Как ошибаются собственники при продаже квартиры

Как затянуть продажу вполне ликвидной квартиры на долгие-долгие годы, совершив всего одну, зато роковую ошибку? Как обеспечить себе много проблем, пытаясь сэкономить мало денег? Об этом и других ошибках, которые совершают продавцы жилья, сайту «РИА Недвижимость» рассказали опытные риелторы.

Тайный диагноз

Информация, что кто-то из владельцев квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере, часто отпугивает покупателей, рассказывают эксперты компании «Азбука жилья». Продавцы также уверены, что данный факт ставит крест на их попытках выйти на сделку. Однако на практике это не всегда является нерешаемой проблемой.

В компанию «Азбука жилья» за бесплатной консультацией обратилась семья, самостоятельно продающая квартиру. Все было нормально, за исключением того, что одному из собственников был поставлен диагноз «шизофрения». Он состоял на учете в диспансере, но дееспособности лишен не был. Во всех риелторских агентствах собственникам советовали это скрыть, сетуют эксперты.

Однако так делать нельзя, подчеркивают они: данный факт выяснится при первой же проверке, из-за чего доверие потенциальных покупателей будет разрушено. «Клиенты согласились с нашими аргументами, подписали договор. Сделка было организована с освидетельствованием. Все прошло гладко, и покупатель тоже был доволен.

«Вывод из истории простой: честно расскажите о вашей ситуации профессионалу, и он найдет из нее выход», — резюмировали эксперты.

Тюремный романс

То, что в ходе сделки необходимо проверять и контрагентов, и риелторов, — это усвоили уже многие, но важно не забывать и о необходимости искать проблему «на своей стороне», особенно если у продаваемой недвижимости несколько собственников, предупреждают в «Азбуке жилья».

«Это почти страшная сказка о том, как внезапно появившийся из тумана айсберг проплыл мимо и лишь слегка зацепил корабль», — поясняет специалист компании и рассказывает о нестандартной истории одной сделки.

Продавалась квартира, которая находилась в собственности у матери и двух ее совершеннолетних сыновей. Они хотели разменять свое жилье и разъехаться. Старший сын находился в тюрьме.

Мать поехала к нему за разрешением, получила генеральную доверенность. К тому моменту был найден покупатель на квартиру, все было готово к сделке.

Но в последний момент выяснилось, что старший сын буквально за день до оформления доверенности проигрался в карты и написал дарственную на свою долю.

Пришлось переоформить доверенность, иначе это была бы «двойная продажа», которая была бы признана недействительной. Квартиру продали с новым собственником, на которого была оформлена дарственная. «Старший сын, вероятнее всего, после выхода на свободу будет жить у матери. Потому что только мамы любят нас всегда и прощают все наши ошибки», — резюмирует эксперт.

Между прочим, это не единственная такая история. Девушка решила приобрести квартиру в новостройке на деньги от продажи квартиры родителей, вспоминает еще одну историю директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«Недвижимость была выставлена на продажу, и покупатель нашелся достаточно быстро, однако к моменту сбора документов выяснилось, что собственниками являются только родители девушки, которые против реализации квартиры, а их дочь там даже не прописана», — добавляет она.

Разобраться без старших

С технической стороны также не стоит исключать «подводные камни», ведь как покупатель может столкнуться с недостаточно честным продавцом, так и сам собственник жилья — с недобросовестным приобретателем.

Например, в случае расчетов через ячейку обязательной рекомендацией является пересчет денежных средств.

Эта процедура нужна, чтобы исключить риски их недополучения, комментирует эту практику заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова, и рассказывает историю одной сделки.

«Продавец искал покупателя на свою трехкомнатную квартиру, но при этом не был готов к значительным ценовым уступкам. В результате клиенты уходили с объекта. Однако через некоторое время был найден покупатель, который уговорил продавца на скидку в размере комиссии риелтора.

Таким образом, стороны решили действовать напрямую, не прибегая к помощи специалистов. Сделка уже подошла к финалу, наступило время взаиморасчетов, а покупатель настаивал на том, что пересчет производить не надо. Однако продавец квартиры засомневался и все-таки настоял на пересчете.

В результате выяснилось, что небольшой суммы не хватает».

При этом интересен тот факт, что в результате пересчета (в целом по сделкам) сумма может оказаться не только меньше, но и больше оговоренной величины, так что в пересчете должен быть заинтересован и покупатель, указывает эксперт.

Дело — табак

Со дня сотворения современного рынка недвижимости эксперты настоятельно советуют: приводите перед продажей квартиру в «товарный вид», но до сих пор находятся собственники, которые их не слушают.

«Однажды мы поехали на показ, а риелтор продавца не приехала, я сначала несколько удивился», — вспоминает управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

А как зашли в квартиру — все стало понятно. Дверь нам открыл сын хозяйки квартиры с сигаретой в руке, в другой комнате — такая же курящая мама. В итоге — наглухо прокуренная квартира, коричневые потолки и стены, расстраивается он.

«Я еще тогда подумал, что продавать такое они будут долго», — резюмирует Вишняков.

Губительная жадность

Неправильная оценка продаваемой квартиры — это вечный бич вторичного рынка жилья, уверены все эксперты.

Недавно к нам обратилась клиентка — продавец двухкомнатной квартиры, рассказывает руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. «Двушка» была хорошая, с качественным ремонтом, в новом доме, а в качестве альтернативы владелица объекта хотела приобрести трешку в доме под реновацию.

Но были и сложности: владелица жилья сама решила, что ее квартира будет продаваться за определенную сумму. И сумма эта была существенно выше рынка. Более трех месяцев квартира экспонировалась безуспешно — клиентка категорически отказывалась снизить цену хотя бы на рубль, не давая объяснений.

Наконец, мы с ней серьезно поговорили и выяснили, что она назначила столь высокую цену, потому что ей нужна определенная разница от продажи, два миллиона рублей. Также стало понятно, что она неверно оценила стоимость квартир, которые подходят ей в качестве альтернативы (думала, что они дороже, чем на самом деле).

В итоге все закончилось хорошо: клиентка снизила цену, но смогла купить желанный объект и получить необходимую разницу, заключает Бербенева.

Губительная щедрость

Бывает и обратная ситуация — когда продавец из-за неопытности продает свою квартиру намного дешевле, чем мог бы, отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

На кризисном рынке не исключена такая ситуация: собственник с энтузиазмом берется за продажу своей квартиры.

Для оценки использует открытые источники, что в целом правильно, но, к удивлению своему, обнаруживает, что просмотры случаются раз в два месяца и покупатели настроены крайне скептически: указывают на недостатки и требуют скидки в десять-двадцать процентов, скажем, от пятисот тысяч до полутора миллионов рублей.

«Свои требования объясняют тем, что цены у всех завышены, и ориентироваться на объявления в интернете не стоит», — поясняет Иванова. Двоих таких покупателей продавец выпроводил, но любому терпению есть предел: когда он слышит одну и ту же «пластинку» в третий, пятый, десятый раз, создается ощущение, что он действительно чего-то не понял, и это реальный размер торга.

Многие поддаются на подобные провокации и действительно продают свои квартиры намного дешевле рынка, так как квалифицированного консультанта, который смог бы оценить предельный размер скидки, под рукой не было.

Подобные покупатели — обычные перекупщики, которые ищут чересчур наивных продавцов, а спустя три года будут искать на эту же квартиру чересчур наивных покупателей.

«Такие вот доморощенные инвесторы», — резюмирует Иванова.

РИА Новости. Недвижимость

Источник: http://xn----ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai/archives/5575

Ошибки собственников при продаже квартиры

Как ошибаются собственники при продаже квартиры

Ошибка 1. Собственник не правильно выбрал исполнителя

При выборе специалиста по продаже недвижимости довериться рекламе, а не здравому смыслу — фатальная, роковая ошибка большинства собственников, которая может повлечь непоправимые последствия или в итоге очень дорого ему стоить.

В результате своей же оплошности владелец жилья рискует потерять в лучшем случае драгоценное время, в худшем — кругленькую сумму денег. На рынке можно нарваться как на дилетанта с демпинговой ценой на услуги и пострадать из-за его некомпетентности, так и стать жертвой хитроумного плана опытных прожжённых мошенников.

Обращаясь в солидную контору с громким именем в надежде получить сервис по купле-продаже наивысшего уровня, собственник зачастую и не подозревает, что в итоге ему окажут услугу самого низкого качества, да к тому же он сам за это заплатит втридорога.

Сильные мира сего – крупные риэлторские конторы и фирмы однодневки известны в деловых кругах как генераторы злого умысла и идей по облапошиванию клиентов и получению скрытых комиссий.

Помните, что хорошая реклама и громкое имя риэлторской компании ещё по большому счёту ничего не значат. Не боги горшки обжигают – для пользы дела нужен специалист с реальным опытом продаж, который, помимо всего прочего, должен обладать выдержанными морально-волевыми качествами и богатым жизненным багажом.

Кроме того, заказчик должен обратить внимание на предложенный порядок расчётов в соглашении и чётко понимать, кто кому и сколько платит — размер комиссионного вознаграждения должен быть зафиксирован в договоре на оказание риэлторских услуг и не при каких обстоятельствах не меняться в большую сторону.

Перед принятием решения о сотрудничестве с тем или иным риэлтором или агентством недвижимости, рекомендую провести интервьюирование с исполнителем и навести личные справки. Не обращайте внимание на отзывы, якобы оставленные довольными клиентами — всё это заказная реклама, не более того.

Только на основе своих собственных ощущений, после глубокого анализа предоставленной для размышления информации делайте какие-либо выводы.

Ошибка 2. Хозяин жилья сильно переоценил свои силы и скромные возможности

Самая распространённая ошибка среди собственников при продаже жилья — завышенные ожидания и, как правило, сильная переоценка рыночной стоимости своей квартиры.

Последствия заблуждений трудно просчитать заранее, но одно можно сказать с уверенностью, что ничем хорошим эта ситуация в итоге для них не обернётся.

В лучшем случае хозяин потеряет драгоценное время, в худшем — попадёт в руки недобросовестных риэлторов или мошенников, которые только спят и видят, когда же на горизонте появится очередной лох.

Установить стартовую цену продажи с учётом торга — мысль не плохая, а вот накинуть сверху реальной рыночной стоимости полмиллиона-миллион рублей и надеяться на русский авось— идея не из лучших.

Квартира в результате долгосрочной экспозиции обязательно примелькается на рынке — на профессиональном жаргоне «замыливается».

И даже если в итоге цена на объект будет снижена до вполне приемлемого уровня у потенциальных покупателей уже будет сформировано ложное представление о квартире: «Долго болтается в интернете. Что-то здесь не чисто, что-то здесь не так!».

Настоятельно рекомендую объективно и беспристрастно подойти к вопросу оценки квартиры для продажи. В противном случае собственник рискует наломать дров и совершить, не побоюсь этого слова, непоправимые для себя ошибки.

Ошибка 3. Собственник заранее не подготовил необходимый пакет документов для сделки купли-продажи квартиры

Заблаговременно не позаботиться о приведении правоустанавливающих документов на квартиру в надлежащий вид, в соответствие с действующим законодательством — явная ошибка перед продажей.

Огромное количество продавцов на рынке не придают этому фундаментальному первостепенному нюансу в процессе сделки особого значения, не видят абсолютно никаких препятствий и наивно полагают, что всё в итоге для них благополучно разрешится по мановению волшебной палочки — клиент как лицо сильно заинтересованное возьмёт всю заботу по этому вопросу на себя или же юрист/риэлтор, которому они платят в очередной раз предпримет безуспешную попытку снять звезду с неба. Многие собственники вспоминают, что документы давным давно утеряны, право собственности на объект по завещанию на зарегистрировано в установленном порядке, перепланировка не узаконена, наложен запрет, существует обременение, или что, например, квартира у них не приватизирована, в самый последний ответственный момент – только после того как найдется потенциальный покупатель. Такая беспечность при реализации недвижимости не позволительная роскошь. Во избежании затяжки времени на куплю-продажу, рекомендую изначально проконсультироваться со специалистом на предмет готовности документов к сделке и при необходимости предпринять оперативные меры по исправлению ситуации.

Ошибка 4. Владелец недвижимости опубликовал в сети личные данные

Денно и нощно пытливые умы рыщут по недрам всемирной паутины в поисках контактов незадачливых самостоятельных продавцов, формируя телефонные базы, чтобы потом продать их заинтересованным лицам: агентствам недвижимости и риэлторам. Слить в сеть данные личного характера — это явный прокол хозяина жилья.

Результат стратегической ошибки собственника квартиры легко предугадать — уже через несколько минут на него обрушивается шквал звонков от назойливых агентов с предложениями о сотрудничестве — телефон раскалён, а толку ноль.

Это надо видеть, как улыбка владельца недвижимого имущества от чувства выполненного долга сменяется гримасой недоумения и ужаса, когда он понимает что же натворил.

В том случае, если собственником принято решение самостоятельно выходить со своим предложением на рынок, ему в первую очередь необходимо подумать над тем как завуалировать подступы к себе. Одной лишь подменой номера или «левой» симкой можно в итоге не обойтись.

Для того чтобы мошенники не смогли вычислить собственника, рекомендую действовать со стороннего компьютера и завести на сайте по продаже недвижимости коммерческий аккаунт.

К сожалению, только под личиной риэлтора или агентства можно высунуть нос на рынок и почувствовать реальный интерес к объекту.

Ошибка 5. Собственник не уделил рекламе объекта должного внимания

Наивно полагать, что для успешной срочной реализации объекта вполне будет достаточно разместить объявление лишь на одном интернет ресурсе, да к тому же без фото — это заблуждение является типичной ошибкой собственников при продаже квартиры. Реалии рынка таковы, что такого скромного инструмента для продажи явно не достаточно.

Только при комплексном подходе к рекламной компании можно гарантировать максимальный охват целевой аудитории и надеяться при этом на успех. Реклама — двигатель торговли и её никогда не бывает много.

При реализации вторички все средства хороши – реклама наружная (баннер на балконе и листовки на подъезды), печатная (местные газеты), всемирная паутина (сразу несколько самых популярных профессиональных сайтов и социальные сети), сарафанное радио.

При этом очень важно уделить внимание презентации объекта: фото снимки квартиры должны быть чёткими, светлыми и красочными, для пущей убедительности рекомендую снять видео. Не поскупитесь на эпитеты при описании объекта: в мельчайших деталях и подробностях расскажите как о самой квартире, так и о районе.

До принятия аванса или задатка постоянно анализируйте состояние рынка в заданной локации и отслеживайте своё объявление. При необходимости регулярно обновляйте предложение, продвигайте в органической поисковой выдаче, обнуляйте счётчики просмотров — не пускайте всё на самотёк.

Ошибка 6. Собственник не подготовил квартиру к продаже

Формальный подход к продаже может выражаться у собственников в обширнейшей амнезии на счёт генеральной уборки или косметики жилья, что является грубейшей ошибкой.

Оставить не заправленной кровать, раскиданными по всем углам вещи, грязное бельё: носки и трусы, свисающими с люстры, забыть убрать с глаз долой средства личной гигиены, принимать пищу — чавкать и жевать во время показа, вытирая сальные руки о штаны или футболку — это для незадачливых владельцев обычное дело и полбеды. А вот пригласить потенциальных покупателей на просмотр жилья, где искрят розетки и выключатели, из стен в разные стороны торчат сопли – оголённые провода, в ванной капает кран, а из щелей в оконных рамах дует ветер — оплошность посерьёзнее, которая может покоробить или стать причиной долгих мучительных размышлений, а в некоторых случаях и оттолкнуть от покупки. Как бы тяжело не было менять привычный образ жизни, всё же настоятельно рекомендую на время продажи изменить своим привычкам и быть более чистоплотнее. К тому же обезличенные жилые помещения без идентификаторов психологически проще примерять на себя. Такое грамотное поведение не раз доказывало свою состоятельность и помогало продать квартиру быстро и дорого.

Ошибка 7. Хозяин квартиры грубил клиентам на показе и вёл себя вызывающе

Хамское поведение собственника жилья или его представителя на просмотре — не редкость и очень серьёзный косяк. Часто именно по этой причине сделке так и не суждено состояться.

Деловая встреча — не время и не место, чтобы бравировать отсутствием элементарных признаков воспитания, выпячивать свои недостатки и бескультурье: «ботать по фене» и через раз в беседе вставлять матерные ругательства.

Руки в брюки и надменный взгляд могут выставить собственника не в лучшем свете – как человека или партнёра не надёжного, с которым не стоит иметь каких-либо дел.

Для того, чтобы успешно реализовать «вторичку» все свои амбиции и высокомерие владельцу необходимо засунуть поглубже, как бы не было трудно с этим справится – у покупателя свой гонор. Клиент может не «поймать волну» – не найти с продавцом общий язык, не правильно расценить благие намерения собственника или попросту испугаться.

Ошибка 8. Собственник продаёт квартиру подозрительно дёшево

В жизни бывают случаи, когда владельцу жилья необходимо «слить» объект по-быстрому.

Например, на горизонте маячит выгодная сделка – кто-то из его знакомых по дешёвке продаёт загородный дом или машину и для этих целей собственнику квартиры очень быстро кровь из носу, буквально в течении нескольких дней необходимо высвободить деньги с продажи недвижимости.

Однако не всегда такой благой порыв правильно расценивается участниками рынка — вариант со стороны выглядит явно неправдоподобным.

Слишком низкая цена на квартиру может вызвать диаметрально противоположный эффект — вызвать подозрения и недоверие со стороны потенциальных покупателей — у всех на слуху и аукционы и лохотроны. Демпинговая цена — тактическая ошибка при продаже квартиры, которую очень часто совершают собственники. Во избежании преждевременных ложных выводов, какая бы срочность не была, следует установить цену чуть ниже рынка, и я уверена, если объект интересный, то клиент сразу же найдётся.

Ошибка 9. Собственник не готов был торговаться и предоставлять покупателю скидку при продаже квартиры

Категорический отказ от торга — это большая ошибка собственника при продаже вторички. Такая фраза как «торг не уместен» может быть расценена со стороны покупателя или его представителя как враждебный настрой и отсутствие желания к дальнейшему конструктивному диалогу.

Как показывает мой опыт, клиенты скорее выберут квартиру с более менее сговорчивым хозяином, нежели приобретут жильё у сноба, даже если в итоге по деньгам будет чуточку дороже. Не так важен размер скидки, как само её наличие. На то он и рынок, чтобы торговаться, здесь так принято себя вести.

Правила делового оборота предусматривают уступки по цене. На «выгодных» акциях, «специальных» распродажах, сумасшедших головокружительных скидках построен весь Бизнес — это помогает привлечь внимание потенциальных клиентов и заставляет их с чистой душой расставаться с деньгами. Рекомендую заложить дисконт в стартовую цену жилья.

Обязательно запланируйте символическую скидку при продаже – клиенту будет очень приятно, да и с вас, я уверена, ничего не убудет.

Ошибка 10. Собственник не грамотно оформил предварительные договорённости

Никому до подлинно не известно сколько раз собственники в результате не правильно оформленных предварительных взаимоотношений с покупателем оставались у разбитого корыта.

Сколько раз им приходилось снимать лапшу с ушей, возвращать аванс, нести колоссальные финансовые потери и начинать всё заново — история об этом умалчивает! Верить клиенту на слово — очередная распространённая ошибка собственников при продаже квартиры.

Для подтверждения намерения о покупке жилья рекомендую подписывать с потенциальным покупателем соглашение о задатке.

На случай неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон, в договоре предусмотрены штрафные санкции в размере суммы задатка, которые хоть как-то могут компенсировать упущенную выгоду. Для тех, кто не знает, напомню, что аванс — сумма возвратная, а задаток — нет.

Что можно и нужно сказать в заключении?

Надеюсь, что мои советы и рекомендации помогут избежать оплошностей и промашек при продаже квартиры – хоть чему-то вас научат. Дерзайте, но помните, что мудрые собственники учатся на чужих ошибках, умные — на своих, а грамотные — их не совершают!

Всем удачи и выгодных продаж квартиры без ошибок!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Телефон: 8-903-170-13-84

Почта: novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/oshibki-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как продать квартиру — топ частых ошибок

Как ошибаются собственники при продаже квартиры

Как продать квартиру и купить другую в 2019 году пошаговая инструкция по самым частым ошибкам при продаже квартиры собственником

При продаже квартиры хочется всего сразу: побыстрей продать по максимальной цене и без бумажной волокиты. Так выходит не всегда, но если не провести сделку спокойно и с адекватной ценой — можно нарваться на мошенников.

Разбираемся основные ошибки собственников при продаже квартиры:

Ситуация: Вы собственник. Смотрите на сайтах и объявлениях стоимость квартир в вашем доме. Видите, что цена у соседа на квартиру стоит 10 000 000 рублей и ставите такую же цену на свою квартиру. Проходит полгода и вы получаете всего один отклик. В чем проблема?

Оценка квартиры — это анализ всех факторов, которые могут повлиять на ее стоимость. В зависимости, от истории квартиры, кто в ней проживал и делался ли в ней ремонт зависит многое. У вашего соседа квартира может быть чище: находится на четвертом или пятом этаже, в ней не проживали преступники или квартиру не арестовывал банк за неуплату.

Иногда удобно включить в цену стоимость новой квартиры, которая вам приглянулась. К сожалению, такая высокая цена не будет сопоставима со стоимостью продаваемой квартиры. Для вас ситуация выглядит удобно, а для покупателя — нет.

Ситуация: Вам срочно надо внести первоначальный взнос в ипотеку. Для этого вы решаете продать квартиру, которая есть сейчас. Выставляете объявление с минимальной ценой, чтобы побыстрей продать. Проходит время, а квартира не продана и ипотеку вам не одобрили. Что не так?

Низкая цена тоже отпугивает потенциальных покупателей квартиры. Все из-за того, что покупатели думают, что с квартирой что-то не так: возможно скоро на нее повесят арест, в квартире прописан неадекватный собственник доли или все не совсем чисто с документами.

Конечно, это может быть не так. Причины могут быть разными: собственник срочно переезжает, хочет купить квартиру по выгодной цене в другом доме или вложится в другие финансовые инструменты.

Ситуация: Вы решили продать квартиру. Расписываете насколько она комфортабельная, рядом есть все нужные инфраструктурные объекты, делает фотографии на старый телефон и размещаете объявление. Люди вам не звонят. Что не так?

Вы расписали, что квартира комфортная и в ней сделан ремонт. Но даже по низкокачественным фотографиям видно, что на стене отклеиваются обои, мебель осталось еще с советских времен и в плохом состоянии и есть только фотографии спальной и кухни.

Как лучше всего сделать: сделайте фотографии квартиры на смартфон при хорошем освящении. Это увеличит привлекательность квартиры. Лучше перед тем как делать фотографии — убрать все ваши личные вещи и сделать уборку. Так будет привлекательней.

Еще стоит в самом объявлении понятно и просто описать ее характеристики: сколько комнат, сколько квадратных метров, где находиться кухня и туалет, не смежные ли это комнаты. При этом напишите в какой доступности находится школа, детский сад, поликлиника, продуктовый магазин и остановка. Это поможет покупателям выбрать вашу квартиру для покупки.

Ситуация: Вы выложили объявление. Несколько человек откликнулось и вы решили устроить экскурсию и показать квартиру.

Вы показываете ее потенциальным покупателям и когда дело доходит до бумаг — у вас ничего не готово. Неи выписки из ЕГРН, правоустанавливающих документов и технического плана.

Продавцы все понимают, уходят после презентации и больше не выходят на связь. Что не так?

Покупатели сейчас не готовы тратить время, чтобы ждать, когда вы приготовите весь пакет документов. Перед выставлением на продажу квартиры стоит сделать это заранее. Сделайте выписку из ЕГРН, подготовьте правоустанавливающие документы на квартиру и кадастровый паспорт.

На нашем сайте https://rosreestr.net/ вы можете сделать выписку из ЕГРН в течение двух дней всего за 350 рублей. Это быстро, потому что кадастровый паспорт делается в течение недели.

Ситуация: Вы выставили квартиру и нашли покупателя.

Его все устраивает и он просит у вас оригиналы документов на квартиру. Вы отдаете ксерокопии документов и форму с заявлением. Покупатель говорит, что в течение недели переведет деньги, потому что ему задержал работодатель. Через неделю он приходит в вашу квартиру и говорит, что это его собственности.

Вы остались без денег и квартиры. Что было не так?

Никогда не передавайте ваши документы, особенно, оригиналы и ксерокопии покупателю. Не подписывайте документы, которые он просит, пока не разберетесь о чем в них говорится.

Самыми безопасными сделками по передачи документов и денег между покупателем и продавцом квартиры три: передать через ячейку в банке, аккредитив или нотариально заверенный счет. Обо всех этих способах рассказали подробно в нашей статьей: https://rosreestr.

net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Ситуация: Вы делали перепланировку в квартире, которую хотите продать. После того как вы нашли покупателя, он пытается взять кредит на покупку квартиры.

Банк выясняет, что технических план не сходится с реальным расположением комнат в квартире — отказывает покупателю. Что сделать, чтобы этого не повторилось?

Перед тем как продавать квартиру после перепланировки, придется зарегистрировать эту перепланировку. Нужно изучить требования к перепланировке, согласовать ее с соседями, заказать проект и заключение о безопасности, сделать перепланировку по заявленному плану и уже после ввести квартиру в эксплуатацию. Если хотите прочитать подробнее — это можно сделать в нашей статье: https://rosreestr.net/info/delaem-pereplanirou-v-kvartire-po-zakonu

Источник: https://rosreester.net/info/kakie-oshibki-sovershayut-sobstvenniki-pri-prodaje-kvartiry

Ключевые ошибки собственников при продаже квартир

Как ошибаются собственники при продаже квартиры

Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.

Продавать квартиру в кризис, когда рынок вторичного жилья «стоИт», надо умеючи. Однако практически все продавцы вторички совершают ошибки, говорят риэлторы.

Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене

Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%.

Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка – на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей.

И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Продавцы неохотно снижают цены на квартиры. Они идут на некоторые уступки, но не в тех размерах, которые сегодня необходимы. Если вы сегодня снизите на 50 000 рублей и будете ждать дальше, то пройдет три, четыре недели вам опять придется опускать цену.

Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей – стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.

Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это – неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Объект со временем «замыливается». Покупатели предпочитают объекты, которые только вышли в продажу, чем те, которое висят по полгода. Сразу возникает вопрос: с чем связана такая долгая продажа: плохое состояние или проблемы юридического плана? К примеру, к нам недавно обратились клиенты: они самостоятельно выставили квартиру в продажу еще в январе и до сих пор никак не могут ее продать.

Ошибка №2. Отказ делать скидку или предоставлять бонус

Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку.

Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке.

Если разговор о дисконте не клеится, покупатель сразу теряет интерес к объекту и отказывается ехать смотреть квартиру. И, кстати, средний размер скидки вырос.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас – от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка. Если говорить о дорогих объектах, то, к примеру, на коттеджи скидка может доходить и до миллиона, и до двух и даже до трех». Если продавец намерен продать свой объект недвижимости, он сделает все, что бы договориться с реальным покупателем. Рынок сегодня «покупателей», продавцам остается мериться с данной ситуацией и идти навстречу реальным покупателям.

Покупателя сегодня нужно чем-то заинтересовать. Владельцу квартиры приходится конкурировать с 11 400 других продавцов.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Недавно был случай, когда покупатель сказал, что он купит квартиру, если будет оставлен кухонных гарнитур. Продавец должен понимать, что у него не три и не четыре таких предложения, и если покупателя есть какая-то заинтересованность, то нужно предложить какой-то бонус. Причем, полезный, не красивые обои, а, к примеру, предметы интерьера – прихожую, шкаф-купе. В этом случае объект будет выглядеть интереснее в ряду других.

Ошибка №3. Требовать занижения стоимости объекта в договоре

На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.

Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры.

При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства.

Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.

Для покупателя это – риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам.

В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто.

За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.

Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр

В Екатеринбурге все продают на условии «утром – деньги, вечером – стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней.

Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Практика взаиморасчетов в Екатеринбурге принципиально отличается от той, которая принята в Москве, где большая часть сделок проходит с помощью банковских ячеек. И когда покупатели приезжают из тех регионов, они удивляются, как у нас тут все устроено – все приходят на сделку с мешком денег. Чаще всего собственников можно переубедить произвести расчеты после регистрации. Консерваторами выступают обычно люди пожилого возраста Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них – проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать здесь).

Второй метод – проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.

Ошибка №5. Излишняя откровенность продавца

Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.

брокер по недвижимости АН «Линк» Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи – благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все! Карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Лучше, чтобы продавец как можно меньше разговаривал с покупателем.

Ошибка №6. Непривлекательный вид квартиры

Негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой. Рекомендуется убрать с видных мест личные вещи и замаскировать следы протечек.

начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху – на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет.

Ошибка №7. Отсутствие фото в объявлении

Квартиры выбирают сердцем. Чтобы «зацепить» покупателя, описывать квартиру рекомендуется с любовью и прилагать качественные снимки. На «свидание» с квартирой в слепую сегодня почти никто не ездит.

генеральный директор Группы Компаний «Ярмарка» Покупатель рассматривает сотни объявлений в день. По нашим исследованиям, объект с фотографией просматривается на 60% чаще, чем без фото. Идеально, если у объекта есть 7 фото: фасад дома, фото двора (если у вас пластиковый стеклопакет, сделайте фото с захватом окна), фото подъезда, коридора, кухни, санузла, комнаты… Если у вас нет фото, и детального описания к объекту, то вам будут звонить очень редко.

Усилить визуальную составляющую может видео. Снять его можно на телефон или фотоаппарат. Большинство досок объявлений в интернете позволяют размещать видеоролики в объявлениях.

Ошибка №8. Формальный подход к продаже

Без особенного подхода сегодня не продать. Иногда продавцам не хватает сноровки посмотреть на свой объект с другого, более выигрышного ракурса.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Продавцы не всегда понимают, как можно сгененировать спрос на их объекты. К примеру, выставить квартиру на продажу в другом формате. К примеру, продается однокомнатная квартира, но, по факту, это кухня, гостиная и маленькая комната («полуторка», – Прим. ред.), то ее можно выставить как двухкомнатную квартиру. А в сегменте двухкомнатные – это будет самый дешевый вариант, на него сразу же обратят внимание.

Ошибка №9. Неготовый пакет документов

Покупатель сегодня не намерен ждать. Если документы не готовы, покупатель может начать рассматривать другие варианты. Риэлторы рекомендуют сначала привести в порядок все бумаги, и только потом выставлять квартиру в продажу.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Если покупатель придет, он не захочет долго ждать, пока продавец оформит все документы. Выбор объектов большой, предпочтение по объекту может быть отдано наиболее чистым и готовым документам. Кадастровый паспорт делают за неделю. А вот если продается комната, то заранее оформляется отказ от преимущественного права выкупа комнаты соседями, если они не готовы сделать вам нотариальный отказ. Много времени уходит, когда соседние комнаты находятся в муниципальной собственности.

Ошибка №10. Неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка хоть и не является препятствием для продажи квартиры, но сужает круг потенциальных покупателей.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Многое зависит от характера перепланировки. Если в квартире сделаны минимальные преобразования, то некоторые могут даже не обратить на них внимание. Но надо быть готовым к тому, что покупатель может возмутиться. На текущий момент у нас «рынок покупателя», мы должны холить и лелеять каждого проявившего интерес.

Не все банки соглашаются кредитовать квартиры неузаконенной перепланировкой. А даже если кредит будет одобрен, заемщика обяжут узаконить преобразования в течение года. Покупателю предстоит собирать документы и бегать по госинстанциям. Вряд ли такая перспектива кого-то обрадует.

Евгения Курмачева

Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: Ремонт квартиры

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8587

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.