Как покупается квартира

Содержание

Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

Как покупается квартира
Как покупается квартира

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Приобретение квартиры — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственность. Разберемся в этой статье, как купить квартиру без посредников, какие документы нужны и как проходит сделка.

Новостройки и квартиры в новостройках, Вторичный рынок жилья, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

  1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
  2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
  3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
  4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
  5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные

Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.

В ипотеку

Ипотечный кредит — оптимальный способ покупки квартиры, когда нет нужной суммы. От банка получают согласие на оформление ипотеки и подписывают два договора:

  • купли-продажи — с продавцом;
  • кредитный — с банком.

Недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения задолженности. Поэтому любые сделки с ней можно выполнять лишь по согласованию с банком.

Минусы способа: переплата и долгий срок выплаты по ипотечному кредиты.

За материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.

Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.

У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.

В рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.

Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

  • договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
  • договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.
[/attention][/attention][/attention]

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Порядок покупки квартиры

Рассмотрим шаги к удачной сделке.

Подберите правильное время

По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.

Выберите несколько вариантов

Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.

Составьте договор купли-продажи

В договоре нужно указать:

  • адрес недвижимости;
  • цену;
  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • условия передачи права собственности.

Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.

Оплатите недвижимость

Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:

  • наличными из рук в руки;
  • наличными через банковскую ячейку;
  • посредством банковского аккредитива;
  • переводом на банковский счет.

Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Заявление для регистрации соглашения;
  5. Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  6. Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).

Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.

После регистрации покупатель — полноправный владелец.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Строительные компании предоставляют разнообразные схемы для покупки жилья. Можно приобрести квартиру со скидками на стадии котлована, став дольщиком по договору ДДУ. Можно купить жилье с черновой отделкой или с готовым ремонтом от застройщика. Оплатить покупку можно сразу или же с использованием ипотечного кредита.

Чтобы покупка квартиры от застройщика не обернулась потерей денег, нужно учесть все возможные риски. Например:

  • строительная фирма может обанкротиться либо заморозить стройку.
  • строительство может затянуться.
  • дом может не пройти госпроверку из-за ошибок во время проектирования и строительства.
  • можно получить квартиру, которая не соответствует ожиданиям (тонкие перегородки, итоговая площадь меньше заявленной, некачественный материалы).

Для того, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства, проверьте всю информацию о застройщике, которую найдете, проверьте документацию, почитайте отзывы на специализированных сайтах. При выборе новостройки обязательно проверьте у строительной компании:

  1. Учредительный документ;
  2. ИНН и ОГРН;
  3. Финансово-хозяйственный отчет;
  4. Бухгалтерский баланс, распределение дохода и затрат в течение последних трех лет;
  5. Подписание аудиторской проверки в течение последнего года;
  6. Разрешение на строительные работы;
  7. Документы на участок, где ведется стройка;
  8. Проектную декларацию.

Документы обычно находятся в свободном доступе на портале застройщика. Если это не так, стоит насторожиться. Обратите внимание, сколько объектов фирма уже сдала в эксплуатацию, почитайте отзывы покупателей.

Если все документы в порядке, строительная компания сдает уже не один дом и отмечена положительными рекомендациями, можно подписать договор долевого участия. Договор содержит:

  1. Данные застройщика;
  2. Информацию о дольщике;
  3. Характеристики дома;
  4. Способ и порядок оплаты;
  5. Дату введения дома в эксплуатацию.

По закону оплачивать покупку можно лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

  1. Копию паспорта;
  2. Декларацию 3-НДФЛ;
  3. Справку 2-НДФЛ;
  4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
  5. Договор купли-продажи;
  6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
  7. Акт приема-передачи;
  8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности, определиться с поже

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-kupit-kvartiru-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-pravilno-zaklyuchit-sdelku-bez-i-172436.html

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Как покупается квартира

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.
[/attention][/attention][/attention]

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.
[/attention][/attention][/attention]

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.
[/attention][/attention][/attention]

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Как покупается квартира

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги.

Документы

Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.

Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.

Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на  него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей. 

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

 К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.

Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.

Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.

Пример справки об отсутствии долгов

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД

Данные

Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить.

Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

3. Техническая проверка

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона.

Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.

Пример технического паспорта квартиры

Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

  • Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  • Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  • Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

5. Договор

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
  • Адрес квартиры и её описание.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Сроки освобождения жилплощади.
  • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

6. Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

  • Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
  • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

7. Ключи от квартиры

Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора.

Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему. Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

Поздравляем: сделка состоялась, теперь у вас есть квартира!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-vazhno-dlya-zaklyucheniya-sdelki-na-vtorichnom-rynke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Как покупается квартира

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

Как покупается квартира
Как покупается квартира

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Приобретение квартиры — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственность. Разберемся в этой статье, как купить квартиру без посредников, какие документы нужны и как проходит сделка.

Новостройки и квартиры в новостройках, Вторичный рынок жилья, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

  1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
  2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
  3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
  4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
  5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные

Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.

В ипотеку

Ипотечный кредит — оптимальный способ покупки квартиры, когда нет нужной суммы. От банка получают согласие на оформление ипотеки и подписывают два договора:

  • купли-продажи — с продавцом;
  • кредитный — с банком.

Недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения задолженности. Поэтому любые сделки с ней можно выполнять лишь по согласованию с банком.

Минусы способа: переплата и долгий срок выплаты по ипотечному кредиты.

За материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.

Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.

У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.

В рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.

Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

  • договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
  • договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.
[/attention][/attention][/attention]

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Порядок покупки квартиры

Рассмотрим шаги к удачной сделке.

Подберите правильное время

По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.

Выберите несколько вариантов

Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.

Составьте договор купли-продажи

В договоре нужно указать:

  • адрес недвижимости;
  • цену;
  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • условия передачи права собственности.

Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.

Оплатите недвижимость

Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:

  • наличными из рук в руки;
  • наличными через банковскую ячейку;
  • посредством банковского аккредитива;
  • переводом на банковский счет.

Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Заявление для регистрации соглашения;
  5. Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  6. Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).

Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.

После регистрации покупатель — полноправный владелец.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Строительные компании предоставляют разнообразные схемы для покупки жилья. Можно приобрести квартиру со скидками на стадии котлована, став дольщиком по договору ДДУ. Можно купить жилье с черновой отделкой или с готовым ремонтом от застройщика. Оплатить покупку можно сразу или же с использованием ипотечного кредита.

Чтобы покупка квартиры от застройщика не обернулась потерей денег, нужно учесть все возможные риски. Например:

  • строительная фирма может обанкротиться либо заморозить стройку.
  • строительство может затянуться.
  • дом может не пройти госпроверку из-за ошибок во время проектирования и строительства.
  • можно получить квартиру, которая не соответствует ожиданиям (тонкие перегородки, итоговая площадь меньше заявленной, некачественный материалы).

Для того, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства, проверьте всю информацию о застройщике, которую найдете, проверьте документацию, почитайте отзывы на специализированных сайтах. При выборе новостройки обязательно проверьте у строительной компании:

  1. Учредительный документ;
  2. ИНН и ОГРН;
  3. Финансово-хозяйственный отчет;
  4. Бухгалтерский баланс, распределение дохода и затрат в течение последних трех лет;
  5. Подписание аудиторской проверки в течение последнего года;
  6. Разрешение на строительные работы;
  7. Документы на участок, где ведется стройка;
  8. Проектную декларацию.

Документы обычно находятся в свободном доступе на портале застройщика. Если это не так, стоит насторожиться. Обратите внимание, сколько объектов фирма уже сдала в эксплуатацию, почитайте отзывы покупателей.

Если все документы в порядке, строительная компания сдает уже не один дом и отмечена положительными рекомендациями, можно подписать договор долевого участия. Договор содержит:

  1. Данные застройщика;
  2. Информацию о дольщике;
  3. Характеристики дома;
  4. Способ и порядок оплаты;
  5. Дату введения дома в эксплуатацию.

По закону оплачивать покупку можно лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

  1. Копию паспорта;
  2. Декларацию 3-НДФЛ;
  3. Справку 2-НДФЛ;
  4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
  5. Договор купли-продажи;
  6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
  7. Акт приема-передачи;
  8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности, определиться с поже

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-kupit-kvartiru-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-pravilno-zaklyuchit-sdelku-bez-i-172436.html

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Как покупается квартира

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.
[/attention][/attention][/attention]

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.
[/attention][/attention][/attention]

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.
[/attention][/attention][/attention]

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Как покупается квартира

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги.

Документы

Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.

Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.

Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на  него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей. 

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

 К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.

Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.

Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.

Пример справки об отсутствии долгов

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД

Данные

Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить.

Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

3. Техническая проверка

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона.

Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.

Пример технического паспорта квартиры

Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

  • Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  • Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  • Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

5. Договор

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
  • Адрес квартиры и её описание.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Сроки освобождения жилплощади.
  • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

6. Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

  • Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
  • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

7. Ключи от квартиры

Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора.

Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему. Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

Поздравляем: сделка состоялась, теперь у вас есть квартира!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-vazhno-dlya-zaklyucheniya-sdelki-na-vtorichnom-rynke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Как покупается квартира

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

Как покупается квартира
Как покупается квартира

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Приобретение квартиры — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственность. Разберемся в этой статье, как купить квартиру без посредников, какие документы нужны и как проходит сделка.

Новостройки и квартиры в новостройках, Вторичный рынок жилья, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

  1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
  2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
  3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
  4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
  5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные

Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.

В ипотеку

Ипотечный кредит — оптимальный способ покупки квартиры, когда нет нужной суммы. От банка получают согласие на оформление ипотеки и подписывают два договора:

  • купли-продажи — с продавцом;
  • кредитный — с банком.

Недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения задолженности. Поэтому любые сделки с ней можно выполнять лишь по согласованию с банком.

Минусы способа: переплата и долгий срок выплаты по ипотечному кредиты.

За материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.

Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.

У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.

В рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.

Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

  • договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
  • договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.
[/attention][/attention][/attention]

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Порядок покупки квартиры

Рассмотрим шаги к удачной сделке.

Подберите правильное время

По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.

Выберите несколько вариантов

Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.

Составьте договор купли-продажи

В договоре нужно указать:

  • адрес недвижимости;
  • цену;
  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • условия передачи права собственности.

Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.

Оплатите недвижимость

Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:

  • наличными из рук в руки;
  • наличными через банковскую ячейку;
  • посредством банковского аккредитива;
  • переводом на банковский счет.

Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Заявление для регистрации соглашения;
  5. Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  6. Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).

Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.

После регистрации покупатель — полноправный владелец.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Строительные компании предоставляют разнообразные схемы для покупки жилья. Можно приобрести квартиру со скидками на стадии котлована, став дольщиком по договору ДДУ. Можно купить жилье с черновой отделкой или с готовым ремонтом от застройщика. Оплатить покупку можно сразу или же с использованием ипотечного кредита.

Чтобы покупка квартиры от застройщика не обернулась потерей денег, нужно учесть все возможные риски. Например:

  • строительная фирма может обанкротиться либо заморозить стройку.
  • строительство может затянуться.
  • дом может не пройти госпроверку из-за ошибок во время проектирования и строительства.
  • можно получить квартиру, которая не соответствует ожиданиям (тонкие перегородки, итоговая площадь меньше заявленной, некачественный материалы).

Для того, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства, проверьте всю информацию о застройщике, которую найдете, проверьте документацию, почитайте отзывы на специализированных сайтах. При выборе новостройки обязательно проверьте у строительной компании:

  1. Учредительный документ;
  2. ИНН и ОГРН;
  3. Финансово-хозяйственный отчет;
  4. Бухгалтерский баланс, распределение дохода и затрат в течение последних трех лет;
  5. Подписание аудиторской проверки в течение последнего года;
  6. Разрешение на строительные работы;
  7. Документы на участок, где ведется стройка;
  8. Проектную декларацию.

Документы обычно находятся в свободном доступе на портале застройщика. Если это не так, стоит насторожиться. Обратите внимание, сколько объектов фирма уже сдала в эксплуатацию, почитайте отзывы покупателей.

Если все документы в порядке, строительная компания сдает уже не один дом и отмечена положительными рекомендациями, можно подписать договор долевого участия. Договор содержит:

  1. Данные застройщика;
  2. Информацию о дольщике;
  3. Характеристики дома;
  4. Способ и порядок оплаты;
  5. Дату введения дома в эксплуатацию.

По закону оплачивать покупку можно лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

  1. Копию паспорта;
  2. Декларацию 3-НДФЛ;
  3. Справку 2-НДФЛ;
  4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
  5. Договор купли-продажи;
  6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
  7. Акт приема-передачи;
  8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности, определиться с поже

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-kupit-kvartiru-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-pravilno-zaklyuchit-sdelku-bez-i-172436.html

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Как покупается квартира

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.
[/attention][/attention][/attention]

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.
[/attention][/attention][/attention]

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.
[/attention][/attention][/attention]

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Как покупается квартира

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги.

Документы

Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.

Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.

Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на  него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей. 

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

 К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.

Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.

Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.

Пример справки об отсутствии долгов

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД

Данные

Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить.

Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

3. Техническая проверка

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона.

Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.

Пример технического паспорта квартиры

Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

  • Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  • Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  • Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

5. Договор

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
  • Адрес квартиры и её описание.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Сроки освобождения жилплощади.
  • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

6. Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

  • Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
  • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

7. Ключи от квартиры

Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора.

Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему. Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

Поздравляем: сделка состоялась, теперь у вас есть квартира!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-vazhno-dlya-zaklyucheniya-sdelki-na-vtorichnom-rynke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Как покупается квартира

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

Как покупается квартира
Как покупается квартира

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Приобретение квартиры — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственность. Разберемся в этой статье, как купить квартиру без посредников, какие документы нужны и как проходит сделка.

Новостройки и квартиры в новостройках, Вторичный рынок жилья, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

  1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
  2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
  3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
  4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
  5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные

Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.

В ипотеку

Ипотечный кредит — оптимальный способ покупки квартиры, когда нет нужной суммы. От банка получают согласие на оформление ипотеки и подписывают два договора:

  • купли-продажи — с продавцом;
  • кредитный — с банком.

Недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения задолженности. Поэтому любые сделки с ней можно выполнять лишь по согласованию с банком.

Минусы способа: переплата и долгий срок выплаты по ипотечному кредиты.

За материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.

Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.

У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.

В рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.

Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

  • договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
  • договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.
[/attention][/attention][/attention]

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Порядок покупки квартиры

Рассмотрим шаги к удачной сделке.

Подберите правильное время

По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.

Выберите несколько вариантов

Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.

Составьте договор купли-продажи

В договоре нужно указать:

  • адрес недвижимости;
  • цену;
  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • условия передачи права собственности.

Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.

Оплатите недвижимость

Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:

  • наличными из рук в руки;
  • наличными через банковскую ячейку;
  • посредством банковского аккредитива;
  • переводом на банковский счет.

Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Заявление для регистрации соглашения;
  5. Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  6. Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).

Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.

После регистрации покупатель — полноправный владелец.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Строительные компании предоставляют разнообразные схемы для покупки жилья. Можно приобрести квартиру со скидками на стадии котлована, став дольщиком по договору ДДУ. Можно купить жилье с черновой отделкой или с готовым ремонтом от застройщика. Оплатить покупку можно сразу или же с использованием ипотечного кредита.

Чтобы покупка квартиры от застройщика не обернулась потерей денег, нужно учесть все возможные риски. Например:

  • строительная фирма может обанкротиться либо заморозить стройку.
  • строительство может затянуться.
  • дом может не пройти госпроверку из-за ошибок во время проектирования и строительства.
  • можно получить квартиру, которая не соответствует ожиданиям (тонкие перегородки, итоговая площадь меньше заявленной, некачественный материалы).

Для того, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства, проверьте всю информацию о застройщике, которую найдете, проверьте документацию, почитайте отзывы на специализированных сайтах. При выборе новостройки обязательно проверьте у строительной компании:

  1. Учредительный документ;
  2. ИНН и ОГРН;
  3. Финансово-хозяйственный отчет;
  4. Бухгалтерский баланс, распределение дохода и затрат в течение последних трех лет;
  5. Подписание аудиторской проверки в течение последнего года;
  6. Разрешение на строительные работы;
  7. Документы на участок, где ведется стройка;
  8. Проектную декларацию.

Документы обычно находятся в свободном доступе на портале застройщика. Если это не так, стоит насторожиться. Обратите внимание, сколько объектов фирма уже сдала в эксплуатацию, почитайте отзывы покупателей.

Если все документы в порядке, строительная компания сдает уже не один дом и отмечена положительными рекомендациями, можно подписать договор долевого участия. Договор содержит:

  1. Данные застройщика;
  2. Информацию о дольщике;
  3. Характеристики дома;
  4. Способ и порядок оплаты;
  5. Дату введения дома в эксплуатацию.

По закону оплачивать покупку можно лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

  1. Копию паспорта;
  2. Декларацию 3-НДФЛ;
  3. Справку 2-НДФЛ;
  4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
  5. Договор купли-продажи;
  6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
  7. Акт приема-передачи;
  8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности, определиться с поже

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-kupit-kvartiru-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-pravilno-zaklyuchit-sdelku-bez-i-172436.html

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Как покупается квартира

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.
[/attention][/attention][/attention]

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.
[/attention][/attention][/attention]

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.
[/attention][/attention][/attention]

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.
[/attention][/attention][/attention]

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Как покупается квартира

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги.

Документы

Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.

Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.

Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на  него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей. 

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

 К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.

Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.

Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.

Пример справки об отсутствии долгов

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД

Данные

Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить.

Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

3. Техническая проверка

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона.

Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.

Пример технического паспорта квартиры

Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

  • Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  • Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  • Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

5. Договор

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
  • Адрес квартиры и её описание.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Сроки освобождения жилплощади.
  • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

6. Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

  • Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
  • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

7. Ключи от квартиры

Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора.

Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему. Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

Поздравляем: сделка состоялась, теперь у вас есть квартира!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-vazhno-dlya-zaklyucheniya-sdelki-na-vtorichnom-rynke

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Как покупается квартира

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.