Как получить проектную документацию на дом

Содержание

Проекты домов: какие документы нужны для строительства и как их оформить

Как получить проектную документацию на дом

Проекты домов – это не просто набор чертежей и расчетов. Это база, отсутствие которой может привести к неоправданным затратам и необратимым последствиям. А предъявить претензии к строителям без проекта фактически невозможно. Давайте разберемся, что из себя представляют проекты домов и какие сведения требуются для разработки проекта дома. Проект загородного коттеджа

Что из себя представляют проекты домов?

В процессе подготовки статьей про новое строительство, капитальное строительство и т.п., мы описывали базовые составляющие, без которых процесс возведения здания невозможен. При этом неоднократно подчеркивалось, что наличие проекта является основой всего строительного процесса.

В материалах про дома из бревен, дома из газобетона, дома из кирпича в общих чертах описывалось, что и себя представляют проекты домов. Это вовсе не изысканные рисунки художника, не красочные яркие картинки из глянцевого журнала или рекламного сайта.

Проекты домов являются результатом сложной и ответственной работы.

Технической работы! Выполнением задания занимаются специалисты с инженерным образованием, которые производят все расчеты в соответствии с ГОСТами и СНиПами.

На заметку! Проекты домов представляют комплекты чертежей или Рабочую Документацию, без наличия которой, строительство дома невозможно. Это может привести к неоправданным затратам и необратимым последствиям.

Зачем нужны проекты домов?

Возможно, найдутся авантюристы, готовые построить дом без проекта.

Однако наличие данного документа дает целый ряд преимуществ:

  • позволяет выбрать тип дома с последующим получением необходимой проектной информации;упрощает процесс получения разрешения на строительство;
  • дает Заказчику возможность контролировать ход строительного процесса, даже без специального образования;
  • позволяет сэкономить на строительных материалах благодаря точно произведенным расчетам;
  • исключает ошибки в процессе строительства, защищает от неграмотных решений. В проекте представлены планы, разрезы и различные проверенные узлы, что защищает от затрат на устранение неполадок;
  • создает условия для подключения к централизованному водопроводу и сети электроснабжения;
  • позволяет беспроблемно сдать дом в эксплуатацию, получить паспорта ПИБ;
  • облегчает регистрацию недвижимости;
  • упрощает процесс страхование объекта.

Таким образом, мы убедились, что строительство дома без проекта представляет огромный риск. Сэкономив на подготовке базовой документации, Заказчик подвергает себя опасности потерять значительно большую денежную сумму на устранение ошибок и просчетов. А предъявить претензии к строителям без проекта очень сложная процедура…Проект мансардного дома с балконами

Виды проектов домов

На сегодняшний день выполняются проекты домов под ключ в двух вариантах:

  • Типовые проекты домов. Представляет собой проекты многократного применения. Создаются в качестве общего шаблона специально для этой цели.
  • Индивидуальные проекты домов. Выполняется с нуля исключительно под пожелания конкретного заказчика.

По ценовой политике эти два варианта отличаются друг от друга. Поэтому вопрос «проект дома цена» сегодня наиболее часто задаваемый в поисковой системе интернета. Сразу отметим, что типовой проект дешевле. Ведь он уже существует, остаётся лишь произвести корректировку по месту строительства.

Одним словом, вносятся незначительные изменения, которые не влияют на стоимость типового проекта.

По согласованию с Заказчиком производится замена:

  • ленточного фундамента на монолитную плиту;
  • деревянных балок на монолитные перекрытия;
  • кирпича на газобетон, при условии обеспечения несущей способности;
  • кровельного покрытия.

Типовой проект дома для строительства по канадской технологии

Незначительному повышению стоимости проекта могут способствовать такие изменения проекта, как:

  • замена газобетона на кирпич;
  • изменение наружной отделки фасадов;
  • корректировка высоты этажей и их количества.

На заметку! Индивидуальный проект под строительство дома по стоимости отличается в несколько раз от цены типового проекта. Его разработка может составлять от 200 до 700 рублей за квадратный метр.

Четкое техническое задание на проектирование и анализ пожеланий Заказчика позволяют создать трехмерную модель, разделенную на этажи. Благодаря такому макету можно получить ясное представление о будущем доме. Сэкономить время и деньги, избежав недоразумений и недопонимания со строителями.

Какие сведения требуются для разработки проекта дома?

Проекты домов получатся более грамотными и профессиональными, если будут разрабатываться на основании официальных документов.Образец выписки из ЕГРН

I. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (бывшая кадастровая выписка земельного участка)

Исходные данные об объекте недвижимости, полученные на основании выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), содержат план участка и ссылку на координатные точки участка. Это играет главную роль на стадии эскизного проектирования. Помогает грамотно разместить дом на земельном участке.

Часто, сведения о размерах участка, полученные от Заказчика, недостаточны. Форма земельного участка при одних и тех же линейных размерах (длина и ширина) может быть разной. И это понятно – далеко не каждый земельный участок имеет прямоугольную форму.

Именно координатные точки дополняют сведения об уникальности расположения земельного участка на местности. Так что, отныне нет необходимости ориентироваться по забору соседей, который, возможно, стоял еще до приобретения земельного участка.

Что из себя представляет выписка из ЕГРН?

Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует получение документа, полное и официальное название которого звучит так: «Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости».

Стандартная форма выписки утверждена Приказом № 975 Минэкономразвития от 25 декабря 2015 года. Документ состоит из многочисленных разделов для разных объектов недвижимости. При проектировании необходимы сведения 3-го раздела, где содержится важная информация для выполнения проектных работ.

Например, описание местоположения земельного участка, план, возможно, чертеж или схема земельного участка, описание местоположения границ участка. А также данные о характерных точках границы земельного участка.

Выписку из ЕГРН получают по месту нахождения земельного участка через:

  • многофункциональный Центр (МФЦ);
  • кадастровую палату;
  • сайт Росреестра.

Чертеж проекта дома на одного хозяина

Что нужно для получения выписки из ЕГРН?

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать кадастровый номер земельного участка, который в обязательном порядке указывается в свидетельстве о праве собственности.

Если с собой не оказалось свидетельства, существует публичная кадастровая карта Росреестра, обращение к которой окажет помощь в получении выписки. Сразу хочется сказать, что срок оформления выписки 3 рабочих дня, а стоимость составляет:

  • 750 рублей – бумажная выписка;
  • 300 рублей – в электронном виде.

Правда, не всегда можно получить выписку из ЕГРН в соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ. Сроки подготовки выписки через МФЦ может затянуться на месяц, а в Кадастровой палате документ будут делать около 3-х недель. Учитывая сложившуюся ситуацию, необходимо побеспокоиться о выписке заранее.

В идеале, заниматься ее получением параллельно с поиском проектной организации.

Если вдруг окажется, что к началу проектных работ выписка ещё не готова, не отчаивайтесь. Уточнение расположения дома на земельном участке может быть произведено даже на завершающих этапах эскизного проекта.

В целом, когда разрабатываются проекты домов, выписка из ЕГРН приносит существенную пользу:

  1. Обеспечивает спокойствие в том, что забор стоит именно по границам земельного участка. А не на участке соседа, к примеру. Это обстоятельство помогает избегать самых разных пограничных споров с соседями в будущем.

  2. Помогает в создании ландшафтного дизайна. Разрабатывая проект под строительство дома, сразу заполняется раздел по благоустройству земельного участка.
  3. Дает возможность сверки с кадастровыми координатами.

    Хотя ещё на стадии приобретения земельного участка желательно получить документ, уточняющий границы участка путем выноса координатных точек в натуру. Этим занимаются геодезисты.

Проект дома с подваломНа заметку! Не секрет, что порой случаются казусы, когда позже обнаруживается, что заказчик по документам (именно по координатным точкам) приобрёл либо соседний участок, либо совершенно другой земельный участок. Важно ответственно отнестись и к выбору, и покупке участка!

II. Инженерно-геодезические изыскания (топосъемка) для проектирования дома

Инженерно-геодезические изыскания или топографическая съемка земельного участка (сокращённо «топосъёмка») представляют собой комплекс работ, с помощью которых выполняются измерения геодезических точек земельного участка, на котором будет строиться будущий дом, для последующего создания топографических планов.

Собранные сведения о рельефе земельного участка помогают создавать проекты домов быстрее и дешевле. Однако геодезическая съемка нужна не только при разработке проекта.

Она также необходима для:

  • получения разрешения на строительство, градостроительного плана и планировочной схемы организации участка;
  • подключения дома к коммуникациям;
  • выполнения проекта по благоустройству земельного участка или создания ландшафтного дизайна.

Топосъемка помогает не только получить сведения об существующих коммуникациях (подземных и наземных).

Ее задачи значительно шире:

  • исследование земельного участка;
  • определение пространственных характеристик местности;
  • поиск подземных коммуникаций с последующим выполнением съёмки;
  • создание схем прокладки инженерных сетей с последующей разработкой топографического плана;
  • оставление отчетов в соответствии с полученными данными и сведениями.

Топографический план участка нестандартной формы

Инженерно-геодезические изыскания желательно проводить на стадии проектирования. То есть на стадии разработки эскизного проекта дома. Именно в начале разработки стадии эскизного проекта архитектор и заказчик согласовывают расположение дома на земельном участке.

Нужна ли топографическая съемка?

Топосъемку можно выполнять в любое время года с помощью прибора тахеометра, который должен иметь свидетельство, получаемое после прохождения регулярных проверок на точность. Порой возникает сомнение, нужна ли вообще топосъемка. Есть возможность обойтись без неё?

Сразу хочется подчеркнуть, что проведение топосъемки необходимо. Её наличие поможет избежать ряда неприятных ситуаций, которые, в свою очередь, могут не только увеличить денежные затраты, но и создать дополнительные проблемы.

Из-за отсутствия топосъемки увеличивается риск ошибиться при:

  • выборе высоты ступеней или количества ступеней для конструкции крыльца;
  • закладке отметки уровня земли продухов для вентиляции цоколя. Это приводит к тому, что зимой они часто бывают завалены снегом;
  • расчете количества материалов для строительства цоколя. Может оказаться, что необходимо больше, чем рассчитывали, или меньше – и зря потратили деньги;
  • определении точки подключения коммуникаций к основным сетям.

Образец топографической съемки

III. Инженерно-геологические изыскания (геология) для проектирования

Инженерно – геологические изыскания или «геология» содержит ряд мероприятий по комплексному изучению инженерно-геологических условий земельного участка для будущего строительства объектов, которые объединяют геоморфологические и гидрогеологические процессы, геолого-литологическое строение, а также позволяют составлять прогнозы возможных изменений инженерно-геологических условий при взаимодействии проектируемого дома с геологией земельного участка.На заметку! Только инженерно-геологические изыскания позволяют получить необходимую информацию для проектирования будущего фундамента и прокладки подземных коммуникаций с учетом определённых особенностей грунтов данного участка.

Создавая проекты домов под ключ, необходимо учитывать эти обстоятельства. Именно они помогают произвести точный расчет, который в большинстве случаев приводит к экономически обоснованной стоимости фундамента. И, тем самым, сделать проект оптимально выгодным по соотношению цена/качество.

Если инженерно-геологические изыскания не проводились, расчет несущих конструкций дома будет выполняться по усредненным или табличным показателям, характеристика которых соответствуют типу грунта данного участка. Такие показатели могут иметь существенные отличия от реальных свойств грунтов на выбранном земельном участке.

Подробный анализ вышеперечисленных документов позволяет понимать, что, разрабатывая проекты домов, существенно заказчики существенно экономят. Сокращаются материальные траты, уменьшаются сроки строительства. А значит, мечта о собственном жилье становится более реалистичной.Проект малоэтажного дома

Заключение

В заключение, хотелось бы подчеркнуть, что проект под строительство дома по срокам будет выполняться намного быстрее, если у заказчика уже есть видение архитектурного стиля будущего жилья. При этом, конечно, хорошо бы учесть ландшафтные особенности участка и климатические условия местности.

Не секрет, что некоторые дизайнерские решения предполагают использование определенных материалов. Это тоже должно учитываться еще на стадии создания проекта: при расчете несущих конструкций дома, фасада и создании ландшафтного дизайна. Респектабельность и хороший вкус Заказчика и профессионализм проектировщиков в данном случае являются самыми лучшими помощниками.

Об устройстве интерьера дома мы обязательно поговорим в одной из наших следующих статей.

Источник: https://stroitelstvoproektirovanie.com/proekty-domov/

Что такое проектная документация на строительство частного дома и ее разработка

Как получить проектную документацию на дом

Разработка документации для строительства частного дома – это сложная работа, выполнить которую зачастую могут только профессиональные строительные фирмы.

Более того, организации без допуска СРО не имеют законных прав на такую деятельность, поэтому своими силами будущий собственник вопрос явно решить не сможет. А разобраться с проблемой он должен, ведь отсутствие подобных бумаг грозит серьезными штрафами.

Требованием закона на территории Российской Федерации запрещается начинать стройку без корректно составленных документов на проектирование. 

Именно эту сферу мы и затронем весьма плотно в текущем обзоре. Узнаем, какие бумаги и для чего понадобятся при возведении жилой постройки, как её оформлять.

Что такое проектная документация на строительство частного дома

Это совокупность документарной базы, на основе которой используются различные функциональные, конструктивные, архитектурные решения. Проектная документация представляет собой не только текстовую информацию, но и конкретные чертежи, способные в корректной и понятной форме донести все аспекты. А также составляющей этого пакета являются рабочие документы. Они поясняют строительные нормы, которые должны быть приняты на разных этапах воздведения здания и детально описывают способы монтажа, установки, поставки оборудования и строительных материалов. То есть, это уже не стратегическая, а тактическая часть.

Обязательно соответствовать положенным нормам СНиП и ГОСТам, иначе возможны различные негативные последствия, разные штрафы. Чем серьезнее ошибка, тем крупнее потенциальный расход. А также недочеты в пакете документов грозят некорректной постройкой здания, что в будущем может привести к необходимости полного демонтажа.

И также проект нужен для разрешения на строительство частного дома. Его нужно получать в любом случае, но иногда может понадобиться не весь проект, а только архитектура и планировка террритории застройки.

Сферы применения

Без необходимых исследований, разработки, проверки, проведенной профессионалами, возведенный коттедж не будет принят в эксплуатацию по правилам. Принципиальное значение проектных изысканий очевидно. Но есть и иные стороны вопроса, как мы уже уточнили, например, финансовая. Никто не хочет потратить весь бюджет впустую из-за крупных ошибок, допущенных в самом начале пути.

Можно выделить основные сферы использования проекта:

  • Полное соблюдение нормы закона, всех правил, рекомендаций СНиП. А значит, возможность избежать неприятных штрафов, которые зачастую никак не учитываются начальным бюджетом и становятся неожиданностью для домовладельца впоследствии.
  • Основная информативная база, которой будут руководствоваться строители по всем возникающим вопросам. Их детальный план деятельности. Хорошие профессионалы просто не возьмутся за работу без наличия подобного планирования.
  • Точный расчет всех допустимых и ожидаемых расходов, определение будущей сметы, чтобы уже на начальном этапе можно было с округлением до нескольких тысяч рассчитать затраты и подготовить соответствующую сумму и предвосхитить возможные завышенные расценки, которыми любят грешить не слишком чистые на руку строительные фирмы, когда работают с очередным объектом.

Как видно, разработка проектной документации на строительство частного дома необходима просто для того, чтобы хоть что-то строить. И сэкономить при этом массу денежных средств. Казалось бы, везде одни плюсы. Правда, главный негативный нюанс в том, что получить профессиональную услугу можно только в хорошей компании. А значит, подобрать исполнителя придется заранее.

Регламентация

Существует несколько нормативно-правовых актов, которые регламентируют эту сферу. Во-первых, постановление правительства 2008 года за номером 87. А во-вторых, практически, как и в каждом вопросе, это Градостроительный кодекс.

В нашем случае ориентироваться следует на 48 статью.

Разумеется, это лишь правовые источники, но не полное регулирование вопроса.

Ведь правила ведения, заполнения, санкции при отсутствии наличия документов – эти аспекты также устанавливаются и в других нормативно-правовых актах. В первую очередь, СНиП.

А также стоит помнить, что если постройка влияет на расположенный поблизости объект капитального строительства, то в дело вступает приказ Министерства Регионального Развития под номер 624. А любые ошибки в разработке, которые в результате нанесли материальный вред соседям, к примеру, будут рассматриваться уже в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Видовое разнообразие

Существует масса вариаций исполнения. Если говорить о бюджетной цене, то наиболее частым методом становится шаблонный вариант. Это некая типовая проектная документация на построение индивидуального жилого дома. Она создается один раз, а после под каждого конкретного заказчика лишь вносятся небольшие правки.

Меняется вид кровли, например, тип строительного материала, смена вида фундамента и так далее. В итоге получается, что одна разработка действует несколько раз. Но, разумеется, такой подход не слишком персонализирован, а значит, упускает массу деталей, а они аукнутся в будущем и доставят немало проблем и финансовых потерь.

С точки зрения закона, все необходимые требования при возведении будут соблюдены. И получение разрешения не составит труда.

С другой стороны, всегда остается вариант заказать индивидуальную проработку. И тогда группа профессиональных инженеров будет разрабатывать исключительно Вашу постройку. Учитывая все существующие нюансы, которые только могут возникнуть, досконально разбирая все составляющие, от геологических и топографических изысканий до уровня наклона скаты крыши.

Ошибки в таком случае, конечно же, исключаются. Кроме того, документы для стройки дома по желанию самого заказчика включают в себя и трехмерные модели, которые помогут ориентироваться строителям при проведении различного рода монтажных работ.

Они дадут владельцам полное представление о том, как будет их домик выглядеть после завершения. Объемная трехмерная модель позволяет полностью оценить задумку даже без каких-то профессиональных навыков.

Ведь часто заказчик, копаясь в чертежах, может не понять, как это все будет выглядеть в итоге.

Порядок разработки

До того момента, как инженеры возьмутся за дело, пока техническая документация для строительства частного дома еще находится в начальной стадии, необходимо провести массу исследовательских работ.

В первую очередь, изыскания геодезического и геологического характера. Инженерно-геодезические исследования направлены на выявление факторов техногенных условий и возможностей окружающей среды: получится ли провести здесь стройку, какие проблемы могут появиться.

Изучаются рельеф и различные сооружения, которые расположились на участке. Не стоит забывать, что какая-то часть подобного рода конструкций часто находится под землей, вне поля зрения. Итогом становится топографическая карта местности, включенная в общий пакет.

Более того, на нее инженеры ориентируются при последующих изысканиях.

А вот геологические исследования направлены уже на почву, грунт. Они вычисляют плотность грунта, состав, наличие или отсутствие подземных водных источников. И по итогам рабочие смогут понять, какой конкретно фундамент здесь получится заложить. А это повлияет на все нормы строительства.

Например, заказчик решил возвести большой и красивый двухэтажный дом из красного кирпича. Изучая, какие документы необходимы для постройки, он узнал, что понадобится заключение геологов.

Проведя исследовательские труды,они выяснили, что почва весьма мягкая, на глубине пары метров располагается серьезное количество влаги. И ленточный фундамент заложить невозможно. А значит, выходом может стать исключительно свайный фундамент. А он просто не удержит вес двухэтажного кирпичного здания.

То есть, вся изначальная задумка просто невыполнима. Вот почему данные исследования обладают первостепенной важностью.

Инженерно-геотехнические изыскания

Проводятся далеко не в каждом случае. Они зачастую просто не будет нужны. Но есть некоторый ряд критериев, который делает проведение этого типа работ обязательным:

Это:

  • Если объект размещается в городской части, где соседние жилища располагаются весьма плотно друг к другу. Зачастую это означает не только в черте города, но и в густозаселенном районе.
  • Возведение зданий с повышенным уровнем ответственности.
  • Постройка с серьезным углублением в землю. Если предполагаемый подвал имеет аж несколько этажей вглубь, или по иным причинам под землю коммуникации уходят более, чем на 10 метров, то геотехнические исследования будут обязательными.
  • Если речь идет об уникальном жилье, которое возводится по индивидуальным стандартам.

Итак, теперь рассмотрим конкретный список документов для строительства дома. Разберем,части подразумеваются, а также рассмотрим некоторые пункты их содержания подробнее.

Проектирование Архитектурных решений

Зачастую наличествуют следующие главы:

  • Записка с пояснениями.
  • Отдельный лист, на котором содержатся общие сведения.
  • Генеральный план самого участка.
  • Проекты всех этажей, включая чердачные помещения, если они есть.
  • Планирование в разрезе.
  • Кровля и фасад, с указанием параметров высоты и верхних точек.
  • Визуализация трехмерного характера, если были подобные требования.

Рабочая часть Архитектурных решений

Это уже более детальное описание. И в зависимости от величины постройки, ее сложности, допускается огромное количество различных пунктов. Ключевыми из них признаются:

  • Все описанные выше.
  • Организационная составляющая возведения фундамента.
  • Планы этажей с маркерами, а также закладочные.
  • Детали по кровле и фасаду.
  • Гидроизоляция.
  • Воронки оттока воды.
  • Отделка помещений и фасадов, кровли.
  • Окна, двери.
  • Детальный разбор входных конструкций и увеличенными эскизами.
  • Схемы лестниц, перемычек.
  • Детали по вентиляционной коммуникации.
  • Ведомости по составу материалов заполнения.
  • Расчеты крыльца.

Это лишь база того, что нужно для строительства дома, документы, которые необходимы в обязательном порядке. Но каждое индивидуальное здание потребует дополнительные элементы практически в любом случае. Особенно если речь идет о специфической архитектуре.

«Конструктивные решения»

Завершающая часть пакета. Здесь содержатся главы:

  • Доскональный расчет по фундаменту. Включая общий план, а также выделение армированных узлов.
  • Основные исчисления по перекрытиям.
  • Армирование в виде схемы по этажам, балконам, переходам, перемычкам.
  • Разрез по лестницам.
  • Схемы стропильных систем.
  • Полная конкретика по кровле. Это разрезы, виды материалов, основные узлы, стропильная система.

Окончательный состав

строго регламентируется законодательными нормами, и отступать от установленных правил нельзя, иначе эксплуатация жилого помещения будет находиться под вопросом. В частности, главным правовым актом считается постановление Правительства под номером 87.

Именно оно описывает конкретную информацию, которая должна быть упомянута в том или ином разделе. Особое внимание нужно уделить их правильному оформлению. Ведь сейчас законодательство требует не только правильного содержания, но также и формы.

Поэтому важно, чтобы подобной работой занимались профессионалы, которые хорошо знакомы с современными требованиями Закона.

Особое внимание нужно уделить таким главам, как:

  • Пояснительная записка. Она содержится практически во всех частях, дает полноценные расшифровки и важные сведения, которые напрямую не вошли в основные пункты ввиду специфики содержания.
  • Генплан. Это схема участка, на котором отмечаются все несущие важное значение аспекты. Рельеф, уровень наклона, сравнение с законодательными нормами на данный момент. Существует схематичная привязка к будущему зданию.
  • Архитектурные решения. Как уже стало понятно, это данные по планировке и иные смежным аспектам.
  • Конструкционные решения. Соответственно, более прикладные данные с конкретным описанием размером, узлов.
  • Полная информация об окружающей инфраструктуре. Из таких сведений становится понятно, какие вариации монтажа доступны.
  • Смета. Перечень затрат, материалов, работ.
  • Список использованных сведений в их документной форме. Их ксерокопии по общим правилам прикладываются к пакету, а в содержании прописываются приложения под присвоенным номером, а также ссылки на них.

Составляющие проекта

Итак, чтобы построить дом, оформление документов нужно проводить по жестким правилам. Скомпилируем полученные знания.

Нам необходимо:

  • Общая информация о будущем сооружении, участке, окружающей инфраструктуре, отчеты по геологии и геодезии.
  • Решения строительного, архитектурного, конструктивного характера.
  • Пояснения.
  • Ссылки на законодательные акты.
  • Список ресурсов и материалов.
  • Расчетная часть.

Чтобы в соответствии со всеми правилами составить, а также правильным образом заверить пакет, обязательно иметь не только опыт и знания, но и положенные подтвержденные компетенции.

Так, этим вопросом может заниматься проектная компания, которая имеет нужное лицензирование, допускается к исполнению услуг. Кроме того, это может быть и частное лицо, которое работает по договору подряда или контракту.

Конечно, это будет инженер с подтвержденной квалификацией.

Если Вам необходимо действительно качественная документация для строительства дома, которая не только поможет решить все вопросы с законодательством, но и действительно позволит возвести надежное, долговечное сооружение, то обращаться стоит только к зарекомендовавшим себя профессионалам. Цена ошибки здесь очень высока. Поэтому крайне не рекомендуется использовать услуги полупрофессиональных фирм, а также заниматься вопросом самостоятельно.

Источник: https://building-companion.ru/blog/chto-takoe-proektnaya-dokumentaciya-na-stroitelstvo-chastnogo-doma-i-ee-razrabotka/

Нужен ли проект на жилой дом для получения разрешения на строительство?

Как получить проектную документацию на дом

Часто нам задают вопрос: можно ли строить частный дом без проекта  не возникнет ли проблем при получении разрешения на его строительство?

Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном кодексе. Открываем статью 48, пункт 3,4 и 5. Там написано следующее:

Градостроительный кодекс. Статья 48 “Архитектурно-строительное проектирование”

  • пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
  • Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
  • Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:

  1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х
  2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется. Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.

Второй вопрос, часто волнующий застройщика: можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?

Опять же, давайте заглянем в статью 51-ю градостроительного кодекса:

Статья 51. Выдача разрешений на строительство.

  • пункт 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • пункт 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
  • пункт 10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
  • пункт 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
  • пункт 14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
  • пункт 15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
  • пункт 18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
  • пункт 19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, заметим, что проект на жилой дом не требуется для получения разрешения на строительство. Единственное, что вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро – это схему планировочной организации земельного участка.

Такая схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д. Предполагаемые габаритные размеры вашего будущего дома при этом, вы конечно же должны будете указать.

Всё, иная проектная документация для получения разрешения на строительство не требуется.

Источник: https://kapitel-1.ru/materialy/zastrojshchiku/nuzhen-li-proekt-na-zhiloj-dom-dlya-razresheniya-na-stroitelstvo

Что входит в техническую документацию многоквартирного дома

Как получить проектную документацию на дом

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.Об особенностях управления МКД: от застройщика до выбора способа управления читайте в нашей статье.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26).

Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении).

Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены.

В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков.

Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.Подробнее о получении выписки из Росреестра читайте здесь.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы».

Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД.

Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством .Подробнее о протоколах ОСС мы писали здесь.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.Как избежать ошибок при составлении договора управления? Читайте здесь.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении.

Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены.

(Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи.

Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления.

После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом.

Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Подробнее о последствиях отказа в передаче ТД читайте в нашей статье.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6998-tehnicheskaya-dokumentaciya-mkd-chto-v-neye-vhodit

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.