Как правильно оформить сделку продажи квартиры самостоятельно

Содержание

Пошаговая инструкция

Как правильно оформить сделку продажи квартиры самостоятельно

Последнее обновление: 18.04.2019

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная Пошаговая инструкция для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички.

В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним.

В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • Пошаговая инструкция для покупки квартиры
  • Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

Пошаговая инструкция позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации.

 Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п.

Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой.

В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально.

И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:
  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры.

Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам.

Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Вперед. Следующий шаг
Квартира. Продать или купить?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/

Как продать квартиру: подробная инструкция

Как правильно оформить сделку продажи квартиры самостоятельно

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как продать квартиру без риэлтора: советы юриста

Как правильно оформить сделку продажи квартиры самостоятельно

Самостоятельная продажа квартиры без участия риэлтора предполагает изучение всех нюансов сделки для исключения риска ее оспаривания. В статье мы приведем пошаговую инструкцию процедуры с соблюдением законодательных норм, действующих в 2020 году.

Краткое содержание

Чтобы самостоятельно продать квартиру, нужно подготовить перечень документов, исходя из этапа сделки.

На начальной стадии понадобится:

  • оригинал паспорта каждого участника сделки либо свидетельство о рождении, если собственник младше 14 лет;
  • свидетельство о праве собственности, если оно возникло до 2016 года либо выписка из ЕГРН, если после;
  • подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о наследовании;
  • технический план, содержащий характеристики объекта недвижимости;
  • кадастровый план;
  • справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах.

В ходе оформления сделки нужно иметь:

  • документы о согласовании с БТИ о перепланировке, если имеются изменения в первичной планировке;
  • разрешение от органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют лица младше 18 лет;
  • письменное согласие супруга на продажу, заверенное нотариально.

Также понадобится доверенность, если от лица собственника выступает его представитель. Покупатель может дополнительно затребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца.

Некоторые документы, например, справка об отсутствии долгов или выписка из домовой книги, имеют ограниченный срок действия (30 дней), поэтому желательно собирать список непосредственно перед проведением сделки.

Действия, которые нужно совершить до продажи

Чтобы выгодно продать квартиру, нужно подготовиться к сделке. Вот список действий, которые помогут максимально быстро и выгодно реализовать объект недвижимости.

Определяем стоимость

Изучение текущего состояния рынка недвижимости для определения цены объекта продажи. При ее вычислении нужно учитывать:

  • район расположения;
  • состояние инфраструктуры;
  • тип дома;
  • состояние подъезда и придомовой территории;
  • наличие ремонта в квартире;
  • остается ли мебель и/или техника.

При указании цены нужно учитывать не только среднюю стоимость аналогичных объектов недвижимости, но и возможность торга. После подачи объявления о продаже, можно ускорить продажу, скорректировав цену, в зависимости от количества откликов.

Например, если в течение первых дней поступило 10 и более звонков, стоимость можно немного увеличить или наоборот, снизить, если число потенциальных покупателей не более 2-3.

При этом, если продажа не срочная и установлена комфортная цена, можно ничего не менять и просто ожидать того, кто будет согласен приобрести по ней квартиру.

Проводим предпродажную подготовку

На скорость продажи напрямую влияет состояние квартиры. Чтобы быстрее найти покупателя, нужно:

  • убрать лишние вещи;
  • сделать генеральную уборку;
  • провести косметический ремонт.

В последнем случае речь идет о побелке стен, ремонте дверей, устранении протечек в трубах. Делать полноценный ремонт не нужно, это не сильно увеличит конечную стоимость.

Оформляем выписку и расчитываемся по коммунальным услугам

Согласно ч.1 ст. 223 ГК РФ, право собственности на имущество возникает после ее передачи. Это значит, что новый владелец не обязан погашать долги продавца по коммунальным услугам. Исключением является оплата взносов за капитальный ремонт, внесение которых является обязанностью всех жильцов (ч.3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому перед продажей квартиры нужно рассчитаться по всем платежам и получить подтверждающий документ.

Также нужно выписать всех зарегистрированных лиц, в том числе несовершеннолетних. Для последних законодательство предусматривает дополнительную защиту – сделка должна сопровождаться органами опеки, которые должны получить подтверждение сохранения или улучшения условий жилья.

Поэтому при наличии малолетних жильцов, продажа предусматривает одновременную покупку другой квартиры.

Совершеннолетние граждане могут быть сняты с регистрационного учета без новой прописки, но только на 3 месяца, далее придется оформить временную прописку или зарегистрироваться по новому адресу.

Подавать заявление на снятие с регистрационного учета можно:

  • в Главное управление по вопросам миграции МВД РФ по месту выписки;
  • в МФЦ;
  • через Госуслуги.

Также возможно автоматическое снятие с учета, если оформляется постоянная регистрация по новому адресу.

Госпошлина не взимается как за выписку, так и за прописку.

Вам будет интересно прочитать

Как правильно продавать ипотечную квартиру

Составляем предварительный ДКП или авансовое соглашение

Чтобы продать квартиру без посредников нужно составить предварительный договор купли-продажи, который закрепит намерения сторон. Согласно ч.1 ст.

429 ГК, он обязует участников сделки заключить основное соглашение в будущем.

Этот тип договора не является обязательным, за исключением определенных случаев, например, если квартира ипотечная, ДКП – обязательное условие, чтобы банк разрешил сделку.

Форма предварительного соглашения соответствует основному, а если она не установлена, то документ составляется в письменной форме с указанием:

  • полных данных сторон – ФИО, адреса регистрации, паспортные реквизиты, СНИЛС;
  • описания, позволяющего установить предмет сделки (полный адрес, кадастровый номер), а также характеристик, точно описывающих объект недвижимости (площадь – общая и жилая, количество комнат, состояние жилплощади);
  • стоимости объекта недвижимости;
  • порядка расчетов – наличные, рассрочка или кредит с графиком платежей;
  • наличия/отсутствия договора о задатке или авансе;
  • периода, в течение которого должен быть заключен основной договор (согласно ч.2 п.4 ст. 429 ГК, если данный срок не указан, это должно быть сделано в течение 1-го года);
  • ответственности участников сделки в случае, если основное соглашение не будет оформлено;
  • даты и подписей сторон.

Скачать образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (образец)

Чтобы закрепить свою позицию и получить гарантию того, что продавец не продаст квартиру другому, покупатель вносит задаток или аванс. Эта передача денежных средств также оформляется соответствующим договором.

Если стороны добросовестно исполняют свои обязательства по ДКП, разницы между авансом и задатком нет – остаток средств просто зачисляется продавцу после заключения основного договора.

Различия возникают, если сделка срывается. Аванс возвращается покупателю в том же размере и независимо от того, по чьей вине не состоялась продажа. А если составлен договор задатка и сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает его в двойном размере. Условие о внесении аванса или задатка отображается в ПДК, а получение денег подтверждается распиской.

Если оформляется авансовое соглашение вместо предварительного договора купли-продажи, ни один из участников сделки не может заставить другого заключить сделку даже через суд, если денежные средства возвращены.

Составляем договор купли-продажи

Договор купли-продажи также может быть составлен сторонами самостоятельно. Условия, которые обязательно должны быть прописаны в документе, чтобы он имел юридическую силу:

  • предмет соглашения;
  • стоимость жилого помещения;
  • перечень лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости.

Также в договоре должны быть отражены и другие условия сделки. Чем больше деталей указано в документе, тем меньше риск оспаривания сделки.

Обязательно нужно отразить в соглашении:

  • дату и место оформления документа;
  • сведения о сторонах сделки;
  • полные данные о предмете договора;
  • реквизиты правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
  • данные о регистрации права собственности на жилье – реквизиты свидетельства о праве собственности либо информация из выписки из ЕГРН;
  • реквизиты документов, подтверждающих гарантии покупателя: об отсутствии обременений, дееспособности продавца и отсутствии дела о банкротстве в его отношении;
  • реквизиты документов, подтверждающих необходимые согласия – от органов опеки, законного представителя, второго супруга;
  • стоимость жилплощади – указывается цифрами и прописью;
  • обязательства сторон: продавца передать объект, а покупателя – принять его и оплатить;
  • порядок расчетов;
  • ответственность сторон;
  • обязательства о подаче заявления на государственную регистрацию;
  • подписи сторон.

Скачать договор купли-продажи квартиры (образец)

При подписании договора купли-продажи, стороны должны иметь экземпляры ПДК или авансового соглашения, продавец также должен иметь весь пакет документов для сделки, а покупатель – расписку собственника о получении аванса или задатка.

Нотариальное заверение ДКП не является обязательным, но оно гарантирует юридическую чистоту сделки, так как все условия договора будут проверяться нотариусом.

Регистрируем переход права собственности

Следующий шаг после заключения ДКП – регистрация сделки. Для этого нужно обратиться в Росреестр, предоставив:

  • заявление о переходе права собственности;
  • квитанцию об оплате госпошлины (согласно ст.333.33 НК РФ, она составляет 2000 рублей для физических лиц).

Документы можно подать лично в Росреестр и завершить сделку в течение 7 дней. Также можно обратиться в МФЦ, но в этом случае срок будет увеличен до 9 рабочих дней.

Также можно подать документы через сайт Росреестра, но для этого нужно поставить электронную подпись на всех документах.

Если сделка сопровождается нотариусом, он сам может заняться регистрацией сделки.

Взаиморасчеты при продаже квартиры

Есть разные варианты расчета, и стороны сами определяют самый удобный для себя.

Передача наличных

Это самый простой, но небезопасный вариант. Возможен риск получения фальшивых купюр либо недостаточного их количества. Чтобы минимизировать вероятность негативных последствий, наличные нужно принимать в присутствии свидетелей, а также проверить банкноты на подлинность.

Также можно принять наличные в банке, чтобы сразу внести их на счет. В этом случае пересчет и проверка проводится кассиром, который зачислит их на депозит.

Аренда депозитарной ячейки

Покупатель помещает деньги за квартиру в депозитарную ячейку в присутствии банковского работника, а стороны составляют договор об условиях передачи денежных средств. Например, продавец получает доступ к ячейке после регистрации права собственности по предъявлению выписки из ЕГРН или ДКП, а если сделка сорвется – покупатель может беспрепятственно вернуть свои деньги.

Стоимость ячейки устанавливается за каждый день аренды – от 70 до 200 рублей, в зависимости от тарифов конкретного банка.

Аккредитив

Покупатель открывает счет в банке и зачисляет на него деньги, а после регистрации сделки и проверки документов, финансовая организация переводит их продавцу. Если сделка срывается, покупатель также забирает всю сумму. Стоимость аккредитива – примерно 2000 рублей.

Депозит нотариуса

Покупатель вносит оплату не на свой счет, а на депозит нотариуса, который переводит финансы продавцу после завершения сделки. Этот способ безопасный, но самый дорогой, так как нужно дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Обременение в пользу продавца

Если квартира приобретается в рассрочку, данное условие отображается в ДКП и регистрируется в ЕГРН. До полной выплаты покупатель не сможет распоряжаться имуществом без согласия продавца.

Таким образом, продажа недвижимости предполагает различные нюансы, которые необходимо самостоятельно учитывать при проведении сделки без риелтора.

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/props/samostoyatelnaya-prodazha-kvartiry

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция, как правильно и без риэлтора провести сделку купли-продажи квартиры

Как правильно оформить сделку продажи квартиры самостоятельно

Собственников жилья нередко интересует, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция и необходимый пакет документов.

Подписание договора без участия представителя несомненно сэкономит средства. Однако отсутствие риэлтора делает продажу еще рискованней.

Чтобы не потерять жилье, став жертвой обмана, надо знать порядок проведения сделки, а также на какие «подводные камни» можно натолкнуться.

Пошаговый алгоритм действий

Существует предписанный законодательством порядок купли-продажи жилья.

Чтобы продать квартиру, нужно соблюдать следующий алгоритм действий:

  1. Оценить объект (предпочтительно с участием специалиста).
  2. Подготовить документацию, которая требуется.
  3. Организовать рекламу (например, в интернете).
  4. Привести помещение в порядок перед переговорами с покупателем.
  5. Подписать соглашение относительно задатка.
  6. Снять себя и всех зарегистрированных лиц с учета.
  7. Подтвердить отсутствия долгов, в том числе по коммунальным услугам.
  8. Получить полную сумму от покупателя.
  9. Зарегистрировать право нового владельца в Росреестре.

Как назначить цену

Лучшим решением станет прибегнуть к помощи специалиста. Однако определить стоимость жилья можно своими силами.

Изучение рынка

Собственники задаются вопросом, с чего начать продажу квартиры самостоятельно. В первую очередь — следует провести мониторинг рынка. Для этого необходимо посетить крупные городские порталы и выписать средние цены на квартиры, схожие по характеристикам с продаваемой. Рекомендуется не принимать во внимание самые низкие и самые высокие цены.

Стоимость надо выставлять на 20% выше средней. Если начнут поступать звонки, то сумму можно увеличить еще на 5-10%. В случае отсутствия реакции цену имеет смысл снизить.

Критерии оценки стоимости

Одинаковые на первый взгляд помещения могут значительно отличаться по стоимости, на это влияет немало факторов.

На стоимость объекта влияют:

  • площадь помещения и количество комнат (чем больше площадь, тем ниже стоимость 1 м2),
  • насколько большая кухня (в случае, если кухня меньше 10 м2, цена жилья уменьшается),
  • тип планировки (на раздельные комнаты спрос больше, чем на смежные),
  • этаж, на котором располагается квартира (наибольший спрос на помещения, находящиеся на средних этажах),
  • степень развитости инфраструктуры территории,
  • состояние здания (ветхость, наличие лифта),
  • размер платежей за коммунальные услуги,
  • вид системы отопления (наличие индивидуального отопления поднимет стоимость),
  • состояние района, в котором находится дом.

Подготовка документов

Владельцев волнует вопрос, как самому продать квартиру без риэлтора. Первое, что нужно сделать, — собрать необходимую документацию.

Потребуется следующий пакет:

  • паспорт (для ребенка — свидетельство),
  • бумаги, устанавливающие права на продаваемую недвижимость,
  • согласие супруга, оформленное нотариально (если актуально),
  • техпаспорт из БТИ,
  • согласие органов опеки (если собственником является несовершеннолетний),
  • доверенность (если в сделке участвует третье лицо),
  • выписка, произведенная из домовой книги,
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг.

Важно помнить, что выписка о количестве прописанных и справка об отсутствии долгов действительны в течение 30 дней.

Приведение помещения в товарный вид

Вполне естественно желание владельца «показать товар лицом».

До прихода потенциального покупателя надо:

  • привести в порядок подъезд и территорию, которая прилегает (выбросить мусор, закрасить надписи на стенах),
  • привести квартиру в приглядный вид (вывезти старые вещи, помыть окна, полы, вытереть пыль).

Рекламная компания

Успех сделки будет зависеть от того, насколько у продавца правильный подход к рекламной компании. В первую очередь надо рассказать о планах друзьям, так как они могут знать тех, кто собирается купить жилье. Кроме того, продажа по знакомству — безопасный способ проведения сделки.

Как написать продающее объявление

К объявлению следует добавить не менее 5 фотографий, на которых не должно быть видно людей, животных и лишней мебели.

В тексте должны быть перечислены все плюсы помещения и прописана информация относительно:

  • площади объекта,
  • количества комнат,
  • метража кухни,
  • планировки,
  • этажа и этажности здания,
  • инфраструктуры района.

Где размещать

Объявление выставить бесплатно можно на таких сайтах, как Авито. Также имеет смысл разместить рекламу в социальных сетях. На вопрос о целесообразности подачи объявления в газету однозначного ответа нет, так как у каждого издания своя аудитория.

Переговоры

Стадия переговоров — самая важная в судьбе будущей сделки.

При разговоре с потенциальным покупателем следует соблюдать определенные правила:

  • вести себя спокойно и вежливо, отвечать на все вопросы,
  • акцентировать внимание на очевидных плюсах квартиры,
  • не быть чрезмерно настойчивым,
  • рассказать о позитивных моментах, пережитых в стенах дома,
  • обсуждать, а не отрицать недостатки помещения.

При определении цены также необходимо соблюдать ряд правил:

  • озвучивать цену, которую готовы снизить,
  • использовать в свою пользу аргументы,
  • не стоит быстро снижать стоимость,
  • каждая уступка должна быть меньше предыдущей,
  • окончательная сумма должна быть прописана в соглашении о задатке.

Заключение сделки

Перед тем как приступить к продаже, следует узнать, как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, и какие методы защиты интересов сторон предусмотрены законом.

Предварительный договор

Данное соглашение называют договором задатка, согласно которому покупатель вносит 3-5% от стоимости жилья. Таким образом покупатель обязуется приобрести именно этот объект, а продавец — никому другому не продавать недвижимость.

В документе должны указываться следующие сведения:

  • срок проведения сделки,
  • сумма, уплаченная в качестве задатка,
  • общая стоимость квартиры,
  • условия договора.

Важно помнить, что предварительное соглашение требует нотариального заверения.

В ситуации, когда покупатель отказывается вносить оставшуюся сумму, задаток возвращен не будет. Если продавец отказался продать помещение, он обязан вернуть удвоенную сумму задатка.

Способы передачи средств

Расчет возможно произвести как при подписании договора купли-продажи, так и при составлении акта приема-передачи недвижимости.

Денежные средства могут быть переданы:

  • наличными,
  • посредством перечисления на счет в банке.

Рекомендуется при расчетах использовать банковскую ячейку. При заключении договора средства закладываются в ячейку. Как только покупатель получит правоустанавливающий документ на помещение, у продавца возникнет право извлечь деньги.

Последние справки

После заключения соглашения относительно задатка надо сняться с учета, обратившись в паспортный стол или в МФЦ. Факт снятия с регистрационного учета подтверждается выпиской из домовой книги.

Кроме того, требуется получить справку, доказывающую, что долги за коммунальные услуги отсутствуют. Для этого необходимо посетить ТСЖ, информационно-расчетный центр либо жилищно-эксплуатационную контору.

Получение расчета и передача объекта

На завершающем этапе стороны встречаются у нотариуса для подписания основного договора.

В документе обязательно должны быть указаны такие сведения, как:

  • данные участников сделки,
  • стоимость объекта,
  • адрес расположения недвижимости,
  • дата и способ передачи денежных средств,
  • срок передачи квартиры,
  • распределение денег на оформление сделки купли-продажи,
  • порядок составления акта относительно приема-передачи.

Данное соглашение нужно направить в регистрирующий орган. По окончании процедуры регистрации покупатель получит выписку о праве собственности, а продавец — справку относительно продажи.

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи, в котором прописывается, что квартира и ключи от нее переданы новому владельцу.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделка считалась действительной, необходимо ее зарегистрировать по правилам.

Для осуществления регистрации в Росреестр следует предоставить:

  • паспорта всех лиц, участвующих в сделке,
  • заявление,
  • доверенность на имя представителя (если участвует третье лицо),
  • свидетельство относительно заключения брака и заверенное нотариусом согласие супруга (если актуально),
  • разрешение органов опеки (в случае участия несовершеннолетнего продавца),
  • кадастровый паспорт,
  • правоустанавливающий документ на объект,
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

После получения пакета бумаг сотрудник регистрирующего органа должен выдать заявителю расписку.

О налогах

Задумавшись о том, как самостоятельно продать квартиру без посредников, нужно понимать, что продавцу придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. руб.

Налог уплачивается при соблюдении следующих условий:

  • квартира зарегистрирована в собственности менее 5-ти лет (для дарения, приватизации и наследования — менее 3-х лет),
  • стоимость объекта — более 1 млн. руб.

Нередко с целью избежать налогообложения в договоре указывается меньшая сумма. При этом покупатель рискует, так как в случае судебного разбирательства ему будет возвращена только та сумма, которая прописана в соглашении. Кроме того, покупатель лишается права на налоговый вычет, который предоставляется при покупке недвижимости стоимостью более 2 млн. руб.

Особенности

Купля-продажа может осложниться при возникновении некоторых нюансов. Например, при продаже площади в коммунальном жилье.

Возникнуть могут такие сложности, как:

  • отказ соседей получить уведомление (нужно предъявить в Росреестр конверт с отметкой об отказе в получении),
  • игнорирование уведомления (следует обратиться к нотариусу, который выдаст подтверждение направления уведомления),
  • местонахождение соседей неизвестно (обратиться с заявлением о признании безвестно отсутствующими к нотариусу, а по истечении года — в суд),
  • сосед умер, а наследник не вступил в права (данный вопрос решается через суд).

Если была перепланировка

Квартиру с перепланировкой продать несложно, если перепланировка узаконена. Для оформления документов следует обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ.

При неузаконенной перепланировке продажа также допускается при условии, что будущий владелец согласен зарегистрировать изменения в помещении собственными силами.

Использование маткапитала

Свои особенности существуют и в сделках с привлечением материнского капитала.

В этом случае имеется 2 варианта осуществления продажи:

  • без получения кредитных средств, то есть ПФР просто перечисляет деньги на счет, открытый продавцом,
  • средства на счет продавца перечисляет банк.

При использовании материнского капитала необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Проверить, насколько покупатель платежеспособен.
  2. Подписать договор.
  3. Осуществить государственную регистрацию сделки.
  4. Передать в ПФР заявление, в котором указаны реквизиты счета продавца.
  5. Получить деньги (рассмотрение заявления осуществляется в течение 60 дней).
  6. Снять обременения, обратившись в Регистрационную палату.

Продажа военнослужащим

Есть некоторые нюансы в случае продажи квартиры военнослужащему.

В данной ситуации необходимо учесть некоторые риски для продавца:

  • вероятность, что покупатель-военнослужащий уволится до даты завершения продажи,
  • отказ от покупки тогда, когда право нового собственника оформлено,
  • необходимость подготовки большого пакета бумаг,
  • приобретаемая военным недвижимость должна соответствовать требованиям банка.

Кредитные организации выставляют следующие требования:

  • хорошее состояние объекта,
  • коммуникационные и инженерные системы находятся в приемлемом состоянии,
  • отсутствие перепланировки,
  • наличие правоустанавливающих документов,
  • отсутствие прав на помещение у третьих лиц.

Частые ошибки

Зная чужие ошибки, легче не допустить своих.

Самыми распространенными ошибками собственников являются:

  • попытка продать по цене выше рыночной,
  • отказ в скидке,
  • требование указать в договоре стоимость ниже реальной,
  • попытка получить средства до момента регистрации сделки в Росреестре,
  • непривлекательный вид помещения,
  • объявления без фотографий,
  • неготовая документация,
  • перепланировка, которая не была узаконена.

Заключая сделку самостоятельно, необходимо заранее ознакомиться с соответствующими нормами права.

Порядок продажи квартиры регулируется такими нормативными актами, как:

  • Конституция РФ,
  • Жилищный кодекс,
  • Гражданский кодекс,
  • Градостроительный кодекс,
  • Земельный кодекс,
  • ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости»,

Источник: https://domosite.ru/zakon/poshagovaya-instruktsiya-kak-samostoyatelno-prodat-kvartiru-bez-posrednikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.