Как правильно оформить сделку продажи квартиры

Содержание

Оформление сделки купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Как правильно оформить сделку продажи квартиры

Оформление сделки купли-продажи недвижимости происходит по определенной схеме, правила которой изложены в главе 30 Гражданского кодекса «Купля-продажа». Если имеются нарушения процедуры с одной из сторон, это повод отказаться от сделки.

Неправильное оформление сделки приведет и к отказу переоформления права собственности в Регистрационной палате. В этом случае вам необходимо будет заново готовить документы для регистрации права собственности на квартиру. Но даже если сделка и будет зарегистрирована, то при проверке или обращении одной из сторон такой договор можно будет легко расторгнуть.

Знание того, как правильно оформить сделку, сэкономит немало времени и нервов. Даже если всё делается через посредников, эти знания помогут проконтролировать их работу.

Проверка документов

Первоначально необходимо определиться с квартирой и собрать все необходимые документы – как продавцу, так и покупателю. Затем следует этап проверки юридической чистоты сделки. Здесь необходимо:

  • проверить правильность оформления всех документов, совпадение адресов, фамилий и так далее;
  • проверить наличие полного пакета документов (например, согласия со стороны органов опеки и попечительства, если в договоре фигурирует ребенок), узнать о сроках, когда документ будет готов, если его еще нет на руках;
  • проверить наличие письменного согласия все сособственников помещения и их супругов;
  • сделать запрос в Росреестр, чтобы проверить, не находится ли квартира под обременением;
  • заказать в управляющей компании расширенную выписку, чтобы проверить, кто имеет право пользования помещением;
  • попросить у владельцев квартиры справки, что за квартирой не имеется долгов по коммунальным платежам;
  • если квартира была куплена в ипотеку и она была выплачена, нужно запросить копию банковского документа, подтверждающего это, иначе недвижимость формально считается находящейся под залогом.

Договор задатка и договор купли-продажи квартиры

Если всё в порядке, но сделку сразу заключить нельзя (например, покупатель пока не получил всю необходимую для приобретения квартиры сумму), то по обоюдному согласию может передаваться задаток – обычно около 100 тысяч рублей.

 При передаче денег необходимо заключить договор задатка, в котором должно быть обязательно указано, в какой срок стороны составят и подпишут основной договор. Деньги нужно передавать под расписку, желательно в присутствии свидетелей.

Наличие договора задатка дисциплинирует стороны. В случае расторжения сделки по вине продавца он должен будет компенсировать покупателю убытки в двойном размере (то есть передать сумму, в два раза превышающую размер задатка). Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то он теряет свой задаток.

Важно предусмотреть, чтобы договор был оформлен именно как договор задатка.

Такая сделка регулируется статьей 380 и 381 Гражданского кодекса, и можно призвать противную сторону к исполнению обязательств через суд. Если же договор был оформлен как договор аванса, то такие правоотношения не возникают.

После того как все документы собраны, происходит составление договора. Его можно оформить самостоятельно, можно заказать у юриста. В договоре должны быть указаны:

  • сведения об участниках сделки;
  • данные о квартире и документах, связанных с ней;
  • стоимость квартиры;
  • условия передачи денег;
  • сроки передачи денег и недвижимости;
  • ответственность сторон за неисполнение условий сделки.

Почему не стоит указывать в документах меньшую цену

Нужно быть внимательным, если продавец просит указать в договоре более низкую цену, чем та, за которую фактически продана квартира. Обычно это делается с целью заплатить меньший подоходный налог. Для покупателя согласие на проведение такой махинации может обернуться неприятными последствиями:

  • если цена занижена чрезмерно, сделкой заинтересуется прокуратура, а при выявлении подлога договор будет аннулирован;
  • продавец сам может оказаться недобросовестным и впоследствии потребовать квартиру обратно через суд (если он выиграет, то возврат средств с его стороны будет в том объеме, который указан в договоре);
  • покупатель, если решит оформить налоговый вычет, получит средств меньше, чем мог бы получить при указании подлинной цены.

Таким образом, занижение цены выгодно только продавцу, а покупателю зачастую выходит боком. Стоит ли соглашаться на подлог – дело, конечно, его, но делать это категорически не рекомендуется.

Необходимые документы

Со стороны покупателя понадобятся:

  • паспорт;
  • согласие супруга или супруги на покупку квартиры.

Со стороны продавца требуется более обширный пакет документов:

  • паспорт;
  • письменное согласие сособственников жилья (для коммунальных квартир и малосемеек); согласие супруга или супруги;свидетельство о регистрации права собственности (если владельцев недвижимости несколько, каждый из них прикладывает свое свидетельство);
  • документ, который подтверждает возникшее право собственности (это договор о приватизации, договор купли-продажи, мены или дара, свидетельство о вступлении в наследование и т. д.);
  • кадастровый и технический паспорт (если их нет – выписка из БТИ);
  • все необходимые разрешения со стороны контролирующих органов или заинтересованных организаций (жилконтора, БТИ, органы опеки, банк и т. д.);
  • оценка квартиры;
  • справки об отсутствии обременения, долгов и т. д.

При вступлении в брак часто бывает необходимость выписаться из квартиры и прописаться в другую.

Что же делать, если соседи часто шумят ночью? Полезные советы в нашей статье.

Что такое сервитут на землю и зачем он нужен? Об этом по https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/servitut-na-zemelnyj-uchastok.html ссылке.  

Где оформляется договор купли-продажи квартиры

Документы можно подать в местное отделение Регпалаты или в многофункциональный центр. Последнее предпочтительнее, так как это выгоднее по срокам.

В Регистрационной палате сделку проверяют и регистрируют в течение 14 дней, в МФЦ – в течение 7 (не считая выходных и праздничных дней). Фактический срок исполнения зависит от загруженности и может отличаться.

Процедура сдачи документов выглядит так:

  1. продавец и покупатель сдают все необходимые бумаги регистратору или сотруднику МФЦ;
  2. тот проверяет документы и личности участников сделки и, если все нормально, дает разрешение на подписание договора;
  3. стороны подписывают договор;
  4. регистратор проверяет подлинность подписей и принимает документы;
  5. сторонам на руки выдается бланк с описью изъятых документов, которые регистратор обязывается вернуть.

После сдачи документов покупатель может передать продавцу деньги, если иное не предусмотрено договором, и уже начать заезжать в новую квартиру.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/instrukcija.html

Процедура купли-продажи квартиры: как самостоятельно и безопасно оформить сделку?

Как правильно оформить сделку продажи квартиры

Приобретение любого крупного имущества является важным шагом в жизни человека, но приобретение квартиры – одно из самых ответственных и значимых событий.

Эта сделка имеет свои специфические этапы и особенности; чтобы избежать проблем, их нужно знать каждому.

В данной статье читатель узнает, как правильно провести процедуру купли-продажи недвижимости, самостоятельно оформить договор, и какую информацию должен содержать образец документа, заключенный физическими лицами.

Алгоритм приобретения недвижимости

Во всех ситуациях при реализации квартиры или дома используется схожий план действий. Если человек опирается на собственные силы, не пользуется услугами риэлторской фирмы, ему необходимо правильно оценить интересующую его недвижимость и удостовериться в надежности ее документов. Это один из самых важных этапов сделки. Можно выделить следующие пункты.

Выбор квартиры. Здесь покупателю необходимо понять свои предпочтения, оценить имеющиеся возможности:

  • изучить предложение на рынке, определиться со стоимостью;
  • выбрать желаемый вариант квартиры: расположение, площадь и количество комнат, ремонт и другие характеристики жилья, связаться с продавцом напрямую.

Проверить имеющуюся документацию.

Внимание! Данный пункт очень важен, он позволит избежать возможных проблем и разбирательств в дальнейшем.

Для этого нужно:

  • удостовериться в наличии права собственности у продавца;
  • уточнить вопрос о возможном обременении квартиры задолженностью, залогом, судебным решением. Подробнее о том, каким образом проверять, описано в разделе ниже.

Заключение договора купли-продажи и проведение сделки.

Если какие-либо претензии у сторон отсутствуют, заключается соглашение с последующим нотариальным заверением, покупатель передает продавцу денежные средства за покупку недвижимости.

Происходит регистрация договора, квартира передается по акту приема-передачи, и покупатель становится фактическим собственником нового жилья.

Проверка недвижимости и правоустанавливающих документов

Почему проверка жилья перед его приобретением очень важна? Если после покупки выяснится, что квартира получена прежним хозяином по решению суда, заинтересованные лица могут обжаловать это решение, это в итоге может привести к тому, что у нового владельца эту недвижимость изымут.

То же самое и в ситуации, если жилье находится в залоге или ипотеке – это не только помешает новому собственнику распоряжаться проблемным имуществом, но и создаст риск его ареста и изъятия. В этой ситуации заплаченные деньги взыскать с продавца реально только через суд (если досудебное разбирательство не приведет к успеху).

Чтобы подобной ситуации не произошло, рекомендуется предварительно проверить жилье.

Проверка документации на недвижимость. Потенциальному покупателю необходимо проверить наличие у продавца права собственности на реализуемый объект. Он должен иметь на руках нижеследующую документацию:

  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт.

Внимание! Бумаги должны быть оригинальными, предоставление копий не допускается. Нужно осмотреть печати и штампы госоргана, их выдавшего, подтвердить отсутствие помарок и возможных исправлений.

Если имеются сомнения, можно получить в Росреестре копию свидетельства и сравнить данные. Следует проверить и удостовериться:

  • в подлинности имеющихся бумаг;
  • в правовом статусе владельца по отношению к объекту недвижимости, его правомочии;
  • в легализации перепланировки (при наличии);
  • определить количество прописанных на жилплощади людей.

Также важно согласие второго супруга, если собственник (продавец) находится в браке, и квартира была куплена во время совместного проживания и официальной регистрации брака.

Определить наличие или отсутствие обременений на жилье. Нужно помнить, что квартира может находиться в залоговом состоянии, куплена на средства ипотечного кредита или на нее и вовсе может быть наложен арест по решению суда. Все эти факторы действуют даже после продажи недвижимости другому собственнику, и человек может лишиться своей покупки спустя некоторое время.

Это серьезный риск, учитывая популярность банковских кредитов и признание лиц банкротами в это кризисное время. Сведения о наложенных обременениях выдаются в Росреестре: рекомендуется получить эту справку перед оформлением договора купли-продажи.

Проверка собственников квартиры. Продажей недвижимости может заниматься только ее собственник или его официальный представитель (по заверенной у нотариуса доверенности).

Но даже при взаимодействии с представителем рекомендуется увидеться непосредственно с собственником, проверить его личный паспорт, узнать, действительно ли представитель имеет право представлять его интересы.

Если квартира имеет несколько собственников (долевая собственность), нужно иметь письменное согласие от каждого лица.

Внимание! Если в сделке участвует малолетний ребенок (до 14 лет) в качестве одного из собственников, его интересы должен представлять законный представитель.

За недееспособного собственника должны выступать родственники – наличие факта родства следует проверить.

Если недвижимость передана по наследству, рекомендуется найти юриста, заверившего завещание, и получить информацию о других наследниках, есть ли они.

В домовой книге можно найти сведения о людях, находящихся в тюрьме или армии. По возращении эти люди могут заявить свои требования на квартиру, потому об этом нужно позаботиться заранее.

Составление договора и передача квартиры по акту

Если после проверки документов никаких вопросов не осталось, стороны приступают к оформлению договора купли-продажи, в нем должна содержаться следующая информация:

  1. ФИО участников, подробные паспортная информация.
  2. Предмет договора: информация об объекте, которая продается. Прописывается четкая фраза, что продавец реализует, а покупатель приобретает квартиру. Приводятся подробные характеристики жилья, включая точный адрес, технические номера (кадастровый и т.д.), факт наличия перепланировки и ее легализации.
  3. Продажная стоимость является обязательным условием договора купли-продажи. Часто встречается ситуация, когда продавец хочет занизить стоимость, указанную на бумаге, для снижения суммы налога, а покупатель – завысить ее для увеличения суммы налогового вычета. Сумма определяется договоренностью участников сделки.
  4. При наличии указываются лица, за которыми останется право пользования проданной квартирой (помещением). В этом пункте также перечисляются права, которые сохранятся у этих лиц.
  5. Под основным текстом стороны ставят свои подписи с расшифровкой. Документ составляется в двух копиях для участников сделки, третий экземпляр составляется при участии банка. В дальнейшем документы заверяются у нотариуса.

Проданная недвижимость передается по акту приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах. Этот документ имеет произвольную форму и не требует нотариального заверения. В нем указываются:

  • ФИО и данные паспортов участников сделки;
  • подробно описывается состояние жилья, качество ремонта, переданное имущество и оборудование;
  • в конце ставятся подписи, подтверждающие, что продавец передал, а покупатель принял жилье в указанном выше состоянии.

Внимание! Свою подпись на акте рекомендуется ставить только после государственной регистрации договора и всех документов.

Расчет и получение свидетельства

Внести оплату за жилье также необходимо вовремя, а именно – после нотариального заверения договора. В ином случае продавец может получить деньги и пропасть, не явившись для оформления документов. При получении денег продавец своей рукой должен написать расписку, в которой точно указать сумму, подтвердить факт получения денег и поставить свою подпись.

Совет. Самый безопасный способ оплаты – безналичный. Рекомендуется воспользоваться услугами банка, который в качестве посредника гарантирует сохранность средств.

После оформления всех бумаг и обмена денежной суммой, документация сдается в Росреестр или офис МФЦ для оформления права собственности. Подается:

  • заполненное заявление;
  • паспорта участников соглашения;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие бумаги:

  • банковский договор о получении ипотечного кредита;
  • согласие второго супруга (если недвижимость приобретена во время брака);
  • копия заключения суда о признании лица недееспособным и др.

Подробную информацию по своему случаю нужно получить в Росреестре. Обыкновенно свидетельство о праве собственности бывает готово за 7-14 дней, но при наличии весомой причины процедуру можно ускорить и провести за 3-5 дней (например, при наличии билета на самолет или поезд).

Если человек понимает, что он недостаточно разбирается в юридических тонкостях вопроса, ему рекомендуется обратиться в надежное агентство недвижимости.

Его специалисты за определенную плату помогут составить договор и провести весь процесс грамотно с правовой точки зрения.

Следует выбирать агентство, деятельность которого лицензирована; лучше выбирать известные фирмы, дорожащие своей репутацией.

Как ясно из текста, во время купли-продажи недвижимости нужно учесть очень много факторов, чтобы не обмануться и не лишиться недвижимости. Информация в данной статье позволит читателю здраво оценить свои возможности, понять ключевые особенности процедуры для того, чтобы провести ее в высшей степени осмотрительно.

Советы юриста по покупке-продаже недвижимости: видео

Источник: https://socgramota.ru/nedvizhimost/procedura-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Продажа квартиры: инструкция для продавца

Как правильно оформить сделку продажи квартиры

Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

  • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
  • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

  • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
  • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
  1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
  2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
  3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
  4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемойквартире

Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

Необходимый минимум документов

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Продажа квартиры в 2019 -2020 году, порядок оформления

Как правильно оформить сделку продажи квартиры

Продажа квартиры в 2019 году  ( в 2020 г) в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ.
статья обновлена и актуализирована 05.01.2020 г  

Продажа квартиры в 2019 году (2020 г)

Единственным регистратором прав на недвижимость является Росреестр. Подать документы на регистрацию можно через МФЦ.

Для регистрации недвижимости в другом кадастровом округе теперь НЕ нужно туда ехать, документы принимают в офисах Росреестра и почти во всех МФЦ(уточните по телефону.

Сделки удостоверенные нотариусом так же регистрируются в Росреестре в обязательном порядке.

Продажа квартиры в 2019-2020  году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
  1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
    Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
  2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
  3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
  4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
    Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
  5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
    В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
  • К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
  • Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи  в 2020 году (2020 г)

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  • отчуждение доли в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена НЕ всеми собственниками одномоментно (  ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
  • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  • залог долей в пользу кредитора НЕ всеми участниками долевой собственности одновременно ( ст 42 Закона).

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов. 

Документы для продажи квартиры в 2020 году

  Продажа квартиры в 2019 -2020 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

  • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
  • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2020 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

  • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • Согласие супруга на продажу, если требуется
  • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
  • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
  • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов (скан копии) для вас сделает специалист МФЦ

 Продажа доли в квартире в 2019 — 2020 году

Продажа доли в квартире в в 2019 -2020 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

  • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
  • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
  • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный  алгоритм сделки  купли-продажи  > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 -2020 году

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: документы и советы юристов

Как правильно оформить сделку продажи квартиры

Приобретение собственной квартиры — мечта для не имеющих собственного жилья и выгодное вложение средств для тех, у кого таковые есть. Для большинства покупка квартиры, как и ее продажа, происходят не часто. Случай это не рядовой и очень ответственный, а сам процесс настолько трудоемкий, что многие стремятся потратить деньги на услуги профессионалов.

Купля-продажа квартиры представляет собой ряд последовательных действий, в результате которых один владелец теряет право собственности на объект, а у другого оно возникает. Иначе говоря, происходит процесс передачи недвижимости и прав на нее. Оформление осуществляется в письменной форме, основанием становятся договор купли-продажи и передаточный акт.

Нюансы договора купли-продажи квартиры

При совершении сделки много нюансов. Зависят они от продавца (физическое лицо, ИП или организация), типа приобретаемого жилья (новостройка или вторичное жилье), способа приобретения (за счет собственных накопленных средств или с использованием кредитов), подписывающих сторон (сами или через посредников).

Нюансы, связанные с расчетами между сторонами. Стандартным считается наличие пункта о завершении оплаты одновременно с подписанием договора. Часто покупатель при передаче денег просит с продавца еще и расписку. Если ее предоставить, то получается факт двойной оплаты.

Открывается возможность судебного взыскания переданной суммы. Противоположная ситуация, когда расчеты осуществляются после регистрации. Покупатель стал собственником, а рассчитываться не торопится.Выселить его из квартиры, фактически не купленной, не удастся, если в договоре отсутствует указание на расторжение договора при неисполнении покупателем своевременной оплаты.

Законодательство не предусматривает случаев признания договора расторгнутым по причине отсутствия оплаты. Не содержит оно и обязанности аннулирования права собственности нового владельца и передачи его старому.

Связанные с описанием предмета договора (квартиры). Детальное описание необходимо обеим сторонам для отсечения возможности дальнейшего судебного разбирательства.

Связанные с оформлением сделки. Детально описывать в договоре следует, помимо предмета, его стоимость и порядок проведения расчетов. Указывать полные данные сторон, включая паспортные и ИНН.

При приобретении первичного жилья от застройщика требуется убедиться в наличии у него разрешения на строительство и его праве собственности на землю или ее аренды.

Все, что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры, узнаете из этого видео:

При привлечении заемных денежных средств сначала нужно обратиться в банк для одобрения кредита, определив его размер. Неожиданностью может стать отказ банка предоставить кредит без видимых причин.

При требовании продавца о предоставлении задатка либо для закрепления покупателем квартиры за собой (при недостаче денежных средств для полного расчета за жилье) следует заключить предварительный договор, в котором необходимо четко прописать наступление неблагоприятных последствий при его нарушениях.

При заключении договора с посредником требуется проверить на подлинность доверенность, уяснить его полномочия, а в договор включать уже его данные, не собственника.

Алгоритм продажи недвижимости

Цены на недвижимость подвержены существенным колебаниям, уровень спроса на них также не постоянен. Для продажи нужно выбрать подходящий момент (разгар сезона продаж), к нему подготовить квартиру. Провести в ней ремонт и генеральную уборку, удалить посторонние запахи, переставить мебель для создания ощущения пространства, умиротворения и уюта.

При подсчете учитывать место расположения квартиры (не секрет, что на аналогичные квартиры в разных районах не одинаковые цены), этаж (первый и последний этажи дешевле, разница может достигать 10%). Также принимается во внимание материал постройки дома, год введения его в эксплуатацию, проведение капитального (косметического) ремонта.

Состояние самой квартиры, мебели и сантехники в ней. Ясность и полнота собранных документов (отсутствие для покупателя необходимости оплаты их доработки).

Представляет собой распространение информации о продаже, описание лучших сторон квартиры с подтверждением качественными фотографиями. Для более полной информации об объекте лучше добавить фотографии дома, подъездных путей к нему и плана-схемы самой квартиры. Обязательно упомянуть о готовности документов.

Распространять рекламу следует всеми возможными способами (в печатных изданиях;на местных сайтах;в объявлениях, расклеенных по району; в виде баннера, установленного на стене дома или балконе).

Как купить квартиру

Покупатель действует по схожему алгоритму. Первым делом он рассчитывает свои финансовые возможности. На их основании определяет параметры квартиры, на которую можно претендовать, и район ее расположения. Рассматривать абсолютно все варианты не следует.

После переходит к изучению предложений, существующих на рынке, если действует самостоятельно, или обращается к посреднику для согласования стоимости его услуг. Изучение происходит из средств массовой информации.

Типовые риски покупателя

Провести качественную проверку сможет не каждый, опасностей много, поэтому выделим наиболее значимые из них, которые могут повлиять на заключенный договор:

  1. Здоровье продавца, ограничивающее его дееспособность (алкоголизм, психические и неврологические заболевания)
  2. Отсутствие у продающей стороны правомочий по распоряжению квартирой (неправильно оформленная или поддельная доверенность).
  3. Правообладателей несколько, и вопрос продажи с ними не согласован.
  4. Прописаны в квартире несовершеннолетние (для продажи требуется разрешение компетентного органа) или инвалиды (их не удастся выселить даже посредством судебного заседания).
  5. На квартиру наложены обременения судом или полномочными органами (арест, запрет на совершение регистрационных действий), или она находится в ипотеке
  6. Наличие у квартиры, перешедшей к продавцу по наследству, других, не извещенных претендентов, которые могут предъявить свои права.

Особенности договора купли-продажи.

Необходимые для изучения документы

Проверка начинается с изучения документов, подготовленных продавцом. К ним относятся:

  • Выданное регистрирующим органом свидетельство, а также документы, послужившие для этого основанием. В настоящее время свидетельство не используется, подтверждением права является выписка из ЕГРП.
  • Паспорта (технический и кадастровый). Позволяют выяснить наличие незаконной (не отраженной в паспорте) перепланировки.
  •  Справка из управляющей организации, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги (при наличии задолженности можно требовать существенную скидку).
  • Документы всех, кто участвует в сделке, подтверждающие их личность
  • Перечень лиц, зарегистрированных в квартире (отражается в домовой книге, учет зарегистрированных также ведет орган местного самоуправления).

Стоит изучить подлинники документов, при предоставлении копий они могут оказаться в регистрирующем органе при совершении другой сделки. Поэтому аванс на основании копий вносить не стоит.

Представленных документов достаточно для заключения предварительного договора (если для полного расчета средств в данный момент не хватает, а квартиру после проведенного осмотра хочется закрепить за собой).

Предварительный договор: как оформить

В нем, кроме описания самого объекта, обязательно следует четко очертить:

  1. Сроки совершения действий (заключения соглашений (текущего и будущего основного договора, передачи денег, квартиры, выписки всех прописанных лиц).
  2. Процедура расчетов заключается в статусе передаваемой суммы: аванс (при расторжении договора покупателем остается у продавца) или залог (возвращается вне зависимости от стороны, по инициативе которой происходит отказ от заключения основного договора).
  3. Источники оплаты и ее способы (собственные, могут передаваться на руки покупателю, и заемные, их перечисляет банк).
  4. Дополнительные условия (оставляет ли продавец мебель или бытовую технику).

В заголовке указывается, что он предварительный, на его основании регистрацию собственности не провести.

После заключения предварительного договора объявления о продаже объекта снимаются или заявляются как неактуальные.

Оформление основного договора

Заключение основного договора — это этап еще более ответственный. По форме он особо не отличается от предварительного, а его основные положения уточняются или видоизменяются. Образец договора, можно скачать ниже.

Перед заключением требуются еще документы, потом предъявляемые на регистрацию как дополнительные (выписка из ЕГРП, разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних, согласие на сделку членов семьи, если продавец не единственный собственник).

На что обратить внимание в договоре, рассмотрено в этом видео:

Большое внимание уделяется подробному описанию объекта (его плану, месту расположения) и процедуре расчетов. При внесении ранее аванса (залога) это обязательно должно быть указано и в основном договоре.

Осуществление расчетов

Расчеты осуществляются несколькими способами:

  • Традиционный способ расчета наличными. Если пользоваться им, то рекомендуют осуществлять передачу в присутствии свидетелей и под видеозапись, тщательно выбирая место. Передача при подаче документов в регистрирующем органе не позволяет провести проверку купюр на подлинность, так что лучше это делать в банке.
  • Более надежный способ — банковский перевод, осуществляют его в день проведения сделки. Подтверждением перевода служит расходный банковский ордер.
  • При помощи банковской ячейки расчеты осуществляют с привлечением покупателем заемных банковских средств (ипотеки). Для этого сторонами заключается с банком трехсторонний договор на открытие ячейки. В день совершения сделки покупатель совместно с продавцом заходят в сейфовое помещение, проверяют заложенные средства, соответствие суммы условиям договора. Возвращают деньги в сейф. Вернуться за ними может продавец при наличии подписанного договора и предъявления паспорта или покупатель, если сделка не состоялась.
  • Использование аккредитива (открытие покупателем для продавца банковского счета) в надежном банке — хороший вариант. Воспользоваться счетом продавец сможет после завершения сделки при предъявлении соответствующих документов.

Особенностью осуществления расчетов можно считать использование материнского капитала. Получить деньги продавец может только после регистрации права собственности на квартиру за новым владельцем.

Государственная регистрация

Собственностью квартира становится после подтверждения права собственности государством путем внесения сведений в ЕГРП. Занимается этим Росреестр, но документы подаются преимущественно в МФЦ.

К ранее перечисленным документам добавляются заявление на регистрацию (бланк есть в МФЦ) и документ, подтверждающий оплату гос пошлины. При получении документов сторонам договора выдается расписка в их получении. Отслеживать процесс регистрации можно в режиме онлайн.

Быстрее регистрируют нотариально заверенные документы (в трехдневный срок). В других случаях придется ждать от 5 до 7 дней. Передаточный акт можно подписать как до, так и после регистрации права, конкретное время определяется в договоре.

Статья, регламентирующая предварительный договор.

Советы юристов

Юристы предлагают для минимизации рисков следующее:

  • Внимательно изучать документы, сравнивать данные о владельцах во всех предоставленных бумагах.
  • При осмотре тщательно обследовать квартиру на предмет наличия дефектов.
  • При расчетах пользоваться услугами проверенных банков.
  • Собирать информацию из нескольких источников (беседы с соседями, заказ выписки из ЕГРП с использованием электронных технологий).

Эти советы, безусловно, полезны, но надежнее будет воспользоваться услугами профессионалов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 725-58-91 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/prodazha/kuplya-prodazha-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.