Как продается квартира по ипотеке в сбербанке

Содержание

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2020 году: инструкция

Как продается квартира по ипотеке в сбербанке

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, вы узнаете далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html

Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке – блоги риэлторов | ЦИАН

Как продается квартира по ипотеке в сбербанке

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1)     Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2)     Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1.      Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2.      Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3.      Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный.

Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

Плюсы:

– после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

– если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

Минусы:

– по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

– стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

– проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы.

Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме.

 В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Плюсы:

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к.

Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника.

Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

– Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

– Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

Минусы:

– В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия»!!! Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

– После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

– Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС.

В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца.

Но есть ряд важных отличий:

– по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

– В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

– у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

–  Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

–  многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

– стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-provedenie-sdelki-pokupkiprodazhi-kvartiry-v-sberbanke-291730/

Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка

Как продается квартира по ипотеке в сбербанке

Один из самых рискованных видов кредита – это ипотека, поскольку она не только требует довольно больших выплат, но также очень сильно растянута по времени, а при невозможности ее выплачивать человек может потерять все.

Зачастую так и случается – человек утрачивает доход, или у него появляются другие финансовые проблемы, и ему не остается ничего, кроме как избавиться от своего главного финансового долга в виде ипотеки.

В этом случае одним из главных вопросов, ответ на который он хочет найти, будет таким: можно ли продать квартиру, на которую была взята ипотека?

В этой статье мы постараемся подробно ответить на данный вопрос.

Можно ли продать ипотечное жилье

Причин, по которым человек может захотеть продать взятую в ипотеку квартиру, может быть множество: это смена условий проживания, переезд в другую страну, срочная необходимость потратить финансовые средства на что-нибудь другое. Однако для принятия такого решения нужно знать все условия, сопровождающие такую операцию, а также ее возможные последствия.

Если вы берете жилье в ипотеку, оно становится вашим далеко не сразу – до конца полного погашения всех выплат по ней оно продолжает принадлежать банку.

Эта квартира считается залоговой – это значит, что документы на нее хранятся в банке, что исключает для клиента возможность распоряжаться ей по своему усмотрению. Однако это еще не означает, что варианта продать ее не существует.

Они есть – но для этого нужно соблюсти множество требований и условий, поставленных банком.

Обсуждение сделки с банком

В первую очередь нужно обратиться в банк и попросить о консультации со специалистом. Если вы брали ипотеку в Сбербанке, для консультации вам нужно будет прийти в отделение банка и принести с собой набор необходимых документов: сам договор об ипотеке, копию закладной на жилье и паспорт. Затем вам нужно будет обратиться в отдел кредитования и изложить свою проблему одному из сотрудников.

Есть вероятность, что при заключении договора были прописаны дополнительные ограничения, которые могут повлиять на решение этой проблемы.

Обратите внимание! Если вы хотите совершить продажу квартиры, взятой вами в ипотеку, у вас должна быть убедительная причина для этого. Если банк посчитает, что вы действительно не сможете выплатить оставшуюся долю, скорее всего, он пойдет вам навстречу и одобрит вашу просьбу.

Погашение ипотеки до истечения срока

Итак, после проведения консультации с сотрудниками банка у вас будет несколько возможностей. Например, банк может позволить вам погасить свою сумму досрочно без выплаты соответствующих процентов. Разумеется, для этого нужно иметь в распоряжении довольно крупную сумму денег.

Конечно, для банка такое соглашение не слишком выгодно. Основной доход банка с ипотечного кредита идет именно с сопутствующих ему процентов, и банк не захочет добровольно их лишаться.

Но в некоторых ситуациях банку это выгоднее, поскольку в противном случае клиент может перестать платить по ипотеке вообще, и банк лишится еще большего количества потенциальных денежных средств.

Чем выше риск того, что клиент не сможет закрыть ипотеку до конца, тем чаще банк соглашается идти на такую сделку.

Предъявляемые банком требования

Сбербанк всегда старается помочь своим клиентам по мере возможности, но определенные условия при этом существуют:

  • С целью снижения рисков банк может разрешить клиенту продать имущество, внесенное в залог, а в качестве дополнительной компенсации – обязать доплатить клиента дополнительную комиссию за досрочное закрытие ипотеки. Однако эта комиссия будет значительно меньше, чем общая сумма по оставшимся процентам, поэтому для клиента подобная сделка практически всегда оказывается выгодной.
  • Между клиентом и покупателем недвижимости в залоге должен быть заключен письменный договор о совершении сделки – таким образом банк будет уверен в том, что гарантированно получит средства.
  • Если клиент самостоятельно ищет покупателя на взятую в ипотеку квартиру, то остаток долга по кредиту будет выплачивать именно этот покупатель.
  • Обычно банк самостоятельно занимается всей бумажной работой по большей части этапов сделки, поэтому за безопасность операции можно не беспокоиться.

Этапы сделки

Вообще, совершение сделок с ипотечной квартирой всегда сопровождается большим количеством риска. Тем не менее, с помощью определенных действий эти риски можно снизить. Если банк согласился продать залоговую квартиру, эту операцию можно провести следующим образом:

  • Посредством использования банковской ячейки. Применяется тогда, когда в сделке используются наличные деньги.
  • Посредством открытия аккредитивного счета. Применяется в тех случаях, когда расчет совершается безналичным способом.

Чтобы избежать многочисленных рисков и подводных камней, порядок совершения сделки должен быть примерно следующим:

  1. Сначала нужно узнать в отделении Сбербанка остаток средств, которые нужно выплатить по ипотеке. Идеальный вариант – если банк сделает письменную выписку.
  2. После этого стоит заключить предварительную договоренность с покупателем вашей квартиры. Договор при этом следует официально заверить у нотариуса.
  3. Затем следует поговорить с покупателем о получении денег для закрытия ипотеки.
  4. После этого необходимо закрыть кредит на ипотеку. Это можете сделать и вы, и покупатель квартиры.
  5. Теперь банк снимет с вас обременение и вернет закладную.
  6. Затем обеим сторонам нужно подать заявление в Росреестр с целью зарегистрировать сделку и снять ограничения с квартиры.
  7. Из Росреестра вы получите соответствующую выписку. С этим документом нужно пойти к нотариусу, у которого вы должны будете официально заверить договор купли-продажи.

Необходимые для сделки документы

Чтобы совершить операцию передачи недвижимости в собственность покупателя, нужно иметь целый ряд документов:

  • Выписку из банка о том, что задолженность погашена;
  • Справку о снятии с вас обременения на квартиру;
  • Договор кредита на ипотеку;
  • Выписку из Росреестра о том, что соглашение было зарегистрировано;
  • Удостоверяющие личность документы для обеих сторон.

Условия передачи задолженности третьему лицу

Можно продать ипотечную недвижимость и другим способом – передать задолженность на него другому лицу. Такая операция заключается в том, что третье лицо добровольно соглашается перевести все долги за ипотечный кредит на собственное имя, при этом получая право собственности на квартиру. Эта сделка абсолютно законна и фиксируется в документах, поэтому рисков у обеих сторон нет никаких.

При этом заключение подобной сделки может быть одобрено банком только в том случае, если соблюдены все необходимые условия. Например, банк может потребовать от покупателя соответствия следующим критериям:

  • Покупатель обладает уровнем доходов, достаточным для своевременного погашения кредита.
  • Он работает официально и не имеет потенциальных рисков для увольнения.

Критерии могут быть и другими. В целом, банку нужно просто быть уверенным в том, что человек сможет выплатить кредит до конца.

Обратите внимание! Если вы переоформляете ипотечный кредит на третье лицо, все изначальные условия по выплатам будут сохранены. Более того, во многих случаях ставки по процентам могут стать немного выше, поскольку банк берет на себя дополнительный риск.

Если ипотечный кредит был предоставлен по льготам – например, многодетной молодой семье – то при передаче задолженности третьему лицу без каких-либо льгот условия выплаты будут другими и станут соответствовать тем требованиям, которые предъявлялись бы такому лицу изначально, если бы он брал кредит сам. Это сделано для того, чтобы избежать мошенничества с облегченными условиями кредитов.

Ограничения по операциям с ипотечной недвижимостью

Однако далеко не всегда все проходит гладко – банк может отказаться в предоставлении разрешения на продажу залоговой недвижимости и заблокировать сделку. Решения проблемы существуют, но далеко не все они безопасны и законны, поэтому прибегать к ним крайне не рекомендуется. Без согласования банка никаких манипуляций с продажей или покупкой ипотечного имущества проводить не стоит.

Получение дополнительного кредита для погашения ипотеки

Если банк не пошел навстречу и отказал в продаже ипотечной квартиры, а оставшаяся задолженность при этом не слишком большая, можно поступить по-другому: взять потребительский кредит и закрыть ипотеку им. Затем саму квартиру можно продать, а долю вырученных с нее средств пустить на закрытие этого кредита. При этом стоит помнить следующее:

  • Потребительские кредиты выдаются на гораздо меньшие суммы, чем ипотечные, поэтому покрыть задолженность обычным кредитом получится далеко не всегда. Этот метод годится только в тех случаях, когда оставшаяся задолженность действительно небольшая.
  • Банк может отказать в выдаче обычного кредита, посчитав, что вам не хватит средств на выплату двух кредитов сразу. Это случится в том случае, если ваш доход недостаточно высок, и банк решит, что выдача кредита будет для него слишком рискованной.

Поэтому метод закрытия ипотеки с помощью обычного кредита вряд ли можно назвать универсальным и подходящим для каждого.

В таком случае единственным выходом может остаться займ средств у своих близких или знакомых. Конечно, этот вариант маловероятен, поскольку немногие согласятся дать в долг столь большое количество средств, но иногда это может быть единственным возможным вариантом.

Кроме того, можно договориться с будущим покупателем квартиры о том, чтобы он заранее внес определенную сумму в качестве закрытия задолженности. Причем такой способ является законным и осуществляется следующим образом:

  1. Покупатель вносит необходимую сумму.
  2. Долг продавца оказывается закрытым.
  3. Ограничение на осуществление сделок с квартирой снимается.
  4. Покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи.
  5. Покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму.

Хотя этот метод вполне законен, покупатель в этом случае берет на себя дополнительный риск. Тем не менее, если покупатель и продавец доверяют друг другу, а все этапы сделки сопровождаются оформлением соответствующих документов и подтверждением нотариуса, эти риски становятся минимальными. Даже если продавец решит в последствии не продавать квартиру, он будет обязан вернуть весь аванс.

Продажа квартиры своими силами

Найти покупателя на ипотечную квартиру не так сложно – например, можно сделать это через объявление в интернете. Нужно только указать, что квартира все еще находится в ипотеке и выплачена не до конца. Спрос на такие квартиры есть, и он весьма высок, что объясняется следующими причинами:

  • Жилье в залоге обойдется покупателю дешевле, потому что он возьмет на себя дополнительный риск;
  • Учитывая состояние нынешней экономики и ситуацию на рынке недвижимости, такая квартира может быть единственной возможностью получить жилье для людей с доходами ниже среднего.

При заключении сделки нужно помнить о следующем:

  • Перед официальным заключением договора купли-продажи жилье должно быть снято с обременения – весь кредит должен быть погашен.
  • Если не оформлять все этапы сделки нотариально, покупатель идет на риск, поскольку после передачи денег продавцу тот может внезапно “передумать” продавать жилье, а официально нигде его намерение продать квартиру оформлено не будет.
  • Если все этапы сделки оформляются без уведомления банка, рискуют обе стороны.

Опасностей здесь достаточно: продавец может отказаться от совершения сделки после получения средств, а покупатель будет платить по задолженностям не вовремя или не платить вообще.

Продажа квартиры банком

Наименьшее количество рисков возникает тогда, когда залоговую квартиру продает сам банк. Действия банка в этом случае будут примерно следующими:

  1. Клиент приходит в Сбербанк и сообщает о своем желании продать квартиру в связи с невозможностью продолжать платить по кредитным задолженностям.
  2. Банк анализирует причины, которые называет клиент, и выносит решение о том, можно ли эту квартиру продавать, или же клиент должен вносить задолженности в обычном порядке.
  3. Затем банк начинает заниматься продажей самостоятельно и ищет покупателя на квартиру, оформляя необходимые документы.
  4. После продажи банк закрывает кредит по ипотеке, а разницу в деньгах переводит на счет бывшего обладателя кредита.

У подобного вида сделки есть довольно большое количество преимуществ:

  • Сделка абсолютно безопасна: каждая сторона может не беспокоиться о том, что может стать жертвой мошенничества. Все риски берет на себя банк.
  • Гарантированный результат: все стороны сделки получат то, что им нужно. Банк получит остаток средств по кредиту, продавец сможет снять с себя кредитный груз и получит средства назад практически в полном объеме, а покупатель получит квартиру.
  • Высокая скорость сделки: на всех этапах заниматься сделкой будут профессиональные сотрудники банка и юристы, в результате чего риск и возможные проблемы сведутся к минимуму.

Такой подход позволяет значительно сократить расход времени для продавца и покупателя, однако у него есть и свои недостатки:

  • Цена квартиры будет установлена банком.
  • В дополнение к процентам по кредиту банк потребует за это от обеих сторон дополнительную комиссию.
  • Если заниматься продажей самостоятельно, выручить можно будет гораздо больше, несмотря на возрастающий при этом риск.

Таким образом, обременение при продаже ипотечной квартиры не является для продавца непреодолимым препятствием, и зачастую Сбербанк идет навстречу и соглашается на такую сделку. Однако даже в случае отказа банком найти способ продать такую квартиру можно, хотя это и будет сопровождаться большим риском.

Источник: https://ThaBank.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Как продается квартира по ипотеке в сбербанке

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель считает, что сумеет в дальнейшем своевременно выплатить всю сумму. К сожалению, иногда на пути заемщика встают непредвиденные финансовые обстоятельства. Увольнение с работы или серьезная болезнь членов семьи.

Все это препятствует оплате ипотеки в установленный срок. Также не исключено появление возможности приобрести квартиру на более выгодных условиях. Тогда кредит становится невыгодным. В итоге приходится искать пути для выхода из ситуации. Одним из них является продажа квартиры, приобретенной в ипотеку.

Благодаря этому способу человек может решить возникшую проблему.

Можно ли продать квартиру в ипотеке от Сбербанка

Квартиру, находящуюся в ипотеке от Сбербанка, вполне возможно реализовать на законных основаниях. Единственный нюанс — процесс продажи займет гораздо больше времени.

Сотрудники Сбербанка заняты поиском платежеспособного покупателя. Если он не в состоянии приобрести квартиру полностью, то надо будет взять кредит.

Иными словами, происходит переоформление всех обязательств по ипотечной квартире на покупателя.

В итоге заемщик получит право собственности на квартиру и соответствующий займ. Осуществить передачу денежных средств можно при помощи банковской ячейки. Это сведет риски быть обманутым к нулю.

Стоит отметить, что прибыль при продаже квартиры, взятой в ипотеку в Сбербанке, зачастую невысока. Покупатель требует скидку за покупку жилья, обремененного кредитом, а банки забирают часть дохода в счет оформления документации.

Запрет

Обычно сотрудники Сбербанка идут навстречу человеку и содействуют продаже. Им важно своевременное погашение ипотеки и отсутствие просрочки.

Но возможны ситуации, в которых сбербанк штрафует заемщика за продажу квартиры либо вовсе отказывает в проведении операции. В подобной ситуации решить проблему можно, лишь сняв обременение.

Оплатите ипотеку и сотрудники организации не предъявят вам каких-либо претензий.

При нехватке денег попробуйте договориться с клиентом. Сначала он полностью выплачивает оставшуюся сумму по ипотеке, а потом приобретает квартиру. Для банка не имеет значения, из чьих именно средств произведена оплата недвижимости. Это самый распространенный способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке от Сбербанка.

Правда далеко не каждый покупатель на такое согласится.

Нужно помнить, что сотрудники Сбербанка рассматривают каждое обращение клиента индивидуально. Не существует единого принципа, на основе которого можно точно сказать, откажут вам в продаже или нет.

Но если заемщик своевременно платил взносы по ипотеке и у него нет просрочек, то это станет большим плюсом. Многое зависит от покупателя. Сбербанк анализирует предоставленные им документы и делает вывод: сумеет ли он стабильно платить за переоформленную ипотеку.

Организацию не устроил покупатель? Тогда заемщику остается либо найти нового клиента, либо решать вопрос самостоятельно. Для второго варианта необходимо досрочно погасить ипотеку.

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка

Если Сбербанк не предоставил согласие на продажу квартиру, то необходимо погасить ипотеку исключительно за счет прибыли. Для этого установите стоимость жилья, которая позволит:

  • Оплатить имеющийся займ;
  • Погасить начисленные проценты за использование кредита;
  • Внести установленную договором сумму за досрочную оплату займа (если она присутствует).

Только при выполнении вышеперечисленных пунктов квартира освобождается от обременения.

Важный факт: заемщик обязан досрочно погасить кредит до заключения договора о продаже квартиры. Для реализации цели ему требуется:

  • Найти покупателя, согласного на оплату большей части квартиры до момента оформления основного соглашения;
  • Заключить предварительный договор и получить деньги;
  • Выплатить всю сумму ипотеки;
  • Заключить основной договор. После этого бывшему заемщику передаются оставшиеся средства, а покупатель приобретает всю совокупность прав на квартиру.

В результате каждый участник посредством соглашения получает желаемое. Продавец — деньги за квартиру, покупатель — собственную недвижимость, а организация — выплату ипотеки без задержки и иных проблем. При осуществлении данного метода согласие сотрудников Сбербанка не требуется.

При наличии разрешения

Если сотрудники Сбербанка не запретили провести продажу жилья, то появляется другой метод — переоформление ипотеки на будущего владельца.

Сначала между заемщиком и покупателем происходит регистрация предварительного договора. После заключается договор со Сбербанком, в ходе которого ипотека перекладывается на покупателя.

Окончание процедуры — составление и регистрация основного соглашения о продаже квартиры.

Покупатель должен полностью соответствовать требованиям, которые предъявляет Сбербанк. Ему нужно подтвердить собственную платежеспособность и подготовить все документы. Также будьте готовы к тому, что компания может внезапно повысить процент по займу. Периодически подобная практика встречается. Не исключено и изменение иных условий договора банком.

Документы

Чтобы продать квартиру в ипотеке Сбербанка, нужно подготовить целый пакет документации. В него входят:

  • Удостоверения личности каждой из сторон — паспорт гражданина Российской Федерации;
  • Выписка из домовой книги;
  • Наличие справки о доходах с места работы. Она должна быть изготовлена по стандартному формату 2-НДФЛ;
  • Копия лицевого счета квартиры;
  • Соглашение будущего владельца о переводе задолженности на него;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, благодаря которой сотрудники Сбербанка получают информацию о действительно существующем праве собственности на квартиру;
  • Паспорт БТИ.

В ситуации, когда кто-либо из владельцев жилья является несовершеннолетним, обязательно потребуется согласие органов опеки. Также банк имеет полное право запросить у участников договора врачебные справки из туберкулезного диспансера (при наличии собственников, достигших пенсионного возраста).

Значительно упрощает процесс сбора документов выплата кредита до окончания срока, указанного в договоре. Для продажи необремененной квартиры потребуется:

  • Соглашение о выдаче займа на приобретение квартиры;
  • Документ, который подтвердит, что квартира не в залоге у Сбербанка. Обычно в качестве такового выступает выписка из соответствующего реестра;
  • Паспорта обоих участников операции по продаже квартиры.

Данной документации для сотрудников Сбербанка будет вполне достаточно.

Как продать квартиру по ипотеке Сбербанка

Не знаете, как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Для выполнения соглашения необходимо совершить ряд действий. Всего процедура состоит из семи этапов:

  • Будущий владелец передает аванс за квартиру продавцу;
  • Заемщик приносит сотрудникам Сбербанка заранее подготовленный пакет документов. Его необходимо согласовать с сотрудниками компании. В противном случае может выясниться, что вы собрали не все бумаги;
  • Приглашаются профессиональные рабочие из бюро по оценке недвижимости. Они формируют отчет по жилью. Именно на него опирается покупатель при определении стоимости квартиры;
  • Происходит оформление предварительного и основного соглашения. Обсуждается вопрос продажи со Сбербанком. В случае положительного решения утверждаются условия процедуры;
  • Обе стороны подписывают договор;
  • Регистрация залога и последующее снятие обременения с квартиры. Весь комплекс прав на квартиру переходит покупателю;
  • Покупатель получает свидетельство об официально зарегистрированном праве собственности. Продавцу выплачивается стоимость жилья, предусмотренная договором купли-продажи.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mybanktut/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-5ae2112d0422b47265644dd6

Можно ли и как продать квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка

Как продается квартира по ипотеке в сбербанке

Немало людей сталкиваются с ситуациями, когда приходится продать квартиру, долг за которую еще не выплачен. Это долгий и хлопотный процесс, поэтому следует хорошо разобраться в том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, прежде чем сделать этот серьезный шаг.

Важно знать о следующих сложностях и нюансах, которые ждут продавца:

  • трудности с поиском покупателя – далеко не каждый рискнет приобрести ипотечную квартиру;
  • низкая цена – чтобы привлечь покупателей, такая недвижимость продается по цене на 20-30% ниже рыночной;
  • необходимость выхлопотать разрешение на продажу от банка (а он может и не пойти навстречу);
  • необходимость потратить много времени и сил на получение всех разрешений, оформление документов;
  • затяжной процесс – вряд ли получится заключить сделку и продать квартиру быстро, на погашение остатка по долгу и снятие обременения понадобится время.

Это нелегкий процесс, требующий много времени, сил и знаний. Если вы решились на этот шаг, то первым делом лучше всего обратиться в банк за консультацией, в ходе которой вам дадут четкие указания и подскажут, каким способом лучше всего это сделать.

Варианты продажи: пошаговая инструкция

Есть несколько способов провернуть сделку, поэтому если не получится идти одним путем, всегда есть альтернатива.

По согласованию с банком

Покупатель собирается взять квартиру не за наличные, а тоже в кредит? Тогда не обойтись без помощи банка. В этом случае происходит смена заемщика, и продавец передает свои долговые обязательства покупателю.

С одной стороны, этот вариант имеет много нюансов, сложностей и препятствий, с которыми справится не каждый. С другой же стороны, сделка совершается при непосредственном участии банка, а значит он берет на себя большую часть сложных задач и обеспечивает ее безопасность.

Первая сложность состоит в том, что нужно получить разрешение банка. Для этого придется сообщить в банк о своем намерении и доказать, что вам действительно нужно продать квартиру, с помощью веских аргументов (например, потеря заработка, переезд в другую страну, развод или желание приобрести другую жилплощадь).

Вторая сложность заключается в том, что ваш покупатель должен полностью устраивать кредитора. Для банка смена заемщика связана с некоторыми рисками, поэтому он должен быть уверен, что новый клиент надежен и ему можно выдать крупный кредит. Придется подождать результатов проверки и одобрения банком покупателя.

Третья сложность связана с тем, что первоначальный взнос покупателя должен быть равен сумме вашего остатка по долгу. Тут все зависит от величины этого остатка и от того, найдется ли у нового заемщика такая сумма.

Происходит все по следующей схеме:

  1. Владелец обремененной недвижимости обращается в банк, чтобы предупредить о желании продать ее, получить консультацию и одобрение.
  2. Покупатель подает в банк заявку на ипотеку, где заранее указывает, какую именно квартиру желает приобрести.
  3. Если кредит одобрен, новый заемщик делает первоначальный взнос.
  4. В один день банк выполняет погашение ипотеки и выдает новый заем новому покупателю. Обременение с квартиры снимается, и тут же накладывается новое.

То, что новый заемщик перенимает ваши долговые обязательства, вовсе не означает, что его ждут такие же условия, какие были у вас. Процент переплаты зависит от решения банка и может быть значительно выше.

Это менее болезненный вариант, так как не придется тратить время на получение разрешения и проходить все препятствия, связанные со сменой заемщика. Нужно только найти покупателя с наличными. Продавец в этом случае вносит сумму остатка долга, погашая ипотеку досрочно, снимает с недвижимости обременение и свободно продает ее новому владельцу.

Заемщику придется пройти через следующие этапы:

  1. Обратиться в банк с целью досрочно погасить ипотеку и определить сумму остаточного долга.
  2. Составить предварительный договор купли-продажи, заверить у нотариуса. Там должно быть четко прописано, что остаток долга погашается за счет покупателя.
  3. Погасить ипотеку, внеся задаток.
  4. Дождаться снятия обременения и подписать окончательный договор.
  5. Получить оставшуюся часть денег.

Если для продавца этот способ максимально удобный и быстрый, то покупателю он будет стоить немалых нервов. Одно дело, если сделка происходит между близкими людьми, которые доверяют друг другу, и другое – если между чужими.

Отдавая задаток незнакомому человеку, покупатель рискует потерять свои деньги.

Даже если предварительный договор заверен нотариально, а продавец вдруг передумал продавать недвижимость и решил оставить задаток себе, придется потратить немало времени в суде, чтобы вернуть деньги обратно.

Чтобы воспользоваться таким способом и при этом свести к минимуму риски, можно все-таки прибегнуть к небольшой помощи от банка – а именно арендовать две банковские депозитные ячейки для передачи денег. В таком случает порядок действий будет таким:

  1. Обратиться в банк с целью досрочно погасить долг и определить сумму остатка.
  2. Использовать две банковские ячейки: в одну закладываются средства для погашения остатка, во второй остальная часть денег.
  3. Подписать договор и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  4. После регистрации залоговое обязательство переходит к приобретающему недвижимость, а деньги из первой ячейки идут на погашение ипотеки.
  5. Покупатель получает от банка документ о погашении, а затем получает выписку о том, что обременения нет.
  6. Если все происходит беспрепятственно, то продавец получает право забрать оставшиеся средства.

Продавец проводит сделку самостоятельно, однако, так как она происходит при участии банка, это увеличивает ее безопасность. Каждая из сторон уверена в надежности сделки и понимает, что риски быть обманутым минимальны.

Как продать, чтобы купить другую

Что делать, если долг еще не выплачен, а квартира уже стала тесновата и хочется расшириться? Приобрести в кредит новое жилье возможно, однако придется пройти трудный путь. Самый надежный и оптимальный вариант – продать свою квартиру и уже затем оформить в ипотеку новую. Действия будут следующими:

  1. Найти покупателя и продать ему квартиру наиболее удобным из вышеперечисленных способов.
  2. Получить деньги (их лучше сразу отдать в качестве первого взноса на новую).
  3. Подать заявку в другой или в этот же банк и в случае одобрения приобрести новую жилплощадь.

Погашая кредит раньше срока, вы рискуете негативно повлиять на вашу кредитную историю и усложнить получение новой ипотеки.

Покупка обремененной недвижимости – это выгодная сделка, ведь такое жилье продается по цене на 20-30% ниже рыночной. Но эта выгода будет стоить покупателю немалого количества времени и нервов, ведь такая покупка связана с большим риском. Даже если вы уверены в надежности продавца, стоит тщательно взвесить все «за» и «против» перед заключением сделки и трезво оценить риски.

Приобретая такую недвижимость, можно столкнуться с трудностями:

  • банк препятствует сделке, не давая своего согласия;
  • получив деньги и благополучно рассчитавшись с банком, продавец вдруг «пропадает» вместе с задатком;
  • с продавцом что-то случилось, и вернуть деньги можно только через суд и неопределенное количество времени;
  • оформление всех документов, погашение долга и снятие обременения затянулось на долгое время.

Это лишь малая часть неприятных ситуаций, с которыми рискует столкнуться желающий приобрести квартиру из-под залога. Тем не менее, приобретение залоговой недвижимости – это неплохой способ обзавестись квартирой по очень выгодной цене. Чтобы заключить безопасную сделку, лучше всего совершать покупку под контролем банка и оставаться бдительным на протяжении всего процесса.

Как правильно оформить договор

Минимизировать риски может грамотное составление договора. Прежде чем идти в банк, составляется предварительный договор купли-продажи, который заверяется нотариусом.  Образцы договора имеют стандартную форму, разработанную и утвержденную Сбербанком. Если сделку курирует банк, бланки договора можно получить в отделении или скачать на официальном сайте Сбербанка.

В договоре важно упомянуть о внесении авансового платежа и о том, что он подлежит возврату покупателю, если что-то будет препятствовать сделке. Покупка обремененной квартиры – это сложный процесс, связанный с большими рисками.

Если у вас нет опыта в таких делах и знаний о том, как правильно составить договор, то доверьте это дело профессионалу – опытному риелтору или юристу.

Это станет хорошей подстраховкой и снизит к минимуму риск быть обманутым и остаться ни с чем.

Источник: https://finansy.guru/banki/kredity/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.