Как продается квартира под ипотеку

Содержание

Продажа квартир под ипотеку

Как продается квартира под ипотеку

Продажа квартиры под ипотеку стала довольно распространенным явлением. Банки активно развивают этот сегмент, на данный момент трудно найти кредитную организацию, которая не предлагает ипотечных кредитов.

Для покупателей такой займ иной раз является единственной возможностью приобретения собственного жилья.

Рассмотрим подробнее механизм заключения договора купли – продажи с участием банка и риски, которые могут возникать на разных этапах сделки.

Риски продавца на этапах заключения сделки

Весь процесс продажи квартир через ипотеку можно разделить на несколько этапов. Это связано с необходимостью постоянно согласовывать свои действия не только между покупателем и продавцом, но и с представителями кредитной организации. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Подготовительный этап

Когда потенциальный заемщик решает обратиться с банк за ипотекой, ему приходится пройти период подготовки: собрать необходимые документы и заручиться согласием банка на выдачу кредита. Некоторые покупатели в этот момент уже начинают поиски жилья или дают свое предварительное согласие на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что одобренная сумма может быть недостаточной для его покупки. Или же условия, предложенные банком после изучения анкеты потенциального заемщика в индивидуальном порядке, могут быть неприемлемыми (например, существенно повышается процентная ставка по сравнению с минимальной, заявленной в описании конкретной программы).

Как продать ипотечную квартиру

Заниматься поисками квартиры или дома можно, но давать свое предварительное согласие на сделку на этом этапе не следует.

Оценка недвижимости

После того, как банк и потенциальный заемщик пришли к согласию на получения ипотечного кредита, требуется предоставить в банк документы на выбранный объект недвижимости, чтобы получить от банка его одобрение и начать процедуру продажи квартиры под ипотеку.

Риски продавца на этом этапе довольно высоки. Комплексная оценка объекта недвижимости касается не только внутреннего состояния жилого помещения, но и его места расположения и других, значимых для оценки факторов. В результате заявленная продавцом сумма может оказаться завышенной или заниженной.

Предварительное согласие

После того, как банк одобрил выбранный объект недвижимости, между покупателем и продавцом может быть заключен предварительный договор. Он минимизирует риски, как покупателя, так и продавца. В договоре можно указать все важные факторы: сумма, порядок оформления, размер задатка (обычно он равен первоначальному взносу, который покупатель вносит самостоятельно).

Если в квартире были проведены существенные изменения, не согласованные с контролирующими органами, или же такие изменения не были официально признаны законными, то сделка может не состояться

Заключение такого договора не является обязательным условием, но он гарантирует соблюдение сторонами всех условий предстоящей сделки.

Заключение договора купли-продажи

При продаже квартиры под ипотеку риски продавца считаются наиболее высокими именно на этом этапе. Дело в том, что кредитующее учреждение настаивает на следующем порядке оформления сделки. Сначала требуется заключение договора купли-продажи, оформление всех правоустанавливающих документов на имя заемщика, в том числе, залоговой закладной.

После предоставление в банк всех документов на предмет залога, банк выделяет денежные средства на окончательное завершение сделки. Это может быть перечисление на расчетный счет или расчет через банковскую ячейку. Продавец вполне резонно опасается, что после утраты им прав на недвижимость, по какой-либо причине он может не получить расчет в полном объеме.

Именно поэтому продавцы неохотно воспринимают такой вариант продажи и считают период от оформления документов до получения полной оплаты наиболее рискованным.
Договор-купли продажи заключается до подписания кредитного договора с банком, что является определенным риском для продавца

На самом деле, в договоре купли – продажи четко прописываются условия расчета: если в течение 10 дней (или другого, указанного срока) продавец не получает денег в полном объеме, сделка признается недействительной, покупатель утрачивает все права на недвижимость, а бывший собственник получает их обратно.

Варианты продажи квартир под ипотеку

Описанная выше процедура продажи квартиры через ипотеку предполагает, что потенциальный заемщик вносит первоначальный взнос самостоятельно, за счет собственных средств. Действующие на данный момент программы ипотечного кредитования могут предполагать дополнительные нюансы:

  • сделка осуществляется с помощью средств материнского капитала. В таком случае потребуется дополнительное согласие Пенсионного Фонда на передачу МК продавцу по безналичному перечислению на его расчетный счет. В остальном механизм сделки будет таким же.
  • покупка происходит с участием других государственных субсидий, выделенных в рамках одной из ипотечных программ ипотеки с господдержкой. Любое получение государственной помощи для покупки жилья четко определяет порядок выдачи таких субсидий. Поэтому дополнительных рисков продавца при использовании таких программ нет.
  • жилье приобретается у застройщиков – партнеров, аккредитованных банком (речь может идти как о готовом жилье, так и о долевом участии на стадии строительства). Обычно по таким программам процентные ставки ниже, а механизм взаиморасчетов банка и застройщика упрощается.

Покупка жилья в ипотеку может быть с применением сертификата МК или государственных субсидий

Продажа ипотечной недвижимости

Иногда заемщику, выплачивающему ипотечный кредит, приходится продавать заложенное имущество. Это может быть связано с разными причинами: изменилось материальное положение, и нет возможности выплачивать займ в дальнейшем, или же семья, оформившая ссуду, распалась и т.д.

Если заемщик и банк приходят к определенному согласию, то продажа квартиры через ипотеку происходит следующим образом: заемщик или банк находят покупателя, который готов заплатить указанную цену.

При оформлении договора купли-продажи присутствует представитель банка. Часть полученной в результате продажи суммы передается банку для погашения остатка задолженности в полном объеме. Разница между продажной ценой и суммой текущей задолженности остается у бывшего заемщика по ипотечному кредиту.

Какие документы необходимы для оформления

Для потенциального заемщика и покупателя объекта недвижимости важно, какие документы необходимы для продажи квартиры под ипотеку. Помимо личных документов заемщика и созаемщиков (если таковые имеются), потребуется документы на предмет залога, т. е. приобретаемый объект недвижимости

Обязательным документов при покупке жилья под ипотеку, является страховой полис

Разные банки могут потребовать собственный пакет, но при этом в нем обязательно будут:

  • экспертная оценка (ее делают на этапе одобрения займа);
  • полис страхования залогового имущества (обязательное условие всех кредитных организаций);
  • договор купли-продажи;
  • все документы, подтверждающие перерегистрацию объекта недвижимости на имя нового собственника (правоустанавливающие документы);
  • залоговая закладная. Примечание: не все банки настаивают на ее оформлении, в любом случае по договору ипотечного кредитования объект недвижимости выступает в качестве залога, на него накладывается обременение вплоть до полного погашения займа в соответствии с условиями договора.

Заключение

Продажа квартир под ипотеку в настоящее время стала довольно распространенным вариантом приобретения собственного жилья. Механизм таких сделок четко прописан и закреплен на законодательном уровне. Это делает их безопасными, риски каждой из сторон сведены к минимуму.

Источник: https://SBankom.ru/ipoteka/prodazha-kvartir-pod-ipoteku.html

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца и как их избежать

Как продается квартира под ипотеку

Ипотека в России пользуется большой популярностью. С ее помощью граждане могут приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке. По данным ЦБ РФ на 1 марта 2019 г темп прироста по выданным жилищным кредитам составил 13,4%.

Но до сих пор многие не знают, как проходит продажа квартиры по ипотеке и насколько сделка является рискованной для участников.

Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:

  • стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
  • квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
  • пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
  • после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
  • переход права собственности регистрируется в Росреестре;
  • по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.

На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.

Основные моменты ДКП – порядок расчётов

Основной риск при реализации недвижимости – неполучение денег от покупателя. Порядок продажи квартиры в ипотеку включает в себя необходимость определить способ передачи финансов:

  • межбанковский перевод;
  • использование банковской ячейки.

Какой бы вариант не выбрали стороны, при привлечении заёмных средств гарантом уплаты денег продавцу выступает кредитор. Именно он контролирует факт регистрации прав, а после этого производит окончательный расчёт с продавцом.

Оценка

Когда сделка заключается без привлечения кредитора, то участники договора самостоятельно определяют стоимость объекта.

Полезно: До момента окончательной выплаты задолженности банку квартира фактически не принадлежит покупателю, а является залоговым имуществом.

Чтобы минимизировать риски финансовых потерь кредитор требует экспертную оценку недвижимости. Она выполняется специалистами оценочных компаний. Риском продавца при этом является завышение реальной стоимости квартиры.

Если оценщик рассчитает стоимость жилья ниже, чем собственник хочет его фактически реализовать, то кредитно-финансовое учреждение откажет в выдаче займа, и сделка не состоится.

Документы

Чтобы продать квартиру через ипотеку собственник должен представить кредитору документацию на объект. Это необходимо для проверки юридической чистоты сделки.

В кредитно-финансовую организацию владелец объекта предоставляет:

  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • свидетельство или выписка ЕГРП;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • подтверждение отсутствия обременения;
  • справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
  • отчет об оценке.

Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых бал зарегистрирован факт собственности на объект. К таким относятся ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие.

Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.

На самом деле это невозможно, так как для заключения ДКП и регистрации в Росреестре необходимы подписи и личное присутствие обоих участников сделки.

Важно знать: Чтобы себя обезопасить, собственник может представить в банк только копии документов, без оригиналов.

Заключение ДКП

После рассмотрения всех представленных документов специалисты банка вправе выехать на объект для проведения аудита технического состояния. Это делается до момента подписания ДКП для удостоверения ликвидности жилья.

При осмотре эксперты проверяют:

  • строительные конструкции на предмет отсутствия плесени, трещин, подтеков;
  • коммуникации;
  • целостность окон и дверей;
  • электропроводку.

На этом этапе риски продавца при продаже квартиры в ипотеку заключаются в несоответствии планировки объекта плану БТИ. Такое может произойти из-за незаконной перепланировки или неверных замерах, которые специалисты сделали ранее и отразили в техплане.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/ipoteka/prodaza-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca-i-kak-ih-izbezat.html

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2020 году

Как продается квартира под ипотеку

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

  1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
  2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
  3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

  1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
  2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
  3. Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

  1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
  2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
  3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

  1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
  2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
  3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
  4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
  5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

  1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
  2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы для осуществления сделки:

  • паспорта обеих сторон;
  • справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • справка об отсутствии долга по ссудному счету;
  • закладная по ипотеке;
  • документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
  • выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

  1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
  2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
  3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
  4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
  5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
  6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
  7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

  1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
  2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
  3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
  4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
  5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

  1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
  2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
  3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
  4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
  5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
  6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
  7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
  8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
  9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

  1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
  2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
  3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
  4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
  5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
  6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://DomClick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупатели с ипотекой

Как продается квартира под ипотеку

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой.

Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей. Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать.

Написала универсальная, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Другие статьи

    Если вы купите квартиру, можете рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога.Как перед покупкой проверить квартиру: 1) «на юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, они могут потребоваться покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.
  • Выписка из домовой книги; Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.Часто банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  • Выписка из лицевого счета; Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.; Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.
  • Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом. Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Многие банки со стороны покупателей требуют такие справки даже, если продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Причем настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
  • Другие статьиЗадаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.Подробно расписала в каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга.

  • Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, выписку ЕГРН получать не обязательно.Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.Если у продавцов на руках нет договора основания, они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Как продается квартира под ипотеку

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.