Как продать долю квартиры в ипотеке

Содержание

Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке

Как продать долю квартиры в ипотеке

» Жилищные споры » Как продать долю в ипотечной квартире

3 725 просмотров

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки.

Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков.

Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

  • Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
  • Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Оптимальный вариант — договориться о приобретении части квартиры с содольщиком. При доверительных отношениях можно попросить предоплату, погасить кредит и оформить сделку без привлечения банка. В противном случае действия по отчуждению имущества возможны только с участием кредитной организации.

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

  1. Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
  2. Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

Скачать образец оповещения о продаже доли

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

  1. Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
  2. Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
  3. Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Другой содольщик не может запретить продажу. Препятствовать сделке вправе только банк-залогодержатель, а также органы опеки и попечительства, если владелец реализуемого имущества — несовершеннолетний.

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

Максимальный риск несет покупатель. Он вносит сумму в счет погашения кредита еще до того, как ему перейдет имущество согласно договору. Такой вариант подходит лицам, имеющим близкие, доверительные отношения, например — родственникам, содольщикам. С третьими лицами можно заключить дополнительные соглашения, исключающие риск невозврата средств.

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

  1. Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
  2. Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
  3. Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
  4. Регистрация договора в ЕГРН.
  5. Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

В данном случае риски для продавца, покупателя и банка минимальные. Каждый имеет гарантию взаимного выполнения обязательств.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

Суд обязывает прочих жильцов выплатить владельцу сумму, соразмерную стоимости его части недвижимости. Однако в случае с ипотекой имущество принадлежит банку, и финучреждение является третьим заинтересованным лицом. Через суд можно истребовать средства, внесенные на счет банка в счет погашения кредита и просить о переводе кредита единолично на совладельца.

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства.

При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

Для оформления сделки договор необходимо заверить у нотариуса. При нахождении квартиры или ее части в ипотеке нужно обратиться к нотариусу банка. Он проверит чистоту сделки, поможет оформить договор.

В документе указывается информация:

  • дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
  • стоимость доли;
  • сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
  • гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
  • описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
  • обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
  • сроки выписки жильцов;
  • передаточный акт;
  • количество экземпляров, приложения, подписи сторон.

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

  • Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
  • При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
  • Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
  • Техпаспорт на объект недвижимости.
  • Справка о числе прописанных лиц.
  • Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
  • Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью.

При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар.

Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

Поскольку продажу доли контролирует банк, занизить стоимость имущества для снижения налога не получится.

  • Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
  • За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
  • Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
  • За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.

Как провести сделку наиболее безопасно? Даст ли банк согласие на продажу с учетом имеющихся обстоятельств? Как организовать процесс реализации имущества без нарушения законодательства? Сколько обойдется продажа доли в ипотеке? На эти и другие вопросы, возникающие при продаже доли в ипотеке, даст ответ юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-ipotechnoj-kvartire/

Продажа доли в квартире с обременением

Как продать долю квартиры в ипотеке

19.04.2018

Человеку, покупающему недвижимое имущество, хочется быстрее им завладеть. Но, не все так просто, если продается квартира с обременением. О том, как происходит продажа доли в квартире с обременением – расскажем далее.

Что такое обременение

Это ограничение, которое накладывается на недвижимое имущество.

По Федеральному закону №122 от 1997 года, обременение разделяется на следующие виды. Им может быть:

  • оформление ипотечного договора;
  • управление имуществом, осуществляемое доверителем;
  • взятие имущества в аренду;
  • наложение на него ареста соответствующими службами;
  • применение к нему сервитута. Обычно он применяется к земле.

Также обременение может быть наложено в результате отчуждения от недвижимого объекта. Сюда входит оформление договора по бессрочной ренте, появление собственников имущества, которым нет 18 лет.

Помните, что если на недвижимое имущество наложено обременение, то это свидетельствует о том, что его нельзя продать. Главное предупредить покупателя об имеющемся ограничении. Иначе в будущем могут возникнуть проблемы.

Что говорит закон

В Федеральном законе №122 предусмотрены нормы. Согласно им все права на недвижимый объект с обременением регистрируются в соответствии с государственным порядком.

Таким образом, если на квартиру наложено обременение, то его законность подтверждается государственной регистрацией. Все данные об обременениях вносятся в государственный реестр. Причем эти данные имеются в свободном доступе, и изучить их имеет право любой покупатель, который приобретает новый объект.

Как получить сведения

Перед покупкой квартиры покупатель обращается с запросом в Росреестр. Там ему выдадут бумагу с количеством обременений на данный недвижимый объект и причинами их наложения.

Как продать квартиру с обременением

Продать такую квартиру можно, но порядок ее оформления будет отличаться от общего порядка оформления сделки. Зависит он также от того, какое обременение на данный недвижимый объект было наложено.

Рассмотрим процесс оформления квартиры со всеми имеющимися видами обременения более подробно.

Оформление ипотечного договора

Квартира, приобретенная человеком в ипотеку, находится под залогом финансового учреждения. Продать ее можно, но перед этим требуется получить у банка соответствующее разрешение. Обычно с этим нет проблем, но человек должен представить справку о доходах с места работы.

Оформляется квартира так:

  1. Человек, приобретающий недвижимость, оформляет с финансовым учреждением ипотечный договор на данную квартиру. Далее все взносы по ипотеке требуется вносить ему. Финансовые средства, внесенные за квартиру продавцом, возвращаются ему.

  2. Покупатель оплачивает в финансовом учреждении остаток по ипотечному договору, а вторую часть средств он отдает лично продавцу.

  3. Когда продавец полностью оплатил проценты по ипотечному договору и снял обременение, то покупатель отдает ему вторую часть средств.

Получен материнский капитал

Человек может приобрести квартиру на средства из материнского капитала, но тогда одним из собственников такой квартиры будет ребенок. Если ему нет 18 лет, то для продажи квартиры продавцу требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если такое разрешение не получено, то сделка считается недействительной.

В продаваемую квартиру вписан ребенок

Если квартира продается, а в нее вписаны несовершеннолетние дети, то продавцу требуется получить разрешение на сделку от родителей ребенка, а также от органов опеки и попечительства.

Причем органы дают разрешение только после того, как ребенка выписали из прежней квартиры, и прописали в новой квартире, которая не хуже по условиям предыдущей. Помните, что если органы опеки и попечительства не дали своего согласия, то проведенная сделка считается недействительной.

Чтобы этого избежать продавцу следует оформить справку, и вписать в нее всех зарегистрированных граждан.

Оформление договора ренты

Договор ренты оформляют люди пожилого возраста, нуждающиеся в помощи. За то, что другой человек будет оказывать ему помощь, он получит недвижимость. В соответствии со статьей 604 ГК РФ гражданин имеет право распоряжаться недвижимость только тогда, когда им было получено разрешение на нее.

Помните, что человек, покупающий недвижимость с оформленным договором ренты и неуплаченной рентной платой, становится полноправным собственником данной недвижимости. Если получатель ренты не получает все требования по содержанию, указанные в договоре купли-продажи, то он имеет право признать сделку недействительной.

Оформление договора аренды

Арендаторы имеют право проживать в арендованной квартире, которая продается. Помните, что если арендаторы живут в квартире больше 1 года, то они обязаны иметь письменное разрешение на это действие и быть зарегистрированы в ней в порядке, установленном законом.

Причем если собственник продает кому-то свою недвижимость, то это не повод расторгнуть договор аренды. Арендаторы имеют право проживать в квартире столько по времени, сколько зафиксировано в договоре. Поэтому перед продажей квартиры договор аренды обычно расторгается.

Если новый собственник желает это сделать после сделки, то ему придется обратиться в суд, потратить много времени и денежных средств.

Если недвижимость находится под арестом

Арестованным имуществом собственник не имеет право распоряжаться или распоряжается, но ограниченно. Обычно арест накладывается судебными приставами, правоохранительными органами. Они его накладывают на тот срок, пока собственник не совершит определенное действие. Например, оплатит штраф.

Продать такую квартиру будет очень сложно. Для этого требуется получить от органов, которые наложили арест, соответствующее разрешение. Если приставы не дали разрешение, собственник не хочет выполнять выдвинутые ими условия, то недвижимость будет продана на торгах или аукционе.

Получаем разрешение от супруга

Если недвижимость была приобретена в браке, то продать ее без разрешения второго собственника нельзя. Для совершения сделки требуется получить письменное разрешение и заверить его у нотариуса. Помните, что если квартира была куплена супругом до брака, получена по наследству или принята в дар, то разрешение на продажу от второго супруга не требуется.

Продажа доли недвижимого объекта

Продать долю можно, но для этого требуется получить разрешение от других собственников имущества. Вначале продавец должен предложить свою долю другим собственникам по тем же условиям, что он продает, и только после этого обращаться к посторонним лицам.

Положительные и отрицательные моменты покупки квартиры с обременением

Многие считают, что приобрести квартиру, на которую был оформлен ипотечный договор, очень выгодно. Это верно потому, что покупатель получает квартиру по стоимости на 10-15% дешевле рыночной. Недостаток такого обременения в том, что существуют имущественные риски, возникающие из-за наличия на квартире залога со стороны банка.

Приобрести квартиру с оформленным договором ренты также очень выгодно. Это существенно экономит денежные средства. Но отрицательных моментов здесь намного больше:

  • человек, оформивший ренту, может расторгнуть договор купли-продажи;
  • после смерти собственника появятся иные наследники, претендующие на собственность.

Выгодно ли покупать такую недвижимость

Рассмотрим положительные моменты оформления квартиры с обременением:

  • продавец закрывает долги по ипотечному договору или передает обязанности по нему другому лицу;
  • покупатель приобретает недвижимость стоимостью меньше рыночной.

Какие риски возможны

Чаще всего покупатели, пришедшие на сделку, не знают о том, что на квартиру наложено обременение. Они не запросили сведения в Росреестре о покупаемом объекте, оформили договор, отдали денежные средства, прожили несколько лет в приобретенном имуществе и затем к ним приходят приставы, которые признают сделку недействительной. Такое бывает и, к сожалению, это случается часто.

Как купить квартиру

Если покупатель все-таки решил приобрести квартиру обременением, то ему требуется сделать следующее:

  1. Заключить договор до снятия с объекта обременения. Покупатель может полноценно пользоваться залоговым имуществом.

  2. Покупатель и продавец заключают соглашение. По нему покупатель дает продавцу денежные средства, чтобы тот отдал их финансовому учреждению за квартиру. Остальные денежные средства он отдает продавцу по тем условиям, что будут описаны в соглашении.

Требуемые бумаги

Для покупки квартиры потребуется собрать пакет документов. В него входит:

  • паспорт или иная бумага, которая подтверждает личность владельца;
  • заверенное у нотариуса соглашение от второго супруга на совершение сделки;
  • нотариально заверенная доверенность и паспорт уполномоченного лица;
  • справка о доходах с места работы и справки из банка, подтверждающая материальное положение покупателя. Они требуются для приобретения ипотечной квартиры;
  • соглашение на купля-продажу. Подписывается обеими сторонами.

Дополнительно продавцу потребуется:

  • паспорт;
  • документы на собственность;
  • справка по форме №11а и план;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Не требуется при согласии покупателя;
  • выписка из домовой книги;
  • заверенное согласие на продажу от остальных собственников;
  • письменное согласие от органов опеки и попечительства. Если одному из собственников нет 18 лет;
  • справка об уплате налогов;
  • нотариально заверенное согласие от второго супруга.

Помните, что все документы предоставляются в 2 экземплярах: оригинал и ксерокопия.

Нюансы

Некоторые банки и органы опеки и попечительства не очень охотно дают согласие на совершение сделки. Для ее получения покупателю придется подтвердить свое материальное положение и предоставить справку. Продавцу придется предоставить в органы опеки справку о том, что ребенок, выписавшийся из проданного имущества, не будет жить в худших условиях.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

Источник: https://propiskinet.ru/info/articles/prodazha-doli-v-kvartire-s-obremeneniem/

Как продать квартиру в ипотеке: инструкция

Как продать долю квартиры в ипотеке

Первую квартиру сегодня большинство граждан покупает в ипотеку.

Это не требует изначально большой суммы, а жилье по документам становится собственностью заемщика сразу после регистрации договора купли-продажи.

Единственный недостаток – обременение, которое ограничивает право распоряжения имуществом. Поэтому продать квартиру в ипотеке непросто, но возможно, особенно если привлечь опытного риэлтора.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Самостоятельное погашение долга

Найти покупателя, который согласится купить квартиру, ипотека по которой еще не погашена, сложно. Поэтому самым очевидным вариантом является самостоятельное досрочное погашение кредита.

Если не хватает собственных средств, можно взять нецелевой потребительский заем. Сегодня банки готовы выдать заемщику несколько миллионов рублей, чего вполне хватит для закрытия жилищного кредита. Но есть 2 проблемы:

  • Банк может не одобрить дополнительный кредит, так как у заявителя из-за ипотеки уже и так серьезная финансовая нагрузка, и новый кредит, по мнению финансового учреждения, он не потянет.
  • Реальная сумма от продажи квартиры будет меньше ожидаемой, так как придется дополнительно погасить проценты по новому кредиту, а потребительские займы дорогие.

Самостоятельное погашение подойдет, если осталась относительно небольшая сумма долга.

Квартира продается по стандартной схеме (заключение договора купли-продажи, передача аванса, перерегистрация прав собственности). Разрешение банка не требуется.

Погашение ипотеки средствами покупателя

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

  • У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
  • Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

  1. Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
  2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
  3. Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
  4. Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
  5. Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Переоформление жилищного займа

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

  1. Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
  2. Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
  3. Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
  4. Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
  5. Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
  6. Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Нюансы перевода долга

Переоформление ссуды возможно только в одном банке, т.е. потенциальный покупатель должен подать заявку на жилищный займ в финансовое учреждение, которое является залогодержателем. Не все банки вообще готовы на такую процедуру.

Это отличный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ, так как оба эти учреждения довольно лояльно относятся к клиентам и подобным сделкам. А вот другие банки могут не разрешить переоформление ипотеки, и придется искать другой вариант.

Покупатель не просто оформляет новую ипотеку, он подписывается по условиям, которые были предоставлены продавцу, включая срок и ставку. Впрочем, условия можно изменить уже после заключения договора (реструктуризация долга или рефинансирование ипотеки).

Выставление жилья на аукцион

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

Банк не дает согласие на продажу жилья: что делать

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

  • у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
  • у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала.

Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это.

Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем.

А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье.

Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Как продать квартиру по военной ипотеке

Хотите продать квартиру в ипотеке? Это можно сделать, даже если речь идет о целевом жилищном займе для военных. Особенность военной ипотеки в том, что у недвижимости 2 залогодержателя:

Это не должно вызвать проблем с продажей жилья. Но по итогу сам продавец, скорее всего, ничего не выручит от сделки.

По стандартной схеме гражданин получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке. Однако в случае с военной ипотекой придется еще вернуть деньги на счет НИС.

Для продажи жилья в военной ипотеке лучше найти клиента, который сразу сможет выплатить всю сумму. Переоформление ипотеки невозможно, так как военнослужащие оформляют займ по особым условиям. Возможность переуступки квартиры стоит обсудить с сотрудниками банка-кредитора. У некоторых учреждений есть собственные схемы перевода долга.

Продажа квартиры в ипотеке связана с рядом сложностей. После продажи жилья продавцу необходимо заплатить налог в размере 13%. Хотя, если квартира числилась в собственности более 3 лет, то гражданин может оформить налоговый вычет и не платить налог с продажи недвижимости.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Как продать долю квартиры в ипотеке

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру (долю в квартире), купленную в ипотеку?

Как продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос продажи квартиры, купленной при помощи ипотечного займа, может посетить каждого покупателя. Действительно, срок ипотеки обычно велик, за это время по любой причине может появиться необходимость продать ипотечную квартиру. Рассмотрим ключевые аспекты вопроса.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Короткий ответ на вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку,  – да, можно. Но не все так просто.

С одной стороны, после заключения сделки купли-продажи, недвижимость переходит в собственность покупателя, о чем есть соответствующая запись в ЕГРП.

Но с другой стороны, расчет с продавцом был произведен заемными средствами, а в обеспечение возврата кредита приобретенная квартира передана в залог банку. Фактически именно договор передачи квартиры в залог и есть ипотека, а не договор займа.

Поэтому, пока не будет погашена ссуда, новый владелец не волен продавать квартиру только лишь по своему на то желанию.

Сначала необходимо обратиться в банк, чтобы выяснить, согласен ли банк на сделку и истек ли период, когда по условиям договора нельзя погасить ссуду досрочно. Если срок истек, тогда продажа может быть проведена и банк предложит своему клиенту один или несколько вариантов осуществления сделки на выбор:

  1. Доверительный. Наименее рискованный для банка и остальных участников вариант. Сначала покупатель переводит на счет в банке-ссудодателе остаток по договору ипотечного займа. Эти средства уходят в счет досрочного погашения ипотеки. После этого заключается договор купли-продажи. После регистрации договора в ЕГРП, продавец сможет забрать остаток денег со счета в банковской ячейке, куда их поместил покупатель. Рискует при такой сделке только покупатель, ведь он гасит ипотеку продавца еще до заключения договора купли-продажи, но при привлечении юриста, риск может быть сведен к минимуму посредством подписания дополнительного договора о взаимных обязательствах.
  2. Тройная защита. Этот вариант еще более безопасен, но имеет недостаток – он еще более затратен по времени, нежели первый. В целях снизить риски для всех сторон деньги за квартиру делятся на 2 части и размещаются в 2 разные банковские ячейки. В одну помещается остаток долга по ипотеке, а во вторую оставшаяся часть от стоимости продажи квартиры. Можно открыть еще и третью ячейку, куда поместить письмо банка о снятии залога с квартиры. Договор купли-продажи с согласия банка подписывается до снятия залога с квартиры, а доступ к ячейкам в банке участники получают после регистрации договора в ЕГРП. Как только деньги поступают на счет банка-ссудодателя, залог с квартиры снимается. Последним к ячейке банка получает доступ продавец, чтобы забрать остаток от суммы продажи квартиры. Срок проведения сделки по такой схеме обычно составляет 3 недели.
  3. Перезайм. Самая простая схема при которой покупатель перерегистрирует ипотеку продавца на свое имя и продолжает по ней платить на тех же самых условиях.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Ипотека в Сбербанке – самая распространенная, так как по некоторым оценкам, каждый второй такой кредит оформляется именно в этом банке. Поэтому вопрос можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, волнует прежде всего заемщиков именно этого банка. Да, продать можно, на озвученных выше условиях одним из трех предложенных способов.

Сбербанк, как и любая другая кредитная организация, перед тем, как дать одобрение на сделку, тщательно проверит все ее обстоятельства. Запрет может быть выдан только в том случае, если банк не доверяет чистоте проводимой сделки, либо заемщик имеет просроченную задолженность. Тогда потребуется сначала урегулировать все спорные моменты, а только потом вернуться к вопросу продажи.

Как продать долю квартиры в ипотеке?

Часто ипотека оформляется сразу на нескольких собственников. Так происходит, когда квартиру покупает семья. В этом случае долю получает каждый супруг, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При возникновении вопроса о продаже такой доли, необходимо решить – кому будет она продана.

Если квартира продается целиком, то больших отличий от вышеозвученных схем нет, с той оговоркой, что сделки будут проводиться с одобрения органов опеки и попечительства, которые проследят за тем, чтобы родители продали квартиру  и купили новую, где несовершеннолетним будут выделены такие же доли.

Если же детей нет, долю желает продать кто-то один из супругов, тогда все зависит от условий договора.

Банк решает – давать или не давать согласие, поскольку в залоге находится до момента погашения ипотеки вся квартира целиком, как единый объект, так как доли супругов прописаны только на бумаге, но не произведено выделение их в действительности.

Соответственно желающему продать придется дождаться погашения ипотечной ссуды полностью, либо найти другого плательщика, согласного выкупить долю на условиях переоформления кредитного договора на себя. Сделать это можно с согласия второго супруга. Подобная схема может иметь место, когда покупателем выступает кто-либо из родственников семьи.

Подобрать программу ипотеки

Проверить кредитную историю

Отправьте бесплатную заявку и получите выгодное предложение на покупку недвижимости.

Почему мы?

  • Удобно: Заявка бесплатная и отправляется онлайн
  • Эксклюзивно: подборка предложений исходя из Ваших запросов и пожеланий
  • Выгодно: мы сотрудничаем напрямую с застройщиками, агентствами недвижимости и прочими участниками рынка.
  • Быстро: в течение рабочего дня с вами свяжется специалист для подтверждения вашего запроса.

Источник: https://kreditipo.ru/kak-prodat-kvartiru-naxodyashhuyusya-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.