Как продать квартиру находящуюся в военной ипотеке

Трудности при продаже квартир по военной ипотеке – требования и условия

Как продать квартиру находящуюся в военной ипотеке

Военная ипотека дала военнослужащим возможность приобретать жилье в любом городе и регионе России без ограничений.

Теперь не нужно ждать 10-15 лет, чтобы стать обладателем квартиры, получить военно-ипотечный кредит можно уже на четвёртый год службы.

Однако квартира по военной ипотеке должна соответствовать целому ряду требований, предъявляемых как банком, так и военными ведомствами. Какие трудности при продаже квартир по военной ипотеке могут возникнуть у продавца недвижимости и покупателя?

Банковские требования при покупке жилья

Первоначально было доступно лишь вторичное жилье для покупки участниками накопительно-ипотечной системы (НИС), и банки очень требовательно относились к выбранным объектам недвижимости. Этому есть сразу несколько причин: жилплощадь становится залогом по кредиту, и в случае невыплаты, её придётся в короткий срок продавать.

Поэтому аварийное и явно неликвидное жилье кредитованию не подлежит и, соответственно, у продавца возникнут непреодолимые трудности для реализации недвижимости в кредит.

Каков порядок продажи квартиры по военной ипотеке? Основные требования и условия банков к квартире по военно-накопительной ипотеке намного шире:

  • Жилье должно быть обязательно подключено к системе теплоснабжения, будь то центральное паровое отопление или автономная отопительная система. Обязательно наличие электричества и исправной электропроводки.
  • В жилом помещении должно быть установлено исправное сантехническое оборудование, должны быть обязательно застеклены окна, установлены двери, в частных домах должна быть исправная крыша.
  • Жилье не допускается в аварийном состоянии. С этим пунктом раньше было связано немало трудностей, поэтому теперь государство и банки строго следят за тем, чтобы приобретаемое жилье не было изначально ветхим, и в нем не планировался бы капитальный ремонт.
  • Фундамент здания должен быть выполнен либо из кирпича, либо из железобетона, либо из камня. Это обеспечит дому необходимую долговечность.

Можно ли купить квартиру в новостройке на военную ипотеку, если квартира продаётся с черновой отделкой и без сантехники. Такой вариант допускается. Но средства на чистовую отделку и монтаж сантехнического оборудования участнику НИС придётся выполнять за свой счёт.

По программе «Военная ипотека» условия банков касаются и вопросов оформления недвижимости.

Жилплощадь не должна находиться в каком-либо обременении, в ней никто не должен быть зарегистрирован, особенно строго проверяется, не нарушены ли права выписываемых несовершеннолетних граждан.

Банки внимательно проверяют и родственные связи заёмщика.

Чтобы сделка в итоге не оказалась мнимой, не допускается купля-продажа между близкими родственниками, а также лицами, ведущими общее хозяйство и проживающими совместно.

То есть, к примеру, нельзя купить жилье у собственной супруги или родного брата. Если ваш родственник не проживает с вами, то такой вопрос дополнительно решается банком. Не стоит пытаться обмануть кредитную организацию.

Правда все равно выплывет, а к заёмщику будет утеряно доверие, что создаст трудности при дальнейшем кредитовании. Все тёмные пятна попадут в кредитную историю.

К квартирам в новостройках банковские требования несколько отличаются, хотя и здесь встречаются свои трудности.

Кредитуется и жилье, пока ещё не законченное строительством, не оборудованное, к примеру, сантехникой, но застройщик обязан пройти трудоёмкую процедуру аккредитации, чтобы получить право продавать жилье по военной ипотеке.

Если здание пока находится в стадии строительства, банк будет тщательно проверять репутацию застройщика, а процентная ставка по кредиту практически во всех организациях на период строительства существенно выше.

Банковские требования в большинстве случаев обоснованы. Строгий отбор застройщиков позволил уменьшить число жертв недобросовестного строительства и сократить число недостроев объектов недвижимости.

Трудности при продаже квартир по военной ипотеке обычно начинаются тогда, когда какая-либо из сторон не желает соблюдать предписанный законодательством порядок.

Условия АИЖК и “Росвоенипотеки«

Не только банки, но и государственные организации предъявляют требования к объектам недвижимости, участвующим в сделках с участием жилищного займа по военной ипотеке.

К самому жилью требования военного ведомства практически совпадают с требованиями банков, однако застройщик обязан пройти аккредитацию.

Помимо этого, квартира или дом проходят обязательную экспертную оценку в компании, получившей аккредитацию на данный вид деятельности.

Жилая недвижимость, продаваемая-покупаемая по военной ипотеке, не должна находиться в аварийном состоянии, и сделка должна быть юридически чистой.

Оба эти параметра ведомство проверяет в обязательном порядке, чтобы не возникло проблем с не выписанными родственниками прежних жильцов или, к примеру, с коммунальными долгами.

Оценка должна определить реальное состояние квартиры и её истинную стоимость по рыночным ценам.

По программе «Военная ипотека» условия АИЖК и требования к заёмщикам примерно те же: получить кредит могут участники НИС, чей стаж выслуги должен составлять не менее трёх лет. Возраст военнослужащего к моменту погашения кредита — не старше 45 лет, то есть возраста выхода в отставку.

Как найти жилплощадь, удовлетворяющую всем требованиям?

Не все военнослужащие, участники НИС, хорошо ориентируются в ситуации на жилищном рынке, поэтому самый разумный выход — обращение к профессиональной помощи риелторов. Пусть услуги агентов стоят не очень дешево, особенно в столичном регионе, они помогут существенно сэкономить время и избежать рисков, связанных с возможной нечестной сделкой.

То же самое можно сказать и в отношении продавца, что продавать недвижимость надежнее через агенство недвижимости. Не исключено, что риелторы подберут вариант продажи именно по военной ипотеке.

Риски продавца при военной ипотеке, т.е. при продаже жилплощади участнику НИС по-существу минимальные. Из плюсов можно назвать то, что госрегистрация сделки проходит за пять дней. А также тот момент, что расчет осуществляется после процедуры регистрации собственности новым владельцем.

Другой вариант — покупка квартиры в новостройке непосредственно от аккредитованного застройщика, что позволит избежать трудностей с оформлением документов на недвижимость вторичного рынка.
Преимущества сделок с участием риелторов:

  1. Профессионалы, работающие на рынке не первый год, уже знают, какие требования «Росвоенипотека» и банки предъявляют к зданиям и жилым помещениям. Все подобные объекты отражены в базе, поэтому останется только выбрать из предложенных вариантов.
  2. Сделка требует оформления большого количества документов, в которых профессионалу разобраться намного проще.
  3. Не у всех военных есть время на поиск объекта, посещение квартир и переговоры с несколькими банками. Риелторы не только имеют предварительные договоренности с кредитными организациями, но и могут намного быстрее оформить бумаги в государственных регистрирующих органах.

В целом все трудности при продаже квартир военнослужащим по военной ипотеке вполне преодолимы. Каждый год заключается все больше подобных сделок, а государственная программа жилищного кредитования по НИС становится все более популярной.

Общий бал: 4Проало: 5

Источник: https://GosVoenIpoteka.ru/page/trudnosti-prodazhi-zhilja-po-voennoj-ipoteke

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Как продать квартиру находящуюся в военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но она имеет ряд особенностей и обязательных требований, предъявляемых не только банком, но и законодательством. Если военнослужащий изъявляет желание осуществить сделку купли-продажи недвижимости, взятой в ипотеку с участием в программе НИС, он должен быть готов к сбору ряда документов и выполнению определенных формальностей.

Доступные способы продажи квартиры, взятой по военной ипотеке

В жизни любого человека может наступить время, когда ему срочно требуются деньги. Обстоятельств для продажи квартиры, взятой в военную ипотеку, достаточно много. Наиболее часто люди задаются вопросом о возможности проведения такой процедуры в следующих случаях:

  1. человек хочет получить деньги на руки и использовать их по своему усмотрению;
  2. военнослужащий решил улучшить условия проживания для себя и своей семьи и деньги ему нужны для покупки большей по площади жилой недвижимости.

Главной особенностью военной ипотеки является то, что заемщик получает поддержку от государства в виде ежемесячных/ежегодных финансовых отчислений, которые идут на оплату кредита. То есть, обязательства у такого человека возникают не только перед банком, но и перед Росвоенипотекой, которая как раз и занимается субсидированием военнослужащих, ведением их счетов в программе НИС.

Многие заемщики даже не рассматривают возможность продажи квартиры, оформленной в военную ипотеку, считая, что ни банк, ни Росвоенипотека произвести такую сделку просто не позволят. Такое суждение ошибочно. На самом деле существует даже несколько вариантов продажи недвижимости в подобной ситуации:

  • снять обременение с квартиры перед продажей;
  • продать квартиру, заключив договор цессии с покупателем.

Каждый вариант имеет свои специфические особенности, перечень необходимых документов и последовательность действий.

Снятие обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке

Военная ипотека, как и любая другая разновидность жилищного займа, предполагает передачу приобретаемой недвижимости в залог банку.

До момента полного погашения задолженности квартира фактически принадлежит финансовому учреждению. Более того, есть здесь и третья сторона – государство в лице Росвоенипотеки, выдающей денежные средства на погашение задолженности.

Поэтому, заемщик, чтобы иметь возможность продать квартиру, должен выполнить обязательства перед:

  1. банком в полном размере ипотечного займа;
  2. государством в размере выделенной субсидии.

Причем субсидированные средства от государства возвращаются на накопительный счет заемщика, зарегистрированный на его имя в системе НИС. Все эти деньги он вновь может использовать для покупки жилой недвижимости, причем сделать это можно неоднократно. Важно, что применима такая схема до того момента, пока военнослужащий не ушел на пенсию или не уволился со службы.

Использование этой схемы имеет один большой недостаток – для погашения задолженности клиенту придется использовать свои сбережения. Такие существенные накопления есть далеко не у всех военнослужащих, поэтому многие заемщики действуют в подобной ситуации следующим образом:

  • оформляют в банке потребительский кредит на любые цели;
  • вносят оставшуюся сумму задолженности на ипотечный счет в банке, закрывая тем самым ипотеку;
  • продают квартиру;
  • из имеющихся средств выплачивают потребительский заем.

Собственно, снятие обременения с квартиры в таком случае производится следующим образом:

  1. сначала военнослужащий ставит в известность банк и Росвоенипотеку о том, что в ближайшее время он планирует продать свое жилье;
  2. затем он подает заявку на участие в системе НИС – это необходимо для постановки на учет и получения отчислений на счет для покупки квартиры в будущем (будет суммироваться с уже накопленной суммой, возвращенной заемщиком при продаже недвижимости);
  3. далее необходимо уточнить размер оставшейся задолженности по ипотеке и внести нужную сумму на счет;
  4. потом следует получить в банке документ, свидетельствующий об отсутствии обременения на квартиру;
  5. далее следует оформление квартиры на себя без обременения в Регистрационной палате.

После этого владелец квартиры сможет продавать, дарить, обменивать и совершать иные действия со своей недвижимостью.

Заключение договора цессии

Кому-то способ с получением дополнительного кредита может показаться слишком сложным или рискованным. Но ведь есть и альтернатива такому варианту – воспользоваться переуступкой прав. В этом случае необходимость получения заемных средств отпадет.

Переуступка подразумевает передачу прав на собственность (в данном случае – квартиру) заемщика, а также обязанностей, связанных с этой собственностью. На деле это выглядит так: человек продает квартиру вместе с оставшимся долгом перед банком. Стоимость как раз определяется из рыночной цены за минусом оставшейся задолженности перед финансовым учреждением.

Найти такого покупателя нелегко, но зато можно будет избежать необходимости получать кредит для полного погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Наиболее предпочтительный вариант – найти другого участника НИС, нуждающегося в собственной недвижимости. О нюансах проведения такой сделки, списке необходимых документов всегда можно узнать у банка-кредитора. Подобную информацию можно найти и на официальном сайте «Росвоенипотеки», для этого предусмотрен отдельный раздел «Объявления участников НИС о продаже квартир».

Продать квартиру можно и любому другому человеку, не имеющему отношения к НИС. Этот вариант позволяет ускорить процесс оформления сделки, но вот конечная стоимость недвижимости несколько снижается, в том числе из-за непопулярности договора цессии среди обычных граждан.

Подведем итоги

На сегодняшний день существует несколько вариантов продажи квартиры, взятой по военной ипотеке. Заемщику не обойтись в этом случае без сбора определенного пакета документов и выполнения обязательств перед банком. Зато после он сможет распоряжаться собственными средствами самостоятельно или даже вновь купить квартиру с участием средств на счету НИС.

Юрист готов ответить на ваши вопросы.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-voennoj-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.