Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция 2020

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Ипотечная квартира находится в залоге у банка, и распоряжаться ею по собственному усмотрению заемщик не вправе.

Продавать такое жилье, обменивать его, передавать по дарственной допускается только после погашения кредита и снятия обременения.

Но человек может столкнуться с невозможностью продолжать жить в ипотечном жилье. Рассмотрим, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать.

Продать ипотечное жилье можно, но для этого нужны веские обстоятельства – например:

  • снижение доходов заемщика, потеря работы;
  • смена места жительства;
  • свадьба, рождение детей и другие обстоятельства, которые вынуждают расширять жилплощадь;
  • нетрудоспособность, инвалидность.

Заемщику необходимо подготовить документы, доказывающие наличие таких оснований.

Без разрешения банка на проведение процедуры продать ипотечное жилье не получится. Если сотрудники Сбербанка, ВТБ или другого учреждения отказывают в продаже жилья, то заемщик может оформить новый кредит на выплату ипотеки или занять деньги у родственников, знакомых.

Есть следующие способы продажи ипотечного жилья.

1. Досрочная выплата кредита

Погасить ипотечный долг можно своими средствами. После полной выплаты ипотеки человек становится полноправным владельцем жилья и может распоряжаться им по собственному усмотрению. К тому же покупатели охотнее приобретают жилье, которое больше не находится в залоге у банка.

Погашение ипотеки за счет средств покупателя – другой распространенный вариант.

Для этого потребуется найти покупателя, который согласен передать авансом необходимую для выплаты долга сумму. Но найти согласного на этот шаг человека – сложная задача, ведь приходится отдавать аванс под расписку.

А если продавец откажется реализовывать квартиру, не возвращая покупателю аванс, то последнему придется инициировать судебное разбирательство.

На практике продавцы, планирующие погасить кредит за счет средств покупателя, вынуждены предоставлять значительные скидки.

Порядок действий следующий:

  • найти покупателя;
  • получить от него денежные средства;
  • полностью выплатить ипотеку;
  • снять с жилья обременение;
  • продать недвижимое имущество через обычный договор купли-продажи.

2. Продажа жилья с участием банка

Покупатель погашает кредит продавца, а кредитор и регистрирующий орган снимают с жилья обременение – залог. После этого жилье продается по договору купли-продажи.

В отличие от досрочной выплаты ипотеки, в рассматриваемом случае банк активно участвует в сделке, выступая для покупателя дополнительной «подстраховкой». Покупатель вносит денежные средства по кредиту в банк, не передавая их продавцу.

В то же время не все банки дают согласие на проведение такой процедуры.

Порядок действий выглядит так:

  • покупатель погашает долг;
  • покупатель платит продавцу разницу между ценой продажи и погашенным остатком по долгу;
  • продавец получает деньги после того, как покупатель зарегистрирует договор купли-продажи и права собственности.

Покупатель кладет денежные средства в банковскую ячейку у кредитора или в стороннем банке. Другой вариант – открыть аккредитив на эту сумму. В качестве подтверждения того факта, что договор купли-продажи зарегистрирован, может выступать выписка из ЕГРН. Этот же документ необходим и для исполнения аккредитива.

После того как банк получил деньги, он оформляет справку о погашении ипотеки и передает закладную продавцу, чтобы тот снял с жилья обременение. Иногда кредитор самостоятельно информирует Росреестр и направляет документацию для снятия обременения.

Оформляется предварительный договор, где участники сделки указывают условия основного договора купли-продажи:

  • стоимость жилья;
  • сумма аванса;
  • дата заключения главного договора;
  • права и обязательства продавца, покупателя;
  • ответственность участника сделки, из-за которого она может не состояться;
  • срок снятия обременения продавцом, если этой процедурой займется именно он.

Затем Росреестр снимает с жилья обременение, стороны подписывают главный договор купли-продажи. Права собственности переходят от продавца к покупателю.

3. Переоформление кредита на покупателя

Проводится продажа и жилья, и ипотеки. Покупатель приобретает недвижимость и кредит с установленной датой и сроками погашения.

Это не самый популярный вариант продажи ипотечной квартиры ввиду своей сложности.

Покупатель должен полностью соответствовать требованиям банка, выдвигаемым к потенциальным заемщикам.

Если кредитор одобрил проведение сделки, то оформляется 3-стороннее соглашение о переводе долга по ипотеке с продавца на покупателя.

Обременение с жилья не снимается. Покупатель выполняет все обязательства, которые не успел выполнить продавец.

Порядок действий следующий: стороны оформляют договор купли-продажи, банк подписывает с человеком кредитный договор. В запись об ипотеке вносятся изменения о смене залогодателя.

Продавцу необходимо подготовить такой пакет документации:

  • ксерокопии паспортов собственников, свидетельств о рождении детей;
  • справка из госреестра;
  • техпаспорт;
  • выписка из домовой книги, содержащая данные о количестве прописанных в квартире людей;
  • выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов за коммуналку;
  • письменное разрешение супруга заемщика на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • справка о стоимости жилья.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться другие документы.

Если жилье было приобретено с материнским капиталом, то продавцу необходимо доказать сотрудникам опеки тот факт, что имущественные права несовершеннолетних не нарушаются.

Продавцы обязуются купить новое жилье, направить деньги на строительство дома или перечислить их на детский счет в банке.

Сотрудники должны оформить письменное разрешение на проведение сделки, которое прикладывается к общему пакету документов.

По военной ипотеке квартира выступает залогом не только у банка, но и у государства. Для продажи жилья потребуется полностью выплатить долг. Также можно оформить переуступку прав вместе с финансовыми обязательствами другому человеку – обременение при этом останется. Покупателем жилья может выступать любой человек.

При разводе супругов необходимо учитывать, когда была оформлена ипотека. Если жилье приобретено до брака, то ипотечные обязательства и недвижимость остается в собственности заемщика. Если супруг прописан в жилье, то он вправе претендовать на компенсацию в размере 50% от денежных средств, направленных на погашение задолженности в браке.

Можно продать квартиру и купить другую в ипотеку – в Сбербанке или любом ином банке. Заемщик продает жилье, погашает долг и направляет вырученные средства на первый взнос по новой ипотеке.

Таким образом, есть много вариантов продажи ипотечного жилья. На особенности проведения сделки влияют наличие детей и материнского капитала, дата оформления ипотеки и другие обстоятельства. Чтобы предотвратить риски, рекомендуется подключить к сделке сотрудников банка и юристов.

Источник: https://propravo24.ru/finansy/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Инструкция: как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Ипотечные квартиры составляют порядка 7–10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья заставляют выйти на рынок личные обстоятельства: рождение ребёнка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от причин продажи у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути её реализации.

Квартира в ипотеке — это не полноценная собственность, юристы называют её «собственностью с обременением».

То есть «в комплекте» с квартирой покупатель получает бремя в виде дополнительного обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку.

Обременение ограничивает право свободно распоряжаться недвижимостью, поэтому прежде чем продать жильё, обязательство перед банком нужно выполнить. Или найти человека, который возьмёт его на себя.

1. Ипотеку погашает продавец

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговорённой стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться и без денег, и без квартиры.

Поэтому прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи — после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

Порядок действий при этом следующий:

1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается кредитной организацией на определённую дату.

Совет. В дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на момент проведения сделки в запасе был ещё месяц до следующего взноса.

2. Банк выдаёт продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.

3. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по цене выше суммы задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими двумя величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.

4. Продавец регистрирует снятие обременения — проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении кредита. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке — и продавец получает документальное подтверждение.

Совет. На пересылку документов может понадобиться еще 1–2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре лучше задать срок снятия обременения более 3 дней.

5. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/12/5-osobennostej-ipoteki-o-kotorykh-ne-vse-znajut/

Если покупатель не хочет передавать деньги продавцу, что действительно весьма рискованно, он может погасить ипотеку за собственника самостоятельно. Правда, такая схема тоже опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение.

На практике, даже если это происходит, суд практически со стопроцентной вероятностью встаёт на сторону покупателя. Тем не менее, даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупатели вынуждены ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нём — условие заключения основной сделки: чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.

2. Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нём данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.

3. Покупатель закрывает кредит владельца квартиры, указывая в платёжном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.

4. Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает соответствующее документальное подтверждение.

5. Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/4/chem-apartamenty-otlichajutsja-ot-kvartiry/

Часто у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придётся продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новый заёмщик должен устраивать банк. Если он полностью подходит под все критерии надёжного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причём все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заёмщика покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем её прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчёт ипотеки с учётом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новый заём.

Совет. Продавая ипотечную квартиру, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придётся заплатить непосредственно владельцу. Таким образом собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

2.  Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

3. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиру и вносит изменение в записи об ипотеке об изменении залогодателя по кредиту.

В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор. Так или иначе, проводя такую сделку, рискуют и покупатель, и продавец.

Конечно, едва ли они потеряют всё, но если что-то пойдёт не так — по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, — продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему.

Поэтому крайне важно, чтобы между ними с самого начала возникло взаимопонимание.

В каком банке взять жилищный кредит

Подбор ипотеки

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.   

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/10/4/instrukcija-kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru/

Как самостоятельно продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Покупка жилья в ипотеку – дело затратное и долгосрочное. Подписывая кредитный договор, заёмщики не задумываются, готовы ли будут прожить в этом месте много лет. В статье расскажем, можно ли продать ипотечную квартиру, и как это сделать самостоятельно.

Ответим на главный вопрос: можно ли продать жилую собственность с непогашенной ипотекой? Ответ однозначен: да, можно. Главное, чтобы соблюдались правила такой юридической сделки. Право на это дает банк, который выдавал средства на покупку жилья. Для этого оформляется специальное разрешение. Для получения такой бумаги нужно обратиться к кредитному менеджеру с соответствующим заявлением.

В зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка будет вынесено решение о возможности продать ипотечную квартиру.

Заимодавец будет оценивать кредитную историю собственника и условия кредитного договора, в котором прописаны условия выдачи такого разрешения.

С ними, к слову, следует ознакомиться в начале «ипотечной эпопеи», чтобы в будущем быть готовым к взаимодействию с банком.

Учтите, что условия продажи ипотечной квартиры зависят не только от конкретного финансового учреждения, но и от выбранного продукта. Так, Сбербанк предлагает целую группу ипотечных программ, в каждой из которых условия о продаже залоговой недвижимости нужно внимательно изучать.

Готовьтесь, найти клиента на «заложенную» квартиру будет не просто. Вероятно, продать имущество придется по цене ниже рыночной. Это связано с тем, что потенциальному владельцу придется совершить дополнительные «телодвижения» по оформлению сделки.

К тому же, покупатели просто боятся быть обманутыми и не хотят связываться с закладными. Но на самом деле риски при покупке такого жилья даже ниже, чем при приобретении обычной квартиры. Вряд ли мошенникам будет интересно участие финансового учреждения в оформлении купли-продажи собственности, т.

к. фактически в сделке участвуют три участника:

  • продавец;
  • покупатель;
  • банк.

Следующим этапом будет определение оставшейся суммы долга перед банком. Эту информацию можно получить в онлайн-сервисах.

Если у финансового учреждения такой услуги нет, то размер текущей задолженности указывается в дополнительной справке. Кстати, сумма может быть указана и в вышеупомянутом разрешении.

Главное, следите за актуальностью этой цифры в случае, если поиск покупателя недвижимости затянулся.

После того, как с покупателем будет достигнуто взаимопонимание и зафиксирована стоимость сделки, обращайтесь в банк для аренды ячейки. Удобнее, если это будет то же кредитное учреждение, где оформлена ипотека. Одна ячейка будет предназначена кредитору, куда кладется сумма соответствующая размеру ипотечной задолженности.

Вторая – продавцу, туда будущий собственник закладывает разницу между оговоренной ценой квартиры и суммой, предназначенной заимодавцу. К сожалению, ее размер не будет велик, т.к. за несколько лет ипотеки в основном выплачиваются проценты, а значит кредитору придется отдать существенную долю стоимости квадратных метров.

Если новый покупатель приобретает недвижимость также в ипотеку, то сделать это придется в том же банке. Это связано со сложной процедурой перевода залогового кредита из одного кредитного учреждения в другое.

Далее оформляется купля-продажа квартиры. Сделать это можно по договору в простой письменной форме. Главное, подготовить все бумаги для регистрации, состав которых зависит от многих факторов, в т. ч. статуса собственника и срока владения объектом.

Проще будет обратиться к нотариусу, который оформит сделку с подбором необходимых документов. После этого бумаги отправляются в Росреестр, сделать это можно через МФЦ.

Не забудьте приложить разрешение о смене собственника, которое выдал заимодавец, иначе сделку не зарегистрируют.

После внесения записи в Росреестр кредитное учреждение передает закладную новому собственнику. Делается это, как правило, в момент выемки денег из ячейки. Кредитор забирает предназначенную часть средств, а в обмен на это – отдает закладную.

Заключительным этапом для нового владельца станет снятие обременения с купленного объекта недвижимости. Для этого, также через МФЦ, в Росреестр передается закладная. На этом основании с объекта недвижимости снимается обременение, и покупатель становится полноценным собственником жилья, без каких либо ограничений.

По итогам всех процедур продавец ипотечного жилья забирает свою часть денег из ячейки. Как правило, условия выдачи средств указаны в договоре аренды ячейки. Так что забрать деньги до упомянутых этапов будет просто невозможно.

Если ипотечным жильем продавец владел менее 5 лет, то с суммы дохода придется заплатить НДФЛ в размере 13%.

Стоит отметить, что мы рассмотрели один из вариантов продажи ипотечной недвижимости. В каждой ситуации существуют нюансы. Так, избавиться от «долговой» квартиры можно с помощью досрочного погашения кредита или обратившись в банк, который сам найдет покупателя и оформит сделку. О них расскажем в следующих материалах.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_samostoyatelno_prodat_ipotechnuyu_kvartiru_poshagovaya_instrukciya

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Ипотека – это не только вид долгосрочного кредитования, но и ограничение собственника имущества в своих правах. Приобретенное в ипотеку жилье фактически считается собственностью кредитной организации до полного погашения задолженности по займу.

По закону, до момента выплаты суммы основного долга, процентов по кредиту и снятия обременения заемщик лишен права распоряжения приобретенным на кредитные средства жильем. Исходя из этого, о самостоятельной реализации жилого помещения не может быть и речи.

Но нередко случается так, что заемщик по разным причинам задается вопросом, как продать ипотечную квартиру.

Например, если выплата долга оказалась для него непосильным испытанием или объект недвижимости делится в процессе распада семьи.

Применимо к последнему примеру у заемщиков часто возникает вопрос, можно ли при разводе продать ипотечную квартиру. На помощь приходят различные варианты избавления от залогового жилья.

Когда прибегают к продаже ипотечного жилья?

Важно отметить, что это достаточно трудоемкий процесс. Счастливые обладатели собственного жилья не так уж часто задаются вопросом, можно ли продать ипотечную квартиру, обремененную залогом. Но все же такие ситуации встречаются на практике.

Ипотека – это серьезный обдуманный шаг, последствия которого семья ощущает на протяжении нескольких лет.

В первую очередь страдает семейный бюджет заемщиков, которые чаще всего состоят в официальных брачных отношениях.

Тем не менее, жизненные обстоятельства иногда не оставляют другого выхода, как только расстаться с приобретенным в ипотеку жильем. Как правило, заемщики сталкиваются с такой необходимостью в следующих случаях:

  • В период погашения кредита увеличилась семья заемщика. Приобретенная ранее квартира по площади перестала удовлетворять требованиям семьи. Возможно, у супругов родились еще дети или к ним на постоянное проживание переехал кто-то из близких родственников. Тогда вопрос, как продать ипотечную квартиру и расширить квадратные метры, становится для них актуальным.
  • Супруги, выступающие созаемщиками по ипотечному кредиту, решили развестись. По закону, долг подлежит разделу между супругами в равных долях. Чтобы избавиться от бремени выплаты, целесообразнее решить вопрос, как продать ипотечную квартиру при разводе.
  • Необходимость срочного переезда на постоянное проживание в другой регион страны, например, при смене работы. Соответственно, потребность заемщика в жилье по месту получения кредита отпадает сама собой.
  • Срочная необходимость в денежных средствах, связанная с непредвиденными жизненными обстоятельствами, в том числе в связи с утратой постоянного места работы, снижением уровня дохода и другими финансовыми трудностями.
  • Жажда обогащения. Зачастую клиент банка сознательно приобретает квартиру в строящемся доме, так как стоимость такого имущества значительно ниже стоимости жилья, только что сданного в эксплуатацию. И если заемщик знает, как правильно продать ипотечную квартиру, то он погашает кредит и получает дополнительную прибыль за счет разницы в стоимости жилья.
  • Главное условие

    Реализация имущества, обремененного долговым договором, – непростой, но вполне реальный законный вариант освобождения от кредитной кабалы. Однако для этого необходимо заручиться согласием кредитной организации, ведь именно банк является фактическим собственником квартиры до момента погашения займа.

    Важно понимать, что без разрешения кредитной организации регистрация сделки невозможна. Подобные аферы очень быстро вскрываются и пресекаются банком, а пострадавшая в результате несостоявшейся сделки сторона может предъявить заемщику претензии.

    Варианты реализации залогового имущества

    Если заемщик все-таки решил избавиться от приобретенного в кредит жилья, ему необходимо запастись терпением. Процесс будет нудным и продолжительным по времени. Прежде чем воспользоваться одним из вариантов продажи, необходимо проанализировать каждый из них и выбрать наиболее оптимальный.

    Погашение кредита до истечения рассчитанного банком срока

    Один из самых простых и беспроигрышных вариантов. Основная сложность этого способа состоит в поиске заинтересованного платежеспособного покупателя, который согласится погасить остаток долга с процентами по ипотеке в рамках выплаченного задатка. Реализация жилья в таком случае будет протекать в несколько последовательных этапов.

    Уведомление кредитной организации о намерении продажи залоговой квартиры

    Чтобы получить разрешение банка, заемщику придется привести убедительные доводы в пользу своего решения. Досрочное погашение кредита лишает заимодателя части дополнительных средств обогащения в части процентов. Во многом поэтому причина продажи ипотечного жилья должна быть значимой.

    Поиск подходящего покупателя

    На этом этапе заемщику придется попотеть, так как найти человека, готового уплатить все средства до заключения основного договора купли-продажи, нелегко.

    Подобные сделки сопряжены с определенным риском для приобретателя жилья.

    В качестве гарантии серьезности намерений заемщик должен до окончательного расчета с покупателем выписаться сам и снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире жильцов.

    Документальное оформление передачи задатка

    На этом этапе необходимо заключить соглашение о задатке, согласно которого покупатель передает денежные средства в счет погашения остатка долга по ипотечному кредиту, а продавец обязуется продать залоговое имущество сразу после снятия обременения. Чтобы не вызывать подозрений у покупателя, целесообразнее удостоверить соглашение у нотариуса. В договоре важно указать величину задатка, способ его передачи, а также сроки снятия обременения и оформления сделки купли-продажи.

    Расчет с банком и продавцом

    Этот шаг подразумевает перечисление средств с открытием двух депозитарных ячеек в кредитной организации. В первую покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности по ипотеке, в другую – остаток стоимости квартиры, предназначенный для продавца. По завершении сделки банк получает доступ к своим деньгам, а заемщик – к остатку во второй ячейке.

    Погашение долга

    Для этого обе стороны сделки должны совместно посетить кредитную организацию, где будет рассчитан остаток по основному долгу вместе с процентами. После оформления подтверждающей погашение кредита документации заемщик получает право снять обременение с квартиры.

    Снятие обременения

    Этот процесс осуществляется в присутствии самого заемщика и представителя кредитной организации в органах Росреестра. Снятие обременения возможно при условии предъявления следующих документов:

    • договора купли-продажи;
    • паспортов собственников (заемщика и членов его семьи, если квартира находится в долевой или совместной собственности);
    • соглашения о задатке;
    • документа из банка, подтверждающего факт погашения займа.

    Подписание договора с последующей государственной регистрацией сделки. Данная пошаговая инструкция, как продать ипотечную квартиру, чаще всего используется для реализации залогового жилья. Помимо вышеуказанного варианта, есть и другие способы провести сделку.

    Погашение ипотеки с участием кредитной организации

    Этот способ полностью лишает заемщика возможности извлечения выгоды в результате совершения сделки, так как поиском покупателя занимается непосредственно банк, в котором продавец выплачивает кредит.

    В подобных ситуациях кредитная организация преследует исключительно собственные цели в части возврата ссуженных для покупки жилья средств, поэтому квартира, вероятнее всего, будет продана по цене ниже рыночной.

    В остальном порядок действий практически не отличается от предыдущего способа, за исключением того, что оформлением сделки занимается представитель банка, а не сам заемщик. Коротко алгоритм действий, позволяющий понять, как продать ипотечную квартиру через банк, выглядит следующим образом:

  • Уведомление финансовой организации о своем намерении.
  • Поиск покупателя силами кредитной организации.
  • Оформление предварительного договора между продавцом и покупателем с последующим удостоверением у нотариуса.
  • Оформление депозитарных ячеек (количество ячеек зависит от цены).
  • Перевод средств покупателем жилья.
  • Снятие обременения с последующим заключением договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация сделки.
  • Продажа квартиры собственными силами заемщика

    Подобный способ осуществляется без привлечения третьих лиц исключительно силами самого заемщика. Главное условие – открытость и действие в рамках закона.

    Сокрытие факта обременения, наложенного на квартиру, приравнивается к мошенническим действиям. Если покупатель узнает об обременении в процессе оформления, велик риск отказа от заключения сделки.

    Поэтому перед тем, как продать ипотечную квартиру, необходимо сообщить покупателю о том, что она находится в залоге у финансовой организации.

    Реализация залоговой недвижимости при таком способе будет проходить в следующей последовательности:

  • Обращение покупателя в кредитную организацию с целью уведомления о намерении выкупа залогового имущества.
  • Оформление предварительного договора между покупателем и банком.
  • Открытие депозитарных ячеек.
  • Снятие кредитором обременения.
  • Заключение договора купли-продажи с последующей регистраций сделки в органах Росреестра.
  • Передача денежных средств банку и заемщику (если стоимость предусматривает остаток для выплаты продавцу).
  • Как продать ипотечную квартиру в ипотеку?

    Выкуп задолженности – стандартная схема передачи долговых обязательств в пользу третьих лиц, изъявивших желание взять на себя обязанность по их исполнению.

    Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку? Подобные сделки применимы и для реализации недвижимости. В этом случае заемщик самостоятельно находит гражданина, готового выкупить его долг.

    Порядок освобождения от ипотеки будет состоять из следующих этапов:

  • Поиск подходящего заемщика, соответствующего требованиям кредитной организации в части возраста, платежеспособности, добросовестности.
  • Переоформление ипотеки. Новый договор заключается сразу после проверки предложенного заемщиком клиента.
  • Передача долга. В сущности, залоговое имущество продолжает находиться в собственности банка, но плательщик по ипотечному кредиту меняется. Бремя по переоформлению кредитных обязательств полностью ложится на плечи сотрудников банка.
  • Любой из этих способов позволяет решить вопрос, как продать ипотечную квартиру Сбербанка и избавиться от задолженности по кредиту. Однако не каждый из них позволяет вернуть потраченные на выплату по долговому договору средства. Все зависит от конкретных обстоятельств.

    Предупреждение возможных рисков

    Любая сделка с объектами недвижимого имущества сопряжена с определенными рисками.

    Покупатель рискует нарваться на мошенников и потерять крупную денежную сумму, так как процедура продажи ипотечного жилья предполагает передачу средств до заключения основного договора купли-продажи.

    Именно поэтому рекомендуется вовлекать в процесс приобретения жилья квалифицированного юриста, специализирующегося в вопросах ипотечного кредитования, опытного риэлтора, которые помогут разобраться, через сколько можно продать ипотечную квартиру и как правильно это сделать.

    В отличие от покупателя, продавец рискует гораздо меньше, так как весь процесс реализации залогового имущества осуществляется под контролем юристов кредитной организации и государственных органов. Основные риски берет на себя банк, ведь в случае мошеннических действий со стороны покупателя убытки несет именно кредитор.

    Если детально проанализировать все этапы продажи ипотечного жилья, становится понятно: продажа ипотеки – сделка, сопряженная с минимальными рисками для участников подобного рода соглашений. Главное – выбрать для себя наиболее удобный вариант реализации залоговой квартиры и действовать в тесном сотрудничестве с кредитной организацией.

    Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/kak-prodat-ipotechnyu-kvartiry-poshagovaia-instrykciia.html

    Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

    Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

    Ипотека — это слово в кого-то вселяет надежду на собственное уютное и милое гнездышко, а на кого-то нагоняет ужас. И ведь не поспоришь, поскольку ситуации бывают разные.

    Однако если обратиться к грамотным специалистам, найти надежного застройщика, и взять ипотеку в хорошем банке, то проблем вовсе не возникнет. Однако у любого, кто имеет непогашенный долг за квартиру, может возникнуть желание сменить место своего проживания.

    Как же продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Мы нашли ответы на эти вопросы и посоветовались с опытным специалистом.

    Решились на продажу, что же делать дальше?

    После того, как вы твердо решили поменять свое жилье, обязательно найдите покупателя. Это можно сделать самостоятельно, разместив объявление о продаже недвижимости на специальном сайте, либо обратиться в риелторскую фирму, у которой есть база потенциальных покупателей. Стоит отметить, что продать такую квартиру можно только после получения согласия банка, где была оформлена ипотека.

    После того, как вы нашли покупателя, у вас есть несколько способов продажи квартиры. Разберем их подробнее.

    Второй кредит — этот способ зачастую выбирают те, кто не хочет лишний раз привлекать третью сторону к сделке. Чтобы осуществить этот план, вам понадобится взять в банке кредит на сумму, равную долгу по ипотеке. После этого вы быстро гасите задолженность, продаете квартиру, и отдаете обратно банку сумму, вырученную с недавней сделки по недвижимости.

    Однако здесь существует один нюанс, который может в корне изменить ход событий и усложнить задачу. А именно — второй кредит при наличии ипотеки дадут далеко не каждому россиянину.

    Дело в том, что банк с большой вероятностью обратит внимание на высокую долговую нагрузку и попросту откажет. Поэтому для подобного варианта необходимо иметь довольно высокий доход и безупречную кредитную историю, где не было ни одной просрочки по платежам.

    Обычно банки сразу же отказывают в новых кредитах гражданам, которые больше 50% своей зарплаты выделяют на выплату прочих долгов. 

    Приведем пример: в том случае, если ежемесячный платеж по ипотеке составляет около 40 тысяч рублей, то ваша зарплата должна быть более 80 тысяч. Если вы подходите под эти критерии и уверенны в достаточном уровне своего дохода, то собирайте документы и направляйтесь в банк.

    Задаток со стороны покупателя для погашения ипотечного долга — удобный, но рискованный метод для покупающей стороны. Его суть заключается в том, что заинтересованный покупатель самостоятельно отдает продавцу деньги для погашения ипотеки.

    После этого составляется договор, в котором указывается, что за квартиру был внесен задаток, поэтому нынешний владелец обязуется продать и освободить недвижимость. Затем нужно закрыть кредит в банке и заключить обычную сделку купли-продажи.

    Где учитывается уже внесенная покупателем сумма.  

    Как мы сказали ранее, метод довольно опасный, поскольку недобросовестный продавец может взять деньги и в итоге передумать продавать квартиру.

    Тогда покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть внесенную сумму обратно.

    Поэтому если вы нашли себе покупателя, постарайтесь доказать человеку свои честные намерения и деликатно подвести его к этому решению. Такие отношения позволят провести сделку быстро и легко.

    Привлечение банка-кредитора — в этом варианте уже появляется третья сторона, которая гарантирует безопасность и грамотность всей сделки. Остановимся на примере, когда долг по ипотеке составляет один миллион рублей.

    Покупатель имея на руках эту сумму, передает ее не продавцу, как это было в предыдущем варианте, а перечисляет ее напрямую в банк. После этого заключается трехстороннее соглашение, где прописано, что покупатель погашает ипотечный долг, а остаток стоимости недвижимости перечисляет на счет продавца.

    Очень часто банки для удобства предлагают открыть счет, куда переводится сразу вся сумма, после чего уже сам банк распределяет деньги.

    Переуступка ипотечного кредита — этот вариант можно назвать самым быстрым, ведь он не требует различных манипуляций с деньгами.

    Тем, кто выбрал этот путь, необходимо запустить процедуру переоформление ипотечного кредита на покупателя. Вместе с ипотечным долгом ему переходит и право на квартиру.

    Для завершения сделки покупатель должен отдать продавцу сумму, которая равна уже выплаченной части по кредиту.  

    Затем к делу подключается банк, который проверяет кредитную историю и платежеспособность нового заемщика. После принятого решения покупателю всего лишь потребуется стандартный набор документов, как для обычного кредита.

    Затем он переезжает уже в новую квартиру и продолжает выплачивать оставшийся долг по ипотеке. Одним из плюсов этого варианта является то, что покупателю не придется стоять в очередях, оформляя документы для банка, ведь они уже есть у кредитной организации.

    Поэтому этот способ не только сэкономит время, но и значительно упростить продажу недвижимости.

    Задаем вопросы эксперту

    Источник: https://riafan.ru/1306135-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-izuchaem-varianty-i-sovetuemsya-s-yuristom

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.