Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Содержание

Налог при переуступке прав на квартиру

Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Переуступка права требования является юридическим механизмом, который позволяет произвести смену покупателя квартиры в договоре долевого участия в строительстве.

Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.

Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

Особенности договора уступки

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.

Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.

В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Здесь вы можете посмотреть Образец Уведомления о переуступке права требования.

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Порядок оформления

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
  2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
  3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
  4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Перечень нужных документов

Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:

  • Основной договор долевого участия;
  • предварительное договор;
  • квитанции, удостоверяющие оплату;
  • непосредственно договор уступки права требования.

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.

Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.

При продаже жилья

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.

Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.

С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

При покупке

Покупателю не нужно платить налог в ходе переуступки прав. Согласно действующим правовым актам подоходный налог платится лишь продавцом.

После подписания с застройщиком акта приема-передачи у него появляется обязанность уплаты имущественного налога. Этот налог платится ежегодно всеми собственниками недвижимости. Правовые основы

Уплата налога регламентируется ст. 208 Налогового кодекса РФ. Она содержит основания и суммы для внесения налога в бюджет.

Как говорилось выше, гражданин, который совершает переуступку обязан уплатить налог при совершении данной сделки, который составляет:

  • 13% — в отношении граждан Российской Федерации;
  • 30% для иностранных граждан.

Налоговое законодательство также позволяет в отдельных случаях снизить размер налоговой базы.

Возможность получения вычета

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

  1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
  2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.

Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.

Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.

: Налог при продаже квартиры по переуступке:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/nalog-pri-pereustupke-prav-na-kvartiru/

Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке

Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Часть участников долевого строительства изначально рассматривают покупку строящейся недвижимости как возможность в последствие продавать квартиры в новостройках.

Для этих случаев законодательство позволяет, как продать квартиру в строящемся доме по процедуре переуступки, так и осуществить её продажу после вступления в права собственности.

Однако пока дом строится, такая необходимость может возникнуть и у тех, кто не планировал избавиться от жилья.

Причина продажи может существенно повлиять на условия и сам факт совершения переуступки.

Причинами продажи квартир по переуступке прав собственности могут стать:

  • Финансовые трудности дольщика.

Гражданин не может осуществлять очередные выплаты по договору долевого участия. В соответствии с условиями документа на дольщика могут быть наложены штрафы, пени, вплоть до полной потери им ранее внесенных средств.

Причиной продажи могут стать такие проблемы дольщика, как смена места жительства, развод, получение другой недвижимости в дар или путем наследования, иные семейные обстоятельства.

  • Избавление от рискованного вложения средств.

Продажа квартиры по переуступке прав долевого участия может быть связана с затянувшимися сроками строительства, репутацией застройщика, банкротством последнего. Узнав о негативных факторах, касающихся застройщика или объекта строительства, дольщик может попытаться продать недвижимость, вернув вложенные средства или их часть.

Данная причина наиболее характерна для тех дольщиков, которые покупают квартиры в строящихся домах для их дальнейшей продажи. Они вступают в ДДУ на этапе котлована.

Переждав время, когда основные риски, связанные со строительством объекта, перестают быть актуальными, и квартира достаточно вырастает в цене, инвестор продает её.

Это позволяет ускорить момент получения прибыли, минуя этапы приема-передачи квартиры, оформления документов на право собственности и т.д.

Благодаря переуступке по закону не обязательно дожидаться окончания строительства и вступать в права собственности.

Правовая база переуступки

Стать собственником квартиры в доме, строительство которого ещё не окончено, закон не позволяет.

Юридическое оформление недвижимости такого типа осуществляется путем составления договора долевого участия. Одной его стороной выступает застройщик или его представитель.

Второй – физическое или юридическое лицо. У последнего возникает не право собственности, а право требования на объект недвижимости.

Даже не являясь собственником, обладателю прав на недвижимость можно распорядиться ею по своему усмотрению: продать или передать другому лицу. В юридической практике сделка по переуступке прав требования на квартиру называется цессия.

Основными нормативными актами, касающимися переуступки прав, являются:

  • Гражданский кодекс, статьи №№ 388-390,
  • ФЗ от 30.12.04 № 214.

ГК РФ определяет основы переуступки, нюансы, а также ответственность сторон сделки. ФЗ регламентирует саму процедуру долевого участия в строительстве, договор которой выступает основой для переуступки прав.

Как продать квартиру по ДДУ: основные этапы

Согласно законодательству, сделка по переуступке происходит в несколько этапов.

  • Сбор документов и определение условий продажи.

В первую очередь следует определить, на каких условиях будет осуществляться продажа. Проще осуществить сделку, если обязательства по ДДУ первоначальным дольщиком выполнены.

В этом случае застройщика не привлекают к участию в сделке, а только уведомляют. Если же оплата по договору внесена частично, то требуется согласие застройщика.

Это связано с тем, что новый участник сделки может не отвечать требованиям, быть неплатежеспособен.

Документы, необходимые для продажи квартиры по переуступке:

  1. договор ДДУ и все приложения в оригинале,
  2. документ о выплатах, произведенных сторонами,
  3. согласие застройщика (если оплата по договору произведена частично),
  4. согласие супруга дольщика,
  5. согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных средств),
  6. паспорта / реквизиты сторон сделки.

После сбора всех документов составляется сам договор цессии. Согласно законодательству, он оформляется в письменной форме и заверяется нотариально.

Базой для заключения документа о переуступке является договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком. Дольщик в нем выступает покупателем. Документ регламентирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.

Часто сам ДДУ содержит условия уступки прав третьему лицу или даже запрет на подобное действие. Если в ДДУ прописан запрет на цессию, переуступить права на недвижимость невозможно, продажа имущества может быть осуществлена только после оформления собственности на него.

Поскольку одной из сторон ДДУ выступает застройщик, он уведомляется о переуступке в обязательном порядке. Часто данное требование содержится в самом ДДУ. Однако поставить застройщика в известность о предстоящей переуступке права требования необходимо, даже если это условие не прописано. Застройщик должен быть уведомлен письменно.

  • Переоформление документов.

Главное изменение, которое произойдет в договоре, – смена дольщика. При этом изначальные условия ДДУ изменить нельзя. Это касается финансовых договоренностей, обязанностей и ответственности сторон.

Договор переуступки вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Именно такой вид документа дает застройщику право сдавать готовый объект новому дольщику. При оформлении акта приема-передачи первоначальный дольщик не присутствует.

  • Оплата по договору переуступки.

Если переуступка прав происходит в отношении физического лица, законодательство не регламентирует момент оплаты цессии. Требование закона об оплате сделки после её регистрации установлено только для первоначального ДДУ, который заключен между застройщиком и дольщиком. Передачу денежных средств от одного дольщика к другому можно осуществить в любой момент по договоренности сторон.

Момент осуществления оплаты следует прописать в договоре. Для покупателя выгоднее, если он будет назначен после государственной регистрации.

Юридические тонкости

Чтобы избежать неприятностей после оформления переуступки, следует учесть основные нюансы юридической процедуры.

Договор цессии может быть признан ничтожным, если:

  • дольщик не оплатил договор полностью,
  • хотя бы одна выплата не имеет подтверждения,
  • отсутствует согласие заинтересованных лиц.

Поэтому при сборе документов следует учесть права всех заинтересованных сторон. К ним могут относиться: застройщик, банк, кредитовавший дольщика, супруг, и т.д.

Возможные риски подобной сделки в большей степени ложатся на конечного дольщика. За банкротство застройщика, долгострой, отсутствие разрешений на ввод здания в эксплуатацию и т.д. первоначальный дольщик ответственности не несет.

Условия переуступки в зависимости от этапа строительства дома

Чтобы как можно выгоднее продать квартиру по переуступке, следует правильно выбрать момент. Он во многом зависит от этапа строительства дома.

  1. Найти покупателя на квартиру на этапе котлована сложно, так как в этот момент привлекательные предложения поступают от самого застройщика. Если требуется срочно вернуть вложения в этот период, поможет уступка в цене. Однако следует быть готовым потерять часть вложений.
  2. В процессе строительства продажу можно осуществить в любой момент, когда дольщик считает, что квартира достаточно увеличилась в цене с момента заключения им ДДУ, и до тех пор, пока дом не достроен, и квартира не оформлена в собственность.
  3. Покупатель найдется быстрее, если строительство приближается к концу. В этот момент сделка представляется наиболее безопасной. Основные предложения о продаже квартир инвесторами появляются на рынке после того, как недвижимость оформлена в собственность. Если объект не сдан конкуренция в данном сегменте значительно ниже.

Важно! После сдачи дома, приема квартиры по передаточному акту и до момента оформления её в собственность переуступка прав законодательно запрещена.

Как найти покупателя

Самостоятельно продать права требования на строящуюся недвижимость достаточно сложно. С начала строительства продажей в нем квартир занимается много игроков рынка недвижимости: сам застройщик, основной инвестор, риэлторские фирмы. Дольщик на их фоне проигрывает.

Помочь с реализацией права требования могут:

  • застройщик, и его отдел продаж / переуступок,
  • риэлторские агентства,
  • более низкая цена, установленная дольщиком, по сравнению с предложением основных игроков (чем больше участников строительства купило квартиры на этапе котлована, тем меньшую цену придется предлагать при переуступке),
  • эксклюзивное предложение (например, если такие квартиры, как у дольщика, уже раскуплены или мало их среди остальных предложений).

Возможные риски

У дольщика, решившего продать квартиру по переуступке, существуют два основных риска: отсутствие покупателя и потеря вложений или их части.

Если до ввода дома в эксплуатацию подходящий клиент на переуступку не появится, то квартиру можно будет продать только после её оформления в собственность. Процесс может занять длительное время, и получение прибыли затянется.

Прогнозы дольщика относительно увеличения стоимости недвижимости могут не оправдаться, в таком случае придется жертвовать частью вложенных средств в качестве скидки тому, кто согласится на оформление цессии.

Покупатель права рискует гораздо больше:

  • у него не будет гарантий в успешном окончании строительства,
  • застройщик может обанкротиться,
  • сам договор цессии может являться мошенническим, заключаясь на одну и ту же квартиру с несколькими гражданами или от лица несуществующего дольщика,
  • если договор первого дольщика с застройщиком признается недействительным, то второй дольщик может остаться и без недвижимости, и без уплаченных по договору цессии средств,

Знания о распространенных мошеннических схемах и массовой переуступке обанкротившихся застройщиков могут стать весомым аргументом в пользу отказа от цессии.

Грамотный подход к такой юридической сделке, как продажа квартиры по переуступке, дает возможность передать право требования другому лицу без рисков и финансовых потерь.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/poryadok-prodazhi-kvartiryi-po-pereustupke-v-stroyashhemsya-dome-osnovnyie-etapyi-i-riski

Как продать квартиру в строящемся доме

Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами.

Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  • Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  • Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  • Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  • В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  • В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  • Сделать копии всех необходимых документов.
  • Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  • Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  • Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.

Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  • Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  • Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  • Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  • В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  • Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  • Закройте ипотечный кредит.
  • Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  • Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  • Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  • Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено.

А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы.

Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  • Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  • Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  • Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:

ВКонтакте / instagram/ Сайт

Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте23квартиры.ру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-v-stroiascemsia-dome-5da97e3ef557d000ada87201

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.