Как продать квартиру под ипотеку в казахстане

Содержание

Продажа квартиры в ипотеку: плюсы и минусы

Как продать квартиру под ипотеку в казахстане

Несмотря на то, что в последние годы наблюдается рост ипотечного кредитования, сделки с привлечением банковского займа до сих пор вызывают у многих граждан опасения. В основном, это касается вторичного жилья, когда покупатель-ипотечник до сих пор рискует столкнуться с недоверием и нежеланием продавца заключать сделку.

Учитывая низкую платежеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чем плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Ипотека — надежный инструмент продажи недвижимости

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заемщика и саму недвижимость. Банки сами в первую очередь заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В банке запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — говорит риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет.

Ипотека — это неплохо. У населения платежеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учетом того, что сейчас ввели несколько хороших программ, вероятность покупки квартир возрастает.

Например, «Баспана хит» — хорошая ипотечная программа, позволяющая купить квартиру, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то за «наличку» можно продать и так, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то придется сделать новый техпаспорт, узаконить перепланировку. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку в том, что на это уходит время, порядка 2-3 недель. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить этот процесс, но все же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчетом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

— Продажа в ипотеку — это всегда какие-то этапы, которые нужно пройти, — рассказывает риелтор. — Это занимает время и, говоря простым языком, некоторая канитель. Например, был у меня такой случай.

У клиентки на техпаспорте была поставлена печать прямо на текст, из-за чего он был плохо виден. В головном офисе не принимали такой вариант.

Пришлось не раз делать «сканы» этого документа, пока не отсканировали его на устройстве с более высоким разрешением.

1. Сбор и проверка документов

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов, заключается договор с риелторской компанией (при обращении к специалистам). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку.

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Могут запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

2. Посещение банка

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют в кредитные комитеты, — говорит Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной.

Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платежеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идет одобрение или неодобрение. Потом документы еще раз проверяются кредитным комитетом. Параллельно делается оценка.

Ее заказывает покупатель у независимого оценщика.

3. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не дает права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

4. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором четко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас ввели правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30%, не выдается у нотариуса. Покупатель кладет эти деньги на счет в банке, где оформляется ипотека. И потом, когда кредит одобряют, вся стоимость квартиры перечисляется на счет продавца, — поясняет риелтор Татьяна Свиденко.

5. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны сделки идут к нотариусу заключать договор купли-продажи. Нотариус в свою очередь накладывает обременение на квартиру. Покупатель с ней ничего не может делать до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несет в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк берет все эти документы и начинает на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает свое обременение.

6. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец, переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

После этого продавец дает покупателю письмо о полном расчете, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На данной недвижимости сохраняется только обременение банка. После того как передали письмо о полном расчете, сделка состоялась. Пока это письмо не передали, на квартире будет находиться обременение. 

— Бывает ошибка у частных лиц, когда это письмо не отдают, — обращает внимание на важный момент Татьяна Свиденко. — И по прошествии времени, когда новый хозяин хочет что-то с квартирой сделать, это становится невозможным, так как стоит обременение. Это очень сложно бывает найти потом продавца. Может он уже уехал из страны. Поэтому надо не забыть взять письмо о полном расчете.

На что обратить внимание

  • Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
  • Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
  • Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
  • Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
  • Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Источник: kn.kz

Источник: https://24.kz/ru/news/polezno-znat/item/292738-prodazha-kvartiry-v-ipoteku-plyusy-i-minusy

Можно ли продать квартиру, купленную в кредит?

Как продать квартиру под ипотеку в казахстане

– Что будет, если заемщик не может выплачивать кредит (например, уволится с работы или заболеет)?

В случае, когда заемщик по какой-либо причине (болезнь, увольнение с постоянного места работы) не может вносить ежемесячный платеж по кредиту, ему необходимо обратиться с заявлением в банк и предупредить кредитного менеджера о временной неплатежеспособности. В большинстве банков для таких случаев предусмотрены специальные отсрочки по выплате, но с начислением пени.

Если же платежи не осуществляются в течение долгого срока (срок оговаривается в кредитном соглашении), банк выставляет залоговое имущество на торги. После продажи залогового имущества банк вычитает из суммы, за которую было продано имущество, остаток кредитного долга со всеми причитающимися процентами, а оставшуюся сумму перечисляет на счет заемщика.

В случае, если у заемщика есть созаемщик, то погашать оставшуюся сумму кредитного долга должен будет созаемщик.

Кроме того, обязательным условием при оформлении ипотечного кредита является страхование потери трудоспособности заемщика (например, недееспособность, инвалидность I, II, III группы).

В случае возникновения страхового случая остаток суммы по кредиту банку, как правило, будет выплачивать страховая компания.

– Можно ли продать квартиру, купленную в кредит?

Продажа квартиры, находящейся в залоговом обременении, возможна только после того, как в банк поступит вся сумма кредита с причитающимися на дату совершения операции процентами, а также комиссией за досрочное погашение кредита, если таковая была предусмотрена договором залога. Для этого заемщик должен или сам погасить кредит, или найти покупателя, который полностью погасит задолженность по кредиту перед банком.

– Можно ли в квартире, купленной в кредит, делать ремонт или перепланировку?

 Как правило, возможность проведения ремонта и перепланировки оговаривается в условиях кредитного соглашения между банком и заемщиком. Как пояснили кредитные менеджеры нескольких банков г.

Алматы, обычно заемщик имеет полное право производить в купленной по ипотечному кредиту квартире ремонт, не требующий переоборудования помещения.

Например, белить, красить, наклеивать обои, менять полы, окна, двери, отопительную систему и сантехнику, устанавливать или разбирать встроенную мебель, шкафы, антресоли, менять (без перестановки!) инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству.

Но на осуществление перепланировки, в результате которой будет произведен снос внутрикомнатных перегородок, необходимо обязательно получить согласие банка. Однако некоторые банки г. Алматы вообще не выдают разрешение на производство переоборудования и перепланировку в квартире, находящейся в залоговом обременении, до полного погашения кредита.

– Нужно ли платить налог на имущество, если квартира находится в залоге?

Да, налог на квартиру, находящуюся в залоговом обременении, уплачивается собственником.

– Может ли учитываться как официальный доход плата за сдачу квартиры в аренду?

 Плата за сдачу квартиры в аренду будет учитываться только в том случае, если у заемщика имеется договор аренды с арендатором. Если договор не составлен, то такой вид доходов считается неофициальным и не учитывается при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита.

В целом же при оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости учитываются следующие виды доходов заемщика: доходы от предпринимательской деятельности, авторские гонорары, премии, бонусы, пенсии, пособия, алименты на несовершеннолетних детей, дивиденды, процентные выплаты по депозитам.

Также может учитываться совокупный доход семьи или доходы созаемщика.

– Кто является собственником квартиры, купленной по ипотечному кредиту и находящейся в залоге у банка: заемщик или банк?

При оформлении ипотечного кредита под залог недвижимости собственником квартиры является заемщик. Банк является лишь залогодержателем до полного погашения кредита.

– Официально я женат, но с женой мы уже около 5 лет не общаемся. Нужно ли ее согласие для получения ипотечного кредита в банке?

Да. Если заемщик состоит в официальном браке, то ему в обязательном порядке кроме основного пакета документов необходимо предоставить в банк нотариально заверенное согласие супруги на оформление ипотечного займа, а также копии удостоверения личности, РНН и СИК супруги.

– Может ли получить ипотечный кредит пенсионер?

 Как правило, гражданам, достигшим пенсионного возраста, ипотечные кредиты не выдаются. В целом же, по словам кредитных менеджеров нескольких банков города, ипотечный кредит может получить гражданин Республики Казахстан в возрасте от 21 года и старше, при этом на дату полного погашения кредита заемщику должно быть не более 65 лет.

– Я – гражданка России, являюсь резиденткой Казахстана. Могу ли я взять ипотечный кредит?

Как правило, в большинстве банков г. Алматы ипотечные кредиты гражданам других государств не выдаются. Однако в некоторых банках граждане других государств ипотечные кредиты получить могут.

При этом обязательным условием является наличие у заемщика вида на жительство в г. Алматы. При этом срок кредита будет зависеть от срока действия вида на жительство.

Также заемщику необходимо будет внести в банк первоначальный взнос в размере не менее 50% от суммы кредита.

Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА.
Коллаж Михаила КРУТИКОВА

наверх

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2008/4380

Как быстрее продать квартиру: документы и налог с продажи недвижимости в Казахстане в 2020 году

Как продать квартиру под ипотеку в казахстане

На сегодняшний день, существует две категории людей: одни хотят купить квартиру и стать счастливыми обладателями собственного жилья, другие – хотят продать квартиру. Причин для продажи может быть множество: срочно понадобилась большая сумма денег, желание купить другое жилье, появилось иное жилье и надобность в этом пропала и так далее.

Сегодня попробуем с вами разобраться, как выгодно и быстро продать квартиру самостоятельно.

Первое, что необходимо сделать – это изучить рынок. Просмотрите наиболее популярные и проверенные интернет-порталы и печатные издания, связанные с куплей-продажей недвижимости. Сравните параметры своего жилища с параметрами продаваемых объектов. Стоит обратить внимание на такие сходные критерии: район, инфраструктура, площадь, количество комнат, тип дома, наличие балкона и так далее.

Изучив рынок, вы сможете иметь хоть какое-то представление о предложении и спросе, а также о ценах на квартиры с такими же характеристиками, как у вашей.

Следующим вашим шагом должна быть оценка стоимости жилья. При формировании цены на вашу квартиру стоит обратить внимание на такие факторы:

Район и инфраструктура. Наличие поблизости больницы, школы, детского сада, аптеки, магазина и так далее, а также наличие хорошей транспортной развязки влияет на стоимость продаваемого жилья.

Количество комнат. Чем больше комнат в вашей квартире, тем выше будет ее цена.

Площадь. Квартиры с большей квадратурой, как правило, дороже.

Планировка. Удобное расположение комнат всегда оценивается выше. Квартиры с проходными комнатами продаются медленнее и дешевле.

Качество вспомогательных помещений. Наличие раздельного санузла, большой и просторной кухни делают вашу квартиру более привлекательной для покупателя.

Этаж. Как правило, квартиры на нижних и верхних этажах оцениваются ниже.

Ремонт. Квартиры с хорошим ремонтом продаются лучше. Но, как правило, на стоимость самой квартиры наличие хорошего ремонта влияет не существенно.

Год постройки. Чем старше дом, тем меньше цена на квартиры в нем.

Тип дома. Кирпичные дома, как правило, дороже панельных.

Следующим и очень важным шагом является подготовка документов. Ибо, как утверждают риелторы, 80% сделок срываются по причине неготовности документов.

На предмет состояния ваших документов, вы можете обратиться за консультацией к риелтору, нотариусу или к сотруднику ЦОНа.

Итак, для продажи квартиры вам нужно подготовить такие документы:

  1. Технический паспорт. План вашей квартиры должен совпадать с планом в техническом паспорте
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство или др.). Убедитесь, что на данном документе на обороте стоит печать органов юстиции с отметкой о регистрации
  3. Документы, удостоверяющие личность всех собственников жилья
  4. Нотариально заверенное согласие супругов на продажу квартиры. Или же нотариальное заверение о том, что владелец не состоит в браке
  5. Справка об обременениях
  6. Свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников недвижимости

Объявление должно быть не скучным, интересным и в легкой форме. Составляя объявление не забудьте упомянуть о всех достоинствах продаваемой квартиры: хороший вид из окна, наличие новой детской площадки возле дома, благожелательные и добропорядочные соседи и другое.

Некоторые риелторы рекомендуют указывать цену чуть ниже, чем у остальных. Аргументируя это тем, что ваше объявление, в таком случае, не останется без внимания. Другие же говорят, что не обязательно занижать цену. Главное – чтобы указанная стоимость была адекватной.

Разместите качественные фотографии вашей квартиры. Так же можно выставить фото самого дома, вида с окна, подъезда или двора.

Также важно указать, что ваша квартира юридически «чиста». Что все документы в порядке и готовы к продаже.

Чтобы увеличить шансы скорейшей продажи, укажите, что рассматриваете вариант продажи квартиры через ипотеку. Ибо, на сегодняшний день, порядка 50% покупок квартир осуществляются через банк.

Дабы добавить привлекательности вашей квартире, сделайте в ней генеральную уборку. Отремонтируйте поломанную мебель, избавьтесь от дырки на обоях и так далее. Для создания уюта можно установить различные декоративные элементы.

Как вариант, можно сделать ремонт. Как уже писалось выше, это позволит, незначительно, но увеличить стоимость квартиры.

Если вы стали владельцем квартиры, но планируете продать ее в течение 12 месяцев, вы обязаны будете заплатить налог от дохода, полученного от сделки. Размер налога составляет 10%.

Объектом налогообложения является доход от прироста стоимости. То есть, если вы приобрели квартиру за 15 млн. тенге, а продали ее в течение года за 18 млн. тенге, то доходом от прироста стоимости будут 3 млн. тенге. Налог, который вам необходимо будет заплатить:

(18 000 000 – 15 000 000) х 10% = 300 000 тенге

Доход с продажи необходимо будет задекларировать, а саму декларацию подать в налоговый орган до 31 марта следующего года.

Если же сложилось так, что вы продали квартиру по цене ниже той, за которую ее купили, вам необходимо уведомить об этом налоговый орган. А также до 31 декабря текущего года подать нулевую декларацию.

То есть, освобождение от уплаты налога при продаже квартиры возможно в случае ее продаже по цене ниже той, за которую ее купили (если продажа осуществляется до года после покупки), или в случае продажи квартиры после 12 месяцев от покупки.

Нужно отметить, что уже с 1 января 2020 года планируется, что налог с продажи квартиры нужно будет платить не зависимо от того, сколько времени недвижимость находилась у вас в собственности.

Чтобы понять какой налог вам придется заплатить с продажи квартиры, полученной вами в наследство, необходимо будет провести оценку ее стоимости. Стоимость квартиры определяет оценщик.

Но, к сожалению, как правило, оценка может быть очень далека от рыночной в сторону занижения.

Это приводит к тому, что продав квартиру в течение года с момента, как она стала вашей собственностью, вам придется заплатить достаточно большой налог.

Простобанк Консалтинг

Источник: Bankchart.kz

10.2020

Источник: https://bankchart.kz/stati/kak_bystree_i_vygodnee_prodat_kvartiru_samostoyatelno

Как продать квартиру под ипотеку в Казахстане: основные этапы и риски

Как продать квартиру под ипотеку в казахстане

Продать жилье сейчас, кроме как под ипотеку, сложно. Покупателей с «живыми» деньгами становится всё меньше. Однако подобный способ многим кажется чересчур сложным и опасным. Давайте разберемся, так ли это.

О том, как обстоят дела с ипотекой в Казахстане, читайте здесь.

Покупатели редко приходят с наличными

Если у покупателя есть хоть какой-то выбор, то у продавца условия продажи часто сводятся к двум вариантам — упорно ждать месяцами, пока найдется покупатель с наличными, или уже сдаться на милость и продать недвижимость через ипотечный кредит.

Сейчас почти невозможно найти человека, который приобретет квартиру за «живые» деньги — в стране кризис, да и жилищный вопрос никогда не был для людей простым. Но, несмотря на тенденцию, наши продавцы с упорством Cизифа продолжают избегать «ипотечников». Почему?

Сколько нужно зарабатывать, чтобы платить ипотеку в Казахстане? >>>

Причины нелюбви к «ипотечникам»

По мнению людей, продавать квартиру в ипотеку и долго, и как-то это ненадежно — договор заключен, подписан, а денег все еще нет. Вдруг, покупатель обманет? Но ощущение опасности в данном случае — не более чем психологический барьер.

На самом деле, продажа квартиры в ипотеку — это намного более верный вариант, чем продажа её «наличнику».

Как поясняет директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна: «Честно сказать, на практике ни разу не сталкивалась с тем, чтобы банк, после того как состоялась сделка, отказывал в выдаче денег.

Само письмо банка является гарантией того, что деньги будут выплачены продавцу. Схема достаточно простая. Покупатель и продавец у нотариуса оформляют договор купли-продажи.

В договоре нотариус указывает, что оставшуюся сумму покупатель обязуется оплатить после банковского займа. Затем покупатель и продавец едут в банк, где на основании заключенного договора купли-продажи продавцу банк выдает деньги. После чего надо также у нотариуса оформить заявление о полном расчете. Вот и все. Никаких рисков».

Как жить с плохой кредитной историей в Казахстане и можно ли её почистить? Подробности по ссылке.

Этап 1. Переговоры с покупателем

Итак, вы нашли покупателя, который предлагает покупку посредством кредита. Первое, что вы должны выяснить — был ли вообще человек в банке и оценил ли банк его как платежеспособного.

Конечно, будьте внимательны, и если покупатель кажется вам «странным», то лучше поискать кого-то другого. Лучше работать через риелтора: агентство проверит покупателя еще на стадии обращения к ним — есть ли у него вообще возможность взять ипотечный кредит.

В банк идите с покупателем вдвоем.

С собой возьмите правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание и т.д.) и их копии, удостоверение личности, техпаспорт, кадастровую справку об отсутствии обременений, долгов по квартире.

Кадастровую справку вы должны взять в ЦОНе или же посредством сайта электронного правительства egov.kz.

Что делать, если из-за долгов пришли коллекторы? >>>

Этап 2. Проверка квартиры

Банк должен проверить жилье на юридическую чистоту, также провести оценку. Вам нужно предусмотреть заранее, что кредит не дадут на квартиру, которая:

  • имеет задолженность по коммунальным, налоговым и другим платежам;
  • находится в залоге, аресте;
  • старое жилье (чаще всего, это постройки старше 50 лет), в «коммуналках», без коммуникаций и т.д.

Не любят банки и приватизированные квартиры, а жилье также с правом собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан — с продажей здесь часто бывают «проволочки», а после продажи — нередки судебные тяжбы.

Если имеются незаконные перепланировки, то необходимо их узаконить, зафиксировав изменения в техническом паспорте. Как правило, и банки, и покупатели идут навстречу и готовы подождать, пока продавец оформит перепланировку. 

Другой нюанс, который вы должны учитывать, это оценка жилья. Порядок действий — выбирается фирма по собственному желанию, какая больше внушает доверие, проводится оценка, отчет отдается в банк.

Бывали ситуации, что банк отправляет покупателя в определенную оценочную компанию, он оплачивает оценку, а после фирма не выдает ему сведений по результатам оценки, а направляет их кредитному менеджеру. При этом могут отказать в информации вообще, аргументируя тем, что банк «велел» отчет пересылать сразу в отделение.

Это незаконные действия — возможны искажения и намеренно заниженная стоимость. Например, из реальной стоимости жилья в 70 тыс. долл. вам поставят цену в 50 тыс. долл.

Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна рассказывает: «Раньше такие случаи, к сожалению, возникали. Сейчас иная ситуация.

Сговор между оценщиком и банком можно исключить, поскольку оценку жилья покупатель имеет право заказать у любой организации.

Что касается сговора между оценщиком и покупателем, то продавец вправе отказать от сделки, если его не устраивает цена, или провести свою оценку».   

В целом вам как продавцу суетиться по поводу оценки необязательно. Однако не все покупатели вооружены знаниями, и, узнав о том, что на вашу сделку пытаются уменьшить кредит, вы можете помочь — просто пойти вместе с покупателем к другому оценщику.

Готовый отчет по оценке предоставляется в банк. И пока банк рассматривает возможность кредитования, вы можете подыскивать и другого покупателя. А вот если вас просят приостановить сделки (попридержать квартиру), то потребуйте обязательств.

9 причин, по которым вам могут отказать в выдаче ипотеки >>>

Этап 3. Соглашение о задатке

Для этого составляется соглашение о задатке (у риелторов есть фирменный бланк), в котором указывается срок, в течение которого он будет действовать. Как правило, это 2-3 недели — то время, которое необходимо на выдачу ипотеки. Как раз к этому времени покупатель получит от банка деньги и оплатит сделку. 

После того, как вы взяли предоплату, то все сделки с недвижимостью приостанавливаются на указанный в соглашении о задатке срок. Теперь вы, равно как и покупатель, связаны обязательствами и дальше «рекламировать» свою продающуюся жилплощадь не можете.

Если задаток вами не оформлялся, то вы можете выставлять квартиру на продажу, не дожидаясь пока заемщику дадут кредит. После принятия положительного решения банк должен предоставить вам гарантийное письмо с печатью и подтверждение, что займ будет выдан.

О том, как правильно оформить залог квартиры в Казахстане, чтобы не остаться без крыши над головой читайте здесь.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Теперь вы заключаете у нотариуса договор купли-продажи. Сначала составляется предварительный договор — вам оплачивают первоначальный взнос.

Очень часто вся сделка происходит одномоментно — т.е. покупатель отдает первоначальный взнос в присутствии нотариуса, тут же оформляется договор купли-продажи. Затем обе стороны сделки направляются в банк, отдают копию договора, после чего кредитный менеджер производит выдачу кредита.

Для этого между банком и заемщиком заключается договор банковского займа, тогда же покупатель окончательно с вами рассчитывается. При этом продавец должен написать подтверждающий документ — расписку о получении всей суммы. Лучше всего ее составить еще у нотариуса, но отдать нужно только после получения всей оставшейся суммы.

Вы как продавец можете в целях безопасности просто пригласить нотариуса с собой в банк, чтобы заверить расписку уже на месте.

Когда деньги переданы в полном объеме продавцу, а договор купли-продажи и расписка — покупателю, то права регистрируются. Этим занимаются, как правило, сотрудники банка или же новый владелец жилья. Расписку нужно предоставить в органы юстиции — только тогда банк накладывает на нового владельца обременение.

Ипотека, аренда квартиры или строительство своего дома: что выгоднее? >>>

Банк может задержать выдачу ипотеки

Вернее было бы сказать, что банки могут не сделать. Не исполняют они чаще всего свои обязательства по срокам. Так, если заявлено, что кредит выдадут за 2-3 дня, то в соглашении о задатке все же укажите 2-3 недели. Потому что такие задержки — отнюдь нередки.

Другой «поведенческий нюанс» — это выдача кредита только после совершения сделки и регистрации договора-купли продажи. Именно такой ситуации и боятся продавцы и за это не любят «ипотечников» — по сути, квартира продана, а денег еще нет.

Регистрация договора купли-продажи занимает от 2 до 5 рабочих дней, плюс — процедуры передачи денег в банке, регистрация договора залога (с покупателем).

Как законно уменьшить выплаты по кредиту, читайте в специальном материале.

Гарантии, которые даёт продажа квартиры под ипотеку

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

  • Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
  • Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
  • Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и “прогорел” из-за обесценивания тенге?

Как обезопасить себя от мошенников

Банки очень щепетильны в отношении своей прибыли и не станут давать кредит лицу неплатежеспособному, подозрительному. Однако и в такой прозрачной сделке нужна определенная бдительность.

  • Не передавайте покупателю оригиналы документов, не давайте никаких доверенностей. Разумеется, вы можете показать оригиналы и риелторам, и в банке, но не отдавайте их «на сторону» — покупатель может оказаться и недобросовестным.
  • Доверьте продажу жилья опытному специалисту. Все процедуры от «А» до «Я» оформляйте при риелторе, нотариусе, банковском работнике.
  • Получите гарантийное письмо. Когда вы продаете квартиру в ипотеку, то банк должен выдать вам гарантийное письмо, что вам будет выплачена вторая часть суммы. Случаются казусы, когда данное письмо кредитный менеджер передает риелтору — это незаконно и недопустимо. Он должен работать напрямую с вами.
  • Все процедуры подачи заявки на ипотеку проводите вместе с покупателем. Так вы исключите незаконность сделки и обезопасить себя своим же присутствием при оформлении всех бумаг. Не секрет, что участились случаи, когда люди заключают ипотечный договор незаконно. Т.е. по факту банк отказывает им в кредите, но они ищут обходные пути — через недобросовестных риелторов и кредитных менеджеров за взятку. И вот в таком случае представьте ситуацию: вы заключили договор купли-продажи, получили гарантийное письмо — и вскрывается нелегальность кредитного договора. Сделка аннулируется. Да, вы ни при чем, но именно вам придется подавать в суд, чтобы признать договор купли-продажи недействительным. На это уйдет время, вы не сможете в период судебных тяжб продать жилье, упустите потенциальных покупателей.  

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8166/

Ипотечное жилье в РК можно продать или передать по наследству

Как продать квартиру под ипотеку в казахстане

Позаботиться о таких возможностях необходимо заранее

Споры о том, насколько хорош или плох такой вариант решения жилищной проблемы, как ипотека, не прекращаются.

 Многие не решаются на подобный шаг из-за крайне жестких, на их взгляд, обязательств, которые берет на себя залогодатель.

Однако, вопреки распространенному мнению, у владельцев ипотечных квартир гораздо больше прав и возможностей по распоряжению недвижимостью, сообщается на сайте Kn.kz.

Несмотря на то что до полного погашения долга купленная квартира остается, по сути, банковской собственностью, Закон РК «Об ипотеке недвижимого имущества» не запрещает продавать, сдавать или оставлять такую квартиру в наследство. Но задуматься об этом лучше заранее — еще на этапе кредитования, когда есть возможность внимательно изучить и обсудить все диктуемые банком условия.  

Продажа

Причины, по которым залогодатель решает продать квартиру, находящуюся в залоге под ипотекой, могут быть разными. Например, улучшились условия жизни, и появилось желание приобрести квартиру побольше, или, наоборот, исчезла возможность дальше выплачивать долг. Ведь когда речь идет о сроках в 7-10 лет, ни в чем нельзя быть уверенным на 100%.

При продаже ипотечной квартиры новому покупателю возможны два варианта развития событий.

1. Обязательства по ипотеке переходят другому собственнику

Для этого банк сначала должен дать согласие на смену собственника.

Согласно статье 16 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» передача прав по ипотечному свидетельству другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по основному обязательству.

Новому покупателю, как законному владельцу ипотечного свидетельства, переходят все вытекающие из его содержания права, включая права залогодателя и права кредитора по основному обязательству.

Затем новый покупатель либо сразу гасит долг перед банком, либо расплачивается постепенно, по схеме, оговоренной с банком. И только после полного погашения ипотечного кредита с недвижимости снимаются обременения. Найти желающих приобрести квартиру на таких условиях несколько труднее, чем покупателей для «свободной» недвижимости, но все же можно.

Однако, перед тем как приступить к воплощению данного варианта в жизнь, стоит внимательно прочитать ипотечный договор и убедиться, что в нем не прописаны никакие противоречащие сделке пункты.

Как правило, банки дают разрешение на смену собственника, хотя идут на это не слишком охотно, так как любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге.

Поэтому покупатель, как новый заемщик, должен пройти проверку на соответствие требованиям банка.

Расчет может производиться двумя способами:

1) покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес продавца здесь состоит в освобождении от долговой нагрузки в ситуации, когда ему становится понятно, что недвижимость, скорее всего, сохранить не удастся;

2) в том случае если сумма оставшегося долга по ипотеке не покрывает стоимость квартиры, покупатель выплачивает разницу продавцу.

При таком варианте приобретения ипотечной недвижимости процесс сделки контролируется банком. Это делает сделку безопасной, так как ее юридическую чистоту здесь гарантирует сам банк.

Покупатель недвижимости может не переживать по поводу того, что, заплатив деньги, он не получит взамен желанную квартиру — ведь даже если у продавца и появятся крамольные мысли, обмануть покупателя он не сможет.

Единственным риском для покупателя (причем риском скорее психологическим) является необходимость брать на себя обязательства по ипотечному кредиту, оформлять документы и проходить проверку на соответствие требованиям банка.

2. Ипотечный кредит погашается за счет аванса или задатка покупателя

Второй вариант — это досрочное погашение ипотечного кредита на средства, полученные по договору задатка или аванса, внесенного новым покупателем в счет стоимости квартиры владельцу. Последний, получая деньги, гасит ипотечный кредит, обременение снимается, сделка купли-продажи регистрируется.

Однако следует помнить, что, прежде чем заключать договор об авансе, продавцу-залогодателю необходимо получить от банка разрешение на досрочное погашение кредита, определить конкретную сумму и дату внесения оставшихся платежей по ипотеке. При таком раскладе обеим сторонам лучше заключить предварительный договор купли-продажи, в котором будут зафиксированы все действия сторон. 

Предварительный договор — это договор купли-продажи в отношении имущества, которое поступит в собственность продавца в будущем (ст. 407 ГК РК). В нашем случае речь идет не о получении права собственности, а о снятии ограничений и обременений, но суть договора от этого не меняется.

Между основным и предварительным договорами купли-продажи существует разница. Предварительный договор заранее оговаривает и определяет права и обязанности каждой из сторон. Покупатель указывает, что сумма, необходимая для погашения кредита, выплачивается в качестве задатка или аванса.

Также в договоре прописываются сроки передачи документов покупателю, сроки и условия передачи оставшейся суммы продавцу (если сумма задатка не составляла 100% от стоимости приобретаемой недвижимости).

Если по истечении срока, определенного для приведения недвижимости в «готовое состояние», одна из сторон откажется от исполнения своих обязательств, другая сторона на вполне законных основаниях может разорвать предварительный договор, тем самым не доводя дело до подписания основного.

Предварительный договор, по сути, является страховкой для каждой стороны сделки.Заключать его можно только после того, как будет получено разрешение банка на досрочное погашение ипотечного кредита.

В целом такая сделка не может считаться продажей заложенного имущества, так как залог к моменту ее совершения уже прекращается. Заключение сделки такого характера представляет определенный риск для покупателя.

Ведь в случае нарушения продавцом условий предварительного договора у него могут возникнуть проблемы с возвратом внесенных денег. Решать такие споры зачастую приходится через суд, что влечет затраты как материального, так и морального плана.

Поэтому на риск стоит идти только в том случае, если «игра стоит свеч» — стоимость заложенной квартиры значительно ниже рыночной, а сумма задатка не слишком велика.

Сдача в аренду

Если квартира, приобретаемая в ипотеку, для заемщика не единственная, то одним из способов решения проблем с выплатами, а также подстраховкой на случай возможных финансовых трудностей может стать сдача ее в аренду.

Согласно статье 315 ГК РК залогодатель, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, вправе пользоваться предметом залога, а также извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу и распоряжаться иным способом, но только с согласия залогодержателя.

Таким образом, запрета на сдачу квартиры, находящейся в ипотеке, как такового нет. Однако на деле все оказывается далеко не так просто. В ипотечном договоре могут быть прописаны отдельные положения, касающиеся возможной аренды квартир.

Указание о сдаче квартиры в аренду и о других обременениях входит также в содержание ипотечного свидетельства.

Чтобы легально сдавать квартиру в аренду, залогодателю необходимо получить официальное разрешение от банка-кредитора и уплачивать все налоги.

Сдавать квартиру в аренду имеют право физические лица как с регистрацией в качестве ИП, так и без регистрации, и юридические лица. Форма регистрации — ИП по патенту, ИП по упрощенной декларации или юридическое лицо — влияет на размер налога, который подлежит уплате.

Физическое лицо.

Согласно статье157 Налогового кодекса РК сдавать квартиру в аренду без регистрации ИП можно в том случае, если размер дохода за календарный год для физического лица составляет менее 12 минимальных размеров заработной платы (на 2014 год МЗП составляет 19 966 тенге, эта цифра, по сути, и есть цена аренды в месяц, не облагаемая налогом).

Имущественный доход арендодателя-гражданина является доходом,не облагаемым у источника выплаты, и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10 процентов.

Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его — не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, который установлен не позднее 31 марта следующего года.

Индивидуальный предприниматель

При сдаче имущества в аренду он может выбрать один из режимов исчисления уплаты налогов: специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации или  специальный режим на основе патента.

Согласно Налоговому кодексу индивидуальный предприниматель, работающий на основе упрощенной декларации, уплачивает налог в 3% от суммы дохода. При выборе режима на основе патента отчисляемая налоговая сумма составляет 2%.

Зарегистрировать ИП граждане Казахстана могут, не выходя из дома, — через портал электронного правительства. Вся информация об этом содержится на портале www.egov.kz.

Юридическое лицо

Доход юридического лица, сдающего недвижимость в аренду, применяющего налоговый режим на основе упрощенной декларации, будет также облагаться по ставке 3% от суммарной выручки. Если же юридическое лицо — арендодатель исчисляет налоги в общеустановленном порядке, то ставка корпоративного подоходного налога на доходы от аренды составит 20%.

Конечно, возможен вариант, при котором недвижимость, находящаяся в залоге по ипотеке, сдается в аренду в обход банка-кредитора и налоговых органов, однако эти действия нелегальны и могут повлечь за собой нежелательные последствия.

В настоящее время налоговые органы активизируют деятельность по выявлению доходов, получаемых от сдачи недвижимости в аренду.

Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату к арендодателю, скрывшему доход, может быть применено административное взыскание в виде существенного штрафа.

Что касается выгод, которые можно извлечь из сдачи ипотечной квартиры в аренду, — они очевидны.

Например, возьмем программу ипотечного кредитования с годовой эффективной ставкой около 8,5% в тенге с первоначальным взносом в 20% на приобретение двухкомнатной квартиры площадью около 60 кв. м в новом доме в столичном районе Алматы на 10 лет.

На это покупателю потребуется около $125 000 (средняя цена за 1 кв. м в районе Алматы за февраль 2014 года, по данным аналитической службы kn.kz, составляет $2073).

С помощью ипотечного калькулятора подсчитаем, что при сумме кредита $100 000 и процентной ставке 8,5% годовых при аннуитетном типе платежа размер ежемесячного взноса составит $11 240. Средняя стоимость месячной аренды квартиры в районе Алматы на февраль 2014 составила $857.

Соответственно, при идеальном раскладе, при котором вы сдаете квартиру непрерывно на протяжении всех 10 лет, а цены на аренду не снижаются, более половины ипотечного кредита по ней выплачивает арендатор.

Передача по наследству

Залогодатель имеет полное право завещать недвижимость, приобретенную по ипотеке. Согласно статье 315 ГК РК соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, недействительно.

Все платежи и обязательства по кредиту в этом случае лягут на плечи наследников, которым придется самостоятельно решать судьбу данной квартиры: примет ли на себя оставшийся залог один наследник, который в результате получит недвижимость, будет ли долг разделен на всех или же квартира уйдет с молотка.

В соответствии со статьей 1072-2 ГК РК наследство, а в частности и обязательства наследодателя, могут быть приняты в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Что касается передачи ипотечной недвижимости в дар и других сделок с ней, то это возможно только с согласия банка.

Источник: https://total.kz/ru/news/biznes/ipotechnoe_zhile_v_rk_mozhno

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.