Как продать квартиру с обременением банка

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру с обременением банка

Бывает, что человек покупает квартиру в ипотеку, но потом жизненные обстоятельства меняются и он вынужден ее продать. Это может случиться, если:

  • он переезжает в другой город;
  • решил купить другую квартиру побольше, либо, наоборот, поменьше, так как нужны деньги;
  • есть финансовые проблемы, нечем платить по кредиту и нужно продать недвижимость, чтобы погасить долг перед банком.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно?

Марина Малайчик
профессиональный ипотечный консультант и брокер

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения.

Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН.

Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

  1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
  2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
  3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
  4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

ПлюсыМинусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залогеЕсли остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

В такой сделке между покупателем и продавцом оформляется предварительный договор купли-продажи, где прописываются условия основной сделки и правила оплаты.

В нем указывается, что часть денег покупатель переводит на счет продавца до основной сделки в счет погашения долга продавца перед банком.

Там же прописываются срок заключения основного договора купли-продажи и порядок оплаты оставшейся части стоимости квартиры.

ПлюсыМинусы
Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.Нужно найти покупателя, который даст крупную сумму на предварительный договор купли-продажи, который нигде не регистрируется — это бывает непросто.Особенно непросто, если остаток долга по кредиту большой и нужно найти покупателя, который даст такую сумму в качестве аванса.

Здесь требуется участие банка. Возможны два варианта.

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры. В этом случае сделка проводится следующим образом:

  1. Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
  2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
  3. В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на 2 части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
  4. Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу — оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
  5. После того, как сделка зарегистрирована, первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. Банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.
ПлюсыМинусы
Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.Нужно найти покупателя, у которого есть собственные деньги на покупку квартиры.Покупатель может попросить скидку для участия в такой сделке.

2. Когда у покупателя нет своих денег на квартиру, и он берет ипотеку

В этом случае покупатель встанет на ваше место: выступит новым заемщиком и залогодателем для вашего банка.

Для покупателя порядок действий будет примерно такой: он оформляет в вашем банке заявку на обычную ипотеку, где указывает, что хочет купить конкретную квартиру, уже заложенную в этом банке. Пакет документов для ипотеки стандартный: паспорт и документы по доходам. Обычно одобрение такого объекта проходит быстрее, так как банк уже знает эту квартиру.

Продавец с менеджером своего банка должен согласовывать схему купли-продажи заложенной квартиры. Скорее всего, вам придется написать заявление о намерении продать квартиру и получить на это согласие банка — такие ситуации банк рассматривает индивидуально.

Если банк одобрит заявку покупателя на кредит, он проведет сделку. Покупатель получит ипотечный кредит, и банк сразу направит его на погашение кредита текущего собственника.

Разница между ценой квартиры и суммой на погашение кредита переводится на аккредитив в пользу продавца или закладывается в банковскую ячейку.

Доступ к этим деньгам продавец получит после того, как сделка завершится, то есть когда будет зарегистрировано право собственности покупателя.

ПлюсыМинусы
Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.Нужно найти платежеспособного покупателя, которому одобрят ипотеку в банке.У банка возникают лишние трудозатраты и риски, и он может взять дополнительную комиссию с продавца. В некоторых банках это стоит 1% от суммы сделки.Покупатель может попросить скидку для участия в такой сделке.

Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком

Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.

Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой, с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.

Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.

ПлюсыМинусы
НетДля продавца это невыгодно, так как квартира продается ниже рыночной стоимостиПридется оплатить судебные издержки

Мы в социальных сетях

© 2003 — 2020 Блог Райффайзенбанка.
Все права защищены

в соцсетях:

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г.

 Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.

Источник: https://www.raiffeisen-media.ru/realestate/kak-prodat-kvartiru-v-nbsp-ipoteke/

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Как продать квартиру с обременением банка

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:
  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Источник: https://ipoteker.ru/vnimanie-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Как продать квартиру с ипотечным обременением

Как продать квартиру с обременением банка

Создано 13 Октября 2016 Обновлено 27 Февраля 2019

1458

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности.

Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы: может возникнуть необходимость продать недвижимость с ипотечным обременением. Задача это сложная, но не безвыходная.

Разберемся, каковы основные пути реализации такого жилья, на что важно обратить внимание.

Являясь собственником недвижимости, за которую выплачивается кредит, вы можете проживать в нем, даже получать с него доход (сдавая в аренду). Но, по закону, вам не разрешено отчуждать квартиру, т.е. передавать ее третьим лицам, без согласия банка, у которого она находится в залоге.

С кредитором вам необходимо прийти к взаимовыгодному соглашению. Вторая инстанция, которая может существенно повлиять на ход дела — органы опеки.

Если с вами в квартире прописаны несовершеннолетние дети, государственный инспектор обязан убедиться, что они получат другую жилплощадь, не худшую по условиям проживания.

Распространенные варианты продажи ипотечной квартиры:

  • досрочная выплата кредита банку за счет полученных от покупателя средств;
  • переуступка квартиры и своих обязанностей по ипотеке покупателю;
  • обращение в специализированную организацию, выкупающую подобное жилье;
  • продажа квартиры самим банком-кредитором.

Нужно понимать, что вы в любом случае получите на руки не такую значительную сумму, как при продаже квартиры без обременения.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Естественно, банк не заинтересован в досрочном погашении долга, т.к. теряет при этом проценты за несколько лет. И ваша задача: убедить кредитора в том, что это единственно возможное для вас развитие ситуации. Условия досрочного погашения прописаны в любом ипотечном договоре — вот в этом правовом поле вам нужно достигнуть согласия.

Тогда вы можете найти покупателя, заключить договор задатка — эта сумма пойдет на уплату долга банку. Затем будет снято обременение, и вы сможете завершить процесс купли/продажи, получив остаток стоимости квартиры.

Если ваш долг уже невелик, можно оплатить его самостоятельно, взяв потребительский кредит в другом банке, и потом свободно распоряжаться жильем.

Ваши права и обязанности по ипотечному договору на приобретение жилья в готовом доме или по договору долевого участия в строительстве можно переуступить. Этим путем чаще идут те, кто хочет приобрести конкретную квартиру в конкретной новостройке (как правило, еще не сданной в эксплуатацию).

Получается, что заинтересованный покупатель сам ищет продавца и готов нести издержки, вести переговоры со всеми участниками процесса (банком, застройщиком). При этом ему приходится учитывать многообразные юридические нюансы и точно рассчитывать, насколько выгодной окажется сделка.

Для вас, как продавца, это наиболее предпочтительная схема.

Самая распространенная ситуация, требующая переуступки — развод супругов, когда права и обязанности по выплате ипотеки переходят от одного к другому.

Мы выделили продажу ипотечной квартиры специализированной организации в отдельный пункт, хотя юридически этот путь совпадает с продажей частному лицу. Но для вас, как для продавца, он имеет ряд заметных отличий.

Такие фирмы занимаются выкупом обремененной недвижимости, имея в штате профессиональных юристов, налаженные контакты с банками. Очевидно, что, обращаясь к их услугам, вы получите минимальную цену за квартиру, но зато есть шанс решить вопрос быстро.

Здесь на вашей стороне окажутся специалисты, которые сами заинтересованы в скорейшем заключении сделки.

Второй, наиболее легкий и наименее прибыльный, путь — продажа квартиры самим банком. Если вы убедите заимодавца, что больше не в состоянии оплачивать ипотеку и готовы расстаться с недвижимостью без особых финансовых претензий, жилье может быть выставлено на аукцион от имени кредитора.

Конечно, банк будет заботиться о максимальной выгоде для себя. Зато вам останется лишь подписывать предложенные документы.

В обстоятельствах, когда важнее снять с себя непосильное бремя ипотеки, вернув хотя бы часть вложенных средств, не затрачивая уйму сил и времени, — это самый подходящий вариант.

Получив доход от продажи, не забудьте заполнить декларацию 3-НДФЛ, подать ее не позднее 31 апреля следующего, после заключения сделки, года и уплатить налог в срок до 15 июля того же года.

Источник: https://mirndv.ru/blog/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Продажа квартиры с обременением, виды обременений и особенность сделки

Как продать квартиру с обременением банка

Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.

Понятие обременения

Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.

Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.

Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.

Как узнать о наличии обременения?

При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.

Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:

  • Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
  • Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
  • Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
  • Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.

Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.

Виды обременений

Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.

Ипотека банка

В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.

Залог в пользу продавца

Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.

Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.

Прописанные люди

Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:

  • Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
  • Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.

Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.

Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.

Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.

Рента

Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.

При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.

Аренда

Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре.

Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются.

Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.

Арест и запрещение приставов

Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:

  • Долги по коммунальным платежам.
  • По алиментам.
  • За неуплату налогов.
  • Непогашенные штрафы.
  • По решению суда.

Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.

У должника только один вариант:

  • Погасить долг, чтобы снять арест.
  • Продать квартиру без обременений.

Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.

Несовершеннолетние и недееспособные

проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.

Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:

  • Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
  • Получить согласие органов опеки.
  • Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.

Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.

Материнский капитал

Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.

При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ.

Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу.

Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.

Наследники

При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.

Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.

Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.

Варианты продажи

Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:

  • Снятие обременения.
  • Согласие третьих лиц.

Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.

Погасить обременение перед продажей

Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.

При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.

Для этого:

  • С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
  • Погашают долг.
  • Снимают обременение в Росреестре.
  • Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.

Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.

Продать квартиру с обременением

Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.

Согласие нужно получать:

  • У банка (при ипотеке).
  • У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
  • У рентополучателя.
  • У супруга.
  • В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).

Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.

Риски покупателя

Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:

  • Если квартира в залоге.
  • Арестована.
  • Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
  • Есть несовершеннолетний владелец.
  • Есть совладельцы.
  • Права наследников были нарушены.
  • При обременении в виде ренты.

В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.

Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.

И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.

договора купли-продажи

В этом документе важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Информацию о квартире.
  • Стоимость.
  • Порядок расчёта и передачи квартиры.
  • Ответственность сторон, если они не выполнят условия.

Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.

Документы

Продажа квартиры с обременением требует подачи ряда документов:

  • Совместного заявления о переходе права собственности.
  • Технических документов на квартиру.
  • Справки о количестве прописанных.
  • Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Соглашения о залоге, если таковое необходимо.
  • Договора купли-продажи.

В конкретных случаях также может понадобиться разрешение органов опеки, согласие супруги и иные документы.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Минусы покупки

опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Покупка в рассрочку

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

Как продать квартиру с обременением банка

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Продажа > Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

Обременение — это серьёзное юридическое обстоятельство. Владельцы недвижимости с обременением имеют немало ограничений в распоряжении собственной недвижимостью.

Покупать такую квартиру или нет решает покупатель, оценив все риски и возможную выгоду такой покупки. Покупатель может самостоятельно получить информацию по наличию или отсутствию обременения, заказав выписку из Единого Государственного Реестра. Поэтому скрывать этот факт не стоит.

  • Виды обременения
  • Особенности процесса продажи
  • Когда снимают обременение

Ограничение пользованием недвижимостью может быть нескольких видов. В каждом из которых покупатель может найти свою выгоду.

Виды ограничений на пользование квартирой:

  1. Квартира в залоге.
  2. Недвижимость может находиться под залогов в банке, в случае невыплаты продавцом задолженности по ипотеке. Продать квартиру можно только по согласию банка.

    Для покупателей покупка будет выгодной, так как цены на недвижимость под залогом ниже обычных рыночных цен.

  3. Недвижимость в аренде.
  4. Квартира сдаваемая в аренду может быть продана без согласия на это жильцов. Все права пользования переходят новому владельцу, при этом арендаторы могут пользоваться жильём до конца срока, указанного в договоре аренды.

    Важно знать: в случае отсутствия добровольного согласия, второй собственник может вернуть квартиру или запросить компенсацию стоимости своей части недвижимости в судебном порядке.

    Цены на арендованные квартиры снижены, покупатели могут значительно сэкономить на покупке недвижимости.

  5. Совладельцы несогласные с продажей квартиры.

При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько человек, необходимо письменное соглашение.

Особенности процесса продажи

Перед продажей квартиры необходимо заручиться письменным согласием залогодержателя, совладельца недвижимости. Процедура реализации жилья с обременением различается по виду наложенных ограничений.

Если в квартире прописан человек, то перед продажей необходимо, чтобы все были выписаны из неё. В случае с прописанными в квартире несовершеннолетними и недееспособными жильцами для проведения сделок по продаже необходимо получить разрешение органов опеки.

Схема купли — продажи недвижимости, находящейся под залогом у банка намного сложнее, чем обычная продажа. Есть несколько вариантов проведения сделок по продажи квартиры с обременением:

  1. Продажа происходит по согласию банка-кредитора на смену владельца недвижимостью.
  2. Покупатель временно становиться заёмщиком и выплачивает оставшуюся сумму ипотеки. Для этого открывают два счёта в банке. На первый кладут сумму остатка долга, на другую — остальную часть общей стоимости квартиры.

    После зачисления денег, стороны подписывают договор купли продажи недвижимости и регистрируют его. Как только покупатель вступает в полное право собственности с продавца снимается обременение, выдаётся разрешение на снятие денег со второго счёта.

  3. Заключается предварительный договор между покупателем и продавцом.
  4. Покупатель даёт аванс в размере долга за квартиру. Продавец гасит задолженность в банке, и с недвижимости снимается обременение.

    При этом выдаётся подтверждающие письмо о том что на жилье больше нет обременения. При заключении сделки с покупателем необходимо предоставить это письмо. Оставшаяся сумма идёт в пользу продавца, после завершения регистрации квартиры на покупателя.

    Обратите внимание: вариант с заключением предварительного договора более выгоден для покупателей, так не нужно получать разрешения банка и взаимодействовать с ним. Все необходимые вопросы по обременению решает продавец, без участия второй стороны.

    Использовать можно один из этих вариантов, выбрав после согласования с покупателем.

    Когда снимают обременение

    Все ограничения на использование недвижимостью снимаются как только выполняются все условия по обременению.

    Снятие происходит по заявлениям сторон и закладной о полной выплате задолженности перед банком. С этим пакетом документов необходимо обратиться в органы государственной регистрации.

    Как продать квартиру с обременением, смотрите советы юриста в следующем видео:

    Внимание!

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
    +7(499) 703-42-21 — Москва
    +7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
    +7(800) 500-27-29 доб.

    482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
    Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/prodazha/kvartira-s-obremeneniem.html

Как продать квартиру с обременениием по ипотеке, ренте или аресту: что нужно знать перед покупкой недвижимости, находящейся в обременении

Как продать квартиру с обременением банка

При продаже квартиры с обременением можно столкнуться с рядом трудностей. проблема — сужение круга потенциальных покупателей, поскольку приобретение такой недвижимости несет существенные риски. Но продать квартиру с обременением реально. Важным условием является разъяснение покупателю всех нюансов сделки и предоставление необходимых документов.

Что такое обременение?

Обременение — это ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью, связанное с законными интересами других лиц. Наиболее распространенным примером обременения квартиры является ипотека.

Существует несколько видов обременений на квартиру. В него входят:

  • Ипотека;
  • Аренда;
  • Арест;
  • Рента;
  • Несовершеннолетние и недееспособные;
  • Разрешение от второго супруга.

Ипотека с обременением

В случае с ипотекой, обременение возникает тогда, когда недвижимость была приобретена на заемные средства, при помощи договора с банком. Продать квартиру с обременением по ипотеке легче всего. Покупатель, в дальнейшем, может самостоятельно выплачивать кредит. Также можно заплатить деньги и банку, и продавцу, тем самым погасить остаток по открытой ипотеке.

Арест

Если недвижимое имущество находится под арестом, то продать его почти невозможно. Для продажи квартиры, находящейся под арестом, необходимо получить разрешение органа, который наложил арест.

Несовершеннолетние и недееспособные граждане

В продаваемой квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние и недееспособные лица. Если они являются собственниками квартиры, то нужно получить согласие на сделку от опекунов. В случае если они не являются собственниками, то сначала их нужно выписать из продаваемой квартиры, а потом зарегистрировать в другом месте.

Разрешение супруга

В соответствии с Семейным кодексом РФ сделки по распоряжению общим имуществом должны быть совершены по обоюдному согласию. Чтобы продать квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Как снять обременение с недвижимости?

Чтобы снять обременение с недвижимости по ипотеке в первую очередь нужно погасить кредит и обратиться в банк, который его выдавал. Банк предоставит документ, подтверждающий погашение кредита и закладную на недвижимость.

Далее составляется заявление в Регистрационную палату, которое также должно быть заверено в банке. Заявление подается в Росреестр.

После погашения регистрационной записи об ипотеке, собственник квартиры может получить новое свидетельство о праве собственности, где не будет отметки об обременении.

Договор купли-продажи недвижимости с обременением

Скачать пример договора

Перед заключением договора продавец должен предоставить документы об имеющимся обременении. Нужно обратить внимание к какому виду обременения относится квартира.

Если в ней прописаны третьи лица, то в договоре должно быть прописано в течение какого времени они обязаны выписаться. Если же квартира находится под залогом (ипотекой), то на приобретателя ложатся обязанность заемщика.

В этом случае продавец должен получить разрешение банка на продажу недвижимости.

Необходимые документы для продажи квартиры

Чтобы купить или продать залоговую квартиру без проблем в будущем, необходимо подготовить следующие документы:

  • Заявление владельца закладной;
  • Заявление залогодержателя;
  • Заявление залогодателя;
  • Закладная с отметкой о выполнении долговых обязательств;
  • Решение суда о прекращении ипотеки.

Покупка недвижимости с обременением ипотекой

В случае продажи ипотечной квартиры, необходимо уточнить, получит ли собственник разрешение у банка на продажу недвижимости. Важно определиться, как будет выплачиваться оставшаяся сумма по кредиту.

В случае зарегистрированных третьих лиц, должен быть составлен договор, где будет прописано в течение какого времени они обязаны выписаться.

Также если квартира сдается в аренду, продавец должен предоставить информацию о том, когда истекает срок договора аренды.

Где проверить наличие обременения на недвижимость

Наличие обременения всегда можно узнать на сайте Единого Государственного Реестра Недвижимости, там же можно получить выписку на квартиру.

Чем опасна покупка квартиры с обременением

Покупка такой квартиры имеет существенные риски. Не редки случаи, когда в свидетельстве о собственности отсутствует отметка об обременении. Значит и в договоре купли-продажи об этом не будет сказано. Важно иметь полную информацию о желаемом объекте недвижимости. Также необходимо заранее проверить наличие обременения на сайте Росреестра.

Изменения в 2018 году

В 2018 году обременение не подверглось никаким изменениям. Все также при покупке или продаже ипотечной квартиры следует обращать внимание на «чистоту» сделки и оценивать степень последствий, в случае ее приобретения.

Источник: https://eurocredit.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.