Как продать квартиру с прописанным

Содержание

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Как продать квартиру с прописанным

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Просмотров 280

Продажа недвижимости часто сопряжена с различными сложностями. Что делать, если выписка жильцов по тем или иным причинам откладывается? Можно ли в этом случае оформить сделку и стоит ли покупателю идти на компромисс с продавцом?

Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?

В стандартной схеме купли-продажи продавец берет на себя обязательства освободить жилплощадь в оговоренный срок и обеспечить выписку всех проживающих там лиц. Как правило, на исполнение отводится 14-15 дней, отсчет начинается с момента регистрации перехода прав собственности.

Такое условие прописывается в ДКП. Некоторые продавцы, стремясь повысить привлекательность своей квартиры для покупателей, освобождают ее еще до сделки. На практике не всегда удается добиться взаимопонимания с жильцами, но это не является поводом для отказа от намерений продать объект.

Реализовать квартиру можно даже в случае, если в ней остались прописанные жильцы – важно лишь, чтобы они не имели прав собственности. Жизненные ситуации, заставляющие собственника поступать так, бывают самыми разными.

Чаще всего это сложные отношения с соседями или собственными домочадцами – когда нет сил терпеть ссоры и прочие неудобства, остается только поменять место жительства. Являясь единоличным собственником жилья, испрашивать разрешения у прописанных на жилплощади людей нет необходимости. В соответствии со ст.

292 ГК РФ, они имеют ограниченный объем правомочий – в случае перехода прав собственности третьему лицу, они автоматически теряют возможность пользоваться жильем.

Вторая частая причина – прописанное в квартире лицо давно в ней не проживает, и найти его не представляется возможным.

Процесс признания человека без вести пропавшим требует обращения в суд и предоставления доказательств – на это у владельца жилья часто просто не хватает времени.

Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья.

До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить.

Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.

Минусы для продавца

Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость.

Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше. Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).

Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.

Минусы для покупателя

Позарившись на выгодную цену, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями при выписке нежелательных соседей.

В соответствии с законом, право проживания в квартире членов семьи собственника после ее продажи третьему лицу аннулируется.

Но мало кто понимает разницу между правом проживания без постоянной регистрации и с ней – если человек прописан в квартире, то фактически он потеряет возможность жить там только после выписки, а заставить его ее оформить нельзя.

Этой особенностью часто пользуются мошенники, предлагая купить жилье по выгодной цене и обещая выписать всех уже после получения денег. В итоге покупатель сталкивается с настоящим террором, когда чужие люди начинают настаивать на проживании в помещении, предъявляя в доказательство паспорт с пропиской.

Легче всего решить проблему в случае, если жильцы имеют временную регистрацию. Максимальный ее срок составляет 5 лет, минимальный – 6 месяцев, но чаще всего она оформляется на 1 год. Если жилец просто зарегистрирован на жилплощади, но не проживает там, то новому собственнику проще дождаться завершения срока, чем затевать судебные тяжбы.

Принудительно выписать нежелательных соседей с постоянной пропиской получится только через суд, но обращение в эту инстанцию не дает гарантии того, что решение будет вынесено в пользу истца.

Чтобы добиться положительного решения суда, нужно грамотно составить исковое заявление, указав в нем основания для выписки лица из квартиры. Иск должен отвечать требованиям закона (ст.131-134 ГПК РФ), любые ошибки, станут причиной отказа в рассмотрении. Чтобы этого не произошло, работу должен выполнить опытный юрист.

Иск будет удовлетворен судом, если удастся доказать одно из следующих обстоятельств:

  • неправомерное или представляющее опасность поведение соседа по жилплощади;
  • длительное отсутствие по месту регистрации, факт пропажи без вести или смерти жильца;
  • отсутствие законных оснований для проживания.

Члены семьи бывшего собственника имеют право отстаивать свои интересы. Такая возможность зафиксирована в ст. 292 ГК РФ. Доказать что они действительно утратили право на проживание в квартире, очень сложно.

Смена собственника, в соответствии с действующим законодательством, считается недостаточным поводом для выписки.

Столкнувшись с такой ситуацией, стоит обратиться к опытному юристу, иначе добиться положительного результата не удастся.

Кого не получится выписать?

Не получится выписать жильца, если он:

  • имеет права собственности – в случае продажи продавцом только своей доли квартиры, избавиться от соседства получится после выкупа оставшейся части у других совладельцев;
  • получил жилье по завещанию или дарственной с условием сохранения права на пожизненное проживание некоего лица;
  • отказался участвовать в приватизации квартиры (в этом случае автоматически возникает право на пожизненное проживание и смена собственников значения не имеет);
  • внес паевой взнос в кооператив (даже если сумма незначительна);
  • подписал договор ренты или пожизненного содержания;
  • внес в брачный контракт пункт о пожизненном проживании в квартире;
  • не достиг совершеннолетия.

Последний случай считается наиболее сложным. Сделки по отчуждению жилья, затрагивающие интересы несовершеннолетних граждан, требуют согласования с органами опеки и попечительства. Если разрешение на сделку продавец не получил, то она будет признана недействительной. Выписать ребенка без предоставления аналогичного по площади/удобствам жилья нельзя по закону.

Алгоритм оформления купли-продажи не отличается от проведения стандартной сделки. Юридического значения факт наличия на жилплощади прописанных людей не имеет. Объясняется это тем, что затрагиваются разные сферы интересов: при покупке жилья это право собственности, а при регистрации на жилплощади – право на проживание.

Порядок действий

На первом этапе нужно уведомить всех жильцов о предстоящей сделке и необходимости выписки с жилплощади.

Если из-за невозможности установить местонахождение зарегистрированного человека или по иным причинам освободить квартиру не удастся, придется уведомить об этом покупателя.

Стоит быть готовым к достаточно значительной скидке – никто не захочет приобретать недвижимость с «довеском» за полную рыночную стоимость.

Следующий шаг – составление предварительного/основного ДКП. В типовую форму договора всегда вносится пункт, в котором оговаривается точный срок снятия с регистрации всех жильцов – если он будет нарушен, покупатель получит основания для обращения в суд.

Такая форма актуальна и в том случае, если проводится встречная покупка и семье требуется время на оформление нового жилья (подписывая ДКП, покупатель соглашается с тем, что выписка будет отложена на некоторое время).

В ситуации, когда покупатель уведомлен о невозможности добровольной выписки проживающих в квартире людей, но все равно согласился купить такое жилье, в ДКП должны быть указаны сроки снятия с регистрации только продавца, за остальных он не отвечает (решать проблему будет уже новый владелец).

Обязательному удостоверению подлежат сделки по продаже:

  • части объекта долевой собственности;
  • квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему/недееспособному.

Если обращение к нотариусу не требуется, разработку текста договора стоит доверить юристу – любые ошибки могут привести к возникновению серьезных проблем.

После регистрации прав собственности подписывается акт приема передачи жилья (в ряде регионов его нужно оформить до обращения в Росреестр, последовательность действий в этом случае меняется). Осуществляется окончательный расчет.

Став собственником жилья, покупатель получает основания для решения вопроса с прописанными жильцами через суд или по договоренности.

Продавец снимает с себя ответственность за дальнейшую их судьбу – если он действовал открыто, претензий со стороны нового владельца не будет.

Какие документы необходимы?

Узнать о наличии на жилплощади прописанных жильцов и проверить права на нее позволят 2 документа:

  • расширенная выписка из ЕГРН (она дает информацию о том, сколько раз до этого квартира переходила от одного владельца к другому, на каком основании она принадлежит продавцу, кем ему приходятся зарегистрированные лица);
  • выписка из домовой книги (покупатель вправе потребовать расширенный ее вариант, где приводятся сведения о приписанных на определенных условиях лицах).

Эти документы входят в стандартный пакет, поэтому скрыть от покупателя информацию не удастся.

Также продавец предоставляет свой паспорт, разрешение от мужа/жены на проведение сделки (если продается жилье, приобретенное в браке), справку о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует.

Проверить квартиру на наличие неузаконенных перепланировок можно, изучив техпаспорт (регистратору он не нужен и выполняет исключительно справочные функции).

От покупателя потребуется его паспорт, разрешение от супруга/супруги (если задействуются общие, а не личные средства).

Расходы, сроки

Из-за необходимости обсуждения деталей, касающихся прописанных жильцов, сделка обычно требует больше времени (она занимает 1-2 месяца).

Отчуждение жилья сопряжено с расходами. Если продавец заинтересован в продаже своего объекта недвижимости, он может обратиться в специализирующееся на этом агентство. Риэлтор займется рекламой квартиры и поиском покупателей – за услуги взимается фиксированная плата (30-50 тыс. руб.) или процент (2-5% от стоимости жилья).

Нотариальное оформление обычно берет на себя покупатель или стороны делят расходы пополам. При обязательном нотариальном заверении взимается 0.5% от цены объекта (до 20 тыс. руб.). Если оно осуществляется по желанию, то затраты будут следующими:

Сумма сделкиЛица, находящиеся в близком родствеОстальные
Менее 1 млн.0.2% от стоимости объекта + 3 0003 000 + 0.4% от суммы, приведенной в ДКП
1…10 млн.0.2% от цены + 3 0007 000 + 0.2% от цены жилья, за минусом 1 млн.
Свыше 10 млн.23 000 + 0.1% от цены, уменьшенной на 10 млн. (максимум 50 000)25 000 + 0.1% от зафиксированной в договоре суммы, уменьшенной на 10 млн. (максимум 100 000)

Дополнительно придется заплатить за составление договора. Траты зависят от тарифа, установленного нотариальной палатой (от 3 тыс. руб. и больше).

Если нотариальное удостоверение не требуется, необходимость в обращении в контору все же может возникнуть. Нотариус оформляет:

  • доверенность на представление интересов;
  • разрешение от супруга/супруги.

Следующая статья расходов – аренда банковской ячейки (обычно срок составляет 1 месяц, чтобы стороны успели завершить все процедуры). Заплатить придется от 2 до 4 тыс. руб.

Оформление прав собственности требует оплаты госпошлины – за каждого собственника взимается по 2 тыс. руб. Также пошлина уплачивается при:

  • внесении изменений в ДКП;
  • заказе некоторых документов (расширенная выписка из ЕГРН на бумаге обойдется в 750 руб., а в электронном виде – 300 руб.);
  • подаче искового заявления о принудительной выписке.

Дополнительные расходы возникают при приобретении жилья в ипотеку:

  • оценка жилья (от 3 тыс.);
  • оплата нотариального заверения (если банк поставил такое условие);
  • оформление страховки (до 1.5% от стоимости жилья).

Госпошлина за регистрацию составляет не 2, а 1 тыс. руб. – это единственная выгода для покупателя (именно на его плечи ложатся расходы по оценке/страховке).

Продавец после продажи жилья, находившего в собственности менее 5-ти лет (или 3-х, если оно перешло по безвозмездной сделке), платит налог. Его размер составляет для резидентов 13% от полученной суммы, уменьшенной на 1 млн. руб. (государство предоставляет налоговый вычет). Нерезиденты платят 30% и не имеют права на льготу от государства.

Стоит ли продавать квартиру с прописанными жильцами или лучше самостоятельно заняться решением вопроса с их выпиской? Второй вариант гораздо выгоднее в финансовом плане – продавцу не придется терять 10-30% от рыночной цены, а это весьма значительная сумма. Что делать, если жильцы противятся законному требованию собственника или их невозможно найти? Юристы сайта проконсультируют, предложат оптимальное решение.

Источник: http://law-divorce.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком: как действовать по закону в интересах собственников и несовершеннолетних жильцов

Как продать квартиру с прописанным

Собственник имеет право продать квартиру даже с зарегистрированными жильцами. Обычно перед сделкой члены семьи выписываются без возражений, но случаются и конфликты: с бывшими супругами или родственниками, не желающими освобождать помещение. Отказ от снятия с учета по месту проживания не препятствует продаже объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Регистрация жильцов не обременяет собственности, и владелец квартиры вправе распоряжаться ею так, как считает нужным. В соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ после продажи помещения члены семьи собственника теряют право на проживание и подлежат выписке.

Исключение составляют случаи, когда приобретенная в браке жилплощадь оформлена в собственность одного из супругов. Продать совместно нажитое имущество без ведома мужа или жены не получится — сделать это можно только по обоюдному согласию или после долевого раздела.

При совершении сделки используется стандартный договор купли-продажи: отдельным пунктом следует прописать ФИО проживающих, основания для их регистрации и сроки, в которые они обязуются освободить жилплощадь.

Чтобы узнать имена и точное количество прописанных в квартире людей, нужно попросить у продавца выписку из паспортного стола.

Как продать квартиру с прописанным жильцом?

Чаще всего такие ситуации возникают, когда в квартире зарегистрирован человек, фактически проживающий в другом месте; реже — после безуспешной попытки принудительного выселения.

Бывшие супруги после развода теряют право на регистрацию (ст. 31 ЖК РФ) однако суд — если нет других вариантов для проживания — может разрешить им временно проживать в квартире.

Хотя закон не воспрещает владельцу распоряжаться недвижимостью, найти на неё покупателя довольно трудно — мало кто соглашается на сомнительную сделку. Поэтому лучше договориться с родственниками мирным путем.

Добровольная выписка зарегистрированных лиц

После перехода квартиры к новому собственнику, жильцы обязаны выписаться. Для этого им нужно явиться в территориальное отделение ФМС с паспортом, военным билетом (для военнообязанных) и написать заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства. Правила процедуры утверждены постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.95 г.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  • Совершеннолетние могут выписаться «в никуда», указав любой адрес. Получив на руки листок убытия, гражданин должен в течение 30 дней зарегистрироваться на другой жилплощади, в противном случае ему грозит статус лица без определенного места жительства.
  • Несовершеннолетних снять с учёта могут только родители — с пропиской по новому месту. В паспортном столе нужно предъявить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в которой будет проживать ребенок, паспорт и свидетельство о рождении. Если ребенку исполнилось 14 — он обязан явиться в районный отдел ФМС лично.

Другой вариант — регистрация на новом месте жительства. После прописки территориальный ФМС в трехдневный срок известит своих коллег, и жильца снимут с учета по предыдущему адресу.

Выписка жильцов без их согласия

Если жильцы отказались выписываться или физически не могут сделать это (живут за границей, связь с ними утеряна, отбывают наказание в местах лишения свободы), новому владельцу придётся выселять их в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Итог рассмотрения дела зависит от его обстоятельств — гарантий, что суд примет решение о выселении, нет.

  • Иск может быть удовлетворен, после чего новый владелец вправе подать заявление в паспортный стол на основании судебного решения – зарегистрированных лиц выпишут из квартиры.
  • Судья может признать сделку недействительной и обязать продавца вернуть покупателю деньги. Обычно такие решения выносятся при обнаружении мошенничества продавца — например, тот умолчал о том, что в квартире проживают родственники.
  • В удовлетворении иска суд может отказать.

Продавцам «нечистых» квартир трудно найти покупателей даже с хорошей скидкой — памятуя о том, что скупой платит дважды, люди избегают сомнительных сделок, грозящих обернуться судебными тяжбами. Если продать жилье нужно, а желающих купить её нет, на помощь придут риелторы.

Выкуп квартиры агентством недвижимости

Существуют агентства, специализирующиеся на выкупе проблемного жилья. Они приобретают квартиры у собственников с большой скидкой, освобождают от жильцов через суд или по обоюдному согласию (штат юристов вкупе с многолетним опытом позволяют это сделать быстро и эффективно) и перепродают по нормальной рыночной цене.

Однако и здесь имеются исключения. Агентства недвижимости не работают с квартирами, в которых на правах постоянного пользования проживают граждане, не подлежащие выписке.

Кого нельзя выписать из квартиры: защищенные законом категории жильцов

Есть несколько категорий лиц, которых не удастся выселить даже через суд — это противоречит государственным правовым нормам:

  • жильцы, проживающие в помещении на момент его приватизации, отказавшиеся от своей доли в пользу единственного собственника;
  • граждане, зарегистрированные на основании завещательного отказа;
  • несовершеннолетние и недееспособные лица;
  • лица, заключившие с владельцем жилья договор ренты (обременение).

Если во время приватизации прописанные родственники отказались от своей доли квартиры в пользу кого-то из членов семьи и не воспользовались своим правом приватизации по другому адресу, их нельзя принудительно выписать (ст. 19 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Право проживания на основании завещательного отказа неприкосновенно. Оно возникает при передаче жилья наследникам с имущественной обязанностью в пользу третьего лица.

Пример: покойный завещал квартиру детям с условием, что в ней будет пожизненно проживать его супруга-вдова. В такой ситуации человек может выписаться только добровольно.

Если квартира будет продана, право проживания за жильцом сохранится.

Права несовершеннолетних (недееспособных) членов семьи охраняются государством. Выписать их можно только с одновременной регистрацией по другому адресу. Лазейка, которую предоставляет ст.

292 ГК РФ (переход жилья к новому собственнику автоматически лишает членов семьи оснований для регистрации), не позволяет их выселить «в никуда», а уж принудительно — тем более.

Если случится судебное разбирательство, судья с большой долей вероятности будет на стороне ребенка или инвалида.

Договор ренты исключает возможность продажи жилья без передачи обязательств по содержанию жильца. Такой договор налагает обременение на квартиру. Новый владелец может продать ее только с согласия получателя ренты, и к новому владельцу перейдут обязанности по его обеспечению вместе с жильем.

Если прописанные в квартире жильцы заключили с собственником договор аренды сроком более чем на год, то квартира считается обремененной. Перед ее реализацией необходимо расторгнуть договор аренды.

Итак, закон не запрещает собственнику продавать недвижимость с прописанными жильцами, однако покупатель, не проверив объект на «чистоту», может столкнуться с непредвиденными трудностями.

Будьте осторожны при заключении сделки: требуйте выписку из паспортного стола, не верьте на слово, уточняйте все условия в договоре и внимательно изучайте закон, чтобы не пришлось впоследствии вести судебные тяжбы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom

Как продать квартиру с прописанным человеком: риски и нюансы продажи, сбор и подготовка документов

Как продать квартиру с прописанным

Zem-Pravovik.ru > Прописка > Как продать квартиру с прописанным человеком: риски и нюансы продажи, сбор и подготовка документов

Задумав осуществить продажу квартиры, ее собственники часто сталкиваются с некоторыми юридическими нюансами. Одним из таких является прописанный человек в квартире, выставленной на продажу. Об особенностях продажи жилья, в котором зарегистрированы другие лица, и пойдет речь в нашей статье.

Как правило, сделка купли-продажи квартиры осуществляется при отсутствии прописанных и проживающих в ней лиц. То есть заранее до оформления сделки все зарегистрированные жители выписываются с данной жилплощади.

Это объясняется, в первую очередь, тем, что большинство покупателей не хотят приобретать жилье «в нагрузку» с другими людьми, что в дальнейшем может послужить поводом для конфликтов и судебных споров.

Важно знать! Законом прямо не запрещено продавать жилое имущество, если в нем кто-то прописан. Таким образом, такая сделка возможна, но отличается рядом юридических особенностей.

  • Как продать квартиру с зарегистрированными лицами?
  • Риски при покупке жилья
  • Продажа квартиры без согласия прописанных лиц
  • Как продать жилье, в котором прописаны дети до 18 лет?
  • Продажа недвижимости ребенка

В первую очередь, продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что он, как собственник, может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе:

  • Продавать;
  • Прописывать в свою квартиру иных лиц.

Стоит отметить, что только законный собственник может прописать в свое жилье любого человека. Но регистрация в квартире не порождает для других лиц права собственности. То есть лица могут только проживать, но распоряжаться имуществом они не имеют права.

И если владелец квартиры желает продать квартиру, то сделать это он может без согласия на то прописанных в его квартире людей. Другая ситуация, если квартира принадлежит нескольким владельцам на праве совместной собственности и кто-либо из совладельцев также прописан в продаваемой квартире. В этом случае продажа без участия других совладельцев невозможна.

Риски при покупке жилья

 

Поэтому, теоретически заключить сделку купли-продажи жилплощади с зарегистрированными лицами возможно. На практике же при покупке такой недвижимости новые владельцы могут приобрести массу проблем, связанных, в первую очередь с:

  1. Совместным проживанием под одной крышей;
  2. Пользованием помещением;
  3. Условиями проживания.

Часто подобные дела мирным путем решить не представляется возможным, а разрешить данный спор может только судебный орган. А потому, юристы рекомендуют непосредственно перед оформлением сделки выписать всех лиц из квартиры.

Продажа квартиры без согласия прописанных лиц

 

Наиболее оптимальным решением ситуации с прописанным человеком в продаваемой квартире — выписать его в добровольном порядке. В этом случае выписка займет немного времени и финансовых затрат, нежели принудительная процедура, которая заключается в выписке человека через суд.

Но нужно понимать, что просто так невозможно выписать человека даже через суд – для этого должны быть веские основания нарушение прав других жильцов:

  • Длительное не проживание по данному адресу;
  • Использование квартиры не по назначению;
  • Ухудшение жилищных условий и прочее.

Это далеко не исчерпывающий перечень причин для выселения, но если человек соблюдает все правила общественного проживания, выписать его будет непросто.

Очень важно заблаговременно уведомить будущего покупателя о том, что в квартире прописаны другие люди.

Поскольку, если этого не будет сделано, покупатель может обратиться в суд для обжалования такой сделки и признания ее недействительной.

Рекомендация! Перед сделкой предоставить документы о том, кто прописан и проживает в продаваемой квартире: домовую книгу, справка жилищного управления об отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц.

Как продать жилье, в котором прописаны дети до 18 лет?

 

При продаже жилья, где зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, возникает гораздо больше сложностей. Связано это с тем, что закон охраняет интересы и права ребенка.

Ребенка после рождения обязательно регистрируют по адресу проживания одного из родителей, в результате чего он приобретает право проживания. Так, в случае продажи жилья, ребенок не должен оказаться на улице.

Поэтому, законодатель предусмотрел возможность такой сделки при соблюдении ряда условий. Продажа квартиры, в которой прописаны лица до 18 лет, возможна в следующих случаях:

  1. Ребенка перепрописывают в другое жилье (например, можно прописать по месту проживания второго родителя);
  2. На имя ребенка приобретается иное жилье, жилая площадь которого не меньше той, что продается.

Продажа недвижимости ребенка

 

Рассмотрим ситуацию, когда собственником квартиры или ее совладельцем выступает сам несовершеннолетний ребенок. Необходимо обратить внимание, что сделка купли-продажи от имени ребенка возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Для этого, его законные представители – родители или опекуны – обращаются в местный орган опеки с заявлением, предоставив все необходимые документы.

Далее выносится решение о разрешении на продажу или об отказе. Письменное разрешение органа опеки – обязательный документ для документального оформления договора купли-продажи квартиры.

Если на имя ребенка покупается новое жилье и в результате такого приобретения улучшатся жилищные условия его проживания, то обычно выносится положительное решение о продаже имущества несовершеннолетнего.

Обратите внимание! Нужно очень внимательно подойти к продаже или покупке жилья, на которое имеют право дети до 18 лет, поскольку такого рода сделку в будущем можно оспорить в судебном порядке.

Как правильно продать квартиру с прописанным в ней человеком, смотрите в следующем видео:

 

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/propiska/kak-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Особенности сделки при покупке квартиры с прописанным человеком

Как продать квартиру с прописанным

Приобретение квартиры с прописанными гражданами – сделка, которая обычно интересует нового владельца из-за значительной скидки в цене.

Участвуя в подобной операции, следует учитывать ряд тонкостей при оформлении договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных там людей?

Согласно Гражданскому кодексу любой владелец имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, именно поэтому собственник может продать свою жилую недвижимость, не спрашивая разрешения прописанных в ней граждан.

А лицам, имеющим регистрацию в данном помещении, никто не может запретить проживать в нем, это главная проблема сделки с жилой недвижимостью.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Риски продажи квартиры для ее продавца минимальны и могут возникнуть только, если он специально скрыл информацию о прописанных гражданах.

При обращении в суд в такой ситуации сделка будет признана недействительной.

Риски для покупателя считаются значительными, и они связаны со следующими возможными трудностями:

  • Купленная квартира с прописанными жильцами резко падает в цене. Ее будет сложно продать или обменять.
  • Некоторые услуги ЖКХ зависят от количества лиц, имеющих прописку в квартире, что увеличивает ежемесячные расходы за коммуналку.
  • Если выписать старых жильцов не получилось, то новый собственник при обращении в суд вынужден нести дополнительные финансовые затраты.
  • Процесс выписки может затянуться на длительное время, которое составляет в некоторых случаях годы.

Именно поэтому при оформлении сделки следует подписать следующие документы:

  1. Предварительный договор, в который необходимо внести пункт по выполнению мероприятий, связанных с переоформлением всех имеющихся жильцов в квартире.
  2. Обязательство продавца недвижимости по выписке жильцов из квартиры. Данный документ следует заверить у нотариуса.

Предлагаем вам образец договора купли-продажи с прописанными людьми: Скачать.

При всех отрицательных сторонах вариант приобретения жилой недвижимости с прописанными в нем гражданами привлекает покупателя из-за значительной скидки в цене. Она может достигать до 40%.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Чтобы избежать возможных проблем перед покупкой жилья, необходимо проверить имеются ли в квартире прописанные лица.

Такая информация содержится в расширенной выписке, оформляемой в паспортном столе. Именно в ней указываются все прописанные граждане, и это могут быть:

  • Лица, находящиеся в местах тюремного заключения;
  • Граждане, проходящие службу в рядах российской армии;
  • Престарелые граждане, проживающие в домах-интернатах;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся в детских домах;
  • Недееспособные лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях.

Данную выписку имеют право получить только прописанные в квартире лица. Любому другому гражданину в ее оформлении будет отказано.

Добровольно или принудительно?

Возможны два способа выписки новыми хозяевами, оставшихся от прежнего собственника, прописанных жильцов:

  1. Добровольная выписка по согласию;
  2. Принудительная выписка, которая оформляется через суд.

При добровольной выписке следует в паспортный стол предоставить:

  • Паспорта выписываемых граждан;
  • Свидетельства о рождении (для детей);
  • Заявление по форме №6.

Первый вариант считается предпочтительнее, но не всегда возможно договориться с жильцами.

Если вы хотите узнать, о прописке в квартире без права на жилплощадь , советуем вам прочитать статью.

Если данный способ не принес результатов, то новый владелец может организовать выписку через суд. Для этого необходимо:

  1. Составить исковое заявление;
  2. Собрать документы;
  3. Оплатить госпошлину;
  4. Дождаться рассмотрения дела.

Предлагаем вам образец искового заявления о принудительной выписке: Скачать.

Документы для предоставления в суд:

  • Копии паспортов сторон сделки;
  • Договор купли-продажи;
  • Выписка из ЕГРП с указанием прописанных граждан;
  • Выписка из паспортного стола в расширенной форме;
  • Согласие, заверенное нотариусом, на выписку из квартиры жильцов;
  • Разрешение органов опеки, если прописанными являются несовершеннолетние лица;
  • Справка из Росреестра о новом собственнике.

В квартире прописаны несовершеннолетние дети

Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры возможно только при соблюдении следующих формальностей:

  1. Нельзя оформить выписку ребенка без предоставления ему другого жилья. Несовершеннолетний гражданин не должен оказаться без прописки. Причем условия его нового проживания не могут быть хуже условий, имевшихся ранее. Например, если в старой квартире на долю ребенка приходилось 15 м², то и в новой он не может занимать площадь менее.
  2. Выписка происходит только при согласии родителей несовершеннолетнего ребенка. Если родителей нет или они лишены своих прав, то разрешение нужно оформить в органах опеки.

Процедура выписки будет зависеть от того, является ли несовершеннолетний гражданин собственником жилья или нет.

Если ребенок – собственник жилья

Необходимо получить документ из опеки, разрешающий его выписку.

Следует произвести государственное переоформление собственников жилья в Росреестре.

В паспортном столе оформляется выписка ребенка со старого места проживания и оформляется регистрация несовершеннолетнего гражданина в новую квартиру.

Если ребенок не является владельцем недвижимости

Процедура выписки проходит в два этапа: сначала родители обращаются в паспортный стол для снятия его с регистрации по старому месту проживания, а затем ставят его на учет по новому месту нахождения жилого помещения.

Как продать или купить квартиру с ребёнком? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Кого выписать не получится?

При приобретении квартиры с прописанными жильцами следует помнить, что определенные категории граждан имеют право продолжать проживать в жилом помещении даже при смене его владельца (ст. 558 п. 1 ГК РФ).

К ним относятся:

  1. Лица, оформившие при проведении приватизации официальный отказ на другого гражданина.

  2. Граждане, являющиеся членами ЖСК, это же относится и к их семьям.
  3. Жильцы, получившие право проживания в квартире по завещательному отказу.

  4. Прописанные в квартире граждане, являющиеся несовершеннолетними.

Приобретение квартиры с прописанными в ней жильцами оправдывается только, если риски будут минимальными.

Например, если в квартире остается прописанным глубоко пожилой человек, а цена на недвижимость из-за этого значительно снижена.

Решить проблему при покупке жилой недвижимости с прописанными в ней жильцами можно как добровольно, так и с привлечением судебных органов.

Следует помнить, что некоторые категории граждан даже при обращении в суд нельзя будет выписать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/pokupke-s-propisannym-chelovekom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.