Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Содержание

Можно ли переуступить ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Максимальный срок действия предлагаемых ипотечных программ достигает 30 лет. Срок немалый, и прогнозировать, как сможет выполнить свои обязательства заемщик, что будет с кредитором, невозможно.

Поэтому каждому участнику сделки в случае непредвиденных обстоятельств предоставляется право передать свои обязательства по договору третьему лицу. Эта процедура известна как переуступка ипотечной квартиры.

Кредитор Время получения Максимальная сумма ГПС(%)* Возрастное ограничение Возможные сроки Процент одобрения(%)
1 дн. 50000000 руб.Оформить 8.09 % 21-70 3-30 л. 74 %
Кредитор Время получения Максимальная сумма ГПС(%)* Возрастное ограничение Возможные сроки Процент одобрения(%)
1 дн. 15000000 руб.Оформить 6.49 % 20-75 3-25 л. 68 %

Что такое переуступка прав

Простыми словами, переуступка прав – это смена одной из сторон договора:

  • заемщика (должника или залогодателя);
  • кредитора (банка).

Если меняется заемщик, банк получает нового должника, который обязывается дальше обслуживать кредит. В случае смены кредитора, ситуация обратная – клиент продолжает возвращать остаток долга, но уже другому финансовому учреждению. Ипотека на переуступку законодательно регулируется Гражданским кодексом РФ – для кредитора подходит статья 382, для заемщика — статья 391.

В соответствии с кодексом, смена банка-кредитора не нуждается в отдельном согласии должника, но при условии, что этот момент предусмотрен договором.

Однако в случае перехода обязательств по договору другому кредитору банк должен в письменном виде уведомить об этом каждого своего заемщика, иначе возникает риск появления судебных разбирательств, и как результат — признание передачи прав и обязанностей недействительными.

Передача прав и обязанностей одного должника другому происходит несколько иначе. В этом случае процесс можно осуществить при соблюдении следующих условий:

  • заключенное соглашение между прежним и новым должником;
  • согласие кредитора на передачу прав и обязательств по договору.

Смена должника может осуществиться только после того, как кредитор дал на это свое письменное согласие — например, выступил стороной по договору о переводе долга. В противном случае банк может признать сделку недействительной и обязать должника досрочно погасить ипотеку.

Стоит отметить, что в большинстве случаев инициатором сделки по переуступке прав по ипотечному договору является именно финансовое учреждение.

Когда это происходит

Переуступка ипотечного кредита не такое уж редкое явление, и касается это не только первичного рынка недвижимости. Самыми известными причинами смены сторон по договору являются:

  • Возникшие сложности с погашением ипотеки. В этом случае, чтобы не начинать судебные действия и не портить кредитную историю, должник ищет покупателя на залоговую недвижимость. Однако найти человека, готового сразу заплатить всю сумму, очень сложно. Гораздо проще покупателю передать свои кредитные обязательства вместе с правом на жилье.
  • Смена места жительства. Срочный выезд за границу или в другой регион вызывает необходимость быстрого погашения долга. Переуступка ипотеки дает возможность сразу рассчитаться по кредиту и продать жилье.
  • Развод. В этой неприятной ситуации один из совладельцев недвижимости может отказаться от своей доли в пользу второго.
  • Получение наследства.Это может привести к переходу не только прав на ипотечную квартиру, но и долга по ней. Единственный случай, когда согласие кредитора не нужно. После смерти заемщика все его права и обязанности автоматически переходят к наследнику.

Переуступка прав по договору долевого участия в ипотечном строительстве – известный способ передачи обязательств на первичном рынке другому покупателю. Новый владелец получает полное право требовать от застройщика квартиру или дом после сдачи недвижимости в эксплуатацию и оформление на нее всей документации.

Разумеется, вместе с жильем к новому заемщику переходят все обязательства по ипотеке:

  • ежемесячное погашение;
  • страхование имущества и здоровья;
  • другие дополнительные требования.

Иногда меняется и кредитор по ипотеке. Это чаще всего происходит при продаже закладной. Другому финансовому учреждению передаются не только обязательства выплатить депозиты клиентам банка-банкрота, но и должники последнего.

О плюсах и минусах

Сделка по переуступке прав по договору имеет как плюсы, так и минусы для заемщика и кредитора. Положительным моментом для банка в этой процедуре является:

  • возможность сменить проблемного заемщика на добросовестного, способного выполнить все обязательства;
  • найти клиента, который сможет выплачивать долг частями, проще, чем человека, который сразу погасит всю задолженность и выкупит недвижимость.

Риск состоит в том, что новый должник может хуже обслуживать ипотеку, чем предыдущий.

Для должника существенным плюсом является возможность быстрее избавиться от долга и продать недвижимость. К тому же сохраняется его кредитная репутация. Кроме того, заемщик экономит на процентах и пене, ведь все штрафы переходят к новому владельцу, также, как и обязанность ежемесячно погашать начисленные проценты и тело кредита.

Существенным минусом сделки по переуступке долга для заемщика является более низкая стоимость недвижимости, которая предлагается потенциальному покупателю.

Заемщику, решившему осуществить переуступку прав на ипотеку, рекомендуется не затягивать со сделкой, ведь за каждый день действия кредитного договора начисляются проценты.

Этот момент важно учесть при формировании продажной цены на недвижимость.

Кроме того, заключение кредитного договора обеспечивает клиенту не только определенные права, но и налагает обязательства, при этом ограничивая его свободу самостоятельно распоряжаться приобретенным имуществом: переуступка ипотеки на квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость невозможна без согласия банка. Это требование не касается процесса передачи имущества в наследство (читайте выше).

Как купить квартиру по переуступке

Вопрос, можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке, интересует потенциальных покупателей. Так, желающим приобрести жилье по ценам ниже рыночных рекомендуется заходить на официальные сайты банков, в разделы о продаже залоговой недвижимости. Информацию о реализуемом жилье можно получить и в риэлтерских агентствах.

Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заемщику сначала нужно найти покупателя. Вторым обязательным действием является уведомление финансового учреждения о желании реализовать недвижимость конкретному лицу.

Ведь банк должен дать на это письменное согласие, затем подписать договор с новым должником. Потенциальный покупатель обязан представить документы о своей платежеспособности (справка о доходах), семейном положении, чтобы пройти оценку финансового состояния.

И если уровень его дохода кредитора не устроит, на проведение данной сделки будет получен отказ.

Об оформлении договора переуступки

Договор переуступки оформляется между новым и действующим владельцем недвижимости или доли в строительстве. Стоит учесть, что на основании этого документа к покупателю полностью переходят все обязательства по кредиту. Поэтому перед подписанием договора рекомендуется больше узнать о задолженности:

  • ее размер;
  • срок действия;
  • процентная ставка;
  • наличие неуплаченных штрафов и комиссий.

Тем временем банк проверит потенциального клиента — если он соответствует требованиям, юристы финансового учреждения подготовят письменное согласие на сделку. Этот документ содержит:

  • ФИО действующего и нового заемщика;
  • данные их паспортов;
  • адреса фактического проживания;
  • описание недвижимости;
  • реквизиты кредитного и ипотечного договоров.

Стоит отметить: в случае оформления договора переуступки права требования к заемщику между банками разрешение от должников не требуется. Достаточно, чтобы финансовое учреждение разослало всем своим заемщикам уведомление, где указаны:

  • новые реквизиты для погашения;
  • другие пункты, которые претерпели изменения.

Однако график платежей в одностороннем порядке изменен быть не может, он обязательно согласовывается с заемщиком.

Как можно взять ипотеку по переуступке в банке

Процедура оформления ипотеки по переуступке аналогична стандартной схеме кредитования.

Потенциальный клиент подает заявление, паспорт, свидетельства о браке и рождении детей, а также все документы, которые необходимы для оценки его платежеспособности.

Если же доходов недостаточно, финансовое учреждение может потребовать предоставить дополнительный залог или поручительство, иногда то и другое.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке — подводные камни:

Источник: https://schetavbanke.com/ipoteka/obshhaya-informaciya/perestupka-ipotechnoy-kvartiri.html

Как и зачем продавать квартиры по переуступке

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Заключение между застройщиком и дольщиком договора ДДУ, т.е. участия в долевом строительстве, дает последнему право истребовать у первого квартиру, получение которой он оплатил. Застройщик обязан передать выкупленную недвижимость дольщику в указанные в договоре сроки. Однако у владельца есть возможность официально передать его другому физическому лицу.

Процесс передачи права требования на жилье называется переуступкой. Для этого между дольщиком и гражданином, вступающим в такие правоотношения, заключается договор цессии. Правила оформления регламентированы ст. 11 закона о долевом строительстве.

Как продать жилье по переуступке?

Понять, что значит «продать квартиру по переуступке», достаточно просто: фактически, это замена одного дольщика на другого в договоре о строительстве, пока акт приема-передачи недвижимого имущества еще не подписан сторонами. Оформить продажу недвижимости по переуступке стандартным образом не получится, поскольку технически жилплощади еще не существует, и оперировать правом собственности не удастся. Для совершения продажи существует два способа:

  • Переуступка права требования с заключением соответствующего договора. Сначала дольщик определяет стоимость недвижимости с учетом стадии готовности, параметров квартиры, востребованности жилья в конкретном районе и других факторов. После этого он находит третье лицо, заинтересованное в выкупе. Между дольщиком и третьим лицом оформляется соглашение, по которому прежний кредитор передает, а новый принимает право требования квартиры у застройщика. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. После этого прежний дольщик избавляется от любых обязательств, связанных с объектом, и подписание акта о приеме-передаче жилплощади осуществляет уже новый владелец.
  • Переоформление договора с застройщиком. Такой вариант требует обязательного получения согласия от строительной фирмы. Этот метод позволяет продать квартиру в строящемся доме по переуступке, даже если она приобретена на условиях ипотечного кредита.

Если предстоит продать жилье, которое находится в здании жилищного кооператива на стадии возведения, процесс включает два этапа: оформление купли-продажи пая и подача заявления на имя председателя с просьбой передать этот пай третьему лицу.

Иными словами, потребуется разрешение от всех членов, чтобы заключить сделку, при отказе хотя бы одного участника кооператива она не состоится.

Почему застройщик продает квартиры по переуступке?

Чаще всего передачей права истребования занимаются инвесторы, а не сами застройщики: они приобретают его на раннем этапе строительства по минимальной стоимости, а продают, когда долевая цена квартиры делается на порядок выше. Эта схема является легальным способом заработка на недвижимости, продавец в таком случае обязан уплатить в казну НДФЛ, размер которого составляет 13% от полученной прибыли.

Переуступку могут делать и будущие жильцы, например, если в семье намечается прибавление, и им нужна более просторная жилплощадь. Сделка также выгодна, если у них возникла потребность переезда в другой город или иные обстоятельства, предусматривающие продажу ненужных метров.

Часто встречающаяся причина, почему застройщик продает квартиры по переуступке, может заключаться в регулярном несоблюдении сроков возведения, нарушении иных обязательств по договору.

Проблемы подобного рода нередко толкают дольщиков на желание переуступить право требования иному лицу, в то время как они получают денежную компенсацию за него и предпочитают вложить средства в более надежный объект.

Важно! Перед оформлением договора по уступке права требования требуется провести юридическую проверку объекта. Если этого не сделать, можно столкнуться с мошенниками, потерять деньги или само право на недвижимость, например, если дольщик обанкротится в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Продать квартиру в строящемся доме по переуступке: основные тонкости

При участии в такой сделке важно учесть ряд моментов:

  • Если застройщик отказывает при согласовании переуступки, можно оспорить его решение в судебном порядке, но только если договор ДДУ был оформлен до 1.01.208 года. Если сделка была составлена после этой даты, то при подаче иска следует делать упор на ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 «О введении в действие ч. 2 ГК РФ». В соответствии с этими актами, если из-за действий строительной компании дольщик оказался в невыгодном положении, то их могут признать недействительными.
  • Плата за согласование незаконна, ее не имеют права требовать ни с прежнего, ни с нового дольщика.
  • Если гражданин приобретает право требования, при этом застройщик нарушил сроки сдачи объекта, новый дольщик может потребовать взыскание неустойки.

Продать квартиру по переуступке прав можно на любой стадии строительства. Важно лишь убедиться в прозрачности документов, добросовестности покупателя и дольщика, а также правильно оформить документы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Из вторых рук

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Продать квартиру по уступке можно на любой стадии строительства дома

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Договор уступки прав требований или как его часто называют «переуступка» – очень распространен на первичном рынке недвижимости. Заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева рассказала Novostroy-M, можно ли в рамках этой схемы продать квартиру, купленную в ипотеку.

Что такое уступка прав требования на рынке новостроек?

Как известно, до регистрации прав собственности объекта недвижимости как такового не существует, поэтому жилье в недостроенных домах реализуют  не по договору купли-продажи, а с помощью договора уступки прав требования. Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком.

Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют?

Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным  обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома. В среднем так поступают 15-20% покупателей, причем большинство из них составляют инвесторы (почти 70%), зарабатывающие на росте стоимости строящейся недвижимости.

Дело в том, что налоговые обязательства возникают после оформления права собственности на жилье.

Вот инвесторы и стараются реализовать квартиру в новостройке до того, как начнется оформление недвижимости в собственность.

Остальные 30% – это люди, которые изменили свой выбор в пользу другого объекта. Приобретенную квартиру они продают, а на вырученные деньги покупают другое понравившееся им жилье.

На любом ли этапе строительства новостройки можно продать квартиру по уступке?

Согласно 214-ФЗ заключить договор уступки можно до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть в любой момент и на любом этапе строительства. После того как свидетельство о регистрации прав собственности получено, оформляется договор купли-продажи.

Как нужно действовать дольщику, если он решил продать жилье по этой схеме?

Дольщики, решившие продать жилье в недостроенном доме, обращаются к риэлтору с просьбой помочь найти покупателя на квартиру. Далее подписывается договор между физлицами и производятся расчеты.

Какое участие в сделке купли\продажи по уступке прав требований принимает застройщик?

Застройщик занимается согласованием уступки, проверяет, оплачена ли квартира, вносит нового покупателя в реестр продаж. Задача риэлтора заключается в том, чтобы организовать рекламу продаваемого объекта, найти покупателя и реализовать саму сделку быстро и комфортно для покупателя.

Есть ли какие-то «подводные камни» в этой схеме?

Я бы не сказала, что в этой схеме есть какие-то «подводные камни».  Единственное, что можно порекомендовать покупателям – это проверить, не «висят» ли какие–либо недоплаченные суммы по квартире. Иными словами,  узнать состояние взаиморасчетов между продавцом права и застройщиком, чтобы впоследствии не возникло никаких претензий касаемо оплаты недвижимости.

Можно ли так продать жилье, если оно покупалось в ипотеку или рассрочку?

Продать жилье, купленное в рассрочку или с помощью ипотеки, можно по договору уступки прав требований. В первом случае 214-ФЗ предусматривает возможность переуступать квартиры, не оплаченные полностью, так что долг на себя принимает новый владелец квадратных метров. По ипотеке также можно переуступить жилье – просто обязательства по кредиту переходят покупателю квартиры. 

Отмечу, что переуступку невозможно осуществить без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит, поэтому обязательно необходимо получить одобрение сделки у кредитной организации. Также бывает, что продавцы сначала закрывают свой кредит, а потом уже переуступают квартиру.

Возможна ли продажа по уступке прав требований, если новостройка реализуется не по ДДУ, а по ЖСК?

Такая продажа возможна при оформлении уступки пая. Лицо, желающее продать квартиру, выходит из кооператива и перепродает новому покупателю свой пай, что решается на общем собрании членов ЖСК.

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается продать или купить квартиру по уступке? На что обратить внимание?

В первую  очередь нужно обратить внимание на то, оплачена квартира или нет, чтобы предупредить возможные недоразумения.

Какой прогноз развитию этой схемы на рынке новостроек Вы бы дали? Станет ли она более популярной или нет?

Эта схема будет востребована в будущем так же, как и сейчас. Во-первых, за счет большого числа инвесторов, которые вкладываются в жилье на ранней стадии строительства дома, а потом перепродают квартиру. Во-вторых, всегда будут покупатели, которые передумают приобретать недвижимость из-за изменившихся жизненных обстоятельств.
Дата публикации 24 мая 2013

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/yana_sosoreva_prodat_kvartiru

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках

  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора
(если объект приобретается в совместную собственность)
оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования
по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным
оригинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору
(если требуется)
оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.