Как продать квартиру в обременении

Содержание

Как можно продать квартиру с обременением?

Как продать квартиру в обременении

По сравнению с отчуждением квартиры непосредственно застройщиком, ее продажа на вторичном рынке несет риски, связанные с правовыми ограничениями за счет обременения этой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

По этой же причине собственник больше не сможет полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Поэтому при отчуждении жилой площади следует либо как-то решить вопросс обременением, либо честно признаться покупателю о наличии таких ограничений и прийти с ним к определенному соглашению.

Какие бывают виды обременения?

Обременение  ̶  это условия, запреты, которые ограничивают собственника недвижимого имущества полностью пользоваться, владеть, а также распоряжаться этим имуществом.

Согласно 1 статьи ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязательную государственную регистрацию должны пройти следующие правовые обременения:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда
  • наем жилого помещения.

Кроме вышеперечисленных видов ограничений, квартира также может быть обременена:

  • арестом имущества;
  • пожизненной рентой;
  • наличием совладельца или третьих лиц;
  • наличием иных несовершеннолетних и недееспособных собственников;
  • пропиской третьих лиц.

С законодательной точки зрения сервитут  ̶  это право постороннего лица пользоваться жилой площадью собственника.

Например, в случае если двухкомнатная квартира имеет двух владельцев, а одна из этих комнат является проходной, то владелец последней должен предоставить право другому собственнику пройти через эту комнату, так как нет другого выхода для прохода, например в кухню, балкон или в другие части квартиры.

Примечание! Следующим видом обременения является ипотека, при которой залогодатель передает свою жилплощадь в залог, после чего лишается возможности распорядиться предметом залога.

В случае доверительного управления одна сторона, не желающая или имеющая возможности заниматься вопросами юридического характера насчет распоряжения собственной квартирой, заключает соглашение с другой стороной, которая и обязывается заниматься этими вопросами.

Полезно знать! В случае с арендой одна сторона (арендодатель) передает право пользования и владения другой стороне (арендатору) на определенное время. Как в доверительном управлении, так и здесь собственник не утрачивает право собственности на это имущество, но и полноценно распорядиться им также не может.

По сравнению с сервитутом, арест на недвижимость может быть наложен, а также снят только судебным решением. Арест, как принудительная мера, может быть наложена не только при накоплении денежных долгов перед кредиторами, а также при просрочке платежей по ипотеке, принятии судебного решения о возмещении должником материального ущерба, причиненной по его вине.

Отметим! В случае заключения договора ренты рентополучатель (одинокий, пожилой человек, инвалид и т.д.) отчуждает свое жилье другому лицу (рентодателю), который будет нести обязанность по его уходу или содержанию.

Можно ли продать квартиру с обременением?

При покупке жилплощади на первичном рынке, приобретатели становятся ее полноправными собственниками, и согласно 2 части 209 статьи ГК РФ, они вправе осуществить любые не противоречащие закону сделки по отношению приобретенного имущества, в т. ч. отчуждать, сдать в аренду, обременить его и т.д.

В случае покупки квартиры с обременением дела состоят иначе, так как собственники не смогут полноценно распоряжаться этим имуществом. Многим собственникам интересно, можно ли продать такую недвижимость. Теоретически это возможно и в каждом обстоятельстве имеет свои особенности.

Например, в соответствии с 37 статьей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если владелец заложенной жилплощади хочет ее продать, то он должен на это получить согласие залогодержателя (банка). Несмотря на это, наличие ограничения не может стать запретом для собственника передать заложенное имущество по наследству.

Если речь идет о продаже квартиры, где проживают несовершеннолетние недееспособные лица, то здесь также необходимо получить согласие законных представителей этих детей. Кроме того, за такими действиями осуществляется контроль органов опеки и попечительства, которые выполняют свою обязанность по защите законных прав и интересов этих лиц.

Примечание! Если недвижимость является совместной собственностью супругов, то при ее продаже одним из супругов нужно будет получить на то согласие второго супруга. Это согласие обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Как проверить наличие обременения?

При покупке обремененной недвижимости можно столкнуться с различными проблемами по причине нехватки знания юридических тонкостей.

Поскольку все ограничения прав собственности на недвижимость должным образом подлежать государственной регистрации, то проверить наличия ограничения можно посредством:

  • обращения в ближайшее отделение Росреестра;
  • обращения в МФЦ;
  • осуществления запроса через интернет ̶ порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Для получения выписки насчет наличия или отсутствия правовых ограничений требуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от нижеуказанных обстоятельств:

ОбстоятельствоРазмер в рублях
Если физическое лицо хочет получить бумажную справку750
Если юридическое лицо хочет получить бумажную справку2200
Если физическое лицо хочет получить электронную справку300
Если юридическое лицо хочет получить электронную справку600
Осуществление запроса с указанием в нем о срочности получения выпискиДвойная оплата

Для получения данной выписки необходимо составить заявление. Законодательство не каждому предоставляет право подать заявление на получения вышеуказанной выписки насчет наличия обременений.

Примечание! Такую информацию вправе получить не только правообладатели, а также судебные службы, нотариусы, полиция, прокуратура. После получения заявления регистрирующий орган в пределах 14 дней выдаст выписку.

Как продать квартиру с обременением?

Следует не забывать о том, что любая сделка, относительно отчуждения обремененной квартиры должна быть осуществлена с добровольного согласия либо кредитора, либо сособственника, рентоплатителя и т.д.

Например, в практике нередки случаи, когда после приобретения недвижимого имущества в ипотеку собственники оказываются в не состоянии оплатить ипотечный долг, по причине чего решаются продать обремененную квартиру.

Примечание! В данном случае необходимо помнить, что банк не только должен дать согласие на ее продажу, а также стать полноценным участником этой сделки.

Порядок действий

При продаже обремененного имущество следует не только запастись необходимым перечнем документов, а также соблюдать соответственный порядок действий, который различен при разных видах ограничения.

Существует общий порядок оформления сделки купли-продажи не только обремененной квартиры, а так же необремененной.

В случае если продается жилая площадь, которая была передана в залог, то поиском покупателя занимается сам залогодержатель.

Порядок действий при продаже квартиры под залог таков:

  1. Продавец обращается в банк и просит его согласие на продажу квартиры.
  2. Банк после нахождения покупателя составляет предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и приобретателем.
  3. Банк предъявляет собственные депозитные ячейки, чтобы осуществить расчет по сделки.
  4. Приобретатель перечисляет сумму договора на депозитные ячейки.
  5. После заключения договора продавец получает доступ к своей депозитной ячейки.

Для продажи жилой дом, на которую наложен арест, существует особенный порядок, согласно которому банк обращается в суд с требованием взыскать неоплаченный долг залогодателя, после чего осуществляются открытые торги по отчуждению недвижимого имущества должника.

Примечание! Один из обязательных действий при продаже квартиры, это получение выписки из ЕГР о наличии обременения на недвижимость. Конечным итогом всего этого можно считать снятие ограничения с имущества.

Необходимые документы

Для того чтобы продать обремененное имущество, необходимо запастись документом, подтверждающим:

  • платежеспособность покупателя;
  • о купли-продажи квартиры с подписью обеих сторон;
  • задолженности по ипотеке;
  • перевод средств покупателем;
  • о снятии квартиры с обременения.

Необходимо также наличие:

  • паспорта продавца;
  • свидетельство о праве на предмет продажи;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в жилом доме и т.д.

Процедура снятия обременения с недвижимости

После продажи квартиры осуществляется снятие обременения с нее. Например, в случае с отчуждением арендованного имущества ограничение снимается только после того, как полностью оплачивается задолженность или исполнится условие по решению суда.

В случае наличия договора ренты или сервитута ограничение снимается добровольно или в принудительном порядке.

Вне зависимости от варианта обременения, для его снятия необходимо обратиться в регистрирующий орган с предоставлением:

  • заявления о снятии обременения;
  • паспорта лица, являющегося собственником;
  • документов, которые устанавливают права на жилплощадь;
  • квитанции по оплате госпошлины.

Примечание! В зависимости от вида обременения, могут понадобиться также дополнительные документы. Процедура снятия ограничения может продлиться в порядке от 30 до 60 дней.

Возможные риски при продаже с обременением

Приобретая жилую площадь на вторичном рынке, покупатель должен быть осведомлен о том, что он может стать собственником обремененной жилплощади, по причине которой он не сможет полностью распоряжаться квартирой.

В список возможных рисков при продаже недвижимости можно включить следующие неблагоприятные обстоятельства:

  1. Если эту процедуру осуществляет банк, то ему будет все равно, за сколько будет продана квартира, так как главная цель банка  ̶  это получить свой долг в полной мере. По этой же причине залогодержатель не будет заниматься поиском лучшего предложения.
  2. Договор купли-продажи совместного недвижимого имущество будет признан недействительным, если на его заключение не дал один из супругов.
  3. Если покупатель не знал о том, что квартира находится под арендой, то он не сможет расторгнуть данный договор по собственной инициативе, так как перемена собственника квартиры не может отменить договор аренды.
  4. Если покупатель не был осведомлен о том, что в проданном доме живут другие лица, которые пользуются им на основе завещательного легата, иждивения и т.д., то он не сможет потребовать от них покинуть дом, поскольку они там находятся на законных основаниях.

Так как отчуждение жилого помещения может привести к неблагоприятным последствиям, то продавцу и покупателю следует предпринять взвешенные шаги. Например, покупатель должен проверить наличие обременения на квартиру, а продавцу не следует скрывать от приобретателя сведенияоб этих ограничениях.

Отметим! Необходимо также запастись определенным пакетом документов, на основе которых регистрирующий орган осуществит запись о снятии ограничений. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravonaslednik.ru/spory/obremenenie/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty.html

Можно ли и как продать квартиру с обременением – Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Как продать квартиру в обременении

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры с обременением

1 148 просмотров

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита.

Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Помимо перечисленных, условным обременением можно считать нахождение в квартире недееспособных или несовершеннолетних лиц, которые имеют права на такую недвижимость. Ничто не мешает продать эту квартиру, однако сначала нужно получить разрешение в органах опеки.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Пример: Предположим, что есть квартира, которую господин «А» купил в ипотеку за 3 миллиона рублей. Впоследствии он захотел сменить жилье на более дешевое, да и с работой начались проблемы, из-за чего совершать платежи в полном объеме он уже не мог.

«А» находит господина «Б», который согласен купить его жилье за 2 миллиона рублей, но денег в полном объеме у «Б» нет, зато есть стабильный доход и желание регулярно, точно в срок, погашать кредит. В такой ситуации «А» и «Б» посещают банк, обсуждают условия и сам факт возможности перевода долга на другого человека с одновременным переоформлением права собственности.

Если банк соглашается, то квартира фактически считается проданной. «А» избавляется от долга, «Б» обязуется выплачивать кредит и дальше.

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной.

На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем.

Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

В некоторых случаях банк может вводить какие-то дополнительные комиссии, однако это скорее исключение, чем правило.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше.

Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично.

Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением Продать квартиру с обременением достаточно сложно и потому лучше заранее подготовиться к возможным проблемам посредством помощи опытного нотариуса.

Специалисты на бесплатной консультации разберут все наиболее часто встречающиеся спорные ситуации. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым оперативно реагируя на затруднения и минимизируя любые возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением

Как продать квартиру в обременении

08/10/2019

    При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

    Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения.

Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом.

Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

    В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

    Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

    Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком.

Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств.

Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

    Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:
  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

    Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть.

Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства.

В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

    Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги.

K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм.

В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

    Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

    Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор.

Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно.

Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

    Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

    Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи.

Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе.

Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

    В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости.

Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать.

Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

    Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора.

Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов.

Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

    Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью.

Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может.

Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

    При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД).

В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц.

Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

    Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи.

Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире.

В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

    Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

    Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников.

Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве.

Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

    При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

    По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества.

Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона.

Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

    Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

    Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены.

Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo.

К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

    Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

    В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Источник: https://akcent.pro/content/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem

Как снять ограничения и избавиться от надоевшей недвижимости? Тонкости продажи квартиры с обременением

Как продать квартиру в обременении

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья необходимо тщательно подходить к проверке правоустанавливающих документов на предмет возможных ограничений и обременений. Если квартира находится в залоге, то в выписке из ЕГРН будет стоять соответствующая запись. Это означает, что собственник квартиры не имеет права распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Вам необходимо узнать причину наложения запрета и совместными усилиями постараться решить проблему. Только после этого вы сможете составить договор купли-продажи и выйти на регистрацию сделки.

Квартира с обременением – это жилое помещение, которое находится под запретом на определенные действия, связанные с продажей объекта, его дарением, обменом и т.д. В этом случае собственник недвижимости не может полноценно распоряжаться имуществом, пока эти ограничения не будут сняты.

Причины, по которым собственник не может распоряжаться своим имуществом

Виды обременения могут быть следующими:

  • Ипотека. Квартира куплена по ипотечному кредитованию и находится в залоге у кредитной организации (банка). Пока все условия кредитного договора не будут выполнены, и ипотека не выплачена в полном объеме, вы не можете распоряжаться своей жилплощадью.
  • Арест имущества. Причиной ареста имущества являются долговые обязательства собственника перед кредитными организациями или управляющей компанией (жкх). Накладывается судебными приставами и направляется соответствующий запрос в регистрационную палату.
  • Договор аренды. Квартира сдана в аренду на длительный срок (более года) и договор зарегистрирован соответствующим образом. Распоряжаться квартирой вы сможете только после окончания этого срока.
  • Договор ренты (пожизненное содержание). Заключается между собственником квартиры и лицом, осуществляющим платежи по данному объекту. После смерти владельца право собственности на жилое помещение переходит плательщику ренты.
  • Опека. Собственниками жилого помещения являются несовершеннолетние дети. В этом случае необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.
  • Доверительное управление. Собственник передает право управления квартирой доверительному лицу без права перехода собственности. Оформляется соответствующим образом у нотариуса.

Можно ли произвести продажу такой недвижимости?

Запрет на регистрационные действия с квартирой может наложить пристав по заявлению кредитных организаций или управляющей компании.

Внимание. Квартиру, которая находится под запретом (арест, залог) нельзя продать, обменять, подарить, заложить.

В выписке из ЕГРН будет стоять соответствующая запись, указывающая на ограничение прав и обременение на данный объект недвижимости.

Если вы попытаетесь зарегистрировать сделку купли-продажи, то на это ограничение укажет работник многофункционального центра. Вся информация об объектах недвижимости содержится на сайте Росреестра в электронном виде.

Сотрудник центра примет от вас документы и отправит в регистрационную палату, но регистрация сделки будет приостановлена. Вы можете стать собственником квартиры, если устраните причины и приведете документы в порядок.

Проблемы и риски

Продать квартиру, находящуюся в залоге или аресте вы не сможете, так как при совершении сделки необходимо пройти процедуру регистрации и подписать договор купли-продажи.

Если в документах не стоит отметка о наложении запрета на проведение регистрационных действий, а покупатель не проверил и не заказал свежую выписку из ЕГРН, то при регистрации договора на это обратит внимание сотрудница центра и сообщит об этом.

В ее обязанности входит проверка всех документов при приеме и данную информацию она вряд ли пропустит. В этом случае покупатель может потребовать возврата денег и сделка не состоится.

Если работник центра невнимательно отнесется к своим обязанностям и примет документы на регистрацию, то сделка будет приостановлена регистратором. В этом случае участники сделки получат уведомления о приостановке регистрационных действий. На устранение недостатков и приведение документов в надлежащий вид дается месяц.

Покупатель потребует от продавца устранить все недочеты или вернуть деньги. Собственнику квартиры придется в экстренном варианте решать вопросы, связанные с наложением ареста и снятию запрета на продажу.

Последствия продажи

Если собственнику квартиры удалось продать свое имущество, находящееся под запретом и получить деньги, то его могут привлечь к уголовной ответственности. Для этого необходимо доказать, что в его действиях был умысел.

Дело в том, что продать квартиру и получить деньги при определенных обстоятельствах возможно. Но такая сделка будет приостановлена на стадии регистрации и получить документы на квартиру покупатель не сможет.

Он потребует вернуть деньги или попросит продавца устранить проблемы связанные с регистрацией.

Если продавец отказывается возвращать деньги или попытается скрыться, то его могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ за мошенничество.

Как снять ограничения?

Для этого необходимо:

  1. составить предварительный договор с собственником квартиры;
  2. продавец берет справку из банка о сумме долга;
  3. составляется договор аванса (предоплаты) на сумму платежа;
  4. собственник квартиры вносит необходимую денежную сумму в банк и погашает задолженность по кредиту;
  5. представитель банка и продавец подают заявление на снятие обременения в регистрационный орган или МФЦ;
  6. через несколько дней ограничения будут сняты и можно зарегистрировать договор купли-продажи.

Важно! Если квартира приобретается по ипотечному кредитованию, то с разрешения банка сумма долга может быть переоформлена на покупателя при условии, что он кредитуется в этой же организации, как переуступка прав собственности.

Если на квартиру наложен запрет судебным приставом по требованию управляющей компании, то алгоритм действий следующий:

  1. необходимо обратиться в управляющую организацию и взять квитанции по оплате жкх;
  2. оплатите всю сумму долга и возьмите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  3. оплаченные квитанции и справку предоставляете судебному приставу;
  4. оплачиваете штраф;
  5. судебный пристав снимает обременение и при необходимости пишет письмо в регистрационную палату;
  6. через несколько дней ограничения будут сняты, и вы можете зарегистрировать договор в МФЦ.

Перед регистрацией договора купли-продажи закажите свежую выписку из ЕГРН. В ней содержится вся информация о собственниках жилого помещения, данные о квартире (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер и стоимость), а также о наличии или отсутствии ограничений прав и обременений на объект недвижимости (пункты 4,5,6).

Вы не сможете купить квартиру и зарегистрировать право собственности, если на объект недвижимости наложен запрет на проведение регистрационных действий. В этом случае можно остаться без денег и без квартиры.

Скачать образец выписки ЕГРН с обременением

Когда покупатель возьмет на себя решение проблем?

Справка: Если собственник квартиры не располагает временем заниматься вопросами по снятию обременений на квартиру, то он может наделить этими правами покупателя.

Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность, в которой будут отражены все полномочия данного лица.

В этом случае покупатель имеет право действовать от имени собственника квартиры: брать справки, закрывать ипотеку, погашать задолженность и т.д. Перед этим необходимо заключить предварительный договор и прописать все условия сделки.

Если квартира длительное время не продается, вы можете обратиться за помощью к агентству недвижимости или знакомому риэлтору. Он проконсультирует вас, поможет определиться с ценой, продать квартиру и зарегистрировать сделку.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/sdelka-s-obremeneniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.