Как продать по переуступке ипотечную квартиру

Содержание

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Как продать по переуступке ипотечную квартиру

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита.

Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу.

Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.

  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.

  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова.

Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Как продать по переуступке ипотечную квартиру

Бывают ситуации, когда, не успев въехать в квартиру в новостройке, уже необходимо ее продать. Как правило, основными причинами являются резко изменившиеся жизненные обстоятельства или получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Так или иначе, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в ипотеке или без нее возможна на определенных условиях.

Рассмотрим, как правильно переуступить права на жилую недвижимость по договору ДУ (долевого участия)? Что лучше: реализовать жилье в новостройке до сдачи госкомиссии или после?

Что важно знать об уступкеправ?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

  • Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
  • Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
  • В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Что представляет собой продажа квартиры по переуступке прав?

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

  1. Минимальный пакет документов.
  2. Выгодное вложение денег, так как цена на квадратные метры в строящемся здании значительно ниже.
  3. Быстрая регистрация.

Читайте: Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

  • некачественно проведенные строительные работы;
  • перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
  • возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
  • имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
  • вероятность объявления нового претендента на жилье;
  • сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Продажа квартиры по переуступке: налоги

Надо помнить, что полученная от сделки прибыль – налогооблагаемая, за нее придется платить НДФЛ. Пример: дольщик внес 1 000 000 р. застройщику, а затем переуступил свои права за 1 500 000 р. другому физическому лицу. Значит с прибыли в 500 000 р. придется заплатить налог в размере 13% — 65 000 р. в государственный бюджет.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Статья 11 ФЗ-214 гласит, что дольщик вправе выйти из проекта, переуступив полномочия на жилую недвижимость другому физлицу.

До сдачи

Существует два варианта реализации квартиры:

  • По предварительно составленному соглашению – ПД.
  • По договору цессии.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

Если дольщик, переуступающий права на жилье, не полностью рассчитался с Застройщиком, то потребуется получить согласие на уступку прав от строительной фирмы. Без данного разрешения все долги бывшего владельца-дольщика переходят к новому. Отсутствие в документах согласия может стать причиной отказа и признания ее недействительной судебными инстанциями.

После сдачи

Реализация недвижимости возможна до и после сдачи дома.

1. До подписания акта П-П (приема-передачи). Быстрое оформление. Основные этапы:

  • назначение цены;
  • поиски покупателя;
  • демонстрация жилого помещения;
  • представление необходимых документов (договор с Застройщиком, финансовые справки и документы о проведении расчетов со строительной организацией и т.п.);
  • согласование сроков и условий расчета;
  • подготовка и подписание соглашения;
  • регистрация цессии в ГосРеестре.

После проведения перечисленных этапов, новый владелец-дольщик ведет переговоры с Застройщиком, решает все вопросы и подписывает акт приемки квартиры.

2. После подписания акта.

Если регистрация сделки в Росреестре прошла, и на руках продавца имеется документ о собственности на жилую площадь, то переуступить права бывшего дольщика возможно только по предварительно составленному ПД.

На его основании права в госоргане регистрируются на нынешнего дольщика и им подписывается приемочный акт, а по истечение некоторого времени переходят покупателю.

Сделать такое возможно, если с момента подписания акта пройдет мало времени.

А вот, второй вариант – переделать акт приемки. Договор переписать не получится, так как он регистрируется в Росреестре. В этом случае следует договориться с Застройщиком и оформить соответствующий документ.

Если в процессе участвуют несовершеннолетние владельцы, то переуступка прав возможна с согласия органов опеки.

Оформление переуступки по ДДУ

Оформление документов на передачу прав потребует некоторых действий обоих участников. Итак, что требуется от продавца-дольщика и покупателя?

В свою очередь, от продавца потребуется:

  1. Поставить в известность Застройщика в письменной форме и дождаться согласия.
  2. Взять от строительной компании письменное разрешение на проведение сделки.
  3. Получить от Застройщика копии финансовых документов о проведенных оплатах по ДДУ и справку, подтверждающую полный или частичный расчет с Застройщиком.

    Если долг имеет место, то составляется трехстороннее соглашение о переводе остатка задолженности Покупателю.

  4. Получить от супруга/и согласие.
  5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
  6. Потребуется согласие кредитора в случае ипотечного займа, чтобы снять обременение на квартиру.

  7. Получить ЕГРН-выписку, если прошла регистрация ипотеки или ДДУ.

Будущему владельцу необходимо:

  1. Получить согласие супруги/а и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить документы и подписать их.
  3. Оформить закладную в случае приобретения недвижимости в кредит.

Проверка Застройщика

Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:

  • Уставные и учредительные бумаги;
  • регистрационное свидетельство с ФНС;
  • документ о правах на землю;
  • разрешение на проведение строительства;
  • финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
  • проектную документацию и декларацию;
  • Договор о финансировании.

Сбор и подготовка документов для цессии

Подать документы для регистрации в Росреестре можно через МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. Реквизиты для перевода денег подскажут сотрудники Центра или регистрационной службы.

Необходимые документы:

  • копии и оригиналы паспортов участников;
  • заявление на регистрацию;
  • финансовый документ об уплате госпошлины;
  • доверенность, заверенную нотариусом, если сделка проводится через доверенное лицо, а также паспорт;
  • согласие супруга/и;
  • разрешение опеки, если участниками сделки являются дети;
  • первоначальные документы с Застройщиком: ДДУ, договор инвестирования, ДКП и т.д.;
  • справка от строительной фирмы об отсутствии или наличии долга перед Застройщиком и переводе его Покупателю;
  • письменное согласие девелопера на проведение уступки прав требования;
  • письменное согласие кредитной организации, если на квартиру наложено обременение;
  • кредитный договор и оформленная закладная, если недвижимость приобретается на заемные средства.

Образец договора можно найти ниже. После сдачи бумаг в Росреестр, проводится проверка и занесение записи в ЕГРН. Получить информацию по срокам проведения регистрации можно уточнить у сотрудников госоргана.

Скачать образец договора по переуступке прав.

Источник: https://mytopfinance.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Как продать по переуступке ипотечную квартиру

Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных.

Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом.

Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.

$1300+ – пассивный доход в Суперкопилке за 2020й год. Отчёт!

Люди, не испытывающие финансовых трудностей, могут столкнуться только с одной проблемой – поиск квартиры своей мечты. Если же материальное положение не позволяет делать такие крупные покупки, то можно рассмотреть вариант переуступки квартиры по ипотеке. Покупка по переуступке – это процесс сложный и специфичный и на практике, откровенно говоря, встречается не так часто.

Неосведомленные люди могут задуматься о целесообразности данной операции. Действительно, зачем столько сложностей, если можно сразу оформить ипотеку.

Когда заканчивается строительство новостроя, то застройщик может предложить большой выбор апартаментов. По мере приближения объекта в сдаче, количество квартир резко уменьшается. И приобрести квартиру с первых рук вряд ли получится.

Вот тут-то и пригодятся предложения о повторной продаже, то есть переуступка прав на жилье.

Что такое переуступка прав и как оформляется данная процедура?

В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:

  • Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем.Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному;
  • На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец.Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.

Переуступка ипотеки: кому и зачем это надо?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором.

Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:

  • супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
  • продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
  • кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
  • заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
  •  кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.

Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка.

При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях.

Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:

  1. Провести действия для признания сделки недействительной.
  2. Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.

  3. Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.

Выгода и риски нового собственника

Если кредитор согласился на переуступку прав на ипотечную квартиру, то нового заемщика будут проверять тщательнейшим образом. Проверка будет проводиться так, словно человек оформляет кредит «с нуля».

Этот человек должен будет банку предоставить полный пакет документов, нужных для рассмотрения его платежеспособности и дальнейшей возможности кредитования. Однако, собрать этот пакет документов намного проще, нежели оформлять новую ипотеку. Безусловно, это экономия денег, времени и сил.

Банк не будет проверять документы на квартиру, поэтому решение будет принято значительно быстрее.

Несомненно, огромным плюсом для нового заемщика будет 100% юридическая чистота квартиры.

В большинстве случаев стоимость квартиры, продаваемой по переуступке, ниже рыночной. Правда, надо проверить, нет ли штрафных санкций по договору, ведь все эти платежи банк может перевести на нового клиента.

Сделка по переуступке прав на ипотечную квартиру на первый взгляд кажется выгодной, но надо взглянуть пристальнее.

Банк заключает новый кредитный договор и может быть, что условия предложат совсем другие, даже невыгодные для заемщика, и они могут сильно отличаться от предложения, сделанного предыдущему владельцу.

Возможно повышение процентных ставок, уменьшение срока кредитования, введение различных комиссий. Если новый заемщик не хочет получить неприятный сюрприз, то ему нужно все внимательно изучить.

Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.

Процедура оформления

Решившись продать квартиру по праву переуступки над знать, как выглядит данная процедура:

  1. Заемщик ищет покупателя.
  2. Продавец вместе с покупателем отправляются в банк с заявлением, где излагают свои намерения.
  3. Банком проводится ряд проверок, а их результат будет основанием для принятия решения.

  4. Между покупателем и финансовым учреждением заключается письменное согласие, где оговариваются права, обязанности, то есть составляется договор.
  5. Регистрируется переход права собственности.
  6. Финансовые расчеты.
  7. Новый заемщик согласно оговоренным условиям выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.

Кстати, договор переуступки прав на ипотечную квартиру иногда заключается с целью снижения размера налоговых платежей. Подпишитесь на новости Чат про Хайп Проекты!
Обсудить/рассказать о хайпе

Источник: https://besuccess.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-po-pereustupke.html

Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке

Как продать по переуступке ипотечную квартиру

Каждый из нас идет к этой цели своим путем: откладывает деньги на покупку, занимает у родственников и друзей, берет кредит в банке, пользуется услугами ипотеки. В последние десятилетия набрала популярность покупка квартиры по ДДУ – договору долевого участия.

Сделка с ДДУ

Назвать такую сделку приобретением жилья в чистом виде нельзя. ДДУ лишь предоставляет право дольщику на определенную квартиру в строящемся доме.

Но для многих россиян вариант приобретения гарантии на жилплощадь в будущем стал единственно возможным способом обзавестись собственными квадратными метрами.

Ведь инвестиции в пока еще строящуюся квартиру существенно экономят средства семьи, готовое жилье стоит гораздо дороже.

Строительства многоэтажного жилого дома занимает немало времени и жизненная ситуация конкретного человека за этот период может кардинально измениться. Например, он получает в наследство дом от умершего родственника и ему срочно нужны средства для его обустройства.

Или в семье родились двойняшки и предполагаемая в скором времени «двушка» им будет явно маловата. Распространенной является ситуация, когда физические или юридические лица вкладывают свободные средства в жилье на начальном этапе строительства, чтобы перед сдачей дома в эксплуатацию продать его дороже и получить прибыль.

Но изменившаяся финансовая ситуация вынуждает извлечь средства раньше срока.

Поэтому вопрос: «Как продать квартиру по ДДУ?» весьма актуален для многих граждан страны. Проблем не возникнет, если подойти к этому вопросу внимательно и серьезно, а еще лучше обратиться за советом и помощью к профессионалам.

Виды переуступки прав на квартиру

Продавая квартиру по ДДУ, дольщик продает покупателю исключительно право на будущее жилье. Такой процесс переуступки прав называется договором цессии, и заключенным он может быть до официальной сдачи дома в эксплуатацию. Кто имеет право заключать подобные сделки:

  1. Застройщик. В данном случае договор цессии заключается с ЖСК.
  2. Подрядчик, который выполнял для застройщика какие-либо работы и тот расплатился будущими квартирами. Такая ситуация предполагает заключение договора с юридическим лицом – компанией, выполняющей заказ.
  3. Собственник ДДУ. Физическое лицо, купившее право стать владельцем будущей жилплощади.

В первом случае главной задачей покупателя является выяснение благонадежности застройщика. Если он будет признан банкротом на этапе заключения договора цессии, сделка может оказаться ничтожной, т.е. незаконной. Во втором случае важно удостовериться, что существует согласие банка о смене собственника ДДУ, т.е. застройщик передал права на квартиру подрядчику в полном объеме.

Процедура переуступки прав заключается в переоформлении договора долевого участия на нового дольщика и внесение соответствующих изменений в документы застройщика.

Законодательство не требует уведомлять застройщика о предстоящей сделке, но юристы рекомендуют это сделать. Обычно застройщик не препятствует ее проведению.

С дольщиками-индивидуалами все, казалось бы, намного проще, но и здесь есть свои особенности. Продажа квартиры купленной по ДДУ имеет немало «подводных течений».

Дду и ипотека

В приобретении квартиры по переуступке прав немало положительных моментов. При должной юридической чистоте ее стоимость на 5-15% будет ниже рыночной цены, а долго ждать новоселье не придется, потому что большинство договоров цессии заключается на заключительном этапе строительства.

Из отрицательных моментов можно назвать необходимость тщательной проверки легитимности контракта ДДУ, подробного изучения документации застройщика, чтоб не угодить в покупку жилья в «замороженном» объекте строительства, высокая цена заключения договора – 7-8% от стоимости квартиры.

Усложняется процесс заключения договора, если продаваемая по ДДУ квартира находится в ипотеке. Продавец может найти покупателя, который убедит банк в своей платежеспособности, и получит от него разрешение на переуступку прав, но для этого требуется собрать много документов, потратить немало времени и сил.

Как по лучшей цене и без рисков продать квартиру по ДДУ в ипотеке узнайте здесь. Если у застройщика и у продавца все в порядке с документацией, то ипотечный кредит на ее покупку по переуступке выдается без проволочек. В последнее время популярна по договору цессии и военная ипотека. Главное – грамотное оформление.

Наше агентство окажет необходимую юридическую помощь. Специалисты компании хорошо знакомы с рынком строящегося жилья и способны дать квалифицированные рекомендации покупателю.

Помимо этого, договор переуступки прав без задержек пройдет регистрацию в Росреестре, что является непременным условием его законности.

Информация о продаваемой квартире будет хорошо прорекламирована и покупатель на жилплощадь найдется быстро.

Источник: https://domell.ru/publications/sdelki-kupli-prodazhi/kak-prodat-kvartiru-po-ddu-v-ipoteke

5 шагов, как продать переуступку с ипотекой и не убиться: история ипотечника

Как продать по переуступке ипотечную квартиру

Продаем строящуюся квартиру, которая находится в ипотеке. Тонкости склеивания сделки переуступки, о которых нельзя знать заранее, потому о них НИКТО не знает (в том числе работники банка). Все выясняется по ходу дела, отчего седеют волосы в большом количестве.

Кстати, сделка называется переуступка не только ПРАВ, но и обязанностей продавца. То есть при переуступке покупатель получает не квартиру (объект недвижимости), а договор долевого участия (ДДУ) продавца, со всеми его правами и обязанностями.

Продавец продаёт ровно тот ДДУ, что купил. Отсюда, вытекает важность составления максимально однозначного договора при покупке стройки…

Новые правила банка всплывают постоянно, настроения покупателей меняются, тупость агентов недвижимости (риелторов) зашкаливает, на рынке тем временем – ипотека под 4,5% от застройщика и прогрессирующий рост цен

Как провести переуступку? Кому верить, кого слушать? Почему все идет через то самое место пень и кто в этом виноват? А главное, какие на самом деле условия переуступки у Банка Санкт-Петербург, от которых шевелятся и выпадают волосы?

Рассказываю все, как есть, пока свежо в памяти.

Исходные данные: что продаем, кто покупает, где ипотека

  • Квартира в ипотеке Банк Санкт-Петербург, ипотека не погашена.
  • Застройщик в Петербурге – КВС.
  • Покупатель нашелся с прямыми (наличными деньгами), но гасить ипотеку за продавца отказался. По этой причине проводим сделку через банк.

  • В Банке Санкт-Петербург нет контактного лица из отдела сопровождения ипотечных кредитов, кто мог бы общаться с продавцом или его агентом напрямую. Все решается через жопу по общему номеру через колл-центр 329-50-50.
  • За 2 дня до сделки покупатель обоссался – и решил проводить сделку через нотариус.

  • Сделка проходит в том квартале, когда квартира сдается. Буквально на днях начинается приемка и выдача ключей.

Как клеим сделку переуступки: кто должен разрешить продажу строящейся квартиры с обременением (ипотека)

Как только вы договорились устно с покупателем, что выходите на сделку (а лучше, встретились на задаток), то в тот же день надо одновременно надо сделать 3 шага, чтобы запустить процесс:

  • запросить у БАНКА разрешение на продажу ипотечной квартиры;
  • запросить у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу строящейся квартиры (на переуступку прав и обязанностей);
  • запросить у ЗАСТРОЙЩИКА акт сверки.

Шаг 1 – Запрашиваем разрешение БАНКА на продажу ипотечной квартиры

Квартира в ипотеке, поэтому банк должен выдать разрешение на продажу квартиры с обремнением. Подать заявку-запрос на получение такого разрешения можно только после того, как нашелся покупатель (при подаче заявки надо указать фамилию покупателя, приложить его паспорт и указать, как он будет расплачиваться – ипотекой или наличными).

Заявка в банк на получение разрешения подается через интернет-банк в свободной форме, но обязательно с приложением паспорта заемщика (продавца) и паспорта покупателя.

В течение 10 рабочих дней банк рассматривает заявку и там же в личном кабинете интернет-банка присылает текст разрешения на бланке банка БЕЗ ПОДПИСИ и печати. Подписывать будем в день сделки.

В моем случае, это был октябрь, рынок зашевелился, все везде затягивалось – и Банк тоже провалил все сроки. Рассматривал и одобрял проект договора 2 недели вместо 10 дней. А когда в итоге прислали комментарии и дату сделки, но выяснилось, что покупатель, видите ли, НЕ МОЖЕТ в этот день. Ну, не мудак ли?

Шаг 2 – Запрашиваем у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу квартиру, купленной по ДДУ, которая еще строится

Зависит от вашего ДДУ и застройщика. КВС в пункте 5.1.4 договора долевого участия прописывает, что если перед застройщиком долга нет (то есть стоимость полностью покрыта собственными или заемными средствами), то можно переуступать права без получения разрешения от КВС.

В моем случае все усложнилось нотариусом, когда покупатель в последний момент очнулся и решил провести сделку нотариально. Я все равно запросила разрешение от застройщика (на всякий случай).

Как запросить разрешение у КВС и акт сверки

Позвонить в отдел договоров КВС. У них обед с 13 до 14.

Сначала в свободной форме пишем застройщику КВС 6330950@kvsspb.ru письмо с темой “Текст заявления на согласие на переуступку”. В ответ присылают именно текст заявления, его надо отредактировать под себя прежде, чем распечатывать, подписать и отправить снова на эту почту.

С застройщиком (с отделом договоров) лучше предварительно переговорить по телефону обо всем этом, чтобы они ждали от вас письмо и запрос. Иначе разрешение век будут подписывать. Мне повезло, Ольга А. очень круто отработала и буквально в течение дня прислала мне разрешение. Спасибо!

Акт сверки присылает КВС очень быстро, можно, кстати, и позже его взять, чтобы к сделке он был посвежее. Но я сразу запрашивала, ибо потом начался трэш – и точно было не до свежести акта.

Шаг 1 и 2 делаем в один день, сразу после задатка или устной договоренности о сделке с покупателем.

Шаг 3 – Согласование договора переуступки с банком

Кто готовит проект договора переуступки? Нотариус или риелтор.

В обоих случаях, проект договора переуступки должен быть согласован с банком прежде чем стороны его заверят у нотариуса или подпишут между собой (через мфц)

Если покупатель хочет нотариальную сделку, нотариус (а не риелтор) будет готовить проект договора переуступки прав и обязанностей. Нотариусов, которые умеют успешно составлять договор недвижимости в городе, как правило, не так много. Риелторы, которые давно в деле, таковых обычно знают.

Нотариус должен знать, что делает и к чему обычно докапывается Росреестр… Хорошо бы запросить перед основным договором (встречей трех сторон на сделке) проект договора вам на почту, чтобы почитать самому (а лучше, дать почитать юристу) и углядеть подводные камни, задать вопросы.

Обычно о договоре уступки трясется покупатель, ибо я то свое обременение на него хочу переложить. Но вообще продавцу тоже надо читать то, что предстоит подписывать.

С другой стороны, для продавца-ипотечника есть дополнительная защита – банк. Банк никогда не подпишет переуступку, если не согласен с договором. По этой причине Банк Санкт-Петербург запросил у меня (как продавца) проект договора на согласование в течение 10ти рабочих дней.

Я и все мои друзья по несчастью (мой агент, агент покупателя и сам покупатель) не ожидали, что БСПБ внезапно решит взять проект договора переуступки на согласование. Это было неожиданностью и об этом никто не говорил заранее.

Согласие на уступку от застройщика, как правило, имеет срок годности 14 дней.

Если не провести сделку в эти дни, то надо будет брать новое согласие. Это грустно, ибо первая дата сделки у нас сорвалась, потом банк согласовывал договор цессии 2 недели вместо 10-ти дней, а потом еще предложил дату сделки еще спустя 2 недели. Таким образом, мы еще потеряли месяц на ровном месте.

А акт сверки и согласие пришлось заказывать снова.

Отправить проект договора на согласование банку можно в интернет-банке, прикрепив документ от нотариуса

В течение 10ти рабочих дней банк звонить продавцу, комментирует устно свои замечания и, если они незначительные, то записывает вас на сделку в банке.

Если покупатель готов на сделку без нотариуса, то вместо нотариуса надо в тот же день задатка записаться в МФЦ на сделку через 3-4 недели, когда будет открыта запись. Проект договора в этом случае готовит риелтор (ваш или покупателя, они сами между собой договорятся), но, главное, его тоже согласовать с банком.

Шаг 4 – Записаться к НОТАРИУСУ на подписание согласованного с банком основного договора переуступки

Когда банк согласовал договор переуступки, то можно назначать день встречи у нотариуса и подписывать основной договор. Встречаются обе стороны, сверяют договор еще раз и, если все в порядке, подписывают и идут клеить сделку дальше в банк.

Важно, чтобы нотариус внес правки по пожеланию банка! Если нотариус пропустит и не исправит текст договора, как хочет банк, то банк не проведет сделку, а за новый договор нотариусу придется платить еще раз.

Стоит ли бояться нотарильной сделки в недвижимости?

Когда в сделке появляется нотариус, безусловно, появляется дополнительная суета.

Риелторы (оба – и от покупателя, и от продавца) начинают усиленно звонить друг другу, звонить своим клиентам, общаться с нотариуом, но их ценность как специалиста падает до нуля.

Для меня в такой обстановке риелтор был, скорее, моральной поддержкой что ли и просто живой человек, кто может записать меня в МФЦ, переписать на другое время в банк, напомнить, какие бумажки надо собрать.

Это про минусы нотариальной сделки.

Плюсы проведения продажи через нотариуса тоже есть.

Нотариальные сделки Россреестр рассматривает быстрее, чем обычные через МФЦ. Есть вероятность, что квартиру перерегистрируют быстрее, а значит, быстрее раскроем аккредитив и перечислим деньги банку за ипотеку, а остатки – мне.

Также нотариальная сделка в недвижимости при покупке / продаже любого характера всегда крепче, их сложнее оспорить в суде.

Шаг 5 – Идем на сделку в БАНК

Теоретически, когда банк согласует договор перед подписанием его у нотариуса, вас тот же менеджер должен записать на сделку.

Кстати, я сейчас задумалась, а кто отправляет договор в Росреестр при нотариальной сделке?

  • Если сделка нотариальная, в идеале, должно быть так: утром к 10ти мы идем к нотариусу, а к 15ти, например, – в банк открывать аккредитив, закладывать деньги и подписывать договор переуступки.

  • Если сделка через МФЦ, то утром идем на сделку в банк, а затем – в МФЦ на передачу документов на регистрацию в Росреестр. Наоборот, уловили?

Процедура в банке и сколько это стоит – отдельная история, может, еще одну статью напишу.

Если коротко, то комиссию банку 50 тысяч кладем на счет заранее, покупатель приносит наличку для закладки ее на аккредитив (эскроу-счет), где деньги будут хранится, пока сделку не зарегистрирует Росреестр.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/5-shagov-kak-prodat-pereustupku-s-ipotekoi-i-ne-ubitsia-istoriia-ipotechnika-5f6dc858df292d1109086ac8

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.