Как продать строящуюся квартиру по переуступке

Как продать квартиру в строящемся доме

Как продать строящуюся квартиру по переуступке

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами.

Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании.

Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:

  • Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  • Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд.

И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости.

Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  • Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  • Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  • В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  • В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  • Сделать копии всех необходимых документов.
  • Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  • Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  • Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.
Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  • Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  • Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  • Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  • В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  • Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  • Закройте ипотечный кредит.
  • Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  • Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  • Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  • Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости.

Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено.

А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы. 

Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  • Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  • Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  • Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Добавляйте наш канал в свою ленту, чтобы не пропустить новые публикации. Мы есть ещё тут:

ВКонтакте / instagram/ Сайт

Узнать всю правду про новостройки Краснодара можно на сайте23квартиры.ру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/kak-prodat-kvartiru-v-stroiascemsia-dome-5d7f817e98fe7900aee59075

Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

Как продать строящуюся квартиру по переуступке

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать.

Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст.

382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ).

Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку.

В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию.

Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды».

Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен.

Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими.

В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья.

Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия.

Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате.

Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

– оплату покупки.

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок.

Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки.

Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2044320-2018-08-17-kvartira-v-novostrojke-po-pereustupke-kak-pravilno-oformit-sdelku/

Договор уступки: заработать 50% от стоимости квартиры

Как продать строящуюся квартиру по переуступке

Несмотря на то, что количество инвестиционных сделок с жильем снижается, переуступка прав на квартиру остается прибыльной для обеих сторон. В чем состоит выгода такой сделки, будут ли изменения по данному договору после перехода на эскроу-счета и что нужно сделать покупателю, чтобы снизить риски – выяснял Новострой-М.

По договору уступки права в случае с новостройками передается право требования к застройщику передачи жилья после ввода дома в эксплуатацию. По словам Дениса Артемова, старшего юриста юридической фирмы Via lege, договор уступки прав выгоден как продавцу, так и покупателю.

Продавец получает деньги за квартиру без принятия ее по акту приема-передачи и оформления права собственности, без дополнительных затрат на эксплуатацию.

Покупатель приобретает жилье по более выгодной цене, чем после сдачи дома и оформления собственности, также он может оценить ход строительства проекта, его темпы. 

Сделки по переуступке прав преимущественно нацелены на прибыль – инвесторы входят в проект на начальных этапах возведения дома и до его ввода в эксплуатацию продают купленные лоты по возросшей цене.

Если это ликвидный продукт с набором качественных характеристик, с хорошей транспортной доступностью и наличием на территории объектов социально-бытовой инфраструктуры, то к окончанию строительства цена квадратного метра вырастает особенно сильно.

Как рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, к моменту завершения строительства в портфеле застройщика остается достаточно скудный выбор квартир, стоимость которых сильно выше первоначальной. И зачастую покупатели, которые хотят купить квартиру именно в этом проекте, не находят нужного им предложения, поэтому вынуждены покупать квартиру по переуступке.

По оценкам застройщиков, в среднем на переуступке прав требования можно заработать 30-50% от первоначально вложенной суммы.

Максимальная прибыль возможна при приобретении жилья на этапе котлована и его перепродаже на финальной стадии строительной готовности дома.

Как сообщили в концерне «Крост», в жилых комплексах «Невский», Wellton Park и Union Park в 75 и 82 кварталах инвесторы могли заработать до 40 тыс. рублей за квадратный метр – за период строительства цена «квадрата» вырастает до 50%.

При покупке жилья в проектах группы компаний «МИЦ» также можно заработать до половины от стоимости квартиры.

Как рассказал коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов, эта цифра складывается из годового прироста, который по проектам компании составляет в среднем от 17% годовых (при среднем сроке владения квартирой 14-20 месяцев), и доходности от услуги внутреннего trade-in, которая позволяет получить прибыль от продажи в среднем 8-10% к рыночной стоимости.

По словам Алексея Лухтана, с начала старта продаж первой очереди ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» (апрель 2018 года) реализовано более 40% квартир.

Средняя стоимость квадратного метра показала высокую динамику роста – фактически только за один год средняя цена «квадрата» выросла на 21%, при этом завершение строительства Дома № 1 намечено только на II квартал 2020 года.

Следовательно, средняя цена метра к моменту сдачи первой очереди может вырасти еще на 10%. Некоторые квартиры подорожали более чем на 30%.

Перед тем как инвестировать в жилье, стоит узнать, нужно ли получать разрешение на переуступку от компании-застройщика и во сколько это обойдется – за согласие обычно взимается комиссия.

Пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании, появился в ДДУ в связи с тем, что частные инвесторы стали прямыми конкурентами девелоперов. Частные лица могут выставить квартиру дешевле, чем у застройщика, что сказывается на продажах последнего не лучшим образом.

Еще один немаловажный момент – по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. 

Однако квартиры в строящихся домах перепродают не только ради прибыли.

Как рассказали эксперты порталу Новострой-М, некоторые клиенты приобретают квартиру для себя и дальнейшего проживания, но за время строительства жилье становится «маленьким» – в семье рождаются дети.

Иногда семейная пара приобретает квартиру в браке, но за период стройки решает развестись. Покупателям также может понравиться другой проект, более интересный и современный, кто-то решает изменить локацию и переезжает в другой район Москвы или вообще в другой город.

Стоит отметить, что за последние 10 лет количество инвестиционных покупок сильно снизилось. Пик их популярности пришелся на 2005-2008 годы, когда цены на жилье благодаря развитию ипотечного кредитования стремительно росли.

В итоге более половины всех сделок на рынке столичной жилой недвижимости носили инвестиционный характер.

Перед вторым кризисом, за первые 6 месяцев 2014 года, доля подобных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась уже от 30 до 34% от общего объема.

Данные Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

По мнению Ильи Липкинда, директора информационного агентства «Саминвестор», сейчас все факторы, делавшие подобные сделки привлекательными, исчерпаны.

Бурный рост ипотеки в прошлом году даже с учетом опасений по поводу сокращения предложения из-за перехода застройщиков на эскроу-счета привел к росту цен на недвижимость в среднем на 10-15%, что в большинстве случаев лишь компенсировало снижение стоимости квартир в предыдущие годы.

При этом отложенный спрос, сформировавшийся ранее, уже частично исчерпан, а частично – задавлен продолжающимся снижением реальных доходов населения. Поэтому в настоящий момент жилье покупают в основном для собственного проживания.

Например, в проектах ГК «МИЦ» инвестиционные покупки составляют 15-20% от общего спроса, столько же процентов приходится на сделки с переуступкой прав требования. На объектах концерна «Крост» фиксируется не более 10% сделок с переуступкой.

По словам Дианы Гурусовой, руководителя отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, в апреле 2019 года доля переуступок в общем объеме продаж компании составляла порядка 4,1%.

Если брать аналогичный период прошлого года, данный показатель равнялся 6,4%, а в 2017 году – 10,3%.

Переуступка и эскроу-счета

Многих волнует вопрос – какие изменения произойдут при переуступке по ДДУ с эскроу-счетами. Специалисты сходятся во мнении, что после вступления в силу новых правил продажи недвижимости никаких непредвиденных нюансов возникнуть не должно.

Договор долевого участия никто не отменял, изменилась лишь схема перевода денежных средств от покупателя к застройщику, где гарантом выступает банк.

Как рассказала Диана Гурусова, порядок процедуры будет включать составление и регистрацию договора переуступки, а также заключение дополнительного соглашения к договору эскроу, в котором будут прописаны изменения и новый депонент. Таким образом, застройщики продолжат работать в рамках 214-ФЗ.

Как считает Илья Липкинд, в течение ближайшего года доля инвестиционных покупок квартир, скорее всего, будет держаться вблизи нынешних уровней или даже незначительно увеличится в связи с ожиданиями повышения цен из-за перехода на счета эскроу, возможным снижением ключевой ставки Центробанка РФ и опасениями по поводу приближения нового мирового финансового кризиса. Однако в более долгосрочной перспективе объем подобных инвестиций продолжит сокращаться.

Проверить, чтобы не рисковать

Если человек, мечтающий о новом жилье, все-таки решает приобрести квартиру в новостройке у частного инвестора по переуступке прав, то к этому нужно тщательно подготовиться. Риск потерять деньги и новую квартиру выше, чем может показаться на первый взгляд.

По словам Дениса Артемова, первое, о чем нужно позаботиться и на чем ни в коем случае нельзя экономить – это полная юридическая проверка по потенциально вашей, конкретной квартире – а не по жилому комплексу целиком.

Подобное юридическое сопровождение стоит в среднем около 30 000 рублей. Конечно, кто-то может подумать, что ту же самую проверку вполне может провести риэлтор, с которым вы работаете, но это не так.

Риэлторы, как правило, не имеют юридической квалификации и соответствующего опыта, поэтому не знают, на что смотреть в первую очередь.

А ситуации встречаются самые разные, общее в них только одно – риск потери денег и новой квартиры для покупателя. 

Пример 1: у покупателя были все шансы «отдать» половину своей новой квартиры бывшей жене продавца. Бывшие супруги начали делить имущество в суде (ареста на него по каким-то причинам не было).

Продавец по ДДУ предоставил покупателю заявление, что не состоял в браке и даже показал новый паспорт без штампа. Ему рассказали о судебном процессе, после чего он просто исчез.

Если бы его не проверили – скорее всего жена отсудила бы половину квартиры у нового владельца.

Пример 2: при проверке продавца выяснилось, что его паспорт «утерян». А схема расчетов в данном случае предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации (так бывает). Продавца поставили в известность, после чего он перестал выходить на связь.

Пример 3: застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика X и 10 – на подрядчика Y, в качестве оплаты выполненных работ. Оба подрядчика аффилированны друг с другом. Подрядчик X уступил одну из квартир продавцу, уступка была зарегистрирована и оплачена.

При проверке выяснилось, что уступленной продавцу квартиры у подрядчика X нет, она у подрядчика Y. А это значит, что у продавца нет прав на эту квартиру, поэтому покупателю лучше найти другой вариант. Удивительно, что Росреестром этот факт был упущен из вида, юристами – нет.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/dogovor_ustupki_zarabotat_50

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Как продать строящуюся квартиру по переуступке

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.

Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь — никому не продашь” — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, — объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, — поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, — все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/43517942-pereustupka-prav-po-ddu-nyuansy-slozhnosti-riski-dolschika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.