Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

Содержание

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

Последнее обновление: 14.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, при заключении сделки, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до открытия аккредитива или до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (эти обязательные случаи указаны по ссылке).

Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой периоддоступа к деньгам (в ячейке или на аккредитивном счете).

А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести через нотариуса (см. по ссылке как это делается).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ)договора нам могут предложить составить специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все существенные условия договора, а также (не обязательно, но желательно) те дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка и способа проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом по ссылке выше, посмотреть образцы договоров, или просто посоветоваться с юристом на эту тему.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, все тонкости и нюансы условий заключения Договора купли-продажи квартиры (ДКП)должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …).

Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право».

И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. То есть в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками банка при нашем доступе к ячейке или для раскрытия аккредитива.

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и еще от того, является ли эта квартира нашим единственным жильем.

В зависимости от этих факторов, будет понятно, какие налоговые вычеты мы сможем здесь применить.

Подробно о налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (и если это наше единственное жилье), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Есть и еще один популярный способ уменьшить налог с продажи, если мы продаем свою квартиру, не дождавшись, пока пройдет 3 года владения – это занижение цены квартиры в договоре. Правда, здесь есть некоторые нюансы, о которых рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Сколько времени занимает продажа квартиры? Зависит от нескольких факторов. Примеры – см. в этой заметке.

Перед подписанием Договора купли-продажи квартиры внимательно читаем его еще раз, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права.

Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для УФРС.

 А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

 Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Порядок купли-продажи квартиры: оформление сделки, порядок действий при регистрации, список документов для заключения договора купли-продажи квартиры | Жилищный консультант

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

В российской юридической традиции под договором купли-продажи понимается соглашение между двумя лицами (физическими или юридическими) о сделке в отношении объекта, обладающего материальными и ценностными свойствами. Таким образом, стороны договора купли-продажи получают правовой статус «продавца» и «покупателя», что влечет применимость соответствующих норм в рамках гражданского законодательства.

Понятие договора купли-продажи введено в Гражданском кодексе как описание одной из форм частных видов обязательств. Правовую базу для сделок формирует статья 454, которая также устанавливает обязательность цены за предоставляемый товар или услугу.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Законодатель подчеркивает, что возмездность является важнейшей отличительной чертой договора купли-продажи, разительно отличая его от договоров дарения или мены.

Сторонами могут выступать собственники предмета сделки, а также их законные представители, наделенные должными полномочиями. Порядок регулирования договоров купли-продажи един, даже если он заключается не с гражданами и юридическими лицами, а с государством.

При этом обязанность доказывать законность сделки лежит на владельце предмета, равно как и обязанность соблюдать статью 129 ГК РФ (товары и услуги, запрещенные в России, предметом сделки быть не могут).

Отдельные виды благ (в частности, недвижимость) требуют государственной регистрации, поэтому оформление договора касательно них имеет особенности как для покупателя, так и для продавца.

Требования к квартире при покупке

Помимо очевидного права собственности, подтвержденного как действующим сертификатом о государственной регистрации, так и ранее заключенным договором купли-продажи с прежним владельцем (частным лицом, застройщиком), при покупке недвижимости необходимо обратить внимание на:

  • Отсутствие обременений, включая заложенность в кредитных учреждениях, а также переуступку третьим лицам, наложение ареста или исполнительного производства.
  • Согласие проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц, а также отсутствие прописанных несовершеннолетних, у которых нет альтернативного места проживания.
  • Согласие совладельцев при долевой собственности.
  • Отсутствие предписаний БТИ или органов местного самоуправления относительно сноса строения.

Продавец обязан представить исчерпывающую информацию покупателю. В противном случае сделка может быть расторгнута, а в некоторых случаях дело может дойти до судебного разбирательства.

Порядок оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры обладает юридической силой только при его заключении в письменной форме. Более того, стороны должны закрепить в рамках данного договора все обстоятельства, привлечение экспертов и перечень документов, представленных покупателю.

договора регламентируется статьями 549-555 ГК РФ, которые устанавливают наличие в документе следующих пунктов:

  • Точного наименования документа, которое указывает на тип заключаемой сделки.
  • Обстоятельства места и времени подписания, а также дату составления.
  • Подробные паспортные данные обеих сторон, с указанием сведений о регистрации, а также, если в сделке участвуют представители, с указанием развернутой информации о них, в том числе.
  • Детальное заполнение информации, касающейся предмета сделки (квартиры). Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат. По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.
  • Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
  • Полная стоимость.
  • Порядок передачи денежных средств, сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
  • Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
  • Подписи сторон.

Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

  1. Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
  2. Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
  3. Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.
  4. Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
  5. Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
  6. Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
  7. Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.

Список необходимых документов

Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов. Какие документы нужны:

  • Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
  • Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
  • Если у продавца есть супруг (супруга), требуется согласие, даже если имущество является личной собственностью продавца.
  • Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
  • Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
  • Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, документы о приватизации и иные правоустанавливающие бумаги.
  • Составленный совместно или типовой договор купли-продажи. Можно либо написать его с нуля, либо скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений, либо, напротив, сообщающие об их наличии (при условии, что покупатель не имеет претензий). Таковыми могут быть кредитный договор или закладная.
  • В отдельных случаях требуется заключение от врача психиатра или нарколога об отсутствии продавца в перечне лиц, поставленных на соответствующий учет.

Оценивая документы, необходимо обратить внимание на историю квартиры. Зачастую бывает, что даже нынешний владелец купил ее незаконно. Покупатель подобного имущества, согласно ГК РФ, может быть лишен прав на данное жилье, обладая лишь правом подать на обманщика в суд.

Порядок передачи денег за квартиру

В случае передачи денег при личной встрече и без свидетелей, заключения каких-либо документов, при малейшей нечистоплотности продавца можно потерять все деньги, переданные за квартиру. При заключении договора любые действия сторон, включая перечисление средств, должны фиксироваться в виде актов или иных документов.

Существует три варианта передачи денежных средств, различающихся по безопасности для сторон:

  • Предоплата с соответствующей распиской – наименее безопасный способ, связанный с риском изначального обмана со стороны продавца.
  • Оплата наличными после заключения сделки с оформлением акта передачи денежных средств – более защищенный способ, опасность которого может быть заключена лишь в криминальном подтексте (разбойном нападении).
  • Банковская ячейка – наиболее безопасный способ передачи для всех сторон сделки, гарантирующий как надлежащую фиксацию факта передачи, так и свидетелей совершения.

Единственным минусом банковской ячейки является ее платность: в зависимости от учреждения, стоимость лежит в диапазоне от 2000 до 6000 рублей.

Оптимальной услугой является ответственное сейфовое хранение, предполагающее ограничение круга лиц, способных изъять деньги из депозитария.

При изъятии необходимо заключить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с получателем средств, который отражает полученную сумму.

Дело в том, что банки намерено игнорируют фиксацию точной суммы в ячейке: попросту удостоверяют факт нахождения там денег.

Пример по порядку купли-продажи

Гражданин Н. решил приобрести квартиру на вторичном рынке и, найдя выгодное предложение, связался с продавцом.

Несмотря на отсутствие в квартире прописанных граждан, а также каких-либо обременений, покупатель решил начать порядок купли-продажи квартиры с тщательной проверки жилья.

Поскольку собственник предоставил все документы, покупатель обратился в Росреестр, где без ведома продавца получил выписку, подтверждавшую слова собственника.

Чтобы еще более убедиться в чистоте сделки, гражданин запросил архивные выписки из домовой книги, хранящиеся в муниципальных учреждениях.

Данная выписка содержала сведения, что несовершеннолетний, ранее проживавший в данной квартире, был незаконно лишен жилплощади во время приватизации.

Таким образом, вне зависимости от срока давности, данная квартира была приобретена незаконно и не является безопасным вариантом (существует риск признания  договора недействительным).

Гражданин решил приобрести квартиру у своей матери, которая обещала каждому из своих троих детей проживание в ней. При этом существует необходимость оформить квартиру, как личную собственность покупателя, поскольку он состоит в браке и делиться не собирается. Важной особенностью договора купли-продажи является то, что он делает любую приобретенную собственность совместно нажитой.

В данном случае гражданину не нужно заключать договор купли-продажи: достаточно, чтобы мать оформила дарение на всех своих детей, а они таким же образом «подарили» друг другу деньги.

Даже если каждая доля была бы выделена и продана по договору купли-продажи, жена гражданина могла бы претендовать на треть жилплощади в приобретаемой недвижимости.

Будучи близкими родственниками, им даже не придется платить налог.

Заключение

Любой гражданин может узнать, как оформить куплю-продажу квартиры и осуществить ее на практике самостоятельно. Хотя подобная экономия на цене сопровождения может стоить значительных средств в момент передачи. Законодатель в рамках Гражданского кодекса подробно определил нормы данной сделки:

  • Стороны производят продажу недвижимости лишь по договору.
  • Фиксация всех значимых действий во время сделки, включая передачу денег, делает ее безопасной.
  • Порядок проведения купли-продажи квартиры подразумевает регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
  • Квартира должна соответствовать массе факторов, влияющих на ее пригодность к продаже. Следует учитывать интересы третьих лиц.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 129 ГК РФ
  • Статьи 549-555 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: документы и советы юристов

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

Приобретение собственной квартиры — мечта для не имеющих собственного жилья и выгодное вложение средств для тех, у кого таковые есть. Для большинства покупка квартиры, как и ее продажа, происходят не часто. Случай это не рядовой и очень ответственный, а сам процесс настолько трудоемкий, что многие стремятся потратить деньги на услуги профессионалов.

Купля-продажа квартиры представляет собой ряд последовательных действий, в результате которых один владелец теряет право собственности на объект, а у другого оно возникает. Иначе говоря, происходит процесс передачи недвижимости и прав на нее. Оформление осуществляется в письменной форме, основанием становятся договор купли-продажи и передаточный акт.

Нюансы договора купли-продажи квартиры

При совершении сделки много нюансов. Зависят они от продавца (физическое лицо, ИП или организация), типа приобретаемого жилья (новостройка или вторичное жилье), способа приобретения (за счет собственных накопленных средств или с использованием кредитов), подписывающих сторон (сами или через посредников).

Нюансы, связанные с расчетами между сторонами. Стандартным считается наличие пункта о завершении оплаты одновременно с подписанием договора. Часто покупатель при передаче денег просит с продавца еще и расписку. Если ее предоставить, то получается факт двойной оплаты.

Открывается возможность судебного взыскания переданной суммы. Противоположная ситуация, когда расчеты осуществляются после регистрации. Покупатель стал собственником, а рассчитываться не торопится.Выселить его из квартиры, фактически не купленной, не удастся, если в договоре отсутствует указание на расторжение договора при неисполнении покупателем своевременной оплаты.

Законодательство не предусматривает случаев признания договора расторгнутым по причине отсутствия оплаты. Не содержит оно и обязанности аннулирования права собственности нового владельца и передачи его старому.

Связанные с описанием предмета договора (квартиры). Детальное описание необходимо обеим сторонам для отсечения возможности дальнейшего судебного разбирательства.

Связанные с оформлением сделки. Детально описывать в договоре следует, помимо предмета, его стоимость и порядок проведения расчетов. Указывать полные данные сторон, включая паспортные и ИНН.

При приобретении первичного жилья от застройщика требуется убедиться в наличии у него разрешения на строительство и его праве собственности на землю или ее аренды.

Все, что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры, узнаете из этого видео:

При привлечении заемных денежных средств сначала нужно обратиться в банк для одобрения кредита, определив его размер. Неожиданностью может стать отказ банка предоставить кредит без видимых причин.

При требовании продавца о предоставлении задатка либо для закрепления покупателем квартиры за собой (при недостаче денежных средств для полного расчета за жилье) следует заключить предварительный договор, в котором необходимо четко прописать наступление неблагоприятных последствий при его нарушениях.

При заключении договора с посредником требуется проверить на подлинность доверенность, уяснить его полномочия, а в договор включать уже его данные, не собственника.

Алгоритм продажи недвижимости

Цены на недвижимость подвержены существенным колебаниям, уровень спроса на них также не постоянен. Для продажи нужно выбрать подходящий момент (разгар сезона продаж), к нему подготовить квартиру. Провести в ней ремонт и генеральную уборку, удалить посторонние запахи, переставить мебель для создания ощущения пространства, умиротворения и уюта.

При подсчете учитывать место расположения квартиры (не секрет, что на аналогичные квартиры в разных районах не одинаковые цены), этаж (первый и последний этажи дешевле, разница может достигать 10%). Также принимается во внимание материал постройки дома, год введения его в эксплуатацию, проведение капитального (косметического) ремонта.

Состояние самой квартиры, мебели и сантехники в ней. Ясность и полнота собранных документов (отсутствие для покупателя необходимости оплаты их доработки).

Представляет собой распространение информации о продаже, описание лучших сторон квартиры с подтверждением качественными фотографиями. Для более полной информации об объекте лучше добавить фотографии дома, подъездных путей к нему и плана-схемы самой квартиры. Обязательно упомянуть о готовности документов.

Распространять рекламу следует всеми возможными способами (в печатных изданиях;на местных сайтах;в объявлениях, расклеенных по району; в виде баннера, установленного на стене дома или балконе).

Как купить квартиру

Покупатель действует по схожему алгоритму. Первым делом он рассчитывает свои финансовые возможности. На их основании определяет параметры квартиры, на которую можно претендовать, и район ее расположения. Рассматривать абсолютно все варианты не следует.

После переходит к изучению предложений, существующих на рынке, если действует самостоятельно, или обращается к посреднику для согласования стоимости его услуг. Изучение происходит из средств массовой информации.

Типовые риски покупателя

Провести качественную проверку сможет не каждый, опасностей много, поэтому выделим наиболее значимые из них, которые могут повлиять на заключенный договор:

  1. Здоровье продавца, ограничивающее его дееспособность (алкоголизм, психические и неврологические заболевания)
  2. Отсутствие у продающей стороны правомочий по распоряжению квартирой (неправильно оформленная или поддельная доверенность).
  3. Правообладателей несколько, и вопрос продажи с ними не согласован.
  4. Прописаны в квартире несовершеннолетние (для продажи требуется разрешение компетентного органа) или инвалиды (их не удастся выселить даже посредством судебного заседания).
  5. На квартиру наложены обременения судом или полномочными органами (арест, запрет на совершение регистрационных действий), или она находится в ипотеке
  6. Наличие у квартиры, перешедшей к продавцу по наследству, других, не извещенных претендентов, которые могут предъявить свои права.

Особенности договора купли-продажи.

Необходимые для изучения документы

Проверка начинается с изучения документов, подготовленных продавцом. К ним относятся:

  • Выданное регистрирующим органом свидетельство, а также документы, послужившие для этого основанием. В настоящее время свидетельство не используется, подтверждением права является выписка из ЕГРП.
  • Паспорта (технический и кадастровый). Позволяют выяснить наличие незаконной (не отраженной в паспорте) перепланировки.
  •  Справка из управляющей организации, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги (при наличии задолженности можно требовать существенную скидку).
  • Документы всех, кто участвует в сделке, подтверждающие их личность
  • Перечень лиц, зарегистрированных в квартире (отражается в домовой книге, учет зарегистрированных также ведет орган местного самоуправления).

Стоит изучить подлинники документов, при предоставлении копий они могут оказаться в регистрирующем органе при совершении другой сделки. Поэтому аванс на основании копий вносить не стоит.

Представленных документов достаточно для заключения предварительного договора (если для полного расчета средств в данный момент не хватает, а квартиру после проведенного осмотра хочется закрепить за собой).

Предварительный договор: как оформить

В нем, кроме описания самого объекта, обязательно следует четко очертить:

  1. Сроки совершения действий (заключения соглашений (текущего и будущего основного договора, передачи денег, квартиры, выписки всех прописанных лиц).
  2. Процедура расчетов заключается в статусе передаваемой суммы: аванс (при расторжении договора покупателем остается у продавца) или залог (возвращается вне зависимости от стороны, по инициативе которой происходит отказ от заключения основного договора).
  3. Источники оплаты и ее способы (собственные, могут передаваться на руки покупателю, и заемные, их перечисляет банк).
  4. Дополнительные условия (оставляет ли продавец мебель или бытовую технику).

В заголовке указывается, что он предварительный, на его основании регистрацию собственности не провести.

После заключения предварительного договора объявления о продаже объекта снимаются или заявляются как неактуальные.

Оформление основного договора

Заключение основного договора — это этап еще более ответственный. По форме он особо не отличается от предварительного, а его основные положения уточняются или видоизменяются. Образец договора, можно скачать ниже.

Перед заключением требуются еще документы, потом предъявляемые на регистрацию как дополнительные (выписка из ЕГРП, разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних, согласие на сделку членов семьи, если продавец не единственный собственник).

На что обратить внимание в договоре, рассмотрено в этом видео:

Большое внимание уделяется подробному описанию объекта (его плану, месту расположения) и процедуре расчетов. При внесении ранее аванса (залога) это обязательно должно быть указано и в основном договоре.

Осуществление расчетов

Расчеты осуществляются несколькими способами:

  • Традиционный способ расчета наличными. Если пользоваться им, то рекомендуют осуществлять передачу в присутствии свидетелей и под видеозапись, тщательно выбирая место. Передача при подаче документов в регистрирующем органе не позволяет провести проверку купюр на подлинность, так что лучше это делать в банке.
  • Более надежный способ — банковский перевод, осуществляют его в день проведения сделки. Подтверждением перевода служит расходный банковский ордер.
  • При помощи банковской ячейки расчеты осуществляют с привлечением покупателем заемных банковских средств (ипотеки). Для этого сторонами заключается с банком трехсторонний договор на открытие ячейки. В день совершения сделки покупатель совместно с продавцом заходят в сейфовое помещение, проверяют заложенные средства, соответствие суммы условиям договора. Возвращают деньги в сейф. Вернуться за ними может продавец при наличии подписанного договора и предъявления паспорта или покупатель, если сделка не состоялась.
  • Использование аккредитива (открытие покупателем для продавца банковского счета) в надежном банке — хороший вариант. Воспользоваться счетом продавец сможет после завершения сделки при предъявлении соответствующих документов.

Особенностью осуществления расчетов можно считать использование материнского капитала. Получить деньги продавец может только после регистрации права собственности на квартиру за новым владельцем.

Государственная регистрация

Собственностью квартира становится после подтверждения права собственности государством путем внесения сведений в ЕГРП. Занимается этим Росреестр, но документы подаются преимущественно в МФЦ.

К ранее перечисленным документам добавляются заявление на регистрацию (бланк есть в МФЦ) и документ, подтверждающий оплату гос пошлины. При получении документов сторонам договора выдается расписка в их получении. Отслеживать процесс регистрации можно в режиме онлайн.

Быстрее регистрируют нотариально заверенные документы (в трехдневный срок). В других случаях придется ждать от 5 до 7 дней. Передаточный акт можно подписать как до, так и после регистрации права, конкретное время определяется в договоре.

Статья, регламентирующая предварительный договор.

Советы юристов

Юристы предлагают для минимизации рисков следующее:

  • Внимательно изучать документы, сравнивать данные о владельцах во всех предоставленных бумагах.
  • При осмотре тщательно обследовать квартиру на предмет наличия дефектов.
  • При расчетах пользоваться услугами проверенных банков.
  • Собирать информацию из нескольких источников (беседы с соседями, заказ выписки из ЕГРП с использованием электронных технологий).

Эти советы, безусловно, полезны, но надежнее будет воспользоваться услугами профессионалов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 725-58-91 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/prodazha/kuplya-prodazha-kvartiry.html

Документы для продажи квартиры в 2020 году: полный список

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

При продаже квартиры можно обратиться за помощью к риэлтору или сделать все самостоятельно. В любом случае необходимо иметь представление о том, какие документы для продажи квартиры потребуются.

Если действовать согласно рекомендациям из этой статьи и поэтапно выполнять инструкции из статьи «Как продать квартиру: пошаговая инструкция», то выполнить задачу получится быстро и безопасно.

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры?

Когда собираетесь реализовать недвижимость, нужно заранее иметь представление о том, какие документы для продажи квартиры от собственника потребуются, чтобы подготовить их заранее. Ниже приведен исчерпывающий перечень.

  1. Бумага, официально подтверждающая личность продавца. Это паспорт гражданина Российской Федерации (для несовершеннолетнего – свидетельство о рождении). Закон устанавливает перечень дополнительных бумаг, актуальных в различных ситуациях: военные или временные удостоверения личности, паспорт моряка или дипломата.
  2. Подтверждение права собственности на недвижимое имущество. Предусмотрено три варианта:
    • бумаги из местного жилкомитета или БТИ (если право было оформлено до появления Росреестра в 1998 году);
    • свидетельство о госрегистрации права на недвижимость (если жилплощадь оформлена с 1998 по 2016 годы);
    • выписка из ЕГРП, если квадратные метры были оформлены, начиная с середины 2015 года, когда начал действовать новый порядок;
    • выписка из ЕГРН с 1 января 2017 года.
  3. Правоустанавливающие бумаги. Есть целый список документов, необходимых при продаже квартиры, которые служат основанием для превращения гражданина в собственника. Например, договор купли-продажи, мены, свидетельство об оформлении наследства, дарственная.
  4. Техдокументация – технический и кадастровый паспорт. Если кадастровые бумаги постепенно отмирают, то техпаспорт потребуется. В нем приведен исчерпывающий перечень всех характеристик помещения, зафиксированных в ходе последней инвентаризации. В частности, это указание площади комнат, их назначение, планировка, высота потолков, другие параметры.
  5. Договор купли-продажи. Это купчая, отражающая желание одних участников соглашения реализовать объект недвижимости, а других – его приобрести. Договор может быть заключен между сторонами соглашения лично или с привлечением нотариуса, который заверит сделку.
  6. Информация о составе семьи. Домовые книги сейчас отменены, поэтому сведения о количестве человек, прописанных на жилплощади, выдают в УК или МФЦ.
  7. Выписка с лицевого счета. Выдается в ТСЖ или УК. В ней содержится номер квартиры, присвоенный при регистрации, технические параметры помещений, бытовые удобства, история регистрации жильцов с указанием степени их родства, оплата счетов за коммунальные услуги или существующие долги.

В зависимости от процедуры оформления сделки перечень требований, устанавливающий, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, иногда меняется.

  • расписка о выдаче аванса или задатка за квартиру;
  • согласие от супруги (или супруга) на реализацию жилплощади, если недвижимость была оформлена в браке, однако одного из членов семьи нет среди собственников;
  • если среди собственников недееспособные или несовершеннолетние, требуется разрешение от органов опеки;
  • подтверждение полномочия доверенного лица, если сам собственник отсутствует при сделке;
  • справка, подтверждающая дееспособность продавца (покупатели так страхуются от риска признания сделки недействительной, особенно это актуально, если собственник одинокий и пожилой человек);
  • договор об аренде ячейки в банке, если выбран данный способ расчета между продавцом и покупателем.

Это исчерпывающий перечень бумаг, который требуется при реализации квартиры собственником.

Документы для оформления продажи квартиры

Основной документ при продаже квартиры – договор. На его основании базируется вся процедура оформления сделки.

Договор оформляется в свободной форме. Содержит:

  1. Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
  2. Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
  3. Перечень всех собственников с порядком их выписки.

Когда с договором нет никаких проблем, то на следующем этапе в регистрирующий орган предоставляется:

  • документ, подтверждающий личность (паспорт гражданина РФ);
  • свидетельство об оформлении брака, если покупатель приобретает недвижимость в равных долях со своей второй половинкой;
  • согласие супруга (или супруги), подтвержденное у нотариуса (когда квадратные метры оформляются в собственность только на мужа или жену).

Если при приобретении недвижимости привлекаются кредитные средства, вот какие документы для купли-продажи квартиры могут потребоваться:

  • закладная;
  • ипотечный или другой кредитный договор, на основании которого привлекаются денежные средства;
  • дополнительные бумаги, которые определяются конкретной кредитной организацией.

При отсутствии сомнений в достоверности представленных бумаг происходит подписание договора, а после – оплата недвижимости покупателем.

Регистрация продажи квартиры: документы

После передачи денежных средств юридические бумаги передаются в Росреестр для регистрации сделки. Стоит отметить, что сам договор регистрации не подлежит: это касается только перехода права собственности, которое происходит на его основе.

После регистрации права собственности договор купли-продажи объекта недвижимости с юридической точки зрения становится документом-основанием, на нем ставится соответствующий штамп.

Для регистрации необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр.

Перечень документов для продажи квартиры

После обращения в Росреестр или МФЦ сотрудник, принимающий документы, проводит их проверку. После установления подлинности представленных бумаг, соответствующая запись вносится в ЕГРН.

Вот какие документы для продажи квартиры потребуются при регистрации договора:

  1. Паспорта продавца или покупателя, либо установленные законом аналоги, подтверждающие личность.
  2. Договор купли-продажи, составленный в трех экземплярах.
  3. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности.
  4. Свидетельство о государственной регистрации права владения.
  5. Сведения о количестве граждан, зарегистрированных на квадратных метрах.
  6. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
  7. Технический или кадастровый паспорт.

Размер пошлины при государственной регистрации права собственности на недвижимость – 2 000 рублей. При наличии нескольких собственников эта сумма делится на всех в зависимости от размера доли. Это правило применяется исключительно при одновременном обращении с одним договором. Если дольщики заключают сделки независимо друг от друга, каждый должен уплатить полную сумму.

При обращении в Росреестр срок регистрации договора – 7 рабочих дней. Когда договор купли-продажи заверен нотариально, на регистрацию уходит только три рабочих дня. При обращении в многофункциональный центр сроки увеличиваются на два дня.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.